Hogyan áll össze a Westend projektmenedzselése? Milyen feladataik vannak?
A Westend bevásárlóközpont mellett az irodaház, valamint a szálloda is hozzánk tartozik, folyamatosan bővülő csapatként egyre több beruházási feladatunk van, és most érünk éppen egy ötéves terv végére. Ez a felújítási program különösen jól sikerült, rengeteg új technológia alkalmazására sor kerítettünk, sok újítást sikerült véghez vinni. Csak hogy egy példát említsek, a teljes hűtési rendszer primer köri részét modernizáltuk magas hatásfokú hűtőgépekkel, aminek a beruházási költsége a mai energiaköltségek mellett akár néhány éven belül megtérül.
Amikor létrejött ez az ötéves fejlesztési terv, mi volt leginkább a középpontban? A rezsicsökkentés, a vásárlói élmény, a dizájn, a fenntarthatóság vagy a jövedelmezőség?
Ez egy komplex folyamat, az energiahatékonyságot, az üzemeltetést, a bérlői és a vásárlói igényeket egyaránt követjük és folyamatosan kezeljük. Ezeken túl egyéb szempontokkal, többek között jogszabályi kötelezettségekkel is kell foglalkoznunk. Ilyen például az elektromosautó-töltők kiépítése, mely nálunk hamarabb megvalósult, mint ahogy azt a jogszabály előírta volna, de másban is igyekszünk a bérlőknek, látogatóknak kedvezni.
Nem állunk le a fejlesztésekkel, már belső egyeztetés alatt van a 2027-ig szóló új terv.
A program elindításakor talán még nem volt ekkora jelentősége az energiaáraknak. A fejlesztésekkel sikerült elérni, hogy kevesebb legyen az energiafelhasználás?
Természetesen. Nemcsak hűtőcseréből áll a beruházás, hanem az összes perifériaelem cseréjéből is, a néhány éves megtérülést csak a villamosenergia-árakból számítjuk.
Nagyságrendileg mekkora költsége van egy ilyen ötéves fejlesztésnek?
Az alapvető fejlesztési költség csak a tavalyi évre vonatkoztatva 15,5 millió euró felett volt, de ha minden beruházást összeszámolunk, például a szálloda idén lezáródott felújítását vagy az irodaházi fitout költségeket is, akkor több mint 40 millió euróról beszélünk.
Nemcsak gépészeti vagy elektromos felújításaink vannak, hanem építészetileg is megújul a bevásárlóközpont. Idén az egyik fő projektünk a Westend ételudvarának teljes körű felújítása, ami 2023-ban fejeződik be.
Mennyire gyorsan fejlődik a technológia? Nem félő, hogy mikor megtervezik, előkészítik, kivitelezik a projekt egyes elemeit, addigra már akár elavult is lehet egy-egy eszköze, berendezése?
Nagyon gyorsan. Mindig vannak új alternatívák, de a mostani fejlesztés során az elérhető legmodernebb eszközöket építjük be a bevásárlóközpontba.
Bérlői vagy vásárlói oldalról, vagyis azoknak, akik használják a házat, mi látszik ebből?
Ezeknek a beruházásoknak a döntő többsége nem annyira látványos, viszont több fronton érzékelhető az eredményük. Üzemeltetési oldalon a panaszok minimalizálódnak, például nem érkezik a bérlőktől bejelentés, hogy túl hideg, vagy túl meleg van. A foodcourt és az aluljárószint lámpatesteinek LED-esítésével sokkal kellemesebb fényviszonyokat garantálunk azokon a területeken, ahol nincs természetes fény. Ráadásul energiahatékonyság szempontjából is sokkal kedvezőbbek az új lámpatestek, melyek megújítása a külső rész közvilágítására is kiterjed, így itt is nagy megtakarítást realizálhatunk.
Az ESG iránymutatásai nyilván elsődlegesek a cég számára, ez ma már nem különleges. Az óriási „legyező” tetőre pl. nem lehetne napelemeket tenni, amivel még függetlenebb lenne az épület?
Az ESG koncepció tökéletesítése az újabb ötéves tervnek egy kardinális része. Az ESG-t fókuszban tartjuk, a fenntarthatóság három alappillérét minden részben követjük. Bár a „legyező” rész nincs a tervekben több okból kifolyólag, két másik tetőfelületre szeretnénk elhelyezni a napelemeket.
Hogyan működik a jövő plázája? Jönnek a digitális megoldások, e-kereskedelem által begyűrűző hatások, az omnichannel értékesítés. Már elindult az a folyamat, hogy a bevásárlóközpontok funkciói átalakulnak? Ezzel van teendőjük?
Természetesen. A digitalizáció a jövő, úgyhogy ezzel intenzíven foglalkozunk. Mindennek az alapja az adatgyűjtés, a mérés, illetve az adatok megfelelő feldolgozása, összegzése, információvá alakítása mondjuk a marketing, bérbeadási vagy üzemeltetési döntések támogatására. A trendkutatási projektünk első fázisa lezárult, megnéztük 5 és 10 éves távon, hogy mely trendek befolyásolhatják majd a kiskereskedelmet, a bevásárlóközpontokat.
A második fázis során olyan kisebb pilot projekteket fogunk megvalósítani a bevásárlóközponton belül, melyek választ adnak az előjelzett vásárlói és bérlői igényekre, majd ezeket teszteljük.
Saját területeken vagy esetleg kiválasztott bérlőkkel?
Ez még nyitott kérdés, de ha nem találunk bérlőt, akkor magunktól is belevágunk. Azt már most is látjuk, hogy a közösségi tér funkció nagyon erős minden házban, az új foodcourt kialakításánál is törekedtünk arra, hogy minél többféle használatú zóna legyen. Új funkciókkal fejlesztjük a saját applikációnkat is, azt szeretnénk például, ha az autóval érkező visszatérő látogatóink többsége a Westend mobilapplikáció segítségével automatikusan, érintésmentesen parkolna nálunk.
Az új ötéves tervben mik lesznek az újdonságok a korábbihoz képest?
A Westend 1999-ben épült, sok minden van, amit az alapoktól kell felújítani, de többségében olyan beruházások lesznek, amik az ESG szempontoknak való megfelelést, a fenntartható működést és az energiamegtakarítást erősítik. Utóbbi stratégiai szinten is kiemelt elvárás, melyhez konkrét célkitűzéseket fogalmaztunk meg.
Mi a trend? A nyári kánikulában a hőmérséklet alacsonyan tartása vagy a környezet megóvása a fontosabb a bérlők számára?
A bevásárlóközpontok közös területei hozzánk tartoznak, de a bérleményeken belül lévő működés a bérlő jogköre. Minden hőmennyiséget eljuttatunk hozzájuk, amivel gazdálkodni tudnak. Szerintem a hőmérséklet beállításának mikéntje elsőként költségoldalon dől majd el, és át fogják gondolni, hogy mennyit ér az, ha másfél fokkal hidegebb vagy melegebb van a bérleményben. A jövő fejlesztései között az is felmerült, hogy mi termeljünk zöld energiát, és ezzel lássuk el a gépészeti rendszereinket.
Milyen megoldásokat érdemes vizsgálni? Távhő, geotermikus energia?
Alapvetően nagyon keveset kell fűtenünk. Volt egy időszak, amikor megvizsgáltuk a távfűtés lehetőségét, de akkor nem érte volna meg. Most lehet, hogy újragondolásra lesz szükség. Ellenben hidegenergia-tárolók kerültek szóba, megnézzük, hogy érdemes-e ezeket alkalmazni.
Nyilván rendkívül bonyolult és komplex egy ekkora épület gépészete, műszaki megoldásainak és fejlesztéseinek listája. A biztonságtechnikai rendszerben van például változás?
Most fejeződik be a kamerarendszer teljes cseréje, rengeteg kamera van a házban, amiket intelligens funkciókkal töltünk fel. Vannak olyan tiltott zónák, ahová szeretnek illetéktelenek bemenni, ilyenkor az őröknél, diszpécsereknél a vonalátlépés-detektor jelez. Ezt arra is lehet használni, hogy ha valaki kihajol a korláton, akkor megelőzzünk egy balesetet. Próbálkoztunk azzal is, hogy a kamerák jelezzenek, ha van egy tömeg, ami szokatlanul gyorsan mozog, hiszen bármilyen váratlan esemény történik, a megelőzés és a gyors reagálás kulcsfontosságú. A régi, analóg kameráink nem voltak képesek erre, több ütemben történt itt is a fejlesztés, idén érünk ennek a végére.
A BIM-ben való tervezésnek talán főként az új épületek tervezésénél, kivitelezésénél és üzemeltetésénél van a legnagyobb haszna, de gondolom, egy meglévő ház hosszú távú fenntartásában is érdekes és hasznos lehet.
Ez egy nagyon fontos eszköz, az információátadás egyik leghatékonyabb módja, és része az új ötéves tervünknek. A jövőben a BIM-be különböző funkciókat, intelligens elemeket csatolhatunk be, melyek például a karbantartóinkat látják el naprakész adatokkal.
Vagyis a következő öt évben a Westend egy intelligens bevásárlóközponttá fog válni, amellett, hogy energiahatékonyabb is, mint amikor épült?
Ez a célunk. Az intelligens bevásárlóközpont egy nagyon komplex fogalom. A BIM alkalmazása, az adatgyűjtési lehetőségek olyan szinergiát adnak, amely nemcsak a hatékonyságot, hanem az üzemeltetési biztonságot is magas szinten tartja. De az üzemeltetéshez kapcsolódó eszközökön túl nagy hangsúlyt fektetünk a látogatóinkat és bérlőinket segítő digitális megoldások – így a mobilapplikációnk, a digitális ajándékkártyánk, az érintésmentes parkolás - fejlesztésére is.
A cikk megjelenését a Gránit Pólus támogatta.
Címlapkép forrása: Stiller Ákos/Portfolio
