Érzékelik a jelenlegi piaci környezetben, hogy befagyna a piac, emelkednek a hozamok, esetleg a tranzakciók is kikopnak?
Zeller Gábor: Egyértelműen látszik, hogy a piac trendfordulóhoz ért el. Ha visszatekintünk 10-12 évre, kifejezetten a hazai befektetési piac mozgásaira, akkor 2008 óta három időszakot különböztethetünk meg. Az első, a pénzügyi világválság után lecsökkent aktivitás volt, majd a konszolidáció után következett 2010-2015 között egy felfutó időszak, amikor ugyan növekedtek a tranzakciószámok, de nem volt kifejezetten nagy likviditás a piacon. Összességében az évtizedben folyamatosan csökkentek a hozamok, egyre alacsonyabban értelmezték a kockázatokat a befektetők, ami az árak növekedésében mutatkozott meg. A harmadik időszak 2014-2015-ben kezdődött és a Covid-19 világjárvány kirobbanásáig tartott, amikor alacsonyabb hozamszintek mellett jöttek létre sorra a tranzakciók, újra megjelentek a nemzetközi befektetők, miközben a magyar ingatlanalapok is szárnyaltak. Ekkor már mindenki látta, hogy mind bérbeadói oldalon, mind befektetési oldalon véget ért a hét szűk esztendő, folyamatosan csökkentek a kiadatlan területek, és újra beindultak a fejlesztések is. Verseny alakult ki a jó termékekért, akik először vásároltak viszonylag hamar tőkenyereséget realizálhattak a befektetéseiken. Ez folyamatosan egészséges likviditást indukált, mindeközben a magyar befektetők túlsúlya az egész évtizedben meghatározó maradt.
Az, ahova eljutott a hazai befektetői piac 2019-2020-ig, elsősorban annak volt köszönhető, hogy a menekülő, az országot egyre kockázatosabbnak tartó külföldiek kivonulásával be tudtak szivárogni a magyarok?
Zeller Gábor: Egyrészt volt rendelkezésre álló hazai forrás, másrészt a gazdasági válságból az is következett, hogy a nagy, nemzetközi hátterű befektetők, akiknek Magyarország egy egzotikusabb lokáció volt, inkább a főbb európai piacokra fókuszáltak azt követően.
Tuza Rita: Azt sem szabad elfelejtenünk, hogy amikor a nemzetközi befektetők kivonultak a magyar ingatlanpiacról, akkor a piaci fundamentumok borzasztóak voltak. Ez az időszak kifejezetten kedvezett a magyar befektetőknek, hiszen helyben voltak, ismerték a körülményeket, sokkal jobban el voltak mélyülve az itteni folyamatokban is, és látták a fellendülés jeleit. Hiába szerepelt az előrejelzésekben, hogy kezdi összeszedni magát a magyar piac, látva a 20 százalékos üresedési rátát, a külföldi befektetők egyszerűen nem voltak érdekeltek.
Tehát periférián voltunk a válság után nemzetközi befektetési szempontból. Érdekes ez annak tükrében, hogy a lengyelektől és a csehektől kevésbé húzódtak vissza a befektetők, mint Magyarországtól.
Tuza Rita: A lengyel ingatlanpiac sokkal nagyobb, mint a magyar és a cseh, illetve a prágai logisztikai, illetve retail szegmens is nagyobb a budapestinél, így a befektetési volumenek historikusan is mindig magasabbak voltak ezekben az országokban, mint Magyarországon. Itthon 2 milliárd euró volt a befektetési volumen csúcsa 2007-ben, amit még a legjobb években, 2017-2019-ben sem értünk el, miközben Csehországban általában a duplája, Lengyelországban négyszer-ötször nagyobb az éves befektetési volumen, mint itthon.
Csehországban is magas a helyi befektetők aránya?
Tuza Rita: Nem olyan magas, mint nálunk, de a 40 százalékot eléri.
A folyamatok, amik lezajlottak a pénzügyi válságot követően, és amik miatt elszivárogtak a külföldi befektetők, azok megváltoztak annyira, hogy vonzó lokáció legyen Magyarország?
Tuza Rita: 2017 és 2019 között olyan befektetők tértek vissza a piacra, akik előtte nem foglalkoztak Magyarországgal. Ez nem minden esetben realizálódott konkrét tranzakcióban, de nagyon aktívan nézték a piacot. Az az időszak fantasztikus volt. Minden típusú ingatlan pörgött, és nagyon diverz volt a befektetői kör. A német alapokat mindig figyelemmel követjük, mert ha egy német alap vásárol, akkor tényleg rajta van az ország a top befektetői térképen. 2020-ban az Allianz-csoport megvásárolta a Nyugati pályaudvar mellett lévő Eiffel Square irodaházat, 2021-ben az Union Investment a belvárosi Szervita Square Building többfunkciós épületét - ezekből is látszik, hogy a bizalom abszolút visszatért az ország irányába. A bérleti díjaknál 5-10 százalékos emelkedést láttunk és a tőkeértékek is folyamatosan nőttek.
A projektek drágulását nem csak a nagyobb verseny, hanem az építőipari árnövekedés is generálta.
Tuza Rita: Az építési költségek valóban megugrottak, nemcsak nálunk, hanem más országokban is, ez kiegészült egy kínálati szűkösséggel, aminek következtében sorban álltak a bérlők. Gyakorlatilag nem lehetett 500 négyzetméter fölött egybefüggő irodaterületet találni 'A' kategóriás irodaházban, ezért is tudtak felfutni az előbérleti szerződések.
A múlt ugye adottság, de mindenkit mindig a jövő érdekel. Milyen a mostani időszak?
Zeller Gábor: A felfokozott hangulat után, ami 2020-ig jellemezte a piacot, hatalmas sokkot jelentett először a Covid, majd most a kiugró infláció, a háború és az energiaválság. Ezek meglátszottak a számokban, visszaestek a tranzakciók, a lockdown alatt akár fél évre is befagytak tárgyalások.
Ugyanott folytatódtak a tárgyalások miután a Covid első sokkjai után visszatért az élet, vagy a szektorokat érintő strukturális változások (home office, e-kereskedelem stb.) újraírtak mindent?
Tuza Rita: A lezárások után még hozamcsökkenés is történt, konkrét épületek cseréltek gazdát drágábban.
Ezt mivel lehet magyarázni?
Tuza Rita: A lezárások után az ingatlanpiaci fundamentumok nem omlottak össze, sem a bérlői kereslet, sem az üresedési ráta Az igazán romló folyamatok csak 2022-ben ütötték fel a fejüket.
De ez nem jelenti azt, hogy javultak volna.
Zeller Gábor: Az árnyalja a képet, hogy a 3-4 hónapos lezárás elég időt biztosított arra, hogy a befektetők azt is felmérjék, hogy mely termékek tudnak egy egészen újszerű szituációban is sikeresek lenni. Példa erre a logisztikai terület, ami iránt sokkal nagyobb lett az érdeklődés.
Tuza Rita: A befektetői éhség sem csökkent és volt elérhető finanszírozás nagyon olcsón, nem kellett győzködni a befektetőket, hogy bátrabb árazás mellett vegyenek ingatlant.
A hozamok egyre lejjebb mentek nemzetközi szinten is, amikor van egy 25-50 bázispontos csökkenés Nyugat-Európában, az átgyűrűzik ide.
Ingatlanbefektetési szempontból ma éppen milyen a környezet?
Tuza Rita: Látszik a negatív változás, a hozamoknál egyelőre 50 bázispontos emelkedést tapasztalunk, minden eszköz esetében. A január-szeptemberi időszakban a befektetési volumen is visszaesett, itthon és nemzetközi szinten egyaránt. A jelenlegi előrejelzéseink szerint a 2022-es év a befektetési volument tekintve körülbelül a 2015-tel lesz összevethető. Ez szeptemberig bezárólag körülbelül 700 millió euró volt, így erre az évre összesen alig egymilliárd eurót tartunk elérhetőnek.
Zeller Gábor: Az elmúlt 2-3 évben rekord alacsony hozamokat láttunk, és nem igazán volt eladói motiváció. Idén némi meglepetésre a legkeresettebb termék a kiskereskedelem volt, - elsősorban egy 14 áruházból álló Tesco-portfólió-tranzakciónak köszönhetően - de az irodapiaci történések talán jobban jellemzik a piac egészét, historikusan ugyanis ez a leglikvidebb eszközosztály, Magyarországon általában a tranzakciós volumenek 70 százalékát iroda teszi ki. 2015 és 2020 között ebben az eszközkategóriában átlagosan 700 millió eurónyi tranzakció jött létre. Idén ez a volumen határozottan hiányozni fog.
Azért, mert az eladók nem akarnak menekülni, hiszen sokan magyarok és nincs hova menekülni, vagy mert most nem akarnak venni?
Tuza Rita: Azért, mert két ár van, egy eladói és egy vevői.
Zeller Gábor: Most kivárás jellemzi a befektetőket, mindenki szeretné látni, hogy mi lesz a válsághelyzet kifutása. Emellett a nagy intézményi szereplők más lokációban is nézegetik a befektetési lehetőségeket. Azokon a piacokon, ahol gyorsabb volt az átértékelődés, és az újabb szintekhez hamarabb alkalmazkodnak a szereplők, vannak tranzakciók, találkozik az eladói és a vevői várakozás. Az ilyen lokációkra mi is nagyon figyelünk, de Magyarország jelen pillanatban nem ilyen. Magyarországnak a fejlettebb nyugat-európai régiókhoz képest, minden eszközosztály tekintetében van egy hozamprémiuma, ami az extra kockázati tényezőkből ered.
Vannak olyan befektetőink, akik bár érdeklődnek a magyar irodaházak iránt is, közben tudatják velünk, hogy a nyár eleji kínálati árakhoz képest 20, de akár 30%-kal olcsóbb lehetőségekkel találkoznak Nyugat-Európában a gyorsabban alkalmazkodó piacok miatt.
Mekkora a szakadék például egy 'A' kategóriás budapesti irodaépület esetében a vevői és az eladói oldal elképzelései között? Milyen hozamon áraz most a piac?
Tuza Rita:
Egy általános 'A' kategóriás irodaháznál 50-100 bázispont lehet a vevői és eladói hozamelvárások közötti különbség lokációtól, műszaki állapottól és bérleti fundamentumoktól függően. Véleményünk szerint 6 százalék alatti hozamot csak a trófea irodaházakon lehet elérni.
Tanácsadóként talán fontos cél lehet, hogy az üzlet létrejöttéhez megtalálják a felek azt a pontot, ahol meg tud történni az adásvétel.
Zeller Gábor: Azok az ügyletek fognak létrejönni év végéig, amik már előrehaladott fázisban vannak. Ezekre megvan a finanszírozás. Azt kár lenne tagadni, hogy ez a negyedév a már betervezett ügyletektől eltekintve, nagyon csendes lesz.
Tuza Rita: A magyar tulajdonosok nem akarnak menekülni, de a magyar befektetői kör, amely 10 évvel ezelőtt röghöz kötött volt, most nagyon intenzíven aktivizálta magát a nemzetközi porondon. Van példa arra, hogy a hagyományos magyar gyökerű befektetők nemzetközileg szeretnének tovább bővülni, ezért az itthoni eszközeiket hajlandóak eladni.
A gyenge forint milyen irányba terelheti az ingatlanbefektetési piacot?
Zeller Gábor: A befektetési piac már korábban is euródominált volt, így ebben most nagy változás nem történik. Persze az ingatlanpiac egyes szegmenseinél - például a retail szektorban - a bérlőket az árfolyamkockázat több csatornán is nyomasztja. Az árbevételük forintban van, a bérleti díj euróban, illetve vélhetően a nagykereskedők felé is sokan euróban fizetnek. Vevői oldalról az alternatív forintbefektetések elérhetősége jelent változást. Tárgyaltunk olyan magyar befektetővel, aki egy ingatlanvásárlás előtt azt mondta, hogy ha neki forintban van a tőkéje, akkor miért vásároljon 6-7%-os hozamszint mellet, ha ebből állampapírt is vehet.
És miért?
Zeller Gábor: Azért, mert az ingatlan hosszú távon fedezni, de legalább is mérsékelni tudja az inflációs kitettséget, az értékvesztés kockázatát lehet vele kiszűrni. Az állampapíron realizálható 11 százalékos hozamot a magas inflációs környezet jól le tudja rontani. Az ingatlan ezzel szemben hosszú távon értéket konzervál. Még ha a mostani magas finanszírozási költségek mellett nem is ér el valaki a korábbi szintekhez hasonlóan magas reálhozamot, attól nem kell félnie, hogy vásárlóerőben mérve veszítene befektetése értékéből.
A mostani inflációt tudják érvényesíteni a tulajdonosok a bérleti szerződésekben? Azt hallani, hogy amiatt is aggodalom van, hogy a bérlők a gázszámlákat hogyan fogják kifizetni, nemhogy az inflációval növelt bérleti díjat.
Tuza Rita: Az indexálás jövő év elején kezdődik, akkor okozhat ez látható problémákat.
Mennyire érzitek az ESG szempontoknak való megfelelés erősödését, esetleg kényszerét?
Tuza Rita: Az ESG szempontok iránti érdeklődés nagyon is létezik, nemcsak a potenciális vevőknél, hanem a finanszírozás szempontjából is. 2-3 évvel ezelőtt egy épület bemutatása a bérletidíj-bevételekről, a bérlők kilétéről szólt, most ugyanilyen részletességgel megkérdezik az energiafogyasztást, a műszaki hatékonyságot, egyes sarokszámokat, amiket az épületeknek tudnia kell teljesíteni ahhoz, hogy egyáltalán hajlandók legyenek eljátszani a vásárlás gondolatával. A szépen kialakított közösségi területek, az akadálymentesség most kisebb figyelmet kap.
Létezik már olyan ajánlat, amikor egy bank alacsonyabb kamattal biztosít forrást olyan fejlesztésre, ami minden szempontból ESG kompatibilis?
Zeller Gábor: A rövid válasz az, hogy igen, van ilyen. A magyar piacon, ami kevésbé transzparens, nehéz ezt látni, mert egyedi árazások vannak. Az a jellemző, hogy egy kevésbé fenntartható épület vásárlására nehezebben talál finanszírozást a vevő, így az ESG szempontoknak való nem megfelelés jelent inkább hátrányt. Ugyanakkor az egész ESG atmoszféra még mindig elég kiforratlan - főleg a mi régiónkban - abból a szempontból, hogy sok fogalom, több intézményrendszer létezik egymással párhuzamosan.
Tuza Rita: A hitelfinanszírozási kondíciók mértéke rengeteg faktortól függ. Ugyanakkor vannak olyan bankok, amelyek egy ESG lista alapján súlyoznak is.
A másik oldal, hogy el lehet-e adni egy olyan házat, ami nem felel meg ennek.
Zeller Gábor: Egy német nyugdíjalap nem veszi meg, de láttunk már olyat is, hogy a német nyugdíjalap a zöldmezős beruházást sem vette meg, mert az zöldmezős, és így szükségszerűen terheli a környezetet, árt a biodiverzitásnak. Ez persze egy extrém eset.
Arra van példa, hogy prémium lokációjú, de szörnyű műszaki állapotú ingatlanokat keresnek, amiket felújítva hatalmas értékteremtést lehet elérni?
Tuza Rita: Ez a megközelítés néhány éve volt különösen jellemző, de idén is történtek ilyen célú ingatlanvásárlások Budapesten. Ugyanakkor olyat is megtapasztaltunk, hogy az épület átvilágítása után lépett vissza a befektető, mert túl nagy költsége lett volna a felújításnak.
Zeller Gábor: Az ilyen jellegű projekteket jelenleg sem a gazdasági realitások, sem a körülmények nem támogatják. A bankoknak kiemelt szerepük lenne az elmaradottabb műszaki állapotú épületek átalakítására irányuló projektek finanszírozásában, de ezt még nem látjuk, egyelőre a legcsillogóbb, jó állapotú termékeket részesítik előnyben.
Tuza Rita: Úgy látjuk, hogy a csillogó épületek fognak igazán pörögni. Befektetési szempontból 2023 ezekről fog szólni, amint az árazási differenciák kisimulnak.
A cikk megjelenését a JLL Hungary támogatta.
Címlapkép: Stiller Ákos/Portfolio
