Súlyos milliókat bukhatnak vagy nyerhetnek a magyar cégek ezzel a döntéssel

Dr. Würsching Péter, Bérbeadási vezető, irodabérbeadási vezető, JLL

A munkaerő költségén túl minden vállalat életében a tevékenységhez szükséges irodaterület fenntartása jelenti a legnagyobb költségelemet. Ilyen formán nagyon fontos - stratégiai jelentőségű - a kérdés, hogy mi éri meg jobban: vásárolni, vagy bérelni. A jelen piaci körülmények inkább a bérlés irányába mutatnak több szempontból is: Számos új projekt érkezik a piacra, melytől az elmúlt évek bérbeadóknak kedvező trendjének megfordulását várjuk. Vagyis jó alkuk köthetőek a felduzzadó kínálat miatt.

Építési költségek: egy-egy nagyobb volumenű székház projekt esetében 18-24 hónappal előre köttetnek a bérleti szerződések és kerülnek megállapításra a bérleti díjak. Ha figyelembe vesszük, hogy az elmúlt években éves alapon 20-30%-kal emelkedtek az építési költségek, így a ma megállapodott bérleti díjak várhatóan nagyon kedvező szinteket fognak jelenteni 2 év múlva (ráadásul BTS projekteknél jellemzően 7-10 éves szerződések köttetnek - így hosszú távon rögzíthető az adott vállalat ilyen irányú költsége).


Üzemeltetési szempontból is komoly könnyebbséget jelenthet a bérlés. Egyrészt nem kell a cégnek saját munkaerőt fenntartani a bérelt területek üzemeltetésére. Másrészt a fejlesztők, tulajdonosok a méretgazdaságossági okokból jellemzően kedvezőbb közüzemi és egyéb díjakat tudnak kiharcolni a piacon (ami szerencsés esetben végül a bérlő díjait is kedvezőbbé teszi).

Szemben a fentiekkel, vásárlás esetén az épület fenntartásával járó valamennyi költség a tulajdonost terheli. Saját, vagy szerződött FM (üzemeltető) csapatot kell fenntartani. Jellemzően ilyen esetekben nem beszélhetünk a méretgazdaságosság előnyeiről. A garanciák érvényesítése, a napi üzemeltetési feladatok, kötelező rendszeres karbantartások és egyéb havária feladatok ellátása nagy mennyiségű és szakirányú munkát ró a tulajdonosra, elvonva ezzel a fókuszt a fő tevékenységtől.

A saját tulajdonú ingatlan sokkal rugalmatlanabbá teheti a szervezetet. Sokkal kevésbé tud reagálni az esetleg gyorsan változó stratégiai célokra, ideértve pl. az új lokációra való (új, esetleg kedvezőbb bérleti díjakon) költözést, a szervezeti méret növekedéseit, csökkenéseit (egy jó bérleti szerződés megadja ezt a fajta rugalmasságot - lehetőség van a bérterület visszaadására, növekedésre).

Sréter Éva, Kiskereskedelmi bérbeadás vezető, JLL

A kiskereskedelmi területek szempontjából ritkán merül fel kérdésként, hogy a kereskedők vásároljanak, vagy béreljenek-e üzlethelyiséget. Régebben első generációs bevásárlóközpontokban volt lehetőség üzletek megvásárlására, elsősorban a fejlesztés finanszírozási okaira visszavezethetően, de ennek következtében olyan összetett tulajdonosi struktúrák alakultak ki, amik ma már egyáltalán nem preferáltak, hiszen megnehezítik az ingatlan eladását.

Manapság már egyértelműen a bérbeadáson alapul a kiskereskedelmiingatlan-piac, ami megfelelő rugalmasságot biztosít a kereskedőknek abban a tekintetben, hogy lehetőségük van az alacsony vásárlószámot generáló üzletek helyett forgalmasabb üzleteket keresni. A kiskereskedelmi piac az elmúlt évek során jelentős fellendülésen ment keresztül, és a kiskereskedelmi forgalom bővülése megállíthatatlannak tűnik. Ezt elsősorban az alacsony munkanélküliségi ráta, az erőteljesen emelkedő reálbérek és a kimagasló fogyasztói bizalom ösztönzi, utóbbi 2002 végén állt utoljára magasabban. A háztartások pénzügyi vagyonának emelkedése nemcsak a kiskereskedelmet, hanem a szolgáltatói szektort is pörgeti: a vendéglátás és a turizmus is kiemelkedően teljesít.

Mivel továbbra is rendkívül kevés az új kiskereskedelmiingatlan-fejlesztés, ezért az elmúlt években azt tapasztaltuk, hogy a terjeszkedni kívánó márkák a meglévő üres területeken bővítették hálózatukat. Ennek következtében a korábban magas üresedéssel küzdő vidéki és fővárosi ingatlanok is telítetté váltak. Bár kevesebb az üres terület az ingatlanokban, a bérlői összetétel minőségére bizonyos esetekben nagyobb hangsúlyt kellett volna fektetni a hosszú távú teljesítmény érdekében.

A kereskedőkkel folytatott tárgyalásaim alapján nagy érdeklődés övezi a két nagy, budai bevásárlóközpont fejlesztést, melyek jelentős hatással lesznek a budai kiskereskedelmi piacra átadásukat követően. A prémium és felső kategóriás márkákat továbbra is elsősorban a belvárosi bevásárló utcák érdeklik, ahol számos új lehetőség áll majd rendelkezésükre a jövőben az olyan prémium fejlesztéseknek köszönhetően, mint a Párisi Udvar, a Szervita Square, az Emerald Residence vagy az egykori Balett Intézet épületében nyíló luxus szálloda.

Az elmúlt időszakban a bérleti díjak egyértelműen megemelkedtek a kiskereskedelmi piacon, hasonlóan az iroda és ipari ingatlanpiacon tapasztalt trendekhez. Az emelkedés nemcsak a prémium bevásárlóközpontokat, hanem a bevásárló utcákat és a vidéki kereskedelmi parkokat is érintette, ugyanakkor a kevésbé jó elhelyezkedésű üzletek továbbra is elérhetőek nyomottabb áron.

Kis Roland, Ipari bérbeadás vezető, JLL

Az ipari ingatlanpiac esetében nehéz éles különbséget tenni a bérelt vagy a saját tulajdonú ingatlan előnyei között. Ezt a mindenkori piaci helyzeten kívül több más szempont is befolyásolhatja, úgy mint az adott cég tevékenysége, vagy az ingatlan elhelyezkedése. Természetesen, a szakmai szempontokon túl, ez nagyban pénzügyi kérdés is, hiszen a saját tulajdonú ingatlan a saját tőke bevonását és lekötését kívánja, ugyanakkor mentesíti az adott vállalkozást a folyamatos havi bérleti díj terhétől. Általánosságban tehát azt mondhatjuk, hogy az ipari és logisztikai piacon működő cégek egyedileg döntik el, hogy melyik stratégiát választják. Mindkét esetnek vannak előnyei és hátrányai, melyek többfélék lehetnek.

Az ipari ingatlanpiac szereplői alapvetően két főbb csoportba sorolhatóak: gyártó és szolgáltató vállalatok. A lényegi különbség ingatlan igény szempontjából az, hogy a gyártó cégek a tevékenyéghez kötődő nagyobb beruházási szükséglet miatt hosszú távú ingatlan megoldást keresnek, míg a szolgáltató cégek inkább az időbeni és méretbeli rugalmasságot preferálják.

Tovább elemezve a cégek döntéseit, azokat több, fontosabb tényező is befolyásolja:

Bérleti opció előnyei:
- az építési költségek jelentős emelkedése és a piac fellendülése miatt a saját tulajdonú ingatlanok ára jelentősen emelkedett
- nem igényel jelentős saját pénzügyi beruházást
- a jelenlegi munkaerő piaci hiányosságok miatt ad egyfajta rugalmasságot a használt terület méretének változtatásában vagy adott esetben a tevékenység elköltöztetésében
- a cég ügyfeleihez/vevőihez/beszállítóihoz való rugalmasabb és gazdaságosabb alkalmazkodás az elhelyezkedés, méret és szerződési futamidő tekintetében
- általában új és kisebb cégek preferálják

Bérleti opció hátrányai:
- havi bérleti díj, ami az egyik, ha nem a legjelentősebb költségtétel
- a bérlemény, vagyis a gyártóterület bővítése nem biztosított
- a futamidő hosszabbítása nem lehetséges (bérbeadónak más tervei vannak)
- a bérbeadó, vagy értékesítés esetén az új bérbeadó üzleti/szakmai hozzáállása nem megfelelő
- az ingatlan üzemeltetése függ a bérbeadótól, illetve adott esetben a többi bérlő igényeitől
- az épület műszaki tulajdonságai nem ideálisak (az épület szélessége, hosszúsága, helyiségek mérete és elhelyezkedése, belmagasságok, stb.)

Saját tulajdon előnyei:
- hosszú távú költségmentesítés a bérleti díj tekintetében
- az ingatlan piaci ára értékesítés esetén jelentős bevételt jelenthet, amennyiben az elhelyezkedése kedvező/piacképes
- a későbbi bővülési lehetőség biztosított
- a hosszú távú technológiai beruházások megtérülése biztosított
- az ingatlan üzemeltetése saját kézben van
- műszaki szempontból a legideálisabb

Saját tulajdon hátrányai:
- jelentős kezdeti beruházást igényel
- a tevékenység esetleges elköltöztetése jelentős költséggel járhat és lényegesen több idő, mint egy bérlemény esetében
- rugalmatlanabb reagálási lehetőség a piac változásaira (vevők, ügyfelek elvesztése esetén, vagy megrendelési állomány csökkenése esetén - kihasználatlan helyek hosszabb távú fenntartása is lehetséges)

A cikk megjelenését a Jones Lang LaSalle Kft. támogatta.

• Címkék:
• ingatlan iroda,
• logisztika,
• kiskereskedelem,
• ingatlan,
• Ingatlan irodapiac,
• irodabérlés,
• bérlés,
• jll,
• bérlet