A Fusion Befektetési Zrt több étteremláncot is üzemeltet Magyarországon, a Burger King tekintetében pedig kizárólagos fejlesztési és üzemeltetési jogaink vannak az egész ország területére. Ennek a modellnek a gyakorlatban az a legnagyobb előnye, hogy sokkal inkább szabad kezet kapunk a Burger King Corporation-től, mint például a szomszédos országok franchise-átvevői. Természetesen a mi érdekünk és feladatunk is a magas nemzetközi sztenderdek betartása.
A leginkább szabályozott része az üzleti modellnek a beszerzett termékek minőségének folyamatos szinten tartása, az éttermi üzemeltetés, valamint az éttermek belsőépítészeti designja. Nagyobb szabadságunk van viszont a marketinges, a sales, a munkaügyi (HR, tréning) és a hálózatfejlesztési tevékenységben - ezekben minimálisak vagy formálisak a franchise átadó megkötései.
Dara Zsolt Fotó: Stiller Ákos/Portfolio
Az egyébként látszik, hogy a magyar piac egyre erősebb, a mi cégcsoportunk az elmúlt időszakban ötévente megduplázta árbevételét. Ennek jelentős részét a Burger King éttermek adják, de hozzánk tartozik a Bellozzo lánc és az Anna Cafék is. Folyamatosan nyílnak új Burger King éttermek Magyarországon: kevesen tudják, hogy a terjeszkedés és az üzletnyitás egy speciális üzleti modellben valósul meg, ami egy extrém hosszú távú befektetésnek is tekinthető. Hogy működik ez a gyakorlatban, hogyan lesz egy zöldmezős beruházásból étterem?
Úgy gondolom, hogy az a terjeszkedési modell, amit Magyarországon alkalmazunk, a régió más országaihoz képest gyorsabb, célravezetőbb, és a vállalkozások fő erősségeire épít, ugyanis ingatlanfejlesztőket vonunk be az étteremhálózat fejlesztésébe.
Ez a gyakorlatban úgy néz ki, hogy - az általában általunk - kiválasztott helyszínt a fejlesztő megvásárolja vagy hosszú távra - akár több mint 50 évre bérbe veszi.
Az ingatlanfejlesztő partner a mi sztenderdjeink szerint megtervezteti az épületet és a hozzá tartozó mintegy 2500 m2-es területet a szükséges létesítményekkel, utakkal, parkolókkal. Engedélyezteti, megépíti, majd átadja nekünk hosszú távú üzemeltetésre.Az épülettel kapcsolatosan az átadást követően nem sok dolga akad a fejlesztőnek, leginkább annyi, hogy biztosítást és építményadót kell fizetnie. Tőlünk viszont kap egy hosszú távú, biztos bérleti díjat. Vannak olyan fejlesztő partnereink, akik ezt egyfajta életjáradéknak tekintik: az opciókkal együtt ugyanis szerződéseink időtartama akár a 80 évet is elérheti. Eddig minden lejárt bérleti szerződésünket meghosszabbítottuk 27 éves magyarországi működésünk alatt, de további biztosítékot jelent az is, hogy a mi üzletágunkban a fogyasztásra való igény egy nap háromszor újra generálódik.
Az ingatlanban a beruházás értéke általában 220 - 350 millió forint között változik: ez függ az épület nagyságától, illetve attól, hogy telekbérletről vagy pedig telekvásárlással megvalósuló projektről van szó. Az is szerencsés helyzet, hogy a bankok ezt a fajta ingatlanfejlesztést előszeretettel finanszírozzák, akár 30% önrész mellett is.
Dara Zsolt Fotó: Stiller Ákos/Portfolio
Ez a befektetési konstrukció tehát egyértelműen ingatlanfókuszú, nem az élelmiszeriparról vagy a vendéglátásról szól. Partnereink egyrészt azok, akik hosszú távú passzív jövedelmet keresnek, és van elegendő tőkéjük legalább a projekt önrészéhez, másrészt azok az építőipari vállalkozások, akik a megtermelt profitot szeretnék befektetni, hiszen tapasztalatuk van a beruházások bonyolításában - és persze nem utolsó szempont az sem, hogy nekik nem kell megfizetni a fővállalkozói felárat és így a megtérülésük még kedvezőbb.Sokan keresnek minket, sok ingatlanbefektetővel vagyunk kapcsolatban, ez a magyarországi terjeszkedésünk egyik motorja is: természetesen a jelenlegi kamatlábak mellett vonzó az 5-10%-os megtérülést jelentő befektetés.
Első hallásra furcsának tűnhet, hogy egy cégnek 40-50 évre előre tervez - még ha csak tevékenységének egy részében is. Ez nem csak Magyarországon, hanem a világon szinte minden piacon jelenthet kockázatokat. Ennyire biztos, hogy lesz kereslet a gyorséttermek termékeire évtizedek múlva?Egyrészt fontos az, hogy a piaci pozíciókat megszerezzük, és hosszú távra bebiztosítsuk. Azt természetesen nem tudhatjuk, hogy milyen termékeket fogunk árulni 20-25 év múlva, de az biztos, hogy azokat az igényeket fogjuk kielégíteni, amivel a vásárlók előállnak. Most is folyamatos változásban van a termékmixünk, állandó az igényekhez igazodó rotáció. A termékportfóliónkban óriási változások történtek és történnek, de a magas minőséget folyamatosan tartjuk.
Így tehát az ingatlanberuházásoknál kulcskérdés az, hogy hogy tudunk több évtizedes távlatban gondolkozni. Az utóbbi években például egyre nagyobb alapterületű éttermeket építettünk, és minden projekt úgy valósult meg, hogy a későbbiekben a vendégteret bővíteni lehessen. Erre sokszor már a nyitást követő 2-3 éven belül sor kerül.
Milyen ingatlanpiaci szempontokat vesznek figyelembe a terjeszkedésnél? Hol van még fehér folt a magyar piacon, merre lehet számítani új éttermekre?
Minden új étteremi helyszínén kiválasztását nagyon részletes piackutatás előzi meg, amiben olyan számokat nézünk, mint a tervezett helyszín előtt elhaladó autók száma, vagy a helyszínt jellemző demográfiai sajátosságokat, azaz minden olyan tényezőt vizsgálunk, amely befolyásolhatja az étterem jövőbeni forgalmát és sikerességét. Most már elég sok étteremmel rendelkezünk ahhoz, hogy összehasonlítsuk a potenciális helyszínt már meglévő, hasonló elhelyezkedésű és dinamikájú, már működő helyszínekkel is. Ez pedig tovább csökkenti a kockázatot - a miénket és a befektetőkét is.
Van még néhány megye, nagyváros, ahol nem vagyunk jelen, de az biztos, hogy autós éttermekkel szeretnénk lefedni az egész országot, a gyakorlati cél, hogy mindenhonnan fél órán belül elérhető legyen egy Burger King. Budapesten, a külső kerületekben, az agglomerációban tervezünk új éttermeket, mindenhol "drive" funkcióval kiegészítve. További potenciális terjeszkedési területet jelentenek az újonnan épülő bevásárlóközpontok és a nagyvárosok hipermarketjei, ahol jellemzően a parkolók területén tudunk új egységeket létesíteni.
Persze hozzá kell tenni, hogy szabályozói oldalról a nagy kereskedelmi beruházások mesterséges lefojtása, azaz a plázastop törvény továbbra is lassítja a terjeszkedés ütemét. Úgy látjuk, hogy a korlátozás feloldása lehetőséget biztosítana egy dinamikusabb terjeszkedéshez, mivel így mi is tudnánk kapcsolódni az újonnan létsülő nagy kereskedelmi beruházásokhoz.
A magyar autópályák mellett csak elvétve találni klasszikus gyorséttermeket, úgy tűnhet, mintha a láncok nem látnának potenciált ezeken a területeken. Várható változás a piacnak ebben a szegmensében?
Az autópályák környezete speciális piacot jelent: érzékeljük azt, hogy komoly igény lenne arra, hogy éttermeket telepítsünk a sztrádák mentén, a pihenőhelyekhez. Első körben akár nyolc helyen is tudnánk nyitni országszerte. A jogszabályi környezet azonban itt is megnehezíti a helyzetet, ez az oka, hogy nem igazán találkoznak gyorséttermekkel az autósok: az autópályák éttermeinél legfeljebb 15 évre tudunk telekbérleti szerződést kötni - a fent vázolt terjeszkedési modellből pedig egyértelműen következik, hogy ez a mi piacunkon túlságosan rövid időnek számít.
Ha lehetőség lenne arra, hogy 40-50 éves időtartamban is kontrollálni tudjuk az adott ingatlant, már jóval több étterem lenne ezen a területen.
Arra azonban van példa, hogy az autópálya lehajtójától néhány száz méterre működik egységünk: ott is látjuk, hogy van igény a szolgáltatásainkra, hiszen körülbelül minden ötödik vásárlónk az autópályáról érkezik.A gyors terjeszkedésnek viszont egyik akadálya lehet az, hogy a szektor rendkívül munkaerő-igényes. Mennyire nehéz új dolgozókat találni, és meddig emelkedhetnek a bérek?
Természetesen a munkaerőpiaci válság ránk is hatással van. Ketté kell azonban választanunk a kihívást. Központi irodáinkba jellemzően nem nehéz munkatársakat találni, megbízható munkaadónak számítunk, komoly fejlődési potenciállal. Az éttermekben viszont a megfelelő létszámot elérni kihívásokkal teli feladat. Az biztos, hogy minden körülmények között meg kell oldanunk vásárlóink színvonalas kiszolgálását.
Dara Zsolt Fotó: Stiller Ákos/Portfolio
Azt gondolom, hogy a béreket csak a versenyképesség kárára lehet sokkal tovább emelni. A gyorséttermek piaca rendkívül árérzékeny: a nagy nemzetközi láncok a minőségi standardokat mindenképpen tartani fogják, de előfordulhat, hogy az iparág bizonyos szereplőinél egyre gyengébb kiszolgálásban lehet része a vásárlóknak. A mi törekvésünk az, hogy továbbra is a megszokott vendégélményt kapják vásárlóink. A dolgozókért folytatott verseny a kiskereskedelemben nagyon éles, a cégek egymástól szívják el a munkaerőt - ez pedig hatással van a gyorséttermi piacra is.Dara Zsolt a magyarországi Burger King, Bellozzo és Anna Café hálózatokat fejlesztő és üzemeltető The Fusion Group Zrt. vezérigazgató-helyettese. Pécsen mérnökként diplomázott, majd a Budapesti Közgazdaságtudományi Egyetem és az Oxford Business School közös programján szerzett MBA minősítést. Fejlesztésekért felelős műszaki projektmenedzserként csatlakozott az induló vállalkozáshoz 1991-ben, majd a cég műszaki, később logisztikai illetve beszerzési területekért felelős vezetője lett. Feladatköre 1997-ben - miután a vezérigazgató visszaköltözött az Egyesült Államokba - a vállalkozás irányítási feladataival bővült. 2000-ben Michael Jordan éttermi hálózatánál dolgozott az USA-ban, ahol a fejlesztési feladatokért felelt. Pár év elteltével visszatért Magyarországra, korábbi pozíciójába, azóta legfontosabb feladata a cég fejlesztése és értékének növelése.
