Hogyan zajlik a felújítás?
Az épület 20 éve gyakorlatilag változatlan formában működik, így mind gépészetileg, mind belsőépítészetileg elavulttá vált, ezért teljes körű felújítást igényel. Ez azt jelenti, hogy szerkezetig bontjuk vissza az épületet, ami csak úgy valósítható meg, ha az egészet bezárjuk. A külső- és belső megújulás mellett nagy hangsúlyt fektetünk a ma már elengedhetetlen környezettudatos megoldásokra is, a biciklivel érkezőknek bicikli tárolókat alakítunk ki, a mélygarázsban elektromos autótöltők kapnak helyet. A megújuló EuroCenter teljes egészében akadálymentes lesz és a közelmúlt hatásai alapján a fejlesztés során kiemelt figyelmet fordítunk az egészségtudatosságra is, például az érintésmentes funkciók beépítésére, optimalizált légbefúvó rendszerekre vagy a friss levegő befúvásra, vagy a fokozott fertőtlenítésre. A bevásárlóközpontok manapság egyfajta közösségépítő szerepet is kaptak, találkozóhellyé alakulnak, ezt fogja támogatni a tetőn kialakításra kerülő tetőterasz, vagy a food court kínálatának bővítése is. Azt látjuk, hogy a közösségi szolgáltatások iránti igény is megnőtt, ezért elérhető lesz nálunk is autómegosztó szolgáltatás, vagy csomagautomata.
Hogyan alakulnak át a kiadható területek, és milyen új szolgáltatások várhatók?
A felújítást követően egy 25 ezer négyzetméter bérbe adható területű, közel 100 üzletegységből álló, elsősorban szolgáltató funkciót betöltő kereskedelmi üzletközponttá alakítjuk az EuroCentert. Azt gondolom, hogy a tartalom a lényeg, nem az elnevezés (pláza, üzletközpont, szolgáltatóház, bevásárlóközpont, élménycenter), a tartalom pedig egyértelműen az, hogy sokkal nagyobb spektrumban, sokkal többféle árura, szolgáltatásra, élményre és funkcióra kínál majd megoldást a látogatóknak, mint eddig.
A mozi megmarad, de felújítjuk, valamint átépítjük a szerkezetet és a teljes gépészet, illetve az épülettechnika is megújul. A bérbe adható terület nő, de a kereskedelmi terület nem, hiszen olyan bérlők érkeznek majd – pénzügyi szolgáltatás, egyéb lakossági szolgáltatás, szépségszalon, virágbolt, IT-ügyfélszolgálat –, amelyek nem minősülnek kereskedelmi üzletterületnek.
Ez a jövő, a kiskereskedelmi funkció mellett egyre inkább teret nyernek a hétköznapi ügyintézés és a szabadidő eltöltésének különféle formái. Mi lehetővé tesszük, hogy a vásárlók mindent egy helyen elérjenek, és ne kelljen külön beutazniuk a belvárosba.
A belső terek és közlekedési kapcsolatok átalakításáról is szó van. Akkor aki oda járt az elmúlt 20 évben várhatóan nem fog már tudni vakon eligazodni az új központban?
Úgy gondolom, hogy az üzletközpont jelenlegi elrendezése sem könnyíti meg az eligazodást és az egyik nagy hibája, hogy nincs belső közlekedési rendszere. Nem volt jól kialakítva a mélygarázsból és a bejáratoktól a vásárlótér felé vezető út, ahogy az épület átláthatósága és az üzletek elrendezése sem. Pedig ez fontos szempont, mert magabiztosságot ad, ha például lehet látni, hogy mi van a folyosó végén, vagy a félemeleten, illetve, hogy hogyan köti ezeket össze egy mozgólépcső és hogyan szerveződik az üzletek kínálata szempontjából a ház. Azért is kell lezárnunk az épületet a felújítás idejére, mert a galéria teljes részére egy szolgáltató szintet hozunk létre, így minden vásárló tudja majd, hogy ha ügyeket akar intézni, akkor melyik szintre kell mennie.
Hogyan lehet összeegyeztetni egy bevásárlóközpont és egy szolgáltatóközpont funkcióit?
Alapvetően maradunk a bevásárlóközpontnál, amiben az eddigiekhez képest - igazodva az elvárásokhoz - több szolgáltató és szórakoztató funkció jelenik majd meg. Több körben megvizsgáltuk a környéken élőknek igényeit és elvárásait, és a kapott eredményeknek megfelelően összeállított üzletmix az, amitől jól működik egy ilyen központ. Azokkal a bérlőkkel kezdünk tárgyalásokat, akik kapcsán a felmérések igazolták, hogy a környéken élőknek és a potenciális látogatóinknak igényük van rá, ilyen például a divatáru, amiből többre lenne szükség, mint amit a jelenlegi ház szolgáltat. Elvárás velünk szemben, hogy a fashion szektort erősítsük. Eddig is népszerű volt az EuroCenter, nekünk mégis a látogatószám megduplázása a célunk, az új épületnél arra készülünk, hogy minél több ember tudja naponta kényelmesen látogatni a bevásárlóközpontot. Már csak ezért sem szabad túlságosan szolgáltatás-központúvá tenni, meg kell találni az egészséges egyensúlyt.
Hogyan alakulnak majd a bérleti díjak?
Ez komoly számításokat igényel. Nyilván vannak 120 és 6 eurós üzlethelyiségek is a teljes piacon, ami függ egy épület lokációjától és az üzlethelyiség épületen belüli elhelyezkedésétől. Üzleti szempontból az az érdekünk, hogy fenntartható legyen a bérlői mix, de közben magasabb minőségű szolgáltatást nyújtsunk és ezzel párhuzamosan emelkedjen az átlag bérleti díj, vagyis az összes bérbeadható területre jutó összes bérleti díj. Ha egy bevásárlóközpont a nyitás után a bérlőinek a 30 százalékát elveszíti, akkor az azt jelenti, hogy a fejlesztő, a beruházó nem volt eléggé előre tekintő a vásárlók igényeit illetően. Mi ezt nem szeretnénk, ezért olyan bérlőket hozunk, akikről tudjuk, hogy hosszú távon van igény a szolgáltatásaikra. Komoly előkészítő, tervező munkát folytattunk, közvélemény-kutatásokat, felméréseket végeztünk, hogy kialakítsuk a vevői elvárások szerint is sikeres koncepciót, amiben helyet kap a mozi, a megújult food court, az egyéb szolgáltatók, és a teljesen megújuló INTERSPAR is, ami nagyon erős mágnesbérlője lesz az új EuroCenternek. Emellett tárgyalunk még egy-két nagyobb területű bérlővel, a többi üzletterületünk jellemzően 60-180 négyzetméter közötti lesz.
Mit lehet tudni a régi bérlőkről, tudnak, akarnak maradni?
Mivel a vásárlóink igényeihez szeretnénk alakítani az új bevásárlóközpontot, ezért a potenciális vásárlóink véleményére voltunk leginkább kíváncsiak. Azokat kérdeztük meg, akik hetente háromszor, vagy akár minden nap odajártak, illetve azokat is, akik a közelben laknak, mégsem látogatták a bevásárlóközpontot. A mindkét csoport által említett bérlőkkel leültünk tárgyalni az új feltétel melletti folytatásról. A többieknél vagy lejárt a szerződés, vagy közös megegyezéssel módosítottuk. Végeredményben időben vissza tudtunk venni minden bérleményt, le tudtunk szerződni és el tudtunk számolni azokkal is, akik maradnak, és azokkal is, akikkel megszűnt a szerződés.
Ennek is köszönhető, hogy az új épület már több mint 50 százaléka bérbe van adva.
Mikor jött létre az első bérleti szerződés, a járvány kirobbanása előtt?
Még 2019-ben az INTERSPAR volt az első, akikkel mindent újra tárgyaltunk. Az alapterületet nézve Buda legnagyobb hipermarketjéről van szó, úgyhogy komoly tárgyalások zajlottak. Ezek végeredménye, hogy egy modern, hatékony és a kornak megfelelő technikai színvonalon megépített és üzemeltetett hipermarket jön létre, ami a mi vásárlóinknak is sokkal nagyobb vonzerőt jelent. Ez egy kölcsönös előnyökön alapuló megállapodás volt.
Hogyan zajlott az elmúlt 1 év, ami a retail piacot nem kicsit rázta meg? Lasszóval kellett fogdosni a bérlőket és jobbnál jobb bérleti feltételeket ajánlani, vagy maguktól jelentkeztek, hogy ők ide mindenképp jönnének?
Annyira hiszünk a III. kerületben, a házban és az általunk megálmodott koncepcióban, hogy eddig nem indítottunk toborzási kampányt a médiában – így is óriási az érdeklődés a még bérelhető üzlethelyiségek iránt. A felújítás megkezdésének bejelentése is csak két hete jelent meg, miközben már két éve dolgozunk rajta. Abban hiszünk, hogy különösebb erőlködés nélkül, a bérlőink meg fognak találni minket.
A nagy területű fashion bérlőket ma, a koronavírus után, nehéz elérni. Az EuroCenterben ilyen típusú bérlőt nem is tervezünk, mert nincs erre elég területünk és a vásárlóinknak nem erre van igénye.
Milyen forrásból finanszírozzák a felújítást?
Külső banki finanszírozást vontunk be, már nagyon korán megállapodtunk két bankkal is. Számunkra nagyon pozitív visszacsatolás, hogy egy kereskedelmi bank kockázati területe ezt a projektet indíthatónak és jónak minősítette. Ez nem egy zöldmezős beruházás, a projektnek hatalmas előnye, hogy 20 éve működő kereskedelmi egység, kialakult vásárlókörrel. Nem kell bevezetni, nem kell elhappolni valakitől a vásárlókat, mint más újonnan átadásra kerülő egységeknél. Az EuroCenter esetében ilyen kockázat nincs.
A kivitelezési költségek hogyan változtak az első tervekhez képest?
Tavaly év végén kezdtük el a kivitelezői tendert, több mint tíz nagy generálkivitelezővel. A projekt teljes költsége 10 milliárdos nagyságrendű. A tender végén, két hete hirdettünk győztest, a Bernecker Kft. nyerte el a munkát. A döntés meghozatalakor nemcsak az ár volt fontos tényező számunkra, hanem a határidő is, mert jövő tavasszal szeretnénk ismét megnyitni az EuroCentert a vásárlóközönség előtt.
Van rá esély, hogy később eladják a bevásárlóközpontot?
A WING ingatlanfejlesztő és befektető is egyben, az országban az egyik legnagyobb, minden szegmensben, az ingatlanpiac minden területén aktív, és jelenleg is jelentős ingatlanportfoliót üzemeltetünk, melynek része több bevásárlóközpont is. Korai még erről beszélni.
A WING utolsó kiskereskedelmi fejlesztése a MOM park felújítása volt 2018-ban. Ehhez képest nagyot fordult a világ. Mi volt az elmúlt egy év tanulsága a retail piacon, amit be tudtak építeni az EuroCenter projektbe?
A WING Magyarország egyik legnagyobb ingatlanvállalkozásaként számos nívós, közkedvelt kiskereskedelmi létesítmény fejlesztése során szerzett már jelentős piaci tapasztalatot. Az EuroCenter a vállalatnak már a negyedik bevásárlóközpont-fejlesztési projektje Magyarország első környezettudatos bevásárlóközpontja, a budai Hegyvidék Bevásárlóközpont, az egri Agria Park, valamint az említett MOM Park felújítása és újrapozícionálása után.
A közelmúlt fejleményei alapján retail piaci szempontból azt láttuk, hogy minden bevásárlóközpont-tulajdonos, fejlesztő és üzemeltető már tisztában van azzal, hogy a vásárlói szokások változnak, az online vásárlás előre tört, és olyan hihetetlen árubőséget teremtett, amellyel egy fizikai épület, egy bevásárlóközpontban lévő üzlet soha nem fog tudni versenyezni. Ugyanakkor a termékek beszerzésének folyamata elválik a valódi vásárlási élménytől, ami az e-commerce esetén csak limitálva tud megvalósulni. Így egyre inkább el kell tolni a fókuszt a szolgáltatások, az élmény, a közösségi terek, a találkozási pont irányába.
Aki versenyképes akart maradni, igyekezett minél gyorsabban adaptálódni ezekhez a változásokhoz, de biztosan lesznek olyan bevásárlóközpontok, amelyek kevésbé fogják tudni tartani a lépést ezekkel a trendekkel. Az online tér mellett szóló érv, hogy korlátlan, tehát bármely külföldi kereskedő szinte vég nélkül bővítheti az árukészletét, miközben nem itt adózik, és nem alkalmaz embereket. Ez a szabályozás is az online megoldások irányába tereli a vásárlókat. Emellett Magyarországon sajátosság a plázaengedély, ezért nincs túlkínálat az alapterületet illetően, ez pedig egyfelől visszafogja a fogyasztást, másfelől viszont potenciált is jelent – és ez az, ami számunkra, ingatlanfejlesztőknek fontos.
Magyarországon és Budapesten is van jövőjük a bevásárlóközpontoknak, de alkalmazkodni kell a vásárlói szokások megváltozásához. Az emberek hamarosan vissza fognak térni a személyes bevásárláshoz, mert szeretnek közösségbe járni és egy helyen több mindent elintézni.
A cikk megjelenését a Wing Zrt. támogatta.
Címlapkép forrása: Wing
