Az energiahatékonysági trendek már régóta velünk vannak, azonban az energiaválságnak köszönhetően az elmúlt egy évben kézzelfoghatóvá is váltak azok az előnyök, amelyeket egy alacsony energiaigényű irodaház nyújtani tud. Mennyire tud egy fenntarthatóság irányában elkötelezett vállalat ma az igényeinek megfelelő épületet találni Budapesten?
Kalapács Kornél: Ma a budapesti irodák 7 százaléka mondható energiahatékonynak, ami azt jelenti, hogy BB vagy AA kategóriába tartoznak, éves szinten 60-120 KWh/négyzetméter között alakul a fogyasztásuk. Az összes többi ennél rosszabb energiahatékonysággal működik, ami nemcsak azért probléma, mert az energiaköltségek megugrottak, de ma már a nagyobb vállalatok nem engedhetik meg maguknak, hogy a stratégiájukat úgy alakítsák, hogy az ESG szempontokat figyelmen kívül hagyják. Ahogy az ügyfeleik, úgy az alkalmazottak is megkövetelik a fenntartható működést, ennek megfelelően számos cég tűzte ki célul a zéró karbonkibocsátást 2030-ra, ennek a kritériumnak pedig csak akkor fognak tudni megfelelni, ha az irodájuk is energiahatékony lesz. Jelenleg azonban nagyon kevés ilyen iroda van a piacon, és amellett, hogy az igény rohamosan nő, felújítással ugyan lehet javítani a helyzeten, de az említett kategóriákat megugrani nem lehet.
Jelenleg bontási fázisban van a Modiano projektünk, amely a híres grafikáiról ismert XIII. kerületi cigarettapapírgyár helyén fog megvalósulni. Több koncepció is készült az átépítésére, a megvalósuló végül egy teljesen új épületet jelent, az eredeti formájába visszaállított homlokzat megtartásával.
A korábbi art deco ipari üzem egy minimális energiaigényű irodának adja majd át a helyét, amely az AA++ kategóriába fog tartozni, ami kevesebb mint 40 KWh/négyzetméter éves energiaigényt jelent.
Ilyet még Nyugat-Európában is elvétve találni egyelőre, Magyarországon pedig vélhetően az első ilyen épület lesz a 2025-ös átadásakor.
Milyen energiaköltséggel kell számolni egy ilyen épület esetében, és mik azok az innovációk, épületgépészeti megoldások, amiben többet tud nyújtani a ma ismert modern irodáknál?
Az említett AA és BB kategóriás épületek rezsiköltsége éves szinten 4 euró/négyzetméter körül alakul, a Modiano esetében ez 50 százalékkal kevesebb lesz, le tudjuk szorítani 2 euróra. Ennek eléréséhez azonban minden bevett tervezési gyakorlatot újra kellett gondolni a legkisebb részletekre kiterjedően. Összesen több mint 10 kilométernek megfelelő mennyiségű talajszondát telepítünk, ami a levegős hőszivattyúval és a több mint 150 napelemmel együtt biztosítja az épület energiaellátásának jelentős hányadát. A megújuló energiaforrások használatán kívül a fenntartható működést és a bérlői komfortot figyelembe véve optimalizáltuk az irodaház működését.
A rendkívüli végeredmény a beépített rendszerek összehangolásán múlik, ami lehetővé teszi, hogy hatékonyan és alacsony energiafogyasztással üzemeljen a ház.
Az energetikai tényezőkön kívül rendkívül fontosnak tartjuk az egészséges és élhető környezet megteremtését, ami inspirálja a bérlőinket.
Nem kevésbé fontos szempont a lokáció sem, hiszen ahogy második otthonná válnak a munkahelyek, ezzel együtt jönnek az ehhez kapcsolódó igények: el lehessen menni a közelben vásárolni, meg lehessen inni egy sört munka után, fontos, hogy kellőképpen be legyen kötve a munkahely a városba, elérhetőek legyenek azok a szociális szolgáltatások, amelyek a mindennapokban felmerülhetnek igényként. Azonban azt is látni kell, hogy nagyon kevés olyan elérhető terület van a belvárosban, ahol új épületet lehet felhúzni, meglévő irodánál érvényesíteni ezeket a szempontokat pedig azt gondolom, hogy utólag, ilyen eredménnyel nem lehet.
Sok múlik azon is, hogyan használja az irodát egy adott cég, mennyire lehet garantálni ezeket az alacsony energiaköltségeket?
Együttműködünk egy energiatanácsadó céggel, amely a tervezéstől kezdve részt vesz a projektben, és a bérlők beköltözése után további egy évig edukációs céllal felügyeli az üzemeltetést.
A szoftveres automatikák távolról felügyelhetők, de lesz egy dedikált személy is, aki a helyszínen csak ezzel fog foglalkozni. Minden bérlőnek nyilvánvalóan meg van a saját profiljához tartozó igénye, de ez a személy pont azért lesz ott, hogy ezeket az igényeket optimalizálja az épület energiafelhasználásához. Az egy év lejárta után pedig a bérlőé lesz a felelősség, hogy úgy használja a lehetőségeit, hogy abból a legtöbbet ki tudja hozni.
Az energiahatékonyság mellett nem lehet szemet hunyni afölött sem, hogy egyre nagyobb az igény a home office-ra, ha a munkáltató meg akarja tartani a legjobb alkalmazottakat, akkor az irodaméretet ennek megfelelően kell kalkulálnia. Ingatlanfejlesztői oldalról hogyan lehet ezt az igényt kezelni?
A pandémia után ma már megállíthatatlan folyamat, hogy az otthon és az irodai funkció egyre inkább összemosódik, nem tudom, hogy ez jó-e, de ma már alapvető igény, hogy home office-ban lehessen dolgozni, főleg a fiatalok részéről. Az irodatér kialakításakor pedig olyan tereket kell létrehozni, kint és bent egyaránt, ahol nem csak a munkavégzésre van lehetőség, de egyfajta találkozópont is. Biztos vagyok abban, hogy a jövő irodáinak fő funkciói a személyes találkozók biztosítására fog fókuszálni. Egy másik projekt kapcsán például van olyan bérlőnk, aki bárpult kialakítását kérte táncparkettel, ahova a munkaidő után szabadon be lehet hozni barátot, ismerőst, és együtt szórakozni, beszélgetni, kapcsolatokat építeni. Az ehhez hasonló funkciók, illetve a kialakíthatóságuk ma már nélkülözhetetlenek, amire már a tervezőasztalon is gondolni kell. Az is fontos szempont a kialakításnál, hogy egy beruházó hosszú távra tervez, ezért az épületnek átalakíthatónak kell lennie, akár más funkcióra, például irodaházból lakóingatlanokká vagy fordítva.
Az világos, hogy a vállalatok részéről van kereslet az energiahatékony irodaházakra, de közben a gazdasági kilátások nem ösztönzik az ingatlanfejlesztéseket, legalábbis az látszik, hogy számos projektnél behúzták a féket. Ilyen környezetben mennyire várható, hogy ebben a kategóriában nő majd a választék, és javul a korábban említett energiahatékonysági arány?
Azt gondolom, hogy nagyon az elején vagyunk, két éve még nem foglalkoztunk igazán az energiahatékonysággal, ma pedig már mindenki ebben gondolkodik. Attól, hogy ez lesz az első AA++ besorolású irodaház, az nem jelenti azt, hogy ne követné számos hasonló a közeljövőben. Az ESG szempontok már régóta benne vannak a közbeszédben, de az energiaválsággal karöltve, a klímaváltozás miatti társadalmi elvárásokkal most együttesen egyre nagyobb nyomást helyeznek a vállalatokra, erre pedig az ingatlanfejlesztőknek is reagálni kell. Egy fordulóponton vagyunk, innentől kezdve nincs értelme más kategóriájú irodát tervezni és fejleszteni, és rövid időn belül mindenki hasonló koncepciókkal fog kijönni. Ugyanakkor azt is látni kell, hogy kevés a tér az olyan ingatlanfejlesztésekhez, amely lokáció és energiahatékonysági szempontjából is meg tud felelni az igényeknek, hiszen, mint említettem meglévő irodák minimális energiaigényű épületté alakítása nagyon nehezen vagy egyáltalán nem lehetséges, miközben azt sem gondolom, hogy gazdaságos lenne ezeket lebontani és újakat felhúzni, de műemlékvédelmi és egyéb szabályozási szempontból sem lenne életszerű. A zöldmezős beruházásnál pedig a lokáció igényének nagyon nehéz megfelelni.
Ennek megfelelően csak ilyen energiabesorolású irodaépületek fejlesztése van tervben, vagy van más jellegű projekt is kilátásban?
Igen, de nemcsak irodaépületben gondolkozunk, korábbi projektjeink esetében is jellemző volt a vegyes felhasználású ingatlan, ahol az irodák mellett lakóingatlanok is helyet kaptak. Sőt, van egy balatonföldvári projektünk, ahol 56, kifejezetten prémium lakóingatlant építünk, ugyanezzel az energiahatékonysági, tehát minimális energiaigénnyel, amit talajszondával, hőszivattyúval és egyéb megoldásokkal érünk el. Lakóházaknál már nem annyira kuriózum ez, könnyebben megvalósítható, nincs szükség légkeverőrendszerre vagy tűzbiztonsági rendszerekre, de a fenntarthatóság itt is ugyanolyan fontos, mint az irodaházainknál.
Címlapkép: Őzse Attila
A cikk megjelenését a Codic Hungary támogatta.
