Ez a cikk egy ötrészes cikksorozat negyedik része, amelyben a hazai újlakáspiac aktuális helyzetét, legfontosabb kérdéseit és lehetséges fejlődési irányait járjuk körbe.
A cikk megjelenését az IFK támogatta.
Ha maradunk a piaci alapú megközelítésnél, három dolgot célszerű figyelembe venni a nagy döntés előtt. Egyrészt azt, hogy a korábbi tapasztalatok alapján, hogy nézett ki egymáshoz képest a visszaesés és az emelkedés mértéke. Ezt alapul véve korántsem biztos, hogy rossz ötlet akár a mostani piacon a lakásvásárlás, különösen, ha új építésű lakásokról beszélünk. Másrészt azt, hogy milyen tényezők adhatnak támaszt az új építésű lakások árának, végül azt, hogy miért lehet versenyképes akár a mostani piacon is egy új lakás az állampapírokkal szemben.
Mindenkori maximumok és minimumok
Érdekes eredményt kapunk, ha az elmúlt másfél évtizedben megnézzük, hogy mekkora volt az új és a használt lakások adott időszakra jellemző maximális árnövekedése és maximális árcsökkenése. Ha 2007 óta vizsgáljuk a számokat, a legnagyobb árcsökkenés 2013-ban jellemezte a piacot, miután 2008 után folyamatosan haladtak egyre lejjebb a lakásárak. Ez a használt lakások piacán volt a legnagyobb, ahol a korábbi csúcsokhoz képest nominálisan 18,5 százalékos volt a teljes csökkenés. A budapesti használt lakásoknál valamivel kisebb, 15 százalék körüli volt az árcsökkenés, míg az új építésű lakásoknál már 2011-ben elértük a mélypontot, 6-9 százalék közötti teljes visszaeséssel. Ami viszont a növekedést illeti, ennél nagyságrendekkel nagyobbak a számok, vagyis
a csökkenési volument 2013 után nagyon hamar kompenzálta a piac, az újaknál és a budapesti használt lakásoknál már 2015-ben elértük a korábbi csúcsokat,
míg az országos használt lakásoknál erre 2016-ban került sor. Ezt követően minden szegmensben egyre nagyobb ütemben haladtak felfelé az árak egészen 2019-ig amikor egy kisebb, két évig tartó mérséklődő növekedés után 2021-ben ismét kilőttek az árak, elérve a 15 éves minimumokhoz képesti 174-287 százalékos növekedést.
Itt a budapesti használt lakások állnak az élen 287 százalékkal, amit a budapesti új lakások követnek 243-mal. Az országos átlagot nézve az új lakások teljesítettek jobban 220 százalékos emelkedéssel, míg országos átlagban a használt lakások ára 174 százalékkal emelkedett, vagyis közel tízszer akkora mértékben, mint a megelőző időszak legnagyobb árcsökkenése.
Sokak emlékezetében máig élénken él a 2008 utáni válság rémképe, de ahogy látjuk, az akkori súlyos rendszerszintű problémák ellenére moderált volt a visszaesés, ami elhanyagolható ahhoz képest, hogy azóta a legtöbb esetben több mint 200 százalékot emelkedtek a lakásárak. Most ráadásul közel sem akkorák a problémák, mint 2008 után voltak.
A lakásárak most növekednek vagy csökkennek?
Ahogy a fenti ábra is mutatja, az új építésű lakások árcsökkenése még hosszabb lefutású, jelentős, rendszerszintű gazdasági válság esetén is mérsékelt marad és ez várhatóan a mostani időszakban is így lesz. A kivitelezési költségek az elmúlt két évben 39%-kal emelkedtek, ami a hivatalos inflációt is meghaladja, miközben a finanszírozási költségek is többszörösére emelkedtek.
A növekvő költségek pedig szükségszerűen beépülnek az értékesítési árakba is. Mivel a már kivitelezési fázisú fejlesztések értékesítettsége magas, a fejlesztőknek még csökkenő értékesítési dinamika mellett sincs értékesítési kényszere, az azonos lokációban, időben később piacra lépő beruházások magasabb előállítási költség mellett és így szükségszerűen magasabb értékesítési árakkal lépnek a piacra, a későbbi projektek magasabb árazását pedig a korábban indult beruházások lakásárai is követik.
A nagyobb fejlesztők kellően tőkeerősek ahhoz, hogy semmilyen formában ne legyen kényszer rajtuk az értékesítésen,
a legnagyobb kockázat számukra az, hogy amikor a projektet elindítják, majd az elér abba a szakaszába, amikor már nem visszafordítható, konkrétan elindul a kivitelezés, onnantól kezdve a projektnek végig kell mennie akkor is, ha az átadásig egyetlen lakást sem értékesítenek.
A fejlesztés egyben kockázatkezelés is. Ha rendelkezésre áll a fejlesztésre vonatkozó teljes büdzsé, a projekt fedezettsége rendben van, a hitel visszafizetése megvan a banknak, akkor értelemszerűen nem jelent akkora kockázatot időközben megállítani egy értékesítési folyamatot. Az utóbbi időben a fejlesztői árrés is csökkent, így fejlesztői beszámolók szerint ott sincs tér a csökkentésre, miután észszerű megtérülés hiányában nem árcsökkentés várható, hanem az, hogy nem érkezik új termék a piacra.
Lakás vagy állampapír?
Sokan gondolkodnak úgy, hogy az ingatlanvásárlási szándékaikat félretéve a magasabb hozamú állampapírokba fektetik a pénzüket. Fontos azonban figyelembe venni, hogy
az állampapír vásárlásánál azonnal a teljes összeget oda kell tenni. Ezzel szemben egy új lakás megvásárlásakor a vételárat több részletben kell csak megfizetni,
amihez első körben általában 20 százalékot kell csak letenni. Abban az esetben, ha valaki ezt már az értékesítés elején megteszi, jellemzően a lakás elkészülését és átvételét megelőzően 1-3 évvel, akkor a fix áron megvásárolt ingatlan értékének emelkedése miatt a 20 százalékos önerőre nézve is jelentős hozamot könyvelhet el.
Az infláció befolyásolja a lakásárakat is. Ha azt feltételezzük, hogy az infláció mértékével növekednek a bázisköltségek, a lakásáraknak is mindenképpen növekedniük kell, a fentiek alapján pedig a tőke mindössze ötödét vagy legfeljebb a harmadát kell betenni, hogy ugyanazt az eredményt érjük el mint egy állampapírral vagy lekötött betéttel. Ha egy új lakás értékesítési ára a tervasztalról történő értékesítés és a már szerkezetkész ház lakásainak értékesítése közötti időben 10 százalékkal emelkedik, akkor aki időben befizette a 20 százalékot, 50 százalék tőkearányos nyereséget érne el.
Emellett a várakozások szerint a kamatciklus várakozásában is csökkenés jöhet, az MNB arra számít, hogy év végére várhatóan egyszámjegyű lesz az infláció. Ez természetesen a világgazdasági helyzettől is függ, de a kamatszintek is jelentősen csökkenhetnek, így 2-3 éves viszonylatban egy most induló fejlesztés lakásainak átvételekor várhatóan a kamatszintek is alacsonyabbak lesznek, versenyképessé téve az ingatlan-bérbeadással elérhető 5-7 százalékos hozamot, amiben még nincs benne az értéknövekedés.
Bár a vevők spekulálhatnak arra, hogy rosszabb piaci környezetben magasabb kedvezményeket kaphatnak, ha hosszabb távon nézzük, a fejlesztés előrehaladásával a kínálati árak is emelkednek, az infláció beépül az árakba. Az elmúlt időszakban egy projekt esetében akár 15-20 százalékos árnövekedés is volt, ami korábban nem volt beárazva. Érdemes tehát vásárlóként felismerni a fejlesztések evolúciójának természetét, és még időben beszállni a projektekbe, a döntést egyrészt a szélesebb gazdasági, másrészt az egyéni jövedelmi helyzetük alapján mérlegelve.
Végül ki kell emelni, hogy a lakáspiac korábbi fellendüléséhez az akkori támogatási elemek is nagyban hozzájárultak, így nem kizárt, hogy az előttünk álló években ismét jönnek olyan ösztönzők – akár egyfajta zöld hitel formájában - amik magasabb keresletet eredményeznek, újabb lökést adva az árak még jelentősebb növekedésének.
A cikk megjelenését az IFK támogatta.
Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
