MFB: újfajta impulzus szükséges a lakásépítési kedv élénkítéséhez

Ez itt az on the other hand, a portfolio vélemény rovata.

Ez itt az on the other hand, a portfolio vélemény rovata. A cikkek a szerzők véleményét tükrözik, amelyek nem feltétlenül esnek egybe a Portfolio szerkesztőségének álláspontjával. Ha hozzászólna a témához, küldje el cikkét a velemeny@portfolio.hu címre. A megjelent cikkek itt olvashatók.

A lakáshoz jutást a kormány évek óta számos családpolitikai intézkedéssel segíti, ennek keretében például 2024 eleje óta elérhető a CSOK Plusz és a Falusi CSOK, valamint a pénzintézetekkel sikerült megállapodni önkéntes THM-plafon bevezetéséről. Ahogy haladtunk előre a tavalyi évben, az adatok egyre inkább azt mutatták, hogy ezek az intézkedések alapvetően a használtlakáspiacot élénkítették, nem utolsó sorban az újlakás-piac kínálati oldalának szűkössége miatt is.

Az előzetes KSH-adatok alapján 2024 első kilenc hónapjában az egy évvel korábbi alacsony bázishoz képest 29%-kal több használt lakás cserélt tulajdonost. A forgalom fellendüléséhez az előbb említettek mellett egyéb folyamatok is hozzájárultak, mint például a reálbérek újbóli növekedése, a 2024 első hónapjaiban még mérséklődő hitelkamatok, valamint az, hogy az inflációs sokk idején a lakásvásárlást tervező háztartások többsége elhalasztotta a vételt, 2024-ben viszont egy részük visszatért a lakáspiacra. Nem mellékesen mindez az ingatlanügyletek nemzetgazdasági ág teljesítménynövekedésén keresztül érdemben hozzájárult a GDP bővüléséhez.

A használtlakás-piac 2025-ben is dinamikus maradhat,

miután többek között a kormányzat bevezette a munkáshitelt, a magánnyugdíjpénztári megtakarítások felhasználhatóvá váltak ingatlanvásárlásra az idei évben, valamint az év első hónapjaiban a háztartások jelentős bevételhez jutnak az állampapír-befektetéseik után. Idén a PMÁP kapcsán összességében (tőketörlesztéssel együtt) 1700-1800 milliárd forintot fizetnek ki a lakosság részére. Ennek egy részét az ingatlanpiacon fektethetik be újra, amire a Portfolión készített nem reprezentatív felmérés is rámutatott.

Abból kifolyólag, hogy az ingatlanpiaci élénkülés eddig döntően a használtlakáspiacon csapódott le az újonnan épített lakások alacsony száma miatt, a többletkereslet értelemszerűen az árakat hajtotta fel az újlakáspiacon. (Utóbbi témát számos ingatlanpiaci szakértő részletesen körbejárta a Portfolión.)

A régiós szinten is számottevő drágulást árnyalja, hogy a lakásépítési költségek is számottevően növekednek, utóbbi negyedévekben elsősorban a munkaerőköltség megugrása miatt.

Utóbbi irányából a nyomás várhatóan nem fog enyhülni a bérek terén tapasztalható folyamatokból adódóan, ez pedig a kivitelezők számára a jövőbeni megtérülést teszi bizonytalanná.

Az árak alakulása miatt viszont egy olyan kör alakult ki, hogy az ingatlanpiac keresleti oldalára újként belépők még nagyobb valószínűséggel inkább a használtlakáspiacon jelennek meg akár a felújítással járó többletkiadásokat is vállalva, így pedig a lakásépítés még kevésbé tud lendületet kapni. Az elmúlt időszakban összességében gyengült a lakásépítési kedv: a KSH legutóbbi adatközlése alapján 2024-ben az egy évvel korábbinál 29%-kal kevesebb, mindössze 13 295 lakás épült Magyarországon, ami többéves mélypont. Nemcsak idősorosan nézve kedvezőtlen a helyzet, hanem régiós szinten: annak ellenére, hogy a befejezett lakások száma Romániában és a többi visegrádi országban is csökkent 2024 folyamán, fajlagosan (1 millió főre vetítve) jóval többet építettek meg a korábbi évekhez hasonlóan.

A magyarországi lakásépítések impulzushiánya észrevehető egyrészt a lakáshitelek alakulásában: a 2024-ben felvett lakáskölcsönök összegének mindössze 16,6%-a vonatkozott saját lakás építésére vagy újonnan épített lakás vásárlására a jegybank adatai alapján. Ez a legalacsonyabb arány 2017-ig visszatekintve. Másrészt a lakásépítési hajlandóság 2024-ben tovább mérséklődött: az egy évvel korábbi, már eleve alacsony bázishoz képest 3,3%-kal kevesebb lakás építését engedélyezték.

Hosszabb időtávon nézve a lakásépítési szándék 2016 óta a legalacsonyabb szintre süllyedt tavaly.

Maga a csökkenő trend alapvetően nem magyar sajátosság, Romániában és a többi visegrádi országban is mérséklődött 2022-2023 folyamán az építendő lakások száma az inflációs sokk és az emiatt megugró kamatok következtében.

2024-ben viszont Szlovákia kivételével a régiós versenytársak körében újra élénkült a lakásépítési szándék.

A rendelkezésre álló statisztikák alapján éles fordulat rövidtávon nem várható a magyarországi lakásépítések számában. Iránymutató az is, hogy az építőipari cégek körében az épületek építésére vonatkozó új szerződések állománya – összehasonlító áron számolva – 2024-ben 4,1%-kal kisebb volt az egy évvel korábbinál. (2023-ban 15%-os volt a visszaesés mértéke éves alapon.)

Megállapítható, hogy egy újfajta impulzus szükséges a lakásépítési kedv növeléséhez.

A piaci egyensúlyra való törekvést szolgálja a 2024 decemberében bejelentett és idén márciusban induló Lakhatási Tőkeprogram, amellyel kapcsolatosan ki kell emelni, hogy az eddigi keresletoldali élénkítés helyett a kínálati oldalon keresztül igyekszik kedvező irányú elmozdulást indukálni az újlakás-piacon, és ezen keresztül a magyarországi lakhatási helyzet tekintetében. Az új konstrukció annyiban tér el a korábbi, Baross Gábor Tőkeprogram keretében megvalósult ingatlanfejlesztési programtól, hogy a résztvevő ingatlanalapok – az energiahatékonysági szempontokat is kiemelten érvényesítve – a forrás legalább 80%-át kizárólag csak lakások, bérlakások, valamint kollégiumi épületek kivitelezésére fordíthatják.

Fontos kiemelni, hogy a tőkeprogramban új elemként jelenik meg a bérlakások építése, mint kiemelt cél. Mindenképp pozitív fejleménynek tekinthető, mivel Magyarországon a bérlakások jelenleg marginális szereppel bírnak a lakásépítésekben. 2017 óta (2022 kivételével) a bérbeadási céllal épült lakások részaránya jellemzően 1-2%-ot tett ki, korábban pedig csak azért volt magasabb az arány, mert az 1960-tól rendelkezésre álló lakásépítési idősor mélypontját jelentette a 2010-es évek első fele, közepe. Ha csak a darabszámot nézzük,

az elmúlt 20 évben évente átlagosan alig több mint 330 darab bérlakást építettek fel.

(Meg kell jegyezni, hogy ez nem tartalmazza azokat a lakásokat, melyek értékesítési céllal épülnek fel, de később albérletként hasznosulnak.) Ez a hosszú ideje fennálló trend számos társadalmi-gazdasági probléma alapját képezi, amire ezen írás véges kerete miatt külön nem térünk ki, mivel mélyreható irodalma van a témának.

A tavasszal induló Lakhatási Tőkeprogramnak szerves résztvevője a Magyar Fejlesztési Bank. Az eredetileg 200 milliárd forintos, de többletigények esetén 300 milliárd forintig megemelhető keretösszeget forrásoldalról teljes egészében az MFB biztosítja az MFB Invest Zrt.-n keresztül. A pályázaton nyertes ingatlanalapok nettó eszközértékének legfeljebb 70%-áig szerez részesedést az MFB leányvállalata azzal a kitétellel, hogy egy alapkezelő maximum 20 milliárd forintnyi befektetésben részesülhet.

Az építkezések átfutási ideje miatt a Lakhatási Tőkeprogram érdemben jövő évtől, 2026-tól fejtheti ki kedvező lakáspiaci, reálgazdasági hatásait,

egyúttal számottevő lendületet adhat az építőiparnak, valamint a jelenleg igen alacsony szinten mozgó beruházási aktivitásnak. Emellett várhatóan oldódni fog az újlakáspiac kínálati oldalát jellemző szűkösség is.

Az MFB Zrt. által kiadott elemzések az elemzők véleményét tükrözik, azok nem feltétlenül egyeznek meg a Bank hivatalos álláspontjával. Az elemzések hiteles források alapján készülnek, de azok valódiságáért az elemzők nem vállalnak felelősséget. Az előrejelzések teljesüléséért sem az elemzők, sem az MFB Zrt. nem vállal felelősséget.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ