Új alapokon az ingatlanpiac – merre tartunk?
A száguldásból hirtelen fékezésbe váltott a piac, elképesztő inflációval nézünk szembe, ami sokakat meglepetésszerűen ért. A legtöbben azonban azt várják, hogy az infláció fokozatosan visszaesik és 2024-re már 5 százalék körüli szinteken lesz. Bár nincs recessziós félelem, 0 százalék körüli növekedésről beszélünk, így nagy kérdés, hogy vajon ilyen gyorsan le tud-e csökkenni az infláció a munkaerőpiaci stabilitás mellett.
Befektetési forgalom tekintetében a legerősebb félévet zárta az európai ingatlanpiac, a harmadik negyedévben viszont már érezhetően kisebb a volumen. Európában elkezdődött egy átárazódás, sokkal gyorsabban, mint amire számítottunk. A hozamok eddig fokozatosan csökkentek 2018-2022 között, legerősebben az ipari ingatlanok piacán, legkevésbé a core retail, azaz a bevásárlóközpontok és high streetek esetén. Az idei év első harmada után viszont a hozamok elindultak felfelé és elkezdődött az átárazódás, különösen az ipari ingatlanok piacán. A hazai prime hozamok kimozdulni látszanak, mintegy 25 bázisponttal emelkedtek a prémium hozamok, de például az irodapiacon ennél is magasabb hozamnövekedést látunk. A likviditás a magyar piacon továbbra sem elég mély, az 1,7-1,8 milliárd eurós forgalom, 1,1 milliárd környékére süllyedt. Idén egy nagy kivételével kisebb, 20 milliós körüli tranzakciók voltak, így éves szinten 1 milliárd euró körüli befektetési tranzakcióra számítunk.
A legnagyobb kihívás az energiaköltségek és az üzemeltetési költségek alakulása, melynek kapcsán sokan kivárnak.
Az irodabérleti díjak is nagy mértékben emelkedtek, az 5-6 eurós üzemeltetési költségekre jön rá az energiaköltségek duplázódása, de felmerül, hogy ez az indexálás vajon elfogadható-e egy befektetőnek, áthárítható-e ez a bérlőkre?
Hosszú távon az üzemeltetési költség az energiahatékonysággal összefüggésben alakul majd ki, a budapesti irodaállomány összességében korszerűnek mondható, a BB és a CC kategória dominál, egyre több a minősítés, egyre transzparensebb a piac. A kivitelezésben még mindig 30 százalék körüli az éves áremelkedés, így kevesebb, de magas minőségű fejlesztés várható. A fejlesztésekben az ipari dominál, de az iroda is jelentős, 2024-tól kezdve nagyon kevés projekt indul, ott egy száraz piacra számítunk. A kihasználatlansági szintek viszont a 10-12 százalékos sávról 2024-től lefelé indulhatnak.
Az ipari és a lakás az, ami euróban nézve védettséget ad az inflációval szemben, a bérleti díjak többségének emelkedése viszont – iroda és retail esetében - elmarad az inflációtól. A lakásbérleti árindexben egész Közép-Európában hatalmas növekedést látunk, és van is ilyen igény befektetési oldalról, minden afelé tart, hogy a lakásbérleti piac Magyarországon is erősödjön. A külföldi érdeklődők is egyre jobban szeretik Budapestet, jók a benyomásaik, úgy látják, itt érdemes lesz befektetni, így gazdaságilag Budapest lehet az egyik leggyorsabban növekvő város Európában – emelte ki előadásában Borbély Gábor MRICS, kutatási igazgató, CBRE.
A Liget projekt jövője
Recessziós félelmek esetén jobban értékeljük a nagyszabású fejlesztéseket, mint például a Liget Budapest Projekt.
Három dologra biztosan szükség van az ilyen volumenű fejlesztésekhez: békére, világgazdasági konjunktúrára és a magyar gazdaság teljesítményére.
Ilyen együttállás utoljára a millennium időszakában volt, 2008 után jött 7 szűk esztendő, akkor még nem voltak életképes 10 vagy 10+ éves fejlesztési programok, nem tudtak elindulni a tervezett projektek. Hat éve viszont elindult a Városliget átalakításának koncepciója. Hat éve azt ígértük, hogy megújítjuk a teljes zöldfelületet, ami azóta megvalósult, emellett célunk volt, hogy modern attrakciókat hozzunk létre, és felújítsuk az intézményeket az újak létrehozása mellett. A Liget Budapest Projekt pillérei: kulturális, városépítészeti, turisztikai
- 2018: Szépművészeti Múzeum átadása,
- 2019: megnyitott az Országos Múzeumi Raktározási és Restaurálási Központ,
- 2020: múzeum mélygarázsának átadása,
- 2021: megnyitja kapuit a Komáromi Csillagerőd
- 2022: januárjában megnyitott a Magyar Zene Háza, majd a Néprajzi Múzeum is.
A parkberuházásokkal együtt sportpályával, botanikuskerttel, játszótérrel együtt a projekt elején vállalt prognózisok – miszerint a projekt felpozicionálja a környéket, milliós látogatószámot vonzva - mostanra megvalósultak. Ma már az ingatlanhirdetésekben is szívesen említik, ha egy lakás a Liget közelében van. Ráadásul nemcsak többen, de több időt is töltenek a Városligetben, és a budapesti hotelberuházások több mint fele is a Liget vonzáskörzetében valósul meg. A folytatásban a fő cél, hogy megszülessen a párbeszéd és az olyan új projektek, mint az új Nemzeti Galéria, Petőfi Csarnok vagy a Városligeti Színház is megvalósulhasson, teljessé téve a projektet. - mondta el előadásában Dr. Gyorgyevics Benedek, vezérigazgató, Városliget Zrt.
Hullámvasúton a hazai ingatlanpiac
Mi most a legnagyobb kihívás a piacon? Hogyan változnak a bérlői igények? Hogyan fog alakulni az irodaterületek iránti bérlői kereslet a következő egy évben? Mit látunk az üzemetetésben? Rövid távon mi jelenthet megtakarítást? Mi várható a munkaerőpiacon és a finanszírozás terén? - tette fel a kérdéseket a penelbeszélgetés moderátora, Dr. Kui Szilárd, Local Partner, Ingatlanjogi Csoport vezetője, DLA Piper.
A közönség többsége szerint visszaesés várható a keresletben, csak 21 százalékuk szerint várható stabilizálódás. A beszélgetés résztvevői közül azonban többen is másként látják a helyzetet.
"A mostani időszak nem a profitmaximalizálás, hanem a visszaadás időszaka, a fejlesztőknek meg kell tartaniuk azokat a tevékenységeiket, amikkel a helyi közösségeket támogatják, mint például a mi faültetési programunk, ami a helyi közösség életminőségét javítja. A bérlői keresletben megjelent egy energiatudatosság, aminek gyors következményei lesznek, a legjobb minőségő épületekkel nem lesz probléma, de sok épületnek fel kell zárkóznia az elvárásokhoz. Az üzemeltetésben az energiaárak most főleg a kőolaj és földgáz árát jelentik, de vannak más technológiák is, amelyek ezeket kiválthatják, az egyéb technológiák sokkal nagyobb figyelmet fognak kapni, mint eddig. Már a 80-as évek óta léteznek talajhőt hasznosító erőművek, mi is használunk ilyeneket, de a napelemek is nagy fejlődésen mennek át. A Lake 11 projektünknél például mind a 900 lakást földhővel fogjuk ellátni. 2023 még egy keserű év lesz, de a megoldás ott van. Az EU-taxonómia is a fenntartható épületek felé viszi a projekteket, a legmodernebb házakban már most alig kell fűteni télen, a problémát sokszor az adja, hogy nyáron mindenki 21, télen meg 26 fokot akar." – mondta el Borbély Zoltán, ügyvezető igazgató, Atenor Hungary. A szakértő szerint nyár közepe óta már érezhető a lefelé tartó árkorrekció az alapanyagárakban, de még mindig vegyes a kép. Sok családiháztulajdonos szabadulna az ingatanától és ez a jövőben csak erősödni fog.
Befektetések terén én a fenntartható irodákban továbbra is nagy jövőt látok, és a bérlők is egyre tudatosabbak.
Sok kihívás áll most előttünk, a legnagyobb talán, hogy nehéz felelős üzleti döntést hozni. Már korábban elindult a bérlői változás, amire az energiaválság csak rátesz erre egy lapáttal. 2008-2009-ig az üzemeltetés alárendelt szerepben volt a klasszikus ingatlanfejlesztéshez képest, ez azóta sokat változott, a mostani helyzet még fontosabbá teszi az energia és üzemeltetési költségeket, ami átalakítja a bérlők és fejlesztők gondolkodását is. Az energiaárak mostani ugrálása idején a bérlők a biztonságra törekszenek, akár területcsökkentéssel, ami nem a növekedés irányába hat. A tél viszont el fog múlni, remélhetőleg az ellátási láncok helyreállnak, így akkor el tud indulni egy pozitív dolog, de 2023-ban ennek legfeljebb a kezdetét fogjuk látni. Az alapanyaggyártásnál az energia még fontosabb kérdés, de az is probléma, hogy nem Magyarországon gyártjuk az alapanyagok nagy részét.
Két éve a covid miatt elindult az alapanyagár-emelkedés, az ellátási láncok akkori finomhangolása azóta sem állt helyre, és valószínű, hogy az energiaárakból adódó nehézségek sem fognak tudni egyik napról a másikra megoldódni.
A rövidtávú, 10 százalék feletti pénzpiaci hozamok miatt sok fejlesztő átgondolja a projektjeinek az ütemezését, a mostani piacon érdemes diverzifikálni a portfóliót, egy egészséges mixet létrehozva, amiből talán egyedül a retail-t hagynám ki – emelte ki Czár Balázs, Managing Partner, Horizon Development.
A hullámvasutat azért kedvelik a gyerekek, mert sok benne az izgalom, és nem látják benne a félelmet. A legnagyobb kihívás most a tervezés, 2008-ban és a covid alatt is egyszerűbb volt a tervezés, mint most. Az energiaválság, a háború, az infláció és a klímaválság együttesében szinte lehetetlen a 2023-as költségvetést megtervezni.
A bérlők már nemcsak a bérleti, hanem az üzemeltetési költségeket is sokkal jobban megnézik.
Jövőre nulla százalékos gazdasági növekedést látunk, egy kis visszaesés lehet a keresletben, de ez nem lesz ijesztő mértékű. Nemcsak az épületek energiahatékonysága a fontos, hanem az emberi hozzáállás is, hogy hány fokra állítjuk a fűtést. Finanszírozás terén elválik egymástól az euró és forintalapú hitelezés. Mindenbe lehet fektetni, csak legyen fenntartható, én például a bérlakáspiacot is egy jó lehetőségnek látom Magyarországon – hangsúlyozta Kibédi Varga Lóránt MRICS, Managing Director, CBRE Hungary.
A legnehezebb dolog a sok gazdasági elemzés között eligazodni és megtalálni a helyes utat. Sokak szerint a klasszikus gazdasági számokat nem is érdemes nézni, sokkal inkább a politikait, miután nagyon szélsőséges elemzések vannak. Az biztos, hogy sokkal zöldebb házakat kell létrehoznunk, ezeknek lesz tere, ehhez az ESG-ben is fejlődnünk kell, és valószínű, hogy fejlődni is fogunk, mind a szabályozás, mind a műszaki tartalmak terén. A kérdés, hogy a hullámvasút időszaka meddig fog tartani, a bérlői tömeg elindul-e a modernebb épületek irányába, kiürítve ezzel a régebbieket. Az alapanyagoknál mi még nem tapasztaljuk az árcsökkenést, az idei évben hatalmas eladási árnövekedés volt a lakóingatlanpiacon, mi egyre zöldebb házakat próbálunk létrehozni. A saját projektjeinkben nem számítunk változásra a vevői oldalon, de sokkal több lesz a befektető és a vásárlók a zöldebb lakásokat fogják keresni.
A kínálat az újlakáspiacon erősen le fog csökkenni és a használt, valamint az új, zöld lakások árazása nagyon el fog térni egymástól.
A befektetői igény továbbra is megvan, de sokan az árazás kismértékű elmozdulását várják. Ha ez bekövetkezik, akkor ismét növekedni fog a befektetési volumen. Rövid távon nehéz kérdés, hogy a befektetők ingatlanba fektessék-e a pénzt, de hosszabb távon, ha megvan a bizalom, akkor nincs ok az aggodalomra – mondta el Dr. Schrancz Mihály, ügyvezető igazgató, Property Market Kft.
A hullámvasút izgalmas része az, amikor lefelé zuhan, de a mostani kihívás a bizalom: a gazdaság iránt, a világ iránt, és saját magunk iránt, hogy higgyünk magunkban, hogy épületekre a jövőben is szükség lesz, de tény, hogy nehéz most a tájékozódási pont megtalálása. Sokféle bérlővel találkozunk, és most ők is bizonytalanok, így még fontosabb a bizalom: a bérlők többsége józan paraszti ésszel közelíti meg a kérdéseket, így bérbeadóként az a feladatunk, hogy közösen megértsük és kezeljük a kihívásokat. Az építőipari költségek brutálisan megnőttek, Lengyelországban sem volt akkora áremelkedés, mint nálunk. A finanszírozási és az építőipari költségek is feljebb mentek, a hozamok nem fognak lejjebb menni az irodapiacon, és az iparinál sem látjuk, hogy hogyan mehetnek lejjebb.
A bizonytalanságok miatt, a félelmek miatt, a magas infláció miatt nehéz a helyzet, de likviditásválság most nincs.
Át kell gondolni, hogy miből tudjuk kigazdálkodni a projekteket, a banki oldalról a megbízható ügyfelek számára nem lesz probléma a finanszírozás. A befektetők mindig értéknövekedésben gondolkodnak, a kérdés a bizalom, ha az megvan, akkor jó tranzakciók születnek – hívta fel a figyelmet Noah Steinberg FRICS, elnök-vezérigazgató, WING.
Az elszálló energiaköltségek, infláció, elszálló kamatkörnyezet és munkaerőpiaci kihívások együttesen jelentik a problémát, olyan ez, mint a bungie jumping, ha lefelé néz az ember megijed, de a távolba nézve csodálatos a kilátás.
Mostanra van olyan irodaház, ahol az üzemeltetési költség nagyságrendje megegyezik a bérelti díjjal, például 10-10 euró mindegyik.
Az energiaköltség most messze az üzemeltetési költség legnagyobb részét teszi ki, akár 70 százalék felett is lehet az aránya, a mostani tőzsdei árak esetén az egyik épületben például nyolcszorosára növekszik az üzemeltetési költség. Korábban pénzügyi válság volt, majd egészségügyi válság, most energiaválság van – melyekben az volt a közös, hogy a bérlők mindent sokkal alaposabban át akartak nézni. Az épületekben valóban lejjebb kell venni a hőmérsékletet, de a többi üzemeltetési tételben is 10-20 százalékos, vagyis inflációval megegyező a növekedés. A munkaerőpiacon szakembert találni még mindig nagyon nehéz, de az állami projektek visszavágása felszabadíthat majd munkaerőt. Hogy mibe fektessünk? Energiahatékonyságba, digitalizációba és emberekbe – tette hozzá Vágó László, vezérigazgató, NEO Property Services Zrt.
Címlapkép forrása: Stiller Ákos
