Sok mindent hallani mostanában az irodapiaci bérleti szerződésekről, a változó bérlői igényekről, amiknek a többsége valamilyen eddig kevésbé ismert vagy alkalmazott rugalmasság meglétét várja el. Mit látnak önök az elmúlt 1,5 év tapasztalata alapján a piacon?
2021 első félévében, 2020 decemberét is ide számolva, 7 hónap leforgása alatt mintegy 26 ezer négyzetméternyi bérbeadást tudhatunk magunk mögött. Ez nem csak azért különösen pozitív, mert bőven egy pandémiával átitatott időszakról beszélünk, hanem azért is, mert ez nagyjából megfelel az elmúlt 5 évben regisztrált átlagos éves teljesítményünknek. Arról nem is beszélve, hogy mindeközben a teljes tranzakciós mennyiség az irodapiacon mind 2020-ban, mind 2021 első félévében 50%-kal volt kevesebb a megelőző évekhez viszonyítva. Aminek kifejezetten örülök, hogy ebből több mint 10 ezer négyzetmétert az új bérbeadás tett ki. Ezen kívül, erre az időszakra esett az egyik legnagyobb bérlőnk 13 ezer négyzetméteres bérleti szerződésének a meghosszabbítása.
Ha már a hosszabbításokról beszélünk a konkrét adatok azt mutatják, hogy valamennyi hosszabbítás magasabb effektív díjszinten történt, átlagban 15-20 százalékkal, mint a futó bérleti díjak, 90 százalékukban nem csökkent a bérelt terület, és néhány speciális kivételtől eltekintve fix 5 évre szerződtünk.
Ha csak ezeket a tényeket nézem, akkor semmi okunk az aggodalomra a következő időszakot illetően. Ugyanakkor az egész piacot nézve, ambivalens érzés van bennem. Egyrészt, az elmúlt féléves teljesítményünk olyan volt, mint máskor egy teljes év alatt, másrészt, tapasztalok olyan piaci tendenciákat, amik ezzel éppen ellentétesen hatnak. Bizonyos esetekben és lokációkban a verseny egyre kiélezettebbnek tűnik.
Az új tranzakcióknál mi volt a tapasztalat?
Volt példa olyanra, aki úgy lépett minőségi szintet a költözéssel, hogy az egyik legkorábban épült épületünket választotta, de még a mai viszonyok mellett is ritka színvonalon megvalósított belsőépítészeti kialakítás mellett. Más esetekben a bérlőnek a szintlépést a legfrissebb fejlesztésű Balance Hall irodaházunk jelentette, a korábbi helyükhöz képest. Van olyan ingatlanunk, ahol június 1-jével kaptuk vissza az összes irodaterületet, és augusztus végére 80 százalékban újra bérbe volt adva az épület. De ez egy belvárosi lokáció. Itt hoz például létre regionális központot a Velux, akik korábban saját tulajdonú ingatlanban és szolgáltatott irodában működtek párhuzamosan. A Craft és a Form Labs pedig két rendkívül dinamikusan fejlődő startup jellegű cég, akik a növekedés miatt költöztek új helyre, és csak a belvárosi lokáció jöhetett szóba náluk.
Miközben az épület előző bérlője nem elköltözött, hanem átállt egy „remote” munkavégzésre, és teljes home office-t vezettek be.
Igen, vannak nagyon érdekes esetek, mint ez is, ezek kapcsán el kell gondolkodni, hogy mennyire reprezentatív a piac szempontjából. Számomra a szóban forgó cég szemléletváltása irodapiaci szempontból az egyik legszélsőségesebb példa, és ha ez lenne jellemző az általános felhasználó gyakorlatra, akkor hatalmas gonddal nézne szembe az irodapiac.
Éppen ezért az a fontos, hogy mit lehet tendenciaként értelmezni, mi az, ami már beépült a mindennapos gyakorlatba a cégek kritikus tömegénél. Kevés ilyen szokást lehet felsorolni, de köztük van például, hogy a kooperációs terek bérelt területen belüli részaránya nagyságrendileg 25 százalékkal emelkedett, vagy az, hogy elfogadottá vált a legalább heti két nap home office majdnem minden cégnél, illetve a hibrid munkavégzés.
Azt viszont nem lehet egyértelműen kijelenteni, hogy mennyivel kevesebb irodára van szükség, illetve, hogy egyáltalán kevesebb irodára lenne szükség. Akik nálunk visszaadtak területeket, azok többnyire a kkv szektor képviselői, 400-500 négyzetméter irodaterületen. Egyrészt a területcsökkentés csak azért tudott megvalósulni, mert építészetileg megvolt rá a lehetőség, másrészt ez összességében nem több mint néhány száz négyzetméternyi iroda, ami egy éves tranzakciós mennyiségben indifferens.
Vannak cégek, akiknek minden mindegy, mások pedig folyton számolgatnak, hogy mennyi legyen az új működésükhöz optimalizált irodaterület?
Egyértelmű az iparági differencia. A cégek egy része az első sorban állt, amikor jött a pofon, míg nagyságrendileg ugyanennyi felhasználó konjunktúrába került. A közöttük lévő tömeg az érdekes a mi szempontunkból, ők óvatosabbak lettek, de közben azt látjuk, hogy nem kell likviditási problémától tartaniuk. De például a jelenlegi likviditás tesz lehetővé olyan dolgokat, hogy új cégek jelenjenek meg a budapesti irodapiacon, - amire számos példa van az elmúlt időszakból - vagy a már itt lévő bérlők bővüljenek, esetleg regionális központtá fejlődjenek, vagy startupok nyerjenek el komoly befektetéseket és nőjenek 10-20 fős cégből számottevő felhasználóvá. Többek között ilyen formákban a jelenlegi likviditási helyzet lecsapódik az irodakeresletben. A legtöbb helyen mégis azt lehet látni, hogy még semmit nem léptek a bérlők, ugyan sokáig nem voltak bent a dolgozók, így akár mondhatnák, hogy valahány százalékkal kevesebb irodára van szükség, viszont ezt a következő 5 évre nem tudják biztosan kijelenteni. És akkor még nem látjuk milyen eredménye lesz a munkavállalók visszatérésének az irodába, ami kétségkívül minden cég napirendjén ott van.
A tranzakciókat, és egészében az irodapiacot nézve azt látom, hogy már túl vagyunk a csúcson, és új, leszálló ciklus kezdődik. Az óra dél helyett már inkább egyet ütött.
Milyen értelemben kerültünk az új, leszálló ciklusba?
Alapvetően a verseny kiéleződésére, a bérlőmegtartás fontosságára gondolok, ami már azért jellemző volt az elmúlt 6-9 hónapban is. Elég, ha csak a hosszabbítások részarányának emelkedésére gondolunk, ami meghaladta az 50% százalékot 2021 első félévében. Ez a verseny tovább fog fokozódni, de már most is egyértelműen látszik, hogy mindenki mindent megtesz azért, hogy elkerülje egy adott terület megüresedését.
Mi az a minden?
Leginkább a rugalmasságra kell gondolni, ami mint eszköz rendelkezésre áll a futó szerződés bérbeadójánál, mivel nem az első kiépítésről beszélünk. Érthető módon az általában alacsonyabb felújítási, illetve átépítési költség rövidebb idő alatt is amortizálható. Míg a skála másik végén az előbérletek tekintetében szinte semmi, a bérleti időtartamra vonatkozó mozgástere nincsen az adott fejlesztőnek. De ez az előbérletek részarányának visszaesésében is jól látszik, ami szerintem jellemző tendencia lesz a közeljövőben.
A már mögöttünk lévő hosszabbítások során a bérleti díjaknál is változást láttuk: mivel a lejáró szerződések általában 3-5 évesek voltak, azóta pedig csak felfelé ment a piac, emelnünk kellett. Az effektív bérleti díjunk minden egyes hosszabbításnál magasabb lett, általában 5-15 százalékkal.
Amikor úgy tűnik, hogy bizonyos helyzetekben már a bérlőknek áll a zászló, hogyan lehet elérni, hogy mégis elfogadják az emelést?
Ugyan indexálva vannak a bérleti díjak, de az elmúlt öt évben közzétett 1-2 százalékos inflációnál jóval magasabb volt a piaci bérleti díjak emelkedése, ergo egyszerű matematika, hogy aktuális piaci kondíciók mellett még az 5-15 százalékkal megemelt bérleti díj is versenyképes volt, és akkor még nem beszéltünk a re-lokációval járó jelentős egyéb költségtételekről.
Lehet azt mondani, hogy akkor 12-13 euró volt a bérleti díj négyzetméterenként, most pedig 16-17 euró?
Alpiac függő, de az „A” kategóriás épületeknél ez egy jó megközelítés átlagosan. Bízom benne, hogy bár a versenyképes bérleti díj meghatározó, de nem kizárólagos szempont a nekünk újabb 3-5 évre bizalmat szavazó bérlőinknél. Egy jó bérlő-bérbeadó kapcsolatot nagyon nehéz számszerűsíteni, de óriási értéke van. A CPI működésében ez mindig is központi küldetés volt. Legyen szó az együttműködés bármely területéről, kiépítés, üzemeltetés, szerződés tárgyalás, pénzügy, karbantartás, bérlők által igénybe vehető programok vagy bérbeadás, minden esetben azonnali és cégen belül ellátott szolgáltatást kap a bérlő. Mi ebben látjuk a szolgáltatás magas minőségének zálogát.
Ön szerint mi a könnyebb feladat ma: egy népszerű, új építésű irodaházba odavonzani egy bérlőt, vagy egy meglévő, de karbantartott, jól működő házban megtartani?
Azonos fundamentumok mentén, illetve teljesen objektív kizáró okok hiányában, megtartani szerintem általában egyszerűbb. Ha nincs objektív oka a költözésnek, például, hogy nem áll rendelkezésre bővülési terület, nem lehet kisebb területre szerződni, vagy nem biztosítható a központ által előírt egyszinten történő elhelyezés, akkor a bérbeadó szerintem hibát követ el ha nem tesz meg mindent az észszerűség határain belül, hogy elkerülje az üresedést és az ezzel járó kellemetlenségeket az újra bérbeadás során. Ezeken túl, ha az emberek valamit megszeretnek, akkor miért váltanának?
Az éppen lejáró szerződésű bérlőket mivel lehet átcsábítani egy új építésű házba?
Egy új épületben mindig az a nagyszerű, hogy úgy lehet megtervezni, ahogy azt az aktuális felhasználói igények diktálják. Egy 15-20 évvel ezelőtti elvárások alapján kivitelezett épületet már nehéz alakítani. Bizonyos időszakokban a beépített technológiák pedig nagyon gyorsan változtak. Ennek ellenére az újak esetében is az a tapasztalat, hogy a megfelelő lokáció esetén is sokszor fel kell venni a kesztyűt az árak tekintetében. A Balance Hall fejlesztésünk során volt olyan bérlőnk, aki hasonló minőségű épületből jött el, azért, mert nálunk jobban tetszett neki a komplexum park jellege, vagy a rendelkezésre álló területen hatékonyabb alaprajzi elrendezést tudott megvalósítani. Volt viszont olyan is, akinek alapvetően a minőségi váltás volt a célja, ugyanakkor a végén már az új építésű opciók között nem volt perdöntő különbség műszaki tartalom vagy a nyújtott szolgáltatás alapján, így már csak az ár maradt, mint döntési tényező. Ilyenkor van rá azért példa, hogy mindkét irodaház meg akarja nyerni a bérlőt és elindul az egymásra, de szó szerint inkább egymás alá licitálás.
Ez most egy valós helyzet, elindultak a licitek lefelé?
Már 2020 decemberében is szembesültünk hasonló helyzettel. Ilyenkor ez egy nehéz döntés és nem lehet általánosságban kijelenteni, hogy mi a célravezető. Ugyanakkor sok esetben muszáj „beleállni” hiszen 3-6 hónappal később valószínűleg nemhogy jobb, hanem rosszabb lesz a helyzet a kínálati oldalt tekintve.
A következő két-három évre 500-600 ezer négyzetméter új irodaterület van tervben Budapesten. Ezek mind megvalósulnak vajon?
Véleményem szerint sokkal megfontoltabbak a piaci szereplők és amekkora rugalmasság elérhető az adott fejlesztő rendszerben, azt ki is fogják használni. Szerintem lassabban, több fázisban adnak majd át ennyit területet, és ahol van rá mód, a funkciót is újradefiniálhatják.
A CPI-nál most szóba jöhet új iroda fejlesztése vagy vétele? Hisznek ennyire benne? Vagy esetleg gondolkodnak eladásban?
A CPI üzleti filozófiáját tekintve nem látok esélyt arra, hogy komolyabb eladások történjenek, maximum portfóliótisztítás jelleggel válunk meg ingatlanoktól. Ahonnan én nézem továbbra is a növekedés irányába mutat a folyamat. Egyébként pedig amiről most beszélünk, az Európában egy relatív kis irodapiacon lévő tendencia, a CPI regionális portfóliójában koránt sem mértékadó. A már említettek szerint a rendszerben összességében még mindig óriási a likviditás, ami a közeljövőben továbbra is keresni fogja a helyét.
Van önöknél új hotel, óriási retail és irodaprojekt is. Látják már, hogy milyen irányba érdemes nőni, építkezni?
A CPI-nak továbbra is az a célja regionálisan, illetve Magyarországon is, hogy hatékonyabb, méretgazdaságosabb, összességében nagyobb legyen. Ezzel párhuzamosan próbálunk továbbra is innovatívak, trendformálók lenni. Ez megmutatkozott a tudatos épület koncepciónkban, az első hazai zöldkötvény-kibocsátásunk során, vagy amikor nemrég részvevői voltunk az első okoshálózati létesítmény tesztnek.
Jelenleg is több projekten dolgozunk, amiből az egyik a „Green Lease” intézménye. Magyarországon még gyerekcipőben jár, de ez egy regionális, vagy világszintű tendenciának a része, és azt gondoljuk, hogy markánsan alakítja majd mindennapjainkat a jövőben.
A hotelpiac szorosan korrelál az aktuális járványhelyzettel, a retail már egy ideje lekerült a befektetők radarjáról, az irodapiac stabil, míg a logisztikai szektor a válság nyerteseként van aposztrofálva.
Mi is elkezdtük építeni az Airport City logisztikai park 6000 négyzetméteres I. épületét, amivel a park fejlesztési potenciáljának maximális mértékét elérve egy nagyívű logisztikai projekt záró lépését tesszük meg.
A pandémiás átalakulás, illetve sokk másik nyertese a lakáspiac volt, de a CPI-nak Magyarországon nincs lakóprojektje. Ez változhat?
Nem hiszem, ez egy nagyon újszerű stratégiai váltás lenne, amiről a prágai központban születhetne döntés, de erre vonatkozó terveket, vagy jeleket nem látok.
A dolgos mindennapokra terelve a beszélgetést, mi az aktuális kihívás?
Az egyik fókuszpontunk most a Hungária körúton lévő Arena Corner irodaház, ahol az egyetlen nem marginális üresedésünk található. Ez nagyságrendileg 9000 m2 azonnal elérhető, az alpiac szerintem legjobb helyén lévő, kiváló fundamentumokkal rendelkező irodaterület. Ugyanakkor a Pest Központ alpiacon nagyságrendileg 80 ezer négyzetméter azonnal elérhető. Ez az átlagos piaci üresedési rátához képest 50%-al nagyobb szintet jelent. Ezek egy része pedig vadonatúj termék. Ilyen szövegkörnyezetbe nem tehetünk mást mint, hogy felvesszük a kesztyűt, akár a nettó effektív díjak tekintetében is, de reményeim szerint még az észszerűség határain belül.
Mit tartogathat még a jövő?
Visszanézve nagyon jó időszakot zártunk le, amit 2020 márciusában egyáltalán nem gondoltam volna. Az elmúlt öt év legjobb hét hónapját tudjuk felmutatni, ami okot adhatna a jövőbeli hurráoptimizmusra. Ugyanakkor egyre több az óvatosságra intő jel, ami nyilván alpiaconként és épületenként eltérő. Ha valakinek csak a belvárosban van irodaháza, az azt látja, hogy nagyon pörög a piac, akinek csak a Pest Központ alpiacon, az pedig okkal lehet szkeptikus. Talán nincs is értelme átlagról beszélni. Ezek alapján nagyon nehéz meghatározni, hogy hol tart a piac, de ahogy már említettem, úgy érzem, hogy az „ingatlanpiac óráján” már elmúlt dél, szerintem egy óránál járunk. Mi továbbra is azt valljuk a mindennapokban, hogy a bérlőmegtartás nagyon fontos, sőt egyre fontosabb, és ehhez rengeteg munkát, kreativitást és néha rugalmas eszközöket kell bevetni. Pozitívan nézünk a jövőbe, továbbra is a növekedésben hiszünk, de úgy, hogy az innovatív hozzáállásunkat a méretünk növekedésével ne veszítsük el.
Arena Corner irodaház
| Kiadó terület: 9000 m2 Bérleti díj: 14 – 16 EUR | Átadás: 2006 |
Ajánlatot kérek | |
A cikk megjelenését a CPI Hungary támogatta.
Címlapkép: Stiller Ákos/Portfolio
