Vége a kötbérnek: új szerződésekkel mentenék meg az építőipart

Új, a hazai építőipar szellemiségétől meglehetősen idegen, de nagy lehetőségeket tartogató szerződésforma jelenthet alternatívát a késésekkel, vitákkal és kötbérezéssel terhelt hazai gyakorlat megújításában.

Az együttműködésre építő lean projektekben mindenki részesülhet a költségmegtakarítás és a határidők betartásának előnyeiből.

A klasszikus és jelenleg is a legelterjedtebb felállás az építőipari projektek esetében az, hogy a megrendelő meghatározza a feladatot és ennek nyomán a kivitelező gyakorlatilag egy meghatározott paraméterek, illetve megadott tervek szerinti rendben készíti a kivitelezést, amelyben az eredménykötelem a hangsúlyos tényező. Ez azt jelenti, hogy a kivitelezőnek határidőre be kell fejeznie a projektet, ha pedig nem fejezi be, akkor kötbérekkel sújtják. Amikor több alvállalkozó dolgozik a területen, állandó kérdés az, hogy ki lesz a felelős, kit fognak kötbérrel sújtani.

Közös gondolkodás már az elejétől

„Ezzel az a probléma, hogy mindenki megpróbálja elvégezni a külön meghatározott feladatot, és egyben saját magát próbálja védeni, hogy ne ő legyen az, aki esetleg kötbért kap. Ebben a légkörben azonban a kooperáció sem tud megfelelő lenni” – mondta el Czike Gábor, a CMS ügyvédi iroda partnere és ingatlanjogi csoportjának vezetője. Hozzátette: éppen ezért felértékelődik az építőiparban is az együttműködésen alapuló szerződéses rendszerek filozófiája. Az ilyen struktúrák közül az egyik a lean, amelynek lényege, hogy a megrendelő közli, hogy mit szeretne, milyen elvárásai vannak, ám ezt követően egy közös gondolkodás kezdődik a kivitelezők, a tervezők és a megrendelők együttműködésével.

Ha jobbat, szebbet, gyorsabbat tudnak csinálni a kivitelezők, akkor abból a nyereségből részesülnek, amit így el lehetett érni.

Ha pedig nem úgy sikerülnek a dolgok, akkor viszont nemcsak a kivitelezők, hanem mindenki együtt viseli ennek veszteségeit. Így egy együtt sírunk, együtt nevetünk rendszer alakul ki.”

Ez a rendszer tehát közös kooperációra motivál, arra sarkall, hogy mindenki próbáljon minden fázisban úgy gondolkodni, hogy az együttesen elért eredmény legyen jó, feleljen meg minél inkább a megrendelőnek.

Amerikában már működik

Mint annyi minden más, ez is az Egyesült Államokból indult el. Statisztikai felmérések alapján azt azonosították, hogy az építőipar erőforrás-felhasználása nem túl hatékony. A pazarlásnak több elemét határozták meg, ezek között néhány egyértelmű hatékonyságbeli hiányosság mellett kiemelt szempont volt a várakozási idő, vagyis amikor egyik vállalkozó vagy a projektben részt vevő több szereplő a másik tevékenységére vár.

Ennek legfőbb oka, hogy ezek a tevékenységek nincsenek megfelelően összehangolva, nincs megfelelő kommunikáció az együttműködő felek között.

„Az alapvetés az volt, hogy próbáljuk meg ebben a sokszereplős rendszerben az együttműködők közötti összhangot megteremteni úgy, hogy mindenki a leghatékonyabb módon használja ki a saját fizikai és szellemi erőforrásait, valamint a projekttel kapcsolatos időszakokat, amelyek nyitva állnak egy adott részfeladat elvégzésére. Tény, hogy ezt sokkal egyszerűbb megoldani egy gyártósoron, ahol bizonyos standardizált feladatokat kell megvalósítani, hiszen az építőipar esetében minden projekt más. Ezért sokkal nehezebb ezt a módszert erre alkalmazni, de Amerikában már sikerrel alkalmazzák, és lassan Európában is terjedni kezd” - mondta el Klupács András, a CMS ügyvédi iroda ingatlanjogi csapatának szenior tanácsadója.

Magyarországon talán eddig az egyetlen projekt, amely a lean rendszerben zajlik, egy amerikai tulajdonú társaság megrendelésére készülő gyárbővítés. „Ők szintén tanulják ezt a fajta kivitelezési módszertant, óvatosan viszonyulnak hozzá, tekintettel arra, hogy ez egy nagyon komoly szemléletváltást igényel minden résztvevő fél oldaláról” – tette hozzá Czike Gábor.

A lean rendszerben a projekt lehető legkorábbi szakaszában, akár már a tendereztetés során egy olyan együttműködést próbálnak kialakítani a felek, amely a későbbi problémákat, amik a kivitelezés során felmerülhetnek - így például a késés, kötbérezés -, próbálják megelőzni vagy korábban lemodellezni.

Ha ezeket egy korábbi szakaszban sikerül valamilyen kompromisszummal megoldani, akkor sokkal kisebb az esélye annak, hogy ezek a problémák felmerülnek a kivitelezés során, olyan időszakban, amikor már sokkal nehezebb kezelni ezeket a dolgokat.

A gyakorlatban nem egyszerű

Az új szemlélet megvalósítása azonban nem egyszerű – mondta el Klupács András. „Az említett projektben a tenderkiírás során a megrendelő világossá tette, hogy egy lean projektet akar megvalósítani, amit a tender feltételeinek az elfogadásával a vállalkozók meg is erősítettek, aztán a szerződés tárgyalása során szép lassan próbáltak visszatérni a hagyományos, egymással nem feltétlenül kooperáló társvállalkozói modellhez.

Kihívást jelentett moderálni ezt a megközelítést, ezt a fajta szerződéstárgyalási elvet.

Sok esetben nemcsak a szerződést tárgyaló üzleti partnerek, hanem mi, jogászok is visszatértünk ahhoz a klasszikus koncepcióhoz, hogy ha az együttműködés nem működik, akkor vegyük elő a szigorú magyar jogrendszerben ismert rendelkezéseket, próbáljunk kötbérezni, valamilyen módon felelősséget bizonyítani. Tény, hogy a lean projektszemlélet Magyarországon, de talán Európában is várat még magára , hogy széles körben alkalmazzák vállalati kultúra vagy koncepció szintjén. Holott komoly üzleti eredményei lehetnek.

Ebben a projektben már a koncepciótervezés szakaszában csak a lean elvek miatt nagyon jelentős, több millió dollárban mérhető megtakarítást eredményezett az új koncepció az eredeti költségvetési kiíráshoz képest

– vázolta a rendszer legfőbb előnyét Klupács András.

A leanben alapvetően nincs kötbér, a motiváció nem ilyen büntető szankciók bevezetésével történik, hanem azzal, hogy a költségmegtakarítást a megrendelő fair módon megosztja a vállalkozóval. A vállalkozónak tehát érdeke az, hogy egy olyan aktív gondolkodás induljon el, amely az eredeti tervekhez képest is egyfajta jobb műszaki megoldást eredményezhet.

Növekvő hatékonyság

Amennyiben a vállalkozó motivált abban, hogy kezdjen aktívan gondolkodni a társvállalkozóival együttműködve, akkor létrejön egy olyan eredmény, amely jelentős költségmegtakarítást eredményez, és ennek az előnyeit a vállalkozó is élvezi. A hatékony együttes gondolkodás a határidők tartását is szolgálja, a jól megvalósított lean projektekben az idővel is hatékonyan gazdálkodnak az együttműködő szereplők.

Jogi oldalról nézve különösen a projekt kezdete, előkészítése számít intenzív szakasznak, amelynek során az új koncepció elvei mentén kell az egyes felekkel szerződni és ezáltal biztosítani az együttműködésüket. Amikor már folyamatban van a projekt, a szerződés menedzsmentje nem igényel intenzív jogi közreműködést.

A cikk megjelenését a CMS támogatta

Fotó: CMS, Getty Images