A SunDell 2020 nyarán került tőzsdei bevezetésre, ezzel az első zöldmezős szabályozott ingatlanbefektetési társaság (SZIT) volt a BÉT-en. Hogyan értékeli az azóta eltelt időszakot?
A 2020-as tőzsdei bevezetést követő időszak jelentős gazdasági kihívásokkal járt, a makrogazdasági tényezők az ingatlanpiacra különösen erős hatást gyakoroltak, hiszen az építési költségek növekedése és a hitelfinanszírozás drágulása szűkítette a keresletet.
Az elmúlt öt év egyik legnagyobb tanulsága a rugalmas alkalmazkodóképesség fontossága a gyorsan változó gazdasági környezetben. A SunDell számára a tőzsdei jelenlét nemcsak növekedési lehetőségeket, hanem szigorú elvárásokat is jelentett, amelyek hozzájárultak a vállalat működési hatékonyságának és reputációjának erősítéséhez. A makrogazdasági volatilitás rávilágított a portfólió-diverzifikáció és a hosszú távú fenntarthatósági szempontok jelentőségére, amely a vállalat stratégiájában is hangsúlyos. Több jelentős projektet indítottunk el, amelyek megfelelnek a vásárlói igények változásainak:
modern, prémium minőségű lakásaink nem csak lakhatási célra, hanem értékálló befektetésként is vonzóak a magyar és külföldi vásárlók számára.
Budapest folyamatos urbanizációja és növekvő kereslete a modern ingatlanokra pedig kiemelkedő lehetőségeket kínál a befektetőknek. Indulásunk óta már 1500-nál is több család költözött be lakásainkba, jelenleg több mint 500 lakásunk van építés alatt. 2023-as konszolidált pénzügyi adataink azt mutatják, hogy árbevételünk meghaladta a 20 milliárd forintot, üzleti eredményünk a 3 milliárd forintot. Azt gondolom, hogy ezek a számok alapot adnak arra, hogy a SunDell vonzó maradhasson a befektetők számára volatilis környezetben is.
A vállalatcsoport most 10-15 ezer darab részvény értékesítését tervezi. Miért pont most szeretnék növelni a jelenleg 25%-os közkézhányadot? Mik a főbb lépések, amik ehhez vezettek és mit várnak tőle?
Az ingatlanpiac jellemzően stabil befektetési lehetőségként ismert, ami előnyös lehet bizonytalan gazdasági környezetben is. A részvényértékesítés egy hosszabb távú folyamatot is megalapozhat a cég életében.
Amennyiben a tapasztalatok azt mutatják, hogy a részvény vonzó a befektetők számára, akkor később akár új részvényeket is kibocsáthatunk majd.
A befektetők mostanra újra elkezdték keresni az értékálló és hozamot kínáló befektetési lehetőségeket a makrogazdasági helyzet miatt. Véleményem szerint a SunDell részvényei, mint SZIT-konstrukcióra épülő eszközök, vonzó alternatívát nyújthatnak az infláció ellen védelmet kereső befektetők számára, különösen az eddigi osztalékfizetési gyakorlat miatt.
Az alacsony volumenű értékesítés arra is alkalmas, hogy a vállalat felmérhesse a piaci érdeklődést és a befektetési hajlandóságot a jelenlegi gazdasági környezetben.
A közkézhányad növelése a likviditás javítását és a részvényforgalom növekedését eredményezheti, amely kulcsfontosságú a tőzsdei pozíció hosszú távú fenntartásához. A szélesebb befektetői kör nagyobb forgalmat generálhat, ami tovább erősíti a részvények vonzerejét és a vállalat tőzsdei megítélését.
Hogy működik a SZIT?
A szabályozott ingatlanbefektetési társaság (SZIT) egy olyan vállalkozási forma, amelynek fő célja az ingatlanokba történő befektetés és az ingatlanokból származó bevétel elosztása a részvényesek között.
A SZIT nem fizet társasági nyereség- és iparűzési adót, ezáltal vonzó a részvényesek számára. Az ingatlanokba történő befektetés révén hosszú távú passzív jövedelmet biztosít a részvényeseknek; részvényeit bárki megvásárolhatja, így a befektetés nyilvánosan elérhető.
A részvényértékesítés révén több fontos célt szeretnénk elérni. A befektetői bázis szélesítése révén diverzifikálni kívánjuk a részvényesi kört, amely hozzájárul a részvények stabil árfolyamához és a vállalat pénzügyi pozíciójának erősítéséhez. A likviditás növelése javíthatja a részvények kereskedhetőségét, ami vonzóbbá teheti a papírokat mind az intézményi, mind a lakossági befektetők számára. Végül, az értékesítés információt nyújt a vállalat számára a jelenlegi piaci keresletről, amely alapot szolgáltathat a jövőbeni tőkepiaci lépésekhez. Tény, hogy most kezdünk el aktívabbak lenni a befektetői kommunikációt illetően.
Ezzel párhuzamosan a tőzsdei jelenlét a vállalat számára folyamatos megfelelést és transzparenciát követelt meg, ami szigorúbb vállalatirányítási gyakorlatokat és rendszeres pénzügyi beszámolást tett szükségessé. Ezek a tényezők pozitívan hatottak a vállalat működésének hatékonyságára és piaci megítélésére.
Intézményi vagy magánbefektetőkre számítanak inkább?
Stratégiánkban mind az intézményi, mind a magánbefektetők fontos szerepet kapnak. A két csoport eltérő, de egymást kiegészítő előnyöket kínál a vállalat számára. A diverzifikált befektetői bázis nemcsak stabilitást és likviditást biztosít, hanem lehetővé teszi a részvényesi kör szélesítését, amely hosszú távon erősíti a vállalat piaci jelenlétét és tőzsdei megítélését.
Az intézményi befektetők jellemzően hosszú távú stratégiai érdekeltséggel rendelkeznek, ami kiszámíthatóságot és stabilitást hoz a vállalat számára. Ezen befektetők nagyobb volumenű tranzakciói hozzájárulnak a részvények likviditásának javításához, miközben erősítik a piaci bizalmat. Az intézményi befektetők vonzásához különösen fontos a transzparens működés és a rendszeres osztalékfizetés fenntartása, amelyek a SZIT-státusz előnyeivel összhangban állnak.
Az intézményi befektetők jelenléte emellett kedvezően hathat a vállalat nemzetközi megítélésére is, mivel ezek a szereplők gyakran globális piacokon működnek, és szigorú kritériumok alapján döntenek befektetéseikről.
Ezért az intézményi bázis bővítése nemcsak tőkebevonási lehetőséget jelenthet, hanem a vállalat pénzügyi pozícióját és reputációját is erősítheti.
A magánbefektetők – a retail szegmens – fontos szerepet játszanak a cég részvényesi körének diverzifikálásában. Ezek a befektetők jellemzően kisebb volumenű tranzakciókkal vesznek részt a piacon, de nagy számban jelennek meg, ami a tőzsdei forgalom növekedéséhez vezet. A magánbefektetők elköteleződésének biztosítása érdekében a vállalat számára kiemelt fontosságú cél, hogy vonzó osztalékpolitikát és stabilan növekedő árfolyamot kínáljon, valamint az, hogy a részvények ár/érték aránya versenyképes maradjon.
A retail befektetők elérése érdekében fontos a kommunikáció és a befektetői edukáció. Az átlátható tájékoztatás és a rendszeres befektetői kapcsolatok fenntartása elősegíti, hogy a magánbefektetők bizalommal forduljanak a vállalat felé, ami hosszú távon erősíti a részvényesi bázis stabilitását. Erre kiemelt fókuszt kívánunk helyezni 2025-ben.
A befektetők számára fontos a stabil növekedés. Hogyan tervezik a kockázatok kezelését és az ingatlanpiaci volatilitás hatásainak mérséklését?
Az ingatlanpiacot jelentősen befolyásolják a makrogazdasági tényezők, különösen az infláció és a kamatlábak. Az infláció az építési költségeket növeli, míg a magas kamatok a hitelfinanszírozás költségét emelik meg, ami mind a fejlesztőkre, mind a vásárlókra kedvezőtlenül hathat.
A forrásaink többnyire fix kamatozásúak, ezért, ha a keresleti oldalt a kamatnövekedés visszafogja, akkor építünk és esetleg az ingatlanállomány nő. Mivel nincs projektfinanszírozásunk, ezért nincs rajtunk kényszer, hogy előértékesítsünk. Ez nagy mozgásteret ad és jelentősen csökkenti a kockázatainkat. Projektfinanszírozás mellett a banki feltételek miatt jelentős értékesítést kellene kikényszeríteni nagyon korai fázisban, akkor is, amikor a makrokörnyezet ezt nagyon nehézzé teszi. Nálunk az építkezések a magas kamatkörnyezetben is tudtak folytatódni, mivel jelentős hosszú lejáratú olcsó forrásunk van.
Az alapanyagár növekedésének kockázatát úgy kezeljük, hogy a lakások értékesítését szerkezetkész állapotot követően kezdjük el, és ezen a ponton egyrészt az építési költségek jelentős része már realizálódik, illetve a hátralévő költségstruktúra is pontosabban látszik. Az alapanyagár növekedése így beépíthető az eladási árba és nem jelentkezik beruházói vagy kivitelezői kockázatként.
Emellett fenntartható beruházásokra helyezzük a hangsúlyt, amelyek hosszú távon csökkentik az épületek fenntartási költségeit és növelik piaci értéküket.
Az ingatlanpiaci volatilitás mérséklésének egyik legfontosabb eszköze a hosszú távú stabil cash flow biztosítása. A SunDell olyan projektekre törekszik, amelyek stabil hozamot nyújtanak, még akár kedvezőtlen piaci környezetben is. Emellett az építési projektek szakaszos ütemezése lehetővé teszi, hogy a vállalat a kereslet változásához igazítsa a beruházásait. Emellett a tőzsdei jelenlét lehetőséget teremt az új részvények kibocsátására vagy kötvénykibocsátásra, amennyiben a fejlesztési projektek finanszírozása indokolttá teszi.
Elképzelhető, hogy a mostani részvényértékesítésen felül még új részvényeket, kötvényeket is kibocsátanak a jövőben?
A mostani részvényértékesítés a piac tesztelését célozza, amely egyúttal megalapozza a jövőbeli tőkebevonás lehetőségeit. Bár a jelenlegi makrogazdasági környezet némi óvatosságot indokol, hosszú távú növekedési terveinkhez illeszkedhetnek a további részvény- vagy kötvénykibocsátások, különösen akkor, ha a tőkepiacok stabilizálódnak és a fejlesztési projektek mérete megnövekszik. A vállalat stratégiai célja, hogy a tőkepiaci eszközöket átgondoltan használja a fenntartható növekedés és a részvényesi érték maximalizálása érdekében.
Az elmúlt években nagyjából 5% osztalékot fizettek a részvényárhoz viszonyítva. Mik a várakozásaik, ez változhat a jövőben?
Igen, célunk „hibrid” részvényként jelen lenni a tőzsdén, ahol a befektetőink egyszerre élvezhetik az osztalékot, és árfolyam oldalon részesedhetnek a lakóingatlanok értékének piaci növekedésében. A célunk egy hasonló, de kisebb tételben is vásárolható eszközzé válni, mint a befektetésre vásárolt lakóingatlan, ahol a bérbeadásból is van jövedelem, de a tulajdonos eladáskor végül a négyzetméterár növekedésből is realizál eredményt.
Hogyan zárta a vállalat a 2024-es évet, mik voltak a legfontosabb gazdasági eredmények?
Az elmúlt években több fontos fejlesztést is lezártunk. 2023-ban elkészült a 2. kerületben a Hárshegyi út 34 alatt épülő projektünk A épülete, a 6. kerületben a Kodály köröndön található projektünk, a 14. kerületben a Paskál Garden projekt mindhárom épülete és a 12. kerültben a Csata utca 3-7 alatti társasház. Tavaly pedig a 14. kerületben jelentősen haladtunk az Erzsébet Királyné útja 108 alatti, a Paskál Rose 2 projektünkkel és a 13. kerületben Hun utca 4/b projektünkkel, és az ütemterv szerint haladunk az új Duna-parti projekt elkészítésével is.
Mi a SunDell növekedési terve? Hogyan kívánják bővíteni a piaci részesedésüket, és milyen új projektjeik vannak a horizonton?
A növekedési stratégiánk a piaci trendekhez való rugalmas alkalmazkodáson, a fenntarthatóság előtérbe helyezésén és a portfólió diverzifikációján alapul, amelyet egy stabil pénzügyi alap és tőzsdei jelenlét támogat. A vállalat célja, hogy pozícióját erősítse a magyarországi ingatlanpiacon, miközben új fejlesztésekkel növeli piaci részesedését és befektetői vonzerejét.
A SunDell célzottan azokra a városi területekre és agglomerációs övezetekre kíván összpontosítani, ahol a kereslet dinamikusan növekszik. Az otthoni munkavégzés terjedése miatt a zöldövezeti fejlesztések előtérbe kerülhetnek. A fenntarthatóságot pedig nemcsak piaci követelményként, hanem versenyelőnyként értékeljük. Terveink között szerepel a tőzsdei forgalom növelése és a részvényesi bázis bővítése, amely új forrásokat biztosíthat a fejlesztésekhez. Azt gondolom, hogy a SZIT státusz által kínált stabil osztalékpolitika fenntartása tovább növelheti a befektetők bizalmát.
Napjainkban egyre nagyobb hangsúly kerül az ESG szempontokra: mi a szerepe a fenntarthatóságnak a SunDell projektjeiben, hogyan érvényesülnek ezek a szempontok?
A fenntarthatóság kiemelt stratégiai célként jelenik meg a SunDell projektjeiben, összhangban a globális ESG (környezeti, társadalmi és irányítási) trendekkel, amelyek egyre inkább meghatározzák a befektetői és vásárlói döntéseket.
Az újabb projekteken (Rose2, Garden, Erzsébet) a fűtési rendszer hőszivattyús megoldást használunk, radiátor helyett mennyezethűtés/fűtési rendszerrel, így a lakó ezzel rugalmasabban használható teret kap, nem veszi el a helyet a radiátor vagy a fancoil, és ez kevesebb energiát is használ.
Az új projektünkben a használati melegvíz előállítását is hőszivattyúval tervezzük megoldani a korábbi gázalapú megoldás helyett, ez szintén egy lépés a zöld és fenntartható irányba. Bizonyos projekteken napelemeket is elhelyezünk az épületen, ami szintén emeli az energetikai besorolást.
Környezettudatos építési filozófiánk része, hogy az újabb projekteken az előírtnál jobban hőszigetelő falakat építünk, a standardnál vastagabb hőszigetelés beépítésével, illetve háromrétegű üvegből készített nyílászárók beépítésével, így az épület energiafelhasználása és ezáltal a karbon lábnyoma is csökken.
Az új projektünkön szintén nagy jelentőséget kapnak a zöldfelületek, kifejezetten nagy területen tervezünk zöldtetőt használni, ami a hőszigethatást csökkenti és kellemesebb mikroklímát eredményez. Arra számítunk, hogy a környezettudatos építészet fejlődésével ez máshol is egyre nagyobb jelentőséget kap.
Ezzel együtt mi is folyamatosan tanulunk, fejlődünk és folyamatosan vizsgáljuk, hogy milyen új innovációs és környezettudatos lehetőségek vannak, és keressük a lehetőséget arra, hogy ezeket mi is beépítsük.
A 2025-ös évre a magyar (és a teljes európai) ingatlanpiac 10-20% fellendülését várják a szakértők. Hogyan értékelik az ingatlanpiac jelenlegi helyzetét, és milyen lehetőségeket látnak a következő évben?
Az inflációs nyomás és az emelkedő kamatkörnyezet az elmúlt időszakban visszafogta a lakossági keresletet és a hitelfinanszírozás iránti érdeklődést. A magas hitelkamatok különösen a lakossági vásárlásokat érintették érzékenyen, mivel a jelzáloghitelek drágulása csökkentette a hitelképességet. Ugyanakkor a 2025-re vonatkozó fellendülési várakozások arra utalnak, hogy a kamatlábak stabilizálódása és az infláció mérséklődése kedvezően hathat a vásárlói aktivitásra.
Magyarországon ez a trend a belföldi piac mellett az európai tőkebefektetési szándékok élénkülésével is összefügghet, ami további forrásokat vonzhat a hazai ingatlanpiacra.
A vásárlói keresletet továbbra is jelentős mértékben befolyásolja az energiahatékony és fenntartható ingatlanok iránti igény.
Az EU klímacéljai egyaránt azt eredményezik, hogy a vásárlók egyre nagyobb arányban keresnek alacsony fenntartási költségű, modern technológiákkal felszerelt ingatlanokat. Ezzel párhuzamosan az otthoni munkavégzés elterjedése átrendezte a lokációval kapcsolatos preferenciákat, előtérbe helyezve az agglomeráció és a zöldövezeti fejlesztések iránti érdeklődést. Ez a változás mind Magyarországon, mind Európa más országaiban új lehetőségeket kínál a fejlesztők számára, különösen a prémium és középkategóriás szegmensekben.
A befektetési célú vásárlások szintén fellendülhetnek, mivel az ingatlan továbbra is stabil értékmegőrző eszköz, különösen egy változó gazdasági környezetben. Magyarországon a bérlakás-piac bővülése jelentős hozampotenciált kínál a befektetők számára. Európai szinten a tőkekoncentráció várhatóan tovább erősíti a nagyobb városok, például Budapest versenyképességét, amely vonzó célpont lehet a külföldi befektetők számára.
Az ingatlanfejlesztők számára a siker kulcsa az alkalmazkodóképesség, a fenntarthatóság iránti elkötelezettség és a vásárlói preferenciák pontos megértése lesz.
Milyen trendek és változások várhatóak Budapest esetében, amelyek befolyásolják a jövőbeli fejlesztéseket? Mik a főbb vásárlói igények, preferenciák, amik jelenleg a fővárosi ingatlanpiacot alakítják?
Budapest demográfiai szerkezete átalakulóban van. A fiatalabb generációk lakhatási igényei, a növekvő külföldi jelenlét, valamint a nyugdíjas korosztály speciális elvárásai mind diverzifikáltabb keresletet eredményeznek. A fejlesztők számára ez azt jelenti, hogy egyre inkább személyre szabott, célzott megoldásokkal kell előállniuk, például kisebb alapterületű, de jól funkcionáló lakásokkal a fiatalok számára, vagy könnyen fenntartható ingatlanokkal az idősebb generációk számára. Budapest jövőbeli fejlesztéseit a fenntarthatóság, a technológiai innovációk, a diverzifikált kereslet és az infrastrukturális fejlesztések egyaránt meghatározzák.
A fővárosi ingatlanpiacon a vásárlói igényeket és preferenciákat a makrogazdasági környezet, a demográfiai változások és a technológiai fejlődés együttesen formálják.
Budapest lakáspiacán a kereslet diverzifikálódott, mivel a különböző társadalmi szegmensek, például a fiatal szakemberek, családok és befektetők eltérő elvárásokkal lépnek a piacra.
Ezek az igények szoros összefüggésben állnak a gazdasági helyzettel, az életmódbeli változásokkal és a fenntarthatósági szempontokkal. Jelentős energiát fordítunk a motivációk megértésébe.
A magas energiaárak és az emelkedő rezsiköltségek miatt a vásárlók egyre nagyobb hangsúlyt helyeznek az alacsony fenntartási költségű ingatlanokra, különösen azokra, amelyek megfelelnek a modern energetikai szabványoknak, például a hőszigetelés, a napelemek vagy a megújuló energiát hasznosító rendszerek terén. Ez a preferencia különösen erős a fiatalabb generációk körében, akik számára a fenntarthatóság nemcsak gazdasági, hanem értékrendi kérdés is.
A lokáció továbbra is kulcsszerepet játszik a vásárlói döntésekben, azonban ennek értelmezése átalakulóban van. Míg korábban a belvárosi lokációk domináltak, ma az agglomeráció és a zöldövezeti területek népszerűsége növekszik. Az otthoni munkavégzés elterjedése csökkentette a közlekedési idő jelentőségét, miközben a vásárlók egyre inkább az élhetőbb környezeteket és a nagyobb privát tereket részesítik előnyben. Felértékelődik a privát szféra. Ennek következményeként a város peremkerületeiben és az agglomerációban az ingatlanok iránti kereslet jelentősen emelkedhet, ami az árak kiegyenlítettebb eloszlásához vezethet Budapest egész területén.
Milyen hatásokkal számolnak a jövőben az olyan globális gazdasági trendek kapcsán, mint a magas infláció vagy a kamatok emelkedése az ingatlanpiacon? Hogyan reagálnak ezekre a változásokra?
Az infláció és a kamatlábak emelkedése jelentős hatást gyakorolnak az ingatlanpiac dinamikájára, különösen egy olyan országban, mint Magyarország, ahol az ingatlanpiac az egyik legfontosabb befektetési célpont már csak szokásjog miatt is. Az inflációs nyomás közvetlenül érinti az építési költségeket, hiszen az alapanyagok, az energia és a munkaerő ára jelentősen növekszik. Ez a fejlesztési projektek költségvetését és megtérülési kilátásait kedvezőtlenül befolyásolhatja, amely a végső ingatlanárak további emelkedéséhez vezethet. A magas infláció ugyanakkor a lakossági keresletet szempontjából kettős: egyrészről a reálbérek csökkenése visszafoghatja a vásárlói aktivitást, különösen azoknál, akik árérzékenyebbek, másrészről viszont a megtakarítással rendelkező tehetősebb réteg a növekvő infláció hatására értékálló, stabil befektetésbe menekíti a megtakarítását az inflációs hatás csökkentésére, és ez gyakran lakóingatlan vásárlásként valósul meg.
A kamatlábak emelkedése szintén jelentős kihívást jelent az ingatlanpiac számára. A hitelkamatok növekedése drágíthatja a jelzáloghiteleket, ami közvetlenül csökkenti a vásárlók hitelképességét és a lakáspiaci keresletet. Ez különösen a lakossági szegmensben jelentkezik élesen, ahol a vásárlások jelentős része hitelfinanszírozásra támaszkodik. Emellett a befektetési célú vásárlásokat is visszafoghatja, mivel a magasabb kamatkörnyezetben más befektetési formák, például állampapírok vagy kötvények, versenyképesebb hozamot kínálnak alacsonyabb kockázat mellett. Az ingatlanfejlesztők számára ez kettős nyomást eredményez: egyrészt a csökkenő keresletet, másrészt a növekvő finanszírozási költségeket, ha fejlesztéseiket hitelből kívánják finanszírozni.
Ezekre a kihívásokra az ingatlanpiaci szereplők többféle módon reagálnak. Egyrészt egyre nagyobb hangsúlyt helyeznek az energiahatékony és fenntartható fejlesztésekre, amelyek hosszú távon csökkentik a fenntartási költségeket és így vonzóbbá teszik az ingatlanokat a vásárlók számára. Az ilyen megoldások nemcsak a keresletet élénkítik, hanem az épületek értékét is növelik, különösen egy olyan időszakban, amikor a vásárlók egyre tudatosabban mérlegelik a rezsiköltségeket. Másrészt a fejlesztők fokozatosan a prémium szegmens felé fordulhatnak, amely kevésbé árérzékeny, és amelyben a kereslet stabilabb maradhat még kedvezőtlen gazdasági környezetben is.
A kínálati oldalon az ingatlanfejlesztők törekedhetnek arra, hogy csökkentsék a költségeiket, például hatékonyabb építési technológiák alkalmazásával vagy a tervezési folyamatok optimalizálásával. A tőkepiacokon való jelenlét, például részvénykibocsátás vagy kötvénykibocsátás révén, további forrásszerzési lehetőséget biztosíthat a fejlesztések finanszírozására, különösen akkor, ha a hagyományos hitelpiacok drágábbá válnak.
Címlapkép és fotók: Stiller Ákos/Portfolio
A cikk megjelenését a SunDell támogatta. A fotózás helyszínét a Mystery Hotel Budapest biztosította.
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
