Hogyan élitek meg ti és az ügyfeleitek ezt az időszakot? Válságot vagy krízist?
Semmiképpen nem válság, sokkal inkább egy másfajta gondolkodást, megújulást igénylő időszak. Újratervezési időszakban vannak a fejlesztőink és a befektetőink is, de a vevőknél is ezt tapasztaljuk. Amikor márciusban kitört a járvány okozta karantén időszak, mi nem álltunk le a munkával, még ha nem is mindennap jöttünk be az irodába, de az ügyfelekkel ugyanúgy tartottuk a kapcsolatot. Érdekes volt, hogy a partnereink nagy része egyáltalán nem esett pánikba. A korábban megkezdett tárgyalások nem álltak le, csak egy másfajta aspektusból folytattuk őket, hiszen most már arról kellett egyeztetni, hogy mennyi ideig tarthat ez a helyzet, hogyan lehet majd ebből a lehető legjobban kijönni, várható-e az árak csökkenése, ehhez hogyan tudnak, vagy akarnak majd a piac szereplői alkalmazkodni. A vevői érdeklődések sem tűntek el. Két hét volt, amikor azt éreztük, hogy kicsit mindenki két lépést hátrébb lépet, de március végétől ismét élénkült a kereslet.
Ez igaz a magán és az üzleti-intézményi befektetőkre is?
A mi ügyfélkörünk többsége nagy befektetők és ingatlanfejlesztők, náluk szinte leállást sem tapasztunk. A magánbefektetők visszatérése néhány hetet csúszott, mára teljesen visszaállt.
De azért ez mégis különleges helyzet.
Március 16-án három olyan ügyfelünk is hívott, aki a korábbi válság idején sorra vette a banki ingatlanokat, követeléseket, felszámolóktól ingatlanokat, hogy ha van valami „neki való story”, hívjuk. Azóta nem hívtuk. Ez a helyzet teljesen más mint 2008 volt. Okos lépés volt például a kormánytól, hogy bevezette a fizetési moratóriumot, sem a bankok, sem az üzleti szereplők kezét nem hagyta megremegni ezzel a lépéssel.
Nem az történt-e, hogy ezzel csak eltolta a problémát egy későbbi időpontra?
Ha lesz baj, két szegmensben lehet. Az egyik a vállalati hitelekben a nemzetközi turizmusra alapozott projektek finanszírozása. A bankok eléggé kitettek a hotelfejlesztésekkel. Ha ez a sokk elhúzódik 1-2 évre, sokuk válhat fizetésképtelenné. Viszont ha belegondolunk, hogy anno 2008 szeptember-októberében dőlt össze a világ, és mire a bedőlt vállalati hiteles portfóliók kijutottak a piacra, - mint ingatlanok, vagy követelések formájában - eltelt minimum 3 év. Ha ebből indulunk ki, akkor még egy másfél-két éves turizmus bezuhanás is belefér, még állami segítség nélkül is áthidalható. Úgyhogy még korai erről beszélni.
Másik a tartósan állást vesztők, vagy csak alacsonyabb fizetéssel munkát találók hiteleivel lehet. Viszont szerintem ehhez is két éven túl elnyúló, tartós gazdasági visszaesésnek kell bekövetkezni. Ez makrogazdasági kérdés, mi nyilván V, esetleg U alakú kilábalásban reménykedünk és bízunk benne, hogy nem lesz L betű, az nagyon nem lenne jó senkinek.
Hogyan alakult ez az újra tervezés a magánbefektetőknél, azon belül a használt és új lakásokat vásárlók tekintetében?
Az új lakást keresők elkezdtek úgy viselkedni, ami korábban csak a használt lakás vásárlókra volt jellemző és nem alaptalanul. Azt már az év elejétől láttuk, hogy a korábbi zéró alkuhoz képest van egy kis korrekciós lehetőség az új lakások áraiban is és ez a karantén időszakban még jobban kidomborodott. Ez azt eredményezte, hogy az új lakást keresők felbátorodtak és 10-20 százalékot próbálnak alkudozni. Tovább nehezítette a fejlesztők dolgát, hogy a médiában is egyre több cikk jelent meg arról, hogy zuhannak az árak, a fejlesztők bajban lesznek, és különben is az 5 százalék áfás projektek simán lejjebb fogják vinni az árakat, a rozsdaövezetben meg úgyis olcsóbban lehet majd vásárolni. Mindez azt üzente az új lakást keresőknek, hogy bizony most lehet majd alkudozni bátran! Persze a hangzatos szalagcímek mögött nem ez volt a valóság. Nyilván van néhány fejlesztő, aki most olcsóbban adja a kevésbé jó adottságú lakásait, - egyébként ilyen korábban is mindig volt - , vagy önerőből épít, ezért szüksége van a vevői befizetésekre, de a közepes és nagy fejlesztőknél ez egyáltalán nem látszik.
Akciók azért vannak a legnagyobbaknál is. Ez mit üzen?
Inkább korrekciók vannak. A januári 22 százalékpontos áfaemeléssel volt egy kényszerű áremelkedés is. Azokon a projekteken, ahol van még 5 százalékos áfával vásárolható lakás, nincs és nem is várható nagyon árcsökkenés, a beruházónak nincs eladási kényszere. Azok a fejlesztők akik az eddigi információk alapján bíznak abban, hogy a fejlesztési területük esetleg lehet majd rozsdaövezet, ott van lehetőség a korábbi emelés visszakorrigálására. Azonban ez is csak egy átmeneti állapot és jellemzően egy szűkebb kínálatra jellemző, a legjobb adottságú lakások kevésbé elérhetőek akciósan. Az is ez ellen szól, hogy a vevőre váró új lakások száma egyre csökken, könnyen eltudja taktikázni magát aki arra számít, hogy álmai lakását 15 százalékkal olcsóbban megtudja majd venni.
Nem vagytok túl optimisták?
Visszatérve még egy korábbi gondolatra: március végén már lehetett látni, hogy itt nem lesz lombardiai típusú vészhelyzet. Április elejétől, pláne húsvéttól nagyon megindult az érdeklődés. A márciusi tranzakcióknál általában az volt a motiváció, hogy az eladó jobban félt, mint a vevő. Aki bátor volt, jól tudott vásárolni. De április óta szinte változatlanul folyik tovább minden. Júniusban rekordhónap volt a lakáspiacon tranzakciószámban, ami júliusban folytatódott és az augusztus is várakozáson felül indult. Ezt megelőzte az, hogy a marketingaktivitás április-májusban visszaállt arra a szintre, amit megszoktunk.
Azonban van egy részpiac, ahol reálgazdasági oldalról nézve valóban egy átmeneti válság alakulhat ki, ez pedig Budapest belvárosát jelenti. A nemzetközi turizmus drasztikus visszaesése, ami egyelőre nem látszik, hogy gyorsan visszatérne, - legalábbis amíg nem lesz védőoltás -, kihat az ingatlanpiac ezen szegmensére is. A következő egy-két évben alacsony volumenű nagyvárosi turizmus és ezzel párhuzamosan a hotelszektor lobbija, ami próbálja korlátok közé szorítani a rövid távú lakáskiadást, biztos komoly nyomás alá fogja helyezni a belvárosi lakáspiacot. A kormány a kerületi önkormányzatok kezébe adta a döntés jogát, és még nem ismert, hogy az érintett kerületek, az V., VI., VII., VIII. és IX. kerület él-e a korlátozás lehetőségével. Mindenesetre a helyben lakó szavazóik részéről lehet nyomás a korlátozás érdekében, főleg a VII. kerületben. Ezzel párhuzamosan a hosszú távú bérleti piacon is van egy visszaesés, hiszen az egyetemek bezárása és az, hogy a turizmusban, vendéglátásban sok ember elvesztette az állását csökkentette a keresletet és a vásárlóerőt, csökkentek a bérleti díjak is. A hozamtermelő képesség csökkenése miatt a belvárosi lakások piacán értékcsökkenés is bekövetkezhet. Ezzel szemben mégis azt tapasztaljuk, hogy a minőségi belvárosi lakások piaca is újraindult. Sokkal fontosabb lett a lokáció és a minőség, így valóban vannak ingatlanok, amelyek 10-15%-os alkuval kelnek el, viszont ekkora árkedvezmény esetén szinte azonnal, míg a jobb adottságú ingatlanok a tavalyi árszinten is vevőre találnak.
Logikátlannak tűnik, de az okok mégis logikusak: Eladói oldalról nézve a tipikus szereplő tehermentes tulajdonos, vagy a jelzálog fizetése még bevételkiesés esetén sem okoz számára gondot. Miért realizálna most jelentős veszteséget, ha bízik abban, hogy a piac két éven belül visszakorrigál? Vevői oldalon pedig azok a befektetők állnak, akik az elmúlt évek gazdasági növekedésének a nyertesi, jelentős megtakarításaik vannak, és a csábító szuperállampapír és részvények mellett, vagy helyett kézzelfogható reál befektetésben tudnák a vagyonukat. Erre pedig a legkézenfekvőbb megoldás a prémium kategóriás ingatlan.
Az elmúlt hónapban több airbnb-s lakás tulajdonos megkeresett minket, hogy eladná a lakásait és több ilyet kereső is jelezte a vásárlási szándékot. Mozog a piac!
Ugyanakkor a krízis mellékhatása a kertvárosi, főleg a zöldövezeti ingatlanok iránti keresleti boom. Budapesten az elmúlt évtizedekben szinte mindig a budai kerületek voltak a legdrágábbak, 2010-től következett be egy olyan váltás, hogy az V. kerület árszintje messze az I., II., XII. kerület fölé került. Nem várjuk azt, hogy ez teljesen visszaforduljon, de biztos, hogy Pest-Buda árviszonyában jelentős korrekció lesz.
Tehát a lakáspiacon nem számítunk válság kialakulására. A 2008-as hitelválság után Magyarországon bekövetkezett eseményekkel szemben még tartósabb gazdasági visszaesés esetén is csak a korábbi válság során Csehországban és Szlovákiában tapasztalt piaci mozgások lehetségesek: árkorrekció, moderált keresletcsökkenés, majd pedig gyors kilábalás. Nincs túlhitelezés, nincs árfolyamkockázat, jelentősen magasabb a bérszínvonal és a kamatok emelkedésének semmi előjele. A jelenlegi átlagos jelzáloghiteles sokkal stressztűrőbb, mint 12 évvel ezelőtt. Az üzleti ingatlan szegmensre rátérve változatos a helyzet, de az összkép nem rossz.
Azt gondolnánk, hogy a fejlesztési ingatlanpiac lefagyott, de nem ez a helyzet. Például várható egy érdekes átalakulás a belvárosi szegmensben, amit 2015-19 között a hotelfejlesztők uraltak. Számukra sok esetben akár 50 százalékkal magasabb árat is megért egy pesti belső kerületi ingatlan, mint mondjuk egy lakásfejlesztő vagy irodafejlesztő számára. Most is nagyszámú hotelátadás van a csőben, 2021-22-ben a budapesti szobaszám akár 25 százalékkal nőhet, az más kérdés, hogy a műszaki készültségig eljutott hoteleket vajon megnyitják-e, reméljük, hogy rendeződik a helyzet annyira, hogy igen. De azt várjuk, hogy nagyon kevés új hotelfejlesztés fog beindulni, ennek következtében az ilyen típusú fejlesztési ingatlanok piacáról kiesnek ezek a vásárlók, így csökkenhet az ár.
A vásárlók tűkön ülnek a rozsdaövezeti lakásokért?
Az emberek esetleg kivárnak, hogy érdemes lesz itt olcsóbban lakást venni, miközben arra nem gondolnak, hogy az áfa különbözetet simán elvihetik az extra fejlesztési költségek. Egy ilyen területet mentesíteni kell a szennyeződéstől, infrastrukturális fejlesztések kellenek: közművek, utak, csomópontok, óvoda, iskola, jogilag rendezni kell az ingatlant, óriási addicionális költségek merülhetnek fel. Sőt arról is volt szó a tervezetben, hogy a helyi építési szabályzat módosítása is kormányhivatali jogkör lesz a rozsdaövezetekben, így az eredetileg remélthez képest csökkenhet az építhető eladható terület. Esetleg egy része legyen kötelezően bérlakás, sok kérdőjel van még. Én már hallottam olyat is fejlesztőktől, hogy amit nyerhet a réven, azt akár el is vesztheti majd a vámon. Szeptemberben reméljük ez is kiderül.
Vevő oldalról pedig azzal is számolni kell, hogy az ezeken a területeken épülő lakásokra akár több évet is kell majd várni, mire beköltözhetnek. Akinek az élethelyzete 12-24 hónapon belül új lakásért kiált, annak a jövőbeni rozsdaövezetes lakások nem lesznek jó alternatívák. Olyan torzulás is előfordulhat, hogy kimondottan ipari területeken is felmerülhet lakóprojekt fejlesztés. Pl. a Külső-Ferencvárosban, aminél iparibb területet nem nagyon lehet elképzelni Budapesten. Nem biztos, hogy városszerkezetileg jó ötlet.
Pörögnek az ilyen telkek?
Nem nagy titok a piacon, hogy az összes nagy fejlesztő a potenciális rozsdaövezetekben keres telket. Mindenesetre azt várjuk, hogy a „nem rozsda” bel-budai és belvárosi projektek piaca, létjogosultsága nagyon is megmarad, ráadásul ezek a telkek egyre fogynak és egyre jobban felértékelődnek. Viszont a külső pesti kerületekben és az agglomerációban a társasház típusú fejlesztések zöme nem lesz versenyképes, csak a kertes ingatlanok fejlesztése marad meg jelentősebb volumenben.
Ez a krízis, vírushelyzet, miniválság azért hozott komoly átalakulásokat, a kérdés, hogy mennyire tartósakat. Sokan azt mondják ma, hogy jön a teljes „home office” és nem kell egyáltalán iroda, de ennyi biztosan nem. Ez egy átmeneti dolog, vagy itt egy új játéktér van?
Egyelőre ezen a téren is sok még a kérdés. Nem is elsősorban a home office terjedésétől kell tartani, hiszen vannak bőven olyan tevékenységek, amiket nem lehet így végezni. Ami viszont negatív hatást gyakorolhat az irodapiacra, ha a sokk, amit a járvány okozott, nem egy V alakú kilábalással fog járni. Ha lesz egy jelentősebb GDP-csökkenés, hazai és nemzetközi szinten egyaránt, annak mindig van kihatása a kereskedelmi ingatlanpiacra. Szerintem ennek nagyobb a kockázata. Ugyanakkor az egyterű irodák, a sűrű ültetési rend, ami Magyarországon nagyon jellemző, komoly tartalékot jelent, ha akár kötelező szabványok, akár belső vállalati élőírások miatt, a dolgozókat egymástól nagyobb távolságra kell elhelyezni. Az ősz hozza meg a választ arra, hogy a jelenleg tapasztalható bérlői keresletcsökkenés tartós, vagy múló tünete a korona-korszaknak.
Eléggé kaotikusnak tűnik most a helyzet.
Azért tűnik így, mert szerencsére Európában az országok többsége gyorsan túl lett ezen az első (reméljük utolsó) hullámon. Ha lenne egy második vagy harmadik hullám, akkor biztos, hogy megerősödnének az egészségügyi elvárások az irodákkal kapcsolatban és stand-by-ban maradna sok vállalatnál a bérleti döntések meghozatala. Most az van, hogy egy hónapig pánik volt, egy hónapig a megoldáson gondolkodtunk, most meg azt látom, hogy nem is kell megoldás, mert úgysem jön vissza.
A home office-ról, az e-kereskedelemről is beszélünk már évek óta, hogy itt vannak, jönnek, alakítanak a korábbi trendeken, csak most mindegyik kapott egy nagy lökést. A city logisztika is berobbanhat.
A city logisztika egy olyan szegmens, ahol fejlődés várható, és a speciális budapesti adottságok miatt nem csak a nagyoknak terem babér. Budapest átmeneti zónájában, ami nagyrészt rozsdaövezet is, korábban kifejezetten ipari tevékenység folyt, most nagyon kevés a termelőtevékenység, kialakultak alulhasznosított területek. Osztatlan közös tulajdon, olyan utcahálózat, ami a megavállalatokhoz volt szabva, talaj és talajvíz szennyeződés, sok a problémája van ezeknek az övezeteknek. Ezeket elkezdte felfalni az ingatlanfejlesztés anélkül, hogy lett volna valamilyen felsőbb koncepció ez ügyben. A legjobb példa erre a Váci út. Az önkormányzatok többsége számára szitokszó lett az ipari és raktárfunkció, mindenki A-kategóriás irodaházakat és menő lakóparkokat álmodott a maga barnamezőire. Ma már az átmenti zóna fejleszthető telkeinek többségére legfeljebb 50%-ban lehet raktár funkciót építeni, magyarán nem alkalmas city logisztika fejlesztésére.
Viszont az biztos, hogy hosszú távon is szükség van a város belsejében olyan övezeti besorolású területekre, ahol kisebb vállalkozások tudnak termelési tevékenységet folytatni, és tudnak raktározni. Környezetvédelmi és városi közlekedési szempontból is fontos lenne, hogy legyenek ilyen raktárak. A nagy fejlesztők azért inaktívak ezen a piacon, mert nem találnak méretgazdaságos területet, ahol meg tudnak valósítani akkora projektet, ami számukra érdekes lehet. A nagy logisztikai fejlesztők 10-15 ezer m2 bérterület alatt nem nagyon fognak bele fejlesztésbe. Nem igazán foglalkoznak 2000 m2 alatti bérlőkkel sem. Egész egyszerűen egy fizetőképes vállalkozás nem talál modern, energiahatékony 500-1500 m2 közötti raktárat ma Budapest átmeneti zónájában, csak lepukkant régi vállalati telephelyen, arany áron. Nyilván nem arra gondolunk, hogy jó lenne egy vegyi kombinátot létesíteni Kőbányán, de pl. egy bútorgyártó cég üzeme, ami főleg helyi piacra dolgozik, nem biztos, hogy egészséges, hogy a 30 munkásával az M0-son kívülre kell költöznie. Vagy egy webshopnak és a város levegőjének sem mindegy, hogy a város központjától 8 vagy 18 km-re lévő bázisról terítik a futárok a megrendeléseket.
Ha több tízezer négyzetméteres fejlesztésre nem is, pár ezres fejlesztésekre azért lehet telket találni. Ebben látunk egy jó irányt olyan közepes fejlesztők és hazai pénzügyi befektetők számára, amiben hosszú távon óriási a potenciál. Arról már ne is beszéljünk, hogy a logisztikai ingatlanok hozamszintje lassan közelíti az irodapiaci hozamszintet.
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
