Scheer Sándor: küzdünk minden egyes napért és óráért

Mit látnak most önök kivitelezőként az ingatlanpiacon? Milyen problémákkal szembesül az építőipar?

Nagyon sok probléma elé néz az építőipar, és ebből a határidő lesz az egyik legnagyobb. Mi azt a stratégiát választottuk, hogy küzdünk minden egyes napért, óráért, mert nem szeretnénk egy percet sem késni, miközben valós jelenség, hogy heteket, hónapokat csúsznak az építkezések. Ez alapvetően a kapacitásokra vezethető vissza. A nagyon leterhelt szakkivitelezői vállalkozói kör teljesen bekorlátozza a működést. A mi méretünkben ezt sokkal könnyebb kezelni, mert át tudunk csoportosítani, ha valahol szorít az idő, akkor oda átirányítunk embereket, csak azt nem tudjuk, hogy ez meddig működhet. Sok a csúszás, illetve azt is látjuk már, hogy az ingatlanfejlesztők most még nem kezdenek bele újabb lakóingatlan projektekbe. A pénzügyminiszter megerősítette, hogy minden reménnyel fel kell hagyni, nincs mire várni, nem lesz hosszabbítás.

Lehet tudni olyan projektekről, amelyeket a bejelentés hatására átmenetileg leállítanak?

Azt látjuk, hogy sok helyen eltolták a fejlesztéseket, és számolhatunk azzal a veszéllyel, hogy ennek a bejelentésnek a hatására nem lesz teljesen egyértelmű, hogy a lakófejlesztések milyen irányt vesznek. Szerintem a nagyobb, komoly fejlesztők maradnak és fejleszteni fognak. Nyilván most mindenki keresi a pénzügyi lehetőséget, a legutolsó apró betűt is elolvasva az előző jogszabályban, hogy a 2019. december 31-én kifizetett összegekre vonatkozik-e az 5% vagy a teljesítésre. A fejlesztők élete folytatódik, mennek tovább a fejlesztések - sokkal lassabban, de a 2020-ban átadott lakások feltehetően drágábbak lesznek.Azáltal, hogy leállnak lakóprojektek, megoldódhat a véges építőipari kapacitás kérdése? Tulajdonképpen lehet ez az építőipar mentőöve?

Sok függ attól, hogy milyen további intézkedések jönnek. A miniszter szavaiban benne volt, hogy valamiképp támogatni szeretnék az otthonhoz jutást a családok számára. Véleményem szerint két hatás várható. Egyrészt a megkezdett építkezéseket be kell fejezni, így az építőiparon 2019-ig nagyon erős terhelés lesz.

De nem csak az építőiparon lesz nyomás, hanem a hatóságokon is, hiszen ahhoz, hogy befejeződjön egy lakófejlesztés, kell a használatbavételi engedély, ettől pedig az államigazgatás is besokallhat.

Ezt követi a társasház-alapítás és az alapító okiratok leadása, ami miatt pedig a földhivatalok csúszhatnak meg a bejegyzésekkel. Másfelől az ezt követő időszakban be kellene állnia egy rendnek. A fejlesztők nem lesznek akkora számban, mint most, de a nagyobbak mennek előre, hiszen számos területen már zajlottak előkészületek, például telkeket vettek, a közművesítések elindultak, így véleményem szerint ezeket el fogják kezdeni megépíteni előbb vagy utóbb.

Nem csak az áfa, hanem egyéb, pl. energetikai követelmények szigorodása, stb. tényezők miatt is elképzelhető a lakásárak emelkedése. Lehet extra drágulás amiatt, hogy tovább nő a kivitelezési költség?

Igen, ha megnézzük a drágulás okait, az egyik a munkabérek emelése volt, ezek mostanra rendeződtek, abban már nem várunk ugrásszerű növekedést, a drasztikus emelés megtörtént 1,5 évvel ezelőtt. Ami folyamatosan zajlik és megmagyarázhatatlan, illetve számunkra kiszámíthatatlan az az anyagárak emelkedése. Nyilvánvalóan a nagyobb profit érdekében csinálják, ahogy élénkül a magyar piac és nagy a kereslet, emelik az árakat is.

Az áremelkedés mellett a csúszások is problémát jelentenek a piacon. A mai környezetben meg lehet tervezni szinte pontosan egy 2-3 év múlva esedékes átadás dátumát?

Az egész ingatlanfejlesztés és építőipar egy szabályozott rendszer, bankok finanszírozzák, szerződések jönnek létre. Egy fejlesztő megköt egy szerződést egy kivitelezővel, amit egy bank finanszíroz, abban már problémát jelent a két hónap csúszás is, kamatproblémák merülnek fel, szerződésszegés történik és életbe lép a kötbér. Előre kell jól kalkulálni, valamint empátiára is szükség van a fejlesztő, a finanszírozó bank, az átvevő részéről. A lakófejlesztők rugalmas szerződéseket kötnek. Például, ha 2019. októbere a befejezés a kivitelezővel, akkor biztos, hogy a lakóval 2020. januári befejezésben állapodnak meg, hogy legyen benne puffer. Máshol, például a német építőiparban ezt úgy oldják meg, hogy egy lakófejlesztésnél már csak azt írják ki, hogy 2019. a befejezés, nincsenek pontos dátumok, mert azt senki nem meri vállalni.Sokszor hallani, hogy az összes építkezés közül a lakásfejlesztés van a sor végén a kivitelezők számára, a számtalan egyéni igény, illetve a magas kockázat miatt. A korábbi időszakban a rendszerszintű problémákért jellemzően nem a kivitelezőket terhelte a felelősség. Van ebben most változás?

Teljesen átalakult ez a folyamat, és pont ebből fakad az a probléma, hogy nem kezdődtek el a fejlesztések. Ha azt tapasztalja egy kivitelező, hogy a fejlesztő minden kockázatot rá akar hárítani - a kivitelezőnek kell határidőt mondani, úgy, hogy még az 5%-os áfa érvényben legyen, és közben változatlan legyen a minőség -, illetve ha a fejlesztő nincs tekintettel a kapacitáshiányra, akkor a projekt nem kezdődik el. Nincs pályázó, nincs jelentkező, és egyszerűen nem indul el a fejlesztés.

Ez is egy további tényező, ami még drágábbá teszi majd a lakásokat?

Már nem fog elkezdődni olyan fejlesztés, ami az 5%-os áfára hajt. Mint említettem, a béremelés már lezajlott, ha a lakások árában változás lesz, akkor azt az áfanövekedés, az energiatörvény, néhány forgalmazó mohósága okozhatja, illetve még a nagyfokú kereslet és a kis mennyiségű lakáskínálat miatt van lehetősége a fejlesztőnek, hogy árat emeljenek.

Úgy tűnik, van még tartalék az ingatlanpiacon, de azt is láttuk, hogy amikor bejött a válság, ott hagyták abba a munkát, ahol éppen tartottak. Ön szerint hol tartunk most a ciklusban?

A korábbi válságból mindenki sokat tanult. Elemeztük házon belül, hogy ha újra érkezne a 2008-as pénzügyi válság, akkor mi történne az építőiparban. Egyrészt most sokkal egészségesebb állapotban van a magyar gazdaság, tehát jobban tudna korrigálni, másrészt a meglévő szerződésekkel 2-2,5 évig előre lehet tervezni. A meglévőkön kívül is biztosan jönnek újak, készül például a kórházprogram, melynek keretében 20-30 kórházat felújítanak. A múzeumi negyed döntő része el sem indult, a nagyobb munkák most jönnek, illetve gőzerővel fejlődik a turizmus, szállodák épülnek és az is látható, hogy ma Budapesten szállodát üzemeltetni egy nyereséges üzlet. A repülőtér is tele van utasokkal, így itt szintén fejleszteni kell. Számos ipari beruházás épül. Tehát van feladat.

Ha Paks 2 is elindul, az meg fogja bolygatni az építőipar jelenlegi kapacitásait?

Egyelőre nem tudjuk, hogy Paks 2 mit fog okozni az építőiparban. Az a kérdés, hogy az orosz fővállalkozók milyen mértékben számítanak a magyar építőiparra, és ha számítanak, akkor milyen struktúrában dolgoznak magyarokkal. Amikor idejön egy német beruházó, azt lehet látni, hogy két megoldást alkalmaz: vagy teljesen átadja a beruházást egy generálkivitelezőnek, vagy 6-8 részre osztja fel és magyar cégekre bízza az egyes munkafolyamatokat. Egy koreai beruházó legtöbbször hoz magával egy koreai generálkivitelezőt, a japánok saját cégeket hoznak, akik építenek nekik. Orosz beruházóval kapcsolatban még nincs tapasztalatunk, emiatt kérdéses az is, hogy mit fog ez jelenteni a hazai építőipar számára.

A gyors áremelkedések egy további tényezője lehet az árfolyamváltozás. A forint elszállása mennyire érinti az építőipart és önöket?

A forint gyengülésével párhuzamosan rengeteg e-mailt kaptunk az anyagforgalmazóktól, hogy július 1-től a 3 százalékos áremelés 5 százalékos lesz. Ami szokatlan, hogy olyan cégektől is, amelyeknél nem tudnánk kimutatni ennek az árfolyammozgásnak a közvetlen hatását. Ha például rendelünk egy olasz burkolólapot, tudjuk, hogy euróban fogjuk kifizetni, azzal tudunk kalkulálni, de vannak forgalmazók, ahol nem számítottunk volna előre áremelkedésre az árfolyammozgás miatt. Főként annak tudatában, hogy ezeknél a forgalmazóknál nem fog visszaállni az anyagok ára, ha újra alacsonyabb lesz az euróárfolyam.

Előfordult már, hogy elvállaltak egy munkát és amikor elindult az építkezés kiderült, hogy nem fog kijönni a leszerződött összegből?

Nálunk sajnos minden évben van egy veszteséges munka, illetve 4-5 közel nullszaldós projekt, de a 40-50 befejezett munkából ezt elbírja a vállalat. Az utóbbi időszakban volt néhány olyan munka, ahol a kezdéskor nem arra készültünk, mint ami végül lett. Jó példa erre a Telekom-székház, egy alacsony árú építőipari környezetben leszerződtük, most pedig a csúcson vagyunk az árak és bérek tekintetében. Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy vannak olyan részei a projektnek, ahol kétszer annyi költségünk van a kivitelezéssel, mint amennyiért leszerződtünk, vagyis amennyit nekünk fizetnek.

Meg lehet becsülni, hogy egy átlagos irodaház felépítése mennyiből jön ki?

Nagy a szórás és rengeteg tényezőtől függ (mérettől, belső kialakítástól stb.). Az irodaházaknál 300-320 ezer forinttól egészen 600 ezerig mehetnek a kivitelezési költségek négyzetméterenként.

Mennyi projektjük van most folyamatban? Van olyan, ami több erőforrást igényel, vagy valamilyen szempontból extra kihívásnak számít?

Nekünk a mostani évek legtanulságosabb része az, hogy nagyon nagy számú munkát végzünk, és nagyon erős hatékonyságjavuláson tudtunk átmenni. A válság alatt 25-30 párhuzamos építkezésünk volt, most 40-45, viszont kicserélődtek az épített produktumok. Régebben sokféle munkát elvállaltunk, csak ne kelljen elküldeni a dolgozókat, a mostani helyzetben viszont tudunk válogatni, csak olyat csinálunk, amihez értünk, ahol van terv és lehet hatékonyan dolgozni. A jelenlegi projektek közül az egyik legérdekesebb a Párisi Udvar, szerintem ez a város egyik legszebb épülete. Számunkra ez az idei év "non plus ultrája", amivel év végére szeretnénk úgy végezni, hogy az itt létesülő szálloda 2019 első negyedévében meg tudjon nyílni. A Telekom-székház befejezés pedig nagy feladat, mégis csak ez a legnagyobb irodaház az országban.

• Címkék:
• építőipar,
• építés,
• ingatlan iroda,
• munkaerő,
• ingatlan,
• Ingatlan irodapiac,
• market,
• scheer sándor