Az ingatlanbefektetési aktivitás 2024 első félévében a megelőző időszakhoz képest is tovább csökkent. 2024 első félévében a hazai kereskedelmiingatlan-piac befektetési forgalma mintegy 180 millió eurót ért el, az előző évhez képest a befektetési forgalom 21 százalékkal csökkent.
Bár még nem tették közzé a hivatalos számokat, Zeller Gábor, az iO Partners tőkepiaci vezetője megkeresésünkre elmondta, hogy adatbázisuk szerint mindent összevetve
tavaly megközelítőleg 425 millió euró értékben kötöttek kereskedelmiingatlan-ügyleteket Magyarországon.
Ennél alacsonyabb érték utoljára 2013-ban jellemezte a piacot, de reálértéken még rosszabbul teljesített tavaly a szektor.
Az MNB kereskedelmiingatlan-piaci jelentése szerint az első félévben a volumen 49 százaléka kiskereskedelmi ingatlanok, 21 százaléka ipari-logisztikai ingatlanok, 16 százaléka szállodák, 14 százaléka irodaházak adásvételéből adódott.
Az átlagos tranzakcióméret 12 millió euró volt, ami 34 százalékkal elmaradt a 2023-as átlagtól.
Zeller Gábor hozzátette, hogy az év egészére vonatkozóan hozzávetőlegesen 250 millió eurót tettek ki a hozamtermelő ingatlanokat érintő tranzakciók, az e fölötti rész telkek, fejlesztési projektek, üres ingatlanok, valamint végfelhasználói vásárlásokból állt össze. Az ügyletek több mint 40%-a az utolsó negyedévben realizálódott, ami azzal együtt kiemelkedő érték, hogy historikusan is Q4 az egyik legaktívabb negyedév.
Ráadásul több jelentős ügylet áttolódott 2025-re, így az év végi felfokozott aktivitás várhatóan az év első felében is megmarad.
Minden eszközkategória tekintetében vannak kiemelkedő ügyletek, ahol a felek már megállapodtak, és a tranzakciók pénzügyi teljesítésére, zárására vár a piac. Az ezekből előálló új benchmarkadatok mindenképpen segítik majd az árazást 2025-ben - emelte ki a szakértő.
Így alakultak a hozamok
2024 első félévében az elsődleges (prime) hozam az ipar-logisztika és kiskereskedelmi szegmensekben stagnált, az irodaszegmensben az első negyedév során még 25 bázisponttal emelkedett, a második negyedévben azonban ott is stagnált. A 2022 harmadik negyedévére tehető trendforduló óta az irodaszegmensben 175 bázispontos, az ipar-logisztika szegmensben 150 bázispontos, a bevásárlóközpontok esetén pedig 50 bázispontos hozamemelkedés történt. A 2008-ban elindult recesszióhoz képest ugyanakkor visszafogottabb hozamemelkedésről beszélhetünk, akkor az irodapiacon 200 bázispontos, az ipar-logisztika szegmensben 225, bevásárlóközpontok esetén pedig 150 bázispontos hozamemelkedés történt már egy év leforgása alatt. 2024. június végén az elsődleges iroda- és ipar-logisztika hozam 7 százalékon, a bevásárlóközpont-hozam 6,75 százalékon állt.
Továbbra is a hazai befektetők uralják a piacot
A befektetési forgalom döntő része továbbra is hazai befektetőkhöz kötődik. A 2024. első félévi befektetési forgalom 79 százalékát tették ki a magyar befektetők vásárlásai.
A hazai befektetők tranzakcióin túli befektetéseket az Egyesült Királyságból, Svájcból és Kínából érkező befektetők vásárlásai tették ki.
A 25:75 nemzetközi kontra hazai befektetői arány jelentős átfordulására az iO Partners szakértője 2025-ben sem számít.
A magyar nyilvános nyílt végű ingatlanalapok részesedése a befektetési forgalomból 12 százalék volt. A magyar ingatlanbefektető cégek 53 százalékkal, a külföldi ingatlanbefektető cégek 8 százalékkal, a hazai zártkörű és külföldi ingatlanalapok együttesen 6 százalékkal, a magánbefektetők pedig 5 százalékkal részesedtek az első félév befektetési volumenéből.
A befektetési forgalom csökkenése és külföldi befektetők alacsony aránya a hazai ingatlanbefektetési piac alacsony szintű likviditására utalhat. A magyar nyilvános nyílt végű ingatlanalapoknál 2024 első három negyedévében összességében enyhe tőkekiáramlás volt megfigyelhető. A nyilvános ingatlanalapok likvideszköz-ellátottsága továbbra is megfelelő szintű, a likvid eszközök nettó eszközértékhez viszonyított aránya – az azonnal lehívható hitelkeretek összegének figyelembevételével – 53 százalék volt 2024 szeptemberének végén.
Mennyire lehetünk optimisták?
2024 első félévében a szakértők legnagyobb hányada szerint a kereskedelmiingatlan-piac elérte mélypontját. Az RICS felmérése alapján 2024 első negyedévében még minden szakértő úgy vélte, hogy a kereskedelmiingatlan-piac erősen visszaesik, a második negyedévben már csak 19 százalékuk gondolta így, és a megkérdezett szakértők körében az első negyedévi 47 százalékról 63 százalékra nőtt azok aránya, akik szerint a ciklus elérte mélypontját.
Úgy látjuk, hogy trendfordulón van túl a piac és 2025-ben a nemzetközi dinamikákkal összhangban nő az aktivitás Magyarországon is.
- tette hozzá Zeller Gábor, kiemelve, hogy van egy jelentős »deal pipeline« és az ügynökségek is aktív »pitchingben« vannak a jövőbeli értékesítési megbízások elnyerésére. Örömteli hír, hogy a vevői oldal is egyre aktívabb, egy-egy kiemelkedő projektért akár versenyhelyzet is kialakulhat, de az általános kép továbbra is az, hogy a piacon a vevők diktálnak és rendkívül válogatósak.
"Tavaly a Grewe Csoport személyében egy németországi befektető magyarországi belépését segítettük elő a Honvéd Center tranzakciójával és aktívan dolgozunk egy balkáni hátterű szereplő első hazai tranzakciójának megvalósításában is. Ezek mellett élénk kapcsolatan vagyunk több futó ügyletünk kapcsán olyan hazai szereplőkkel is, akik korábban nem vettek részt a magyarországi ingatlanpiac finanszírozásában. Szerintünk ezek lehetnek azok az irányok, ahonnan új forrás juthat a piacra. Eszközosztályok tekintetében mindenhol élénkülésre számítunk, a legnagyobb növekedés pedig a logisztikai és hotel ügyletek terén következhet be" -hangsúlyozta a szakember.
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
