Elkészült egy vagyongazdálkodási terv a VIII. kerületben. Ez alapján mintegy 100 önkormányzati tulajdonú bérház sorsa változik meg, legyen szó eladásról, bontásról vagy felújításról. Mi történt a háttérben?
Pontosítanék, 93 bérházról beszélünk, 37 olyan házunk van, amivel nincs teendőnk. Józsefváros új testületének az egyik legfontosabb működési alapelve a nagy fokú nyitottság lett. Minden olyan döntést, amit meg lehet osztani a választóinkkal, azt meg is osztjuk, illetve úgy működünk, hogy a gazdasági partnerek és a befektetők is láthassák az együttműködési lehetőségeket. A saját vagyonunk kapcsán készítettünk közép- és hosszú távú terveket, amit egy kéthónapos társadalmi egyeztetés előzött meg, ennek részesei voltak a szakmai partnerek és a lakosok is. Ennek a vagyongazdálkodási tervnek talán a legjelentősebb része, hogy mit kezdünk a mintegy 130 önkormányzati tulajdonú bérházzal. Egy részüket lebontásra ítéltük, és helyükön közterület lesz, vagy többségük esetében eladjuk a telket, a többit viszont – noha ez a magyar gyakorlat során sokszor nem így van – bérlakásként tartjuk meg. A lehető legszélesebb körben szeretnénk megosztani az információkat, így a bontandó házak telkeinek értékesítése során azonos versenyfeltételeket biztosítunk az érdeklődőknek. Józsefváros is ezáltal tud fejlődni, az önkormányzatnak is ez a legjobb gazdaságilag, hisz a nyílt, szabályos versenyben sokkal jobb árat kaphatunk az ingatlanjainkért, másrészt komoly partnereket, fejlesztőket tudunk a kerületbe vonzani.
Amikor összeállt a terv, volt meglepetés abban, hogy ténylegesen milyen ingatlanvagyona van az önkormányzatnak?
Voltak számunkra meglepő dolgok, így a vagyongazdálkodási tervünk elkészítését megelőzte jó néhány állapotfelmérés. Ezeket az adatokat össze kellett gyűjteni, enélkül nem jöhetett létre egy reális vagyongazdálkodási koncepció.
Kicsit konkrétabban. Milyen lakásszámról, elosztásról beszélhetünk?
Budapesten belül Józsefvárosban van a második legtöbb önkormányzati tulajdonú bérlakás, csak a XIII. kerület előzi meg.
A VIII. kerületben mintegy 4100-4200 bérlakásról beszélhetünk. 130 önkormányzati házunk van, ezek nem társasházak, nincsenek bennük magántulajdonú lakások, így nem kell a magántulajdonosokkal alkudozni, az önkormányzat maga dönthet a sorsukról. A lakásaink kétharmada, mintegy 2800 lakás van ebben a 130 házban, a többi elszórva társasházakban, utóbbiakat is szeretnénk megtartani.
A 130 bérház felmérése során kiderült, hogy 29 olyan állapotú, aminél az önkormányzatnak nincs további lehetősége a felújításra és építészeti vagy várostörténeti értéket sem képviselnek, így ezeket bontásra ítéltük. Nemcsak a forráshiány miatt, hanem azért is, mert ezeket már nem érdemes felújítani. Van egy szociális szempont is, hiszen ezeknek a házaknak a lakói jelenleg XIX. századi körülmények között élnek. Akkor tudunk számukra élhető körülményeket biztosítani, ha az épületeket lebontjuk, a lakókat pedig elhelyezzük máshol. A társadalmi vita eredménye volt, hogy 7 rossz állapotú házat várostörténeti értékük miatt mégis megőrzünk, csak a funkciójuk fog megváltozni, mert lakhatásra nem méltóak, további hármat pedig lakóházként felújítunk és mégse bontunk le. Ez a társadalmi vita fontos eredménye. Emellett van körülbelül 1500 önkormányzati tulajdonú üzlethelyiség, ezek egy része felújításra szorul, másik részüket már felújítani sem éri meg.
Az önkormányzat akkor tervezi saját új építésű bérházak építését?
Nem. A XIII. kerületben ez így volt, de mi azt az utat járjuk, hogy a bárházaink eladásából származó bevételt visszaforgatjuk az önkormányzati bérlakásállomány és a maradék bérházak felújításába. Tulajdonképpen egy vagyonkonverziót hajtunk végre. Amit már nem tudunk felújítani, azt értékesítjük, és a befolyó pénzt visszaforgatjuk a meglévő állomány felújítására.
Hogyan néz ki a kihasználtsága a meglévő állománynak? A 4300 lakás 100%-ban lakott és ki van adva?
Körülbelül 830 lakás áll üresen a 4300-ból. A korábbi kerületi koncepció az volt, hogy az önkormányzati lakásállománytól és épületállománytól meg kell szabadulni, nem akartak bele pénzt fektetni, várták, hogy lepusztuljanak, lebonthatóak legyenek, majd értékesítéssel a helyükre modern társasházak kerültek volna. 2009-2019 között 13 milliárd forintért értékesített az önkormányzat ingatlant, és ebből egyetlen fillért sem fordított a saját lakásállományának a felújítására, csak kormányzati fejlesztési pénzt vagy uniós támogatást. Ellenben 2018-2019-ben 5 milliárd forint értékben adott pályázati támogatást a magán társasházak felújítására. Nem volt igény arra, hogy ezzel az önkormányzati ingatlanvagyonnal érdemben és hosszú távon foglalkozzanak. A befolyó bevételt különböző fejlesztésekre szánjuk, illetve a társasházak felújítására pályázati formában. A vagyongazdálkodási tervünk lényege az lesz, hogy a józsefvárosi önkormányzati ingatlanvagyon minőségét folyamatosan emeljük és fejlesszük.
Ha ennek nem állunk neki, akkor a romlás olyan mértékben utoléri ezeket az épületeket, hogy 10 év múlva már nem 29 lebontandó házról fogunk beszélni, hanem 60-ról.
Piaci aspektusból nézve volt üzleti logika a korábbi koncepcióban. Miért van szüksége erre a teherre az önkormányzatnak? A piac szereti a környéket és a kerületet, velük együttműködve lehetne akár hibrid megoldásokat találni, amiben az önkormányzat csak társ nem pedig beruházó.
Két szempontot emelnék ki. Az egyik, hogy tényleg komolyan vesszük, hogy az önkormányzat feladata a szociális krízishelyzetek kezelése. Ha van egy nagy mennyiségű lakásvagyona az önkormányzatnak, akkor társadalmilag a legjobb megoldás, hogy ennek megőrzésével szociális problémákat kezeljen, illetve enyhítse a lakhatási válságot. Ha nincs a kezünkben bérlakásállomány, akkor nem tudunk segíteni a fiatal pályakezdőknek, a sokgyerekeseknek, a nehezebb helyzetben élőknek, és nem tudjuk megállítani a piaci elvű lakásgazdálkodásnak azt a részét, ami hagyja lepusztulni és kiárusítani az ingatlanokat. Egy ilyen stratégiának a következménye nagy fokú lakosságcsere lenne Józsefvárosban. Azok az emberek, akik önkormányzati bérlakásban laknak, nem engedhetik meg maguknak a piaci lakhatást. Ahhoz, hogy Józsefvárost megtartsuk ebben a szociálisan és egzisztenciálisan változatos, kulturálisan és hagyományaiban is sokszínű állapotában, az kell, hogy az önkormányzat kezében legyen egy olyan lakásállomány, amivel társadalompolitikát tud létrehozni. Nem megszüntetni kell a bérlakásállományt, hanem jobb állapotra hozni. A másik szempont, hogy ha társadalmi céljaink vannak az ingatlanvagyonnal, azt csak tervezetten lehet kezelni, hosszú évekre előre gondolkodva. Ha más települések és a kormányzat is ezt a gondolatmenetet követnék, akkor nem lenne ma lakhatási válság Magyarországon.
Vannak már folyamatban lévő fejlesztések? Olyan részei a kerületnek, amelyek ebben az új programban már átalakulás előtt vannak?
Az Orczy negyedben lévő 145-ös tömbben indul egy nagy fejlesztés, hét telkünket vásárolja meg a Semmelweis Egyetem, hogy egy biomechanikai kutatóközpontot hozzon létre. Itt van a Nemzeti Közszolgálati Egyetem, a Pázmány Péter Katolikus Egyetem, mellette a Semmelweis Egyetem és bár nem így ismerik, de a kerület Budapest egyetemi negyede lett, ami elképesztően nagy érték. Olyan városi funkciókat kell elképzelnünk a kerületben, amelyek itt tartják és lakhelyévé teszik az egyetemi polgároknak is a kerületet. A szomszédos Diószegi Sámuel utca környéke, illetve az Orczy negyed az egyik leginkább felújításra szoruló része Józsefvárosnak. Itt hét telkünk van, illetve épületeink egyben. Az épületek közül van, amit érdemes lebontani, mást esetleg felújítani, de látva a sok egyetemet, az önkormányzat és az ingatlanfejlesztő is akkor jár a legjobban, ha a meglévő keresletre reagálva talál ki fejlesztési koncepciót. Ennek a tervezése most kezdődik el, és egy évet szánunk rá. A József utcában lévő három egymás melletti telekre egységes pályázatot fogunk kiírni, nem darabonként, hanem egyben hasznosítva ezeket.
A Corvin negyed és a Magdolna negyed rehabilitációja az elmúlt két évtized legsikeresebb városfejlesztési projektjeinek tűnik a város más részeiből nézve. Van olyan tanulság ezeknél, amit levonva pont ugyanúgy vagy éppen másképp kell majd csinálni?
A Corvin negyed fejlesztését két szempontból gondolom nagyon jónak. Egyrészt a lebontott épületekben élő, régi negyedbéli lakók túlnyomó többsége a kerületben kapott lehetőséget a lakhatásra. Másrészt látjuk, hogy Józsefváros szereti a Corvin sétányt, a magunkénak gondoljuk, beleillik abba a sokszínűségbe, ami a Tisztviselőtelep és a Palotanegyed polgári része között, az egyszintes, régi házas Orczy negyedben vagy Magdolna negyedben ott van, és ehhez csatlakozik a hipermodern Józsefváros, amit a Corvin jelent számunkra. Nem lóg ki a sorból, mert Józsefvárosban nem lehet kilógni a sorból. Ezt kell megőrizni.
Egy valamire biztosan figyelni fogunk, amire a Corvin sétánynál nem lehetett, illetve nem volt rá idő, hogy önmagában egy modern épített környezet dzsentrifikációt okoz, és a fejlesztések, a lakóhelyek mellé közösségi tereket is ki kell alakítani. Főleg a Magdolna negyedben lesznek olyan épületeink, amelyeket azért fogunk lebontani, hogy a helyükön park legyen. Másrészt van olyan iskolaépület, aminél a közösségi funkció kialakítását támogatnánk. Szeretnénk, hogy a kerület fejlesztése ne csak a lakóépületek különbségében látszódjon, mert akkor semmi más nem fog történni, minthogy a szegények elmennek, a jobb lehetőségű emberek pedig idejönnek. Azt is szeretnénk, hogy Józsefvárosból megmaradjon annyi, amennyi megmaradhat, és települjenek mellé olyan funkciók, amelyek az itt maradó régi lakosok számára a fejlesztéseket elfogadhatóvá és otthonossá teszik. Ezt segítette elő a vagyonrendelet társadalmi vitája is.
Az is megtörténhet, hogy a szabályozást esetleg úgy módosítják - pl. a beépíthetőségi számokat -, hogy ne is érje meg egy fejlesztőnek belevágni egy-egy régi, földszintes, már-már kulturális kuriózumnak számító ház megvásárlása, hogy azon többszintes épületet valósítson meg?
Nem hinném, hogy ezen az úton szeretnék menni, mivel az épületek az önkormányzat tulajdonában vannak, tudunk hatni arra, hogy milyen fejlesztések valósuljanak meg. A hamarosan kezdődő új szabályozás azt célozza, hogy, tömbszinten tudjuk meghatározni egy- egy terület jövőjét.
De a szomszédos épületekre nem, ami magántulajdonban van. Azokat sorra fel lehet vásárolni.
Igen, ez egy komoly veszély. A vagyongazdálkodási terv egyelőre arra ad számunkra útmutatót, hogy a saját vagyonunkkal hogyan gazdálkodunk, hogyan használjuk fel épületek, közparkok vagy közösségi terek létesítésére. De ez önmagában csak az igazság egyik fele, a másik, hogy szeretnénk, ha a fejlesztések illeszkednének a Józsefvárosról alkotott víziónkba. Éppen ezért fogadtuk el májusban az új JÓKÉSZ-t, a Csarnok, a Corvin, a Magdolna, az Orczy és a Losonci negyed kerületi építési szabályzatát, ami július 1-jén lépett életbe. Ez szabályozza a beépítési lehetőségeket, a túlépítés elkerülése érdekében csökkenti a nagy telkek teljes területén, valamint az utcafrontokon a beépítés mértékét. Meggyőződésem, hogy ezzel a már itt élők és az újonnan beköltözők életminőségét egyaránt javítjuk. A kerületnek hihetetlen adottságai vannak és az évtizedeken átívelő sztereotípiákat lebontva, sok mindenre büszkék vagyunk. Lehet, hogy itt nehezebb az élet, de nagyon erős a lokális öntudat, sokfajta hagyomány, kultúra él meg egymás mellett békében. Mindez azt is előirányozza, hogy a főváros egyik klasszikus kulturális negyede lehessen. Nagyon örülünk, hogy rengetegen költöznek be fiatal középosztálybeliek. Nem véletlenül döntöttünk úgy, hogy a következő 2-3 évben Józsefváros legfontosabb társadalmi programja, hogy gyerekbarát önkormányzat legyen. Büszkék vagyunk az óvodafejlesztési programunkra, parkosítunk, minden évben 200 fát ültetünk és a víziónkban egy olyan Józsefváros szerepel, ami Budapest belvárosában talán a legélhetőbb kerület tud lenni.
A közgazdaságtanban van egy klasszikus elmélet, a későn jövők előnye. Mindent fejlesztettek már a fővárosban, Józsefvároson kívül. Nekünk maradt csak fejlesztési potenciálunk.
Milyen időtávon és milyen bevételt prognosztizál a terv az ingatlanok eladásából?
A vagyongazdálkodási terv több részből áll és 2029-ig tart. Amiről eddig beszéltünk, az leginkább az épületek eladása, ami megtörténhet úgy, hogy az épületet értékesítjük és a vevő feladata lesz a lebontás, vagy úgyis, hogy kiköltöztetjük a lakókat, az önkormányzat bontja le a bérházat és ezt követően adjuk el a telket. Azt gondoljuk, hogy a legjobb, ha előre kiköltöztetjük a lakóinkat, nem hosszabbítjuk meg a szenvedéseiket a XIX. századi körülmények között. Ezért mindig előre fogunk felújítani olyan lakásokat, ahová ők beköltözhetnek. Amint kiürül egy ház, az magasabb áron eladható. A vagyongazdálkodási terv meghatározza, hogy mit kívánunk eladni, a lakásgazdálkodási terv azt, hogy hány és milyen lakást újítunk fel, a bérházfelújítási programunk pedig azt, hogy a befolyó pénzből mit fogunk fejleszteni. Jelenleg 50 önkormányzati bérházat jelöltünk ki felújítandónak, és 29-et fogunk eladni közép- vagy hosszútávon. 23 bérház a következő két évben felújításra kerül, nem generálfelújításra kell gondolni, hanem mindenütt a legszükségesebb munkákat végezzük el, valahol a vízvezetéket, valahol a villanyvezetéket kell kicserélni.
A lakásgazdálkodási tervben jelenleg már 158 bérlakás felújítása van folyamatban, némelyik tervezési fázisban, körülbelül 60 darab már kivitelezési fázisban. Ha jól haladunk ezzel, akkor hamarosan már nem 830 üresen álló bérlakásról számolhatok be, hanem csak 150-160-ról, ennyi kell ahhoz, hogy a bérlakásállomány forogjon.
Az 1500 üzlethelyiségünk fele is üresen áll, ezekkel is kezdeni kell valamit. A helyiséggazdálkodási terv most fog elkészülni, benne a víziónkkal. Mondok két példát, a Baross utca és a Népszínház utca revitalizációjához biztosan hozzájárul az, hogy az ott lévő üres önkormányzati üzlethelyiségeket hogyan hasznosítjuk, eddig ugyanis nem volt végig gondolva, hogy egymás mellett ne feltétlenül öt ugyanolyan üzlet legyen, hanem olyan funkciók, amiket az önkormányzat preferál. Meghatározhatjuk azt, hogy milyen típusú funkciókat szeretnénk látni, így például a civil szervezetek számára kedvezményesen tudunk ilyen helyiségeket biztosítani. Gondolkodunk rajta, hogy egy bizonyos helyen, ahol egyébként is művészeti vállalkozások, galériák helyezkednek el, kedvezőbbé tegyük az ilyen típusú vállalkozások megtelepedését. Ez gazdasági érdekünk is, az önkormányzat számára az üresen álló üzlethelyiség ugyanis a legrosszabb, társasházakban vannak, így fizetnünk kell a közös költséget, ami évente 300-400 millió forint felesleges kiadás.
Budapest és más kerületek is próbálkoztak ennek a nagyszámú, de a vállalkozások számára nem túl vonzó ingatlanok hasznosításával. Hol nagyobb, hol kisebb sikerrel. Nem egyszerű feladat.
Ez így van, pörgő gazdaságra van szükség, hogy a kiadások is meginduljanak. Lehet azonban jó példákat is látni, a Bródy Sándor utcán, vagy a Palotanegyed más utcáin, sorra nyílnak a kis kávézók, galériák, vendéglátóhelyek, ebben segített a parkolóhelyeken adott terasz kitelepülés lehetősége is. Azt látjuk, hogy egy kis önkormányzati beavatkozással, élhető várost eredményező döntéssel, ki lehet alakítani olyan környezetet, amelybe szívesen települnek.
Egyszer fejlesztéseket végeztünk egy kereszteződésnél, és megengedtük, hogy az öblösödésbe egy vendéglátóhely kirakjon két kerti széket, amitől azonnal felkapott hellyé vált.
A Palotanegyedben az egyik legsikeresebb közösségi programunk május közepén a cigányzene éjszakája volt, amikor nagyon híres józsefvárosi cigány muzsikusok a kerület különböző részein az utcán muzsikáltak. A gazdasági szereplőket az is meg tudja mozgatni, hogy azt érzik, hogy ez egy nyüzsgő, jó hangulatú negyed, ahová érdemes betelepülni. Figyelünk azonban arra, hogy ne bulinegyed, hanem élhető negyed alakuljon ki. Hiszünk benne, hogy a sok civil kulturális szervezet letelepedése is segít, ezért az első kulturális programunk a józsefvárosi dzsesszfesztivál megszervezése volt.
Nagyon sok, egymástól látszólag független program mozog egy irányba a kerületben, aminek az egyik legfontosabb motorja a vagyongazdálkodási terv. Van már példa arra, hogy a betelepülő vendéglátósok, vagy az ingatlanfejlesztők létrehoznak tőlünk függetlenül olyan funkciókat, amelyek önkormányzati forrásból nem tudtak volna megvalósulni, ugyanakkor fontosak. Ilyen például a Turbina, amely a klasszikus szórakoztatóipari szolgáltatások mellett nagyon sok közösségi szolgáltatást nyújt, vagy az egyik nagy ingatlanfejlesztő, amely a Nyolcésfél művészeti központot hozta létre. Ebben az évben elkezdődhet a volt pártház felújítása a Baross utcában, benne színházzal és közösségi térrel. Azt látom, hogy az ingatlanfejlesztők is elengedik a fantáziájukat, és nem elégszenek meg egy klasszikus, lakásokból álló társasház felhúzásával, hanem többet szeretnének csinálni.
Építőipari kivitelezőként hogyan tudnak majd a cégek odaférni a felújítási vagy bontási munkákhoz?
Pályázatokat írunk ki. A vagyongazdálkodási terv alapján látni fogjuk, hogy milyen ingatlanhasznosítási pályázatokat kell kiírni a telkekre, házakra, és amikor ezek aktuálissá válnak előtte pár hónappal potenciális ingatlanfejlesztőket hívunk meg egy találkozóra, megmutatva nekik az ingatlanjainkat. Ennek a marketingtevékenységnek az a célja, hogy minél több ajánlatot kapjunk.
És amiket nem elad, hanem magának újít fel az önkormányzat? Van erre saját cégük?
Erre nincs projektcégünk, közbeszerzést írunk ki rá. A jelenleg folyamatban lévő 60 önkormányzati bérlakás-felújításnál is több ízben közbeszerzéseket írtunk ki, hogy a kisebb cégek is hozzáférjenek. Most fogunk közbeszerzési keretszerződésre pályázatot kiírni másfél milliárd forint értékben lakások felújítására. Innovatív módon úgy bontjuk két részre a kiírást, hogy külön lehet a páros és külön a páratlan számú házakban lévő lakások felújítására pályázni, ezzel lehetővé tesszük, hogy közepes méretű cégek is versenybe szállhassanak.
A rozsdaövezet most az egyik legfontosabb kulcsszó az értékesítésre szánt új építésű lakóingatlanok piacán. Mi a helyzet a kerületben ezzel kapcsolatban? Készülnek a pályázatok a telkekre? Vagy van ezzel bármi teendője az önkormányzatnak?
Lenne, de meghaladja az önkormányzat kompetenciáját. A Miniszterelnökség számára tavaly javasoltuk a kerület üres, vagy rossz állapotú ingatlanjainak rozsdazóna nyilvántartását, hogy az 5%-os áfakulcs kedvezmény érvényes legyen, mert ez kell Budapest városszövetének megfelelő fejlődéséhez és a zöldmezős területek védelméhez, de hangsúlyozottan ellenezzük, hogy ezek a beruházások az önkormányzati szabályozáson és a helyi közösségeken kívül eső kiemelt kormányzati beruházások legyenek. Az állami tulajdonban lévő Józsefvárosi pályaudvar területén túl a Józsefvárosban, ami összefüggő rozsdaövezeti rész, az egy 40 hektáros területet (Ganz negyed, avagy a józsefvárosi kínai piac, a szerk.) ölel fel, több mint ezer tulajdonossal, osztatlan közös tulajdonban. Magánemberek, cégek, sokféle nemzetiséggel. Amíg a tulajdonviszonyokat nem tudjuk rendezni, addig nem tudunk tenni semmit. Ezen a nagy egybefüggő területen az utak önkormányzati tulajdonban vannak, ezek fejlesztésével bele lehetne nyúlni a területekbe is. Egy kínai kereskedelmi negyed komoly lehetőségeket rejtene, hosszú távon az egész fővárosnak nagyszerű lenne, ha létre tudna jönni egy gazdasági központ, aszfaltozott utakkal, rendezett portákkal, tisztasággal. Ehhez jön még hozzá a körút környékén egy klasszikus kulturális negyed, belső Józsefvárosban egy egyetemi és kulturális fejlesztések által feltörekvő szociális városrehabilitációs terület, és máris egy különösen élhető része lenne Budapestnek. Mindenesetre az önkormányzat elkezdi megvalósítani a terveit, keressük a fejlesztőket, vagy akár a kertépítőket is, ha éppen egy park létrehozása a következő lépés.
Érdemes lesz a kiírásainkat figyelni.
A cikk megjelenését Józsefváros Önkormányzata támogatta.
Címlapkép forrása: Portfolio/Kaiser Ákos
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
