- Továbbra is az optimizmus uralkodik a hazai ingatlanpiacon, a Porfolio, az RICS és az Eltinga együttműködésében megvalósuló Market Sentiment Survey felmérésében résztvevő szakemberek közel háromnegyede a befektetési hangulat javulására számít a következő 6 hónapban.
- Az irodapiacon a minimum béreli díjak csökkenése és a maximumok emelkedése azt mutatja, hogy egyre jellemzőbb az egyedi, az adott irodaházakra jellemző bérleti díjak elterjedése.
- A legjelentősebb javulás a hozamok esetében a retail piacon a Top 5 bevásárlóközpont szegmenshez kapcsolódott, ahol 25 bázisponttal, 7 százalékra csökkent a hozamszint, így jelenleg a kutatás indulásakor megfigyelt szinten áll.
- Bár a korábbi felmérés során az ipari ingatlanszektorban nem látszott a többi szegmens esetében megfigyelt optimizmus, a mostani kutatás szerint a bizalom erősödik az alpiaccal szemben, mind fejlesztői, mind befektetői szempontból.
- A különböző városfejlesztési projektek közül a válaszadók a Széll Kálmán tér rekonstrukcióját ítélték ingatlanpiaci szempontból a legnagyobb hatásúnak, míg például a Budai Vár projekt egyetlen szavazatot sem kapott.
Folytatódott az emelkedés
A tanulmány eredményeit aggregáló Budapest Commercial Property Index (BCP) tovább javult az előző fél évben regisztrált mélypontról történő jelentős elmozdulást követően, bár az emelkedés elmaradt a korábbi növekedés mértékétől. Az index értéke valamivel több mint 1 bázisponttal emelkedett, így közel 95 ponton áll jelenleg. Az emelkedést támogatta, hogy a bérleti díjak növekedtek az irodapiacon a CBD szegmensben, valamint a prémium városon kívüli logisztikai ingatlanok esetében, míg a hozamszintek csökkentek a retail szektor mind a három szegmensében, illetve a jó minőségű nem központi irodák körében.
Az optimizmus továbbra is tart
A befektetői hangulat továbbra is optimista a hazai ingatlanpiac kilátásait illetően, az előző felméréshez hasonlóan, ahol a válaszadók közel négyötöde számított a piac javulására. Ebben a félévben közel háromnegyedük számít további javulásra.
Önálló ingatlankategóriák Az általános piaci hangulatot, várakozásokat érintő kérdéseken túl a felmérésben részt vevő ingatlanosok kilenc különböző ingatlantípus hozamszintjeiről és jellemző bérleti díjairól is megoszthatták becsléseiket. A bérleti díjak esetében lehetőség volt minimum-, maximum- és tipikus értékek megadására. A Market Sentiment Survey nyolc ingatlankategória piaci jellemzőire kérdezett rá, ebből a következő nyolc kapcsán születtek megbízható eredmények: top CBD (Central Business District) irodaház, prémium nem CBD irodaház, jó minőségű nem központi lokációjú irodaház, prémium városon kívüli logisztikai ingatlan, városi logisztikai ingatlan, top 5 budapesti bevásárlóközpont egyike, retail park, big box retail.
Irodapiac
Bár 2014 második negyedévében a top CBD irodaházak esetében a bérleti díjakban csökkenésre került sor, a mostani kutatás szerint a díjak ismét emelkedtek. A tipikus bérleti díj így ebben az ingatlanpiaci szegmensben 14,5 euróra nőtt a megkérdezettek szerint, ami megegyezik a kutatás kezdetén jellemző 2011 második negyedéves bérleti díj szinttel. A minimum bérleti díjak csökkenése, illetve a maximum bérleti díjak emelkedése azt mutatja, hogy az egyes irodaházak esetében fizetendő bérleti díjak távolodtak egymástól, vagyis egyre jellemzőbbé válik az egyedi, irodaház specifikus árazás.
Kiskereskedelmi piac
A hozamszintek valamennyi kiskereskedelmi szegmensben csökkentek, a legnagyobb mértékben a top 5 bevásárlóközpont kategória esetében, ahol a 25 bázispontos mérséklődést követően 7 százalékon áll jelenleg a hozamszint a válaszadók véleménye szerint. Ez megegyezik a Market Sentiment Survey indulásakor, 2011 második félévben regisztrált szinttel. A bérleti díjak nagyjából stabilak maradtak, bár a top 5 bevásárlóközpont esetében 2 eurós csökkenésre került sor.
Logisztikai piac
A logisztikai szektor mindkét kategóriájában (prémium városon kívüli logisztikai ingatlan, városi logisztikai ingatlan) változatlanok maradtak a hozamszintek, ami már 2012 óta áll 9 százalékon. A bérleti díjak a prémium városon kívüli logisztikai ingatlanok esetében növekedtek, míg a városi logisztikai ingatlanok esetében csökkenésre került sor.
A Széll Kálmán tér felújítása a legnagyobb hatású
A felmérés során arra is kerestük a választ, hogy az ingatlanpiaci szakemberek melyik városi fejlesztést tartják a legnagyobb hatásúnak a környék ingatlanpiacára. A válaszok legnagyobb része, több mint 60 százaléka a Széll Kálmán tér felújítását jelölte meg, a Pesti Duna-part rekonstrukcióját valamivel kevesebb, mint negyedük, míg a Városliget (Liget Budapest projekt) 14 százalékát kapta a válaszoknak. Érdekesség, hogy a Budai Vár rekonstrukciója egyetlen szavazatot sem kapott.
A felmérés résztvevői
Közel 50 ingatlanpiaci szakember töltötte ki a kérdőívet, ami azt jelenti, hogy az RICS tagságának közel harmada aktívan részt vett a nyolcadik Market Sentiment Survey létrehozásában. Ez egyben azt is jelenti, hogy Magyarországon ez a legszélesebb szakmai bázis alapján elkészített ingatlanpiaci felmérés. A felmérésben részt vevők több mint 70%-a teljes jogú RICS tag volt, és 75%-uk több mint 10 éves szakmai tapasztalattal rendelkezik. A beérkező kérdőívek alapján a válaszolók 65%-a dolgozik nemzetközi hátterű cégnek.A felmérésben részt vevők információt szolgáltattak arról is, hogy milyen szegmensben tevékenykedő cégnél dolgoznak, illetve arról, hogy munkaadó cégükön belül milyen szakterületen dolgoznak. A válaszolók közel 60%-a tanácsadással foglalkozó cégnél végzi munkáját, de jelentős súlyt képviselnek a felmérésben a fejlesztőnél, vagyonkezelőnél és befektetési cégnél dolgozók is. A szakemberek saját szakterületét tekintve alapvetően vegyes a kép, de kiemelkedik a többi közül az értékbecslés, a befektetés, a fejlesztés és a vagyonkezelés.
A kutatásról Az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont, a Portfolio és az RICS által félévente elkészített Market Sentiment Survey magyarországi szenior ingatlanpiaci szakemberek becslései alapján ad világos képet a jelenlegi hozamszintekről és a piaci bérleti díjakról, valamint az általános piaci várakozásokról. A Market Sentiment Survey célja a hazai ingatlanpiac transzparenciájának javítása egy olyan piaci hangulatjelentés létrehozásával, mely a lehető legszélesebb szakmai bázison alapszik, és benchmarkként szolgálhat az ingatlanpiac egésze számára. Ennek megfelelően az RICS és a Portfolio által létrehozott kérdőívet a szervezők a magyarországi RICS - teljes jogú és tagjelölt státuszú - tagjainak küldik ki. A felmérésben részt vevők egy kérdőív segítségével fejezhetik ki véleményüket a jelenlegi piaci hozamszintekről és bérleti díjakról, valamint jövőbeli várakozásaikról. A becslések kiértékeléséhez medián értékeket használtunk, ami segít a szélsőséges értékek kiszűrésében, és a lehető legtisztább képet adja a piac aktuális konszenzusáról. A táblázatokban és a cikkben feltüntetett összes érték medián.
