Alapos tervezés és előregondolkodás nélkül könnyen durva költségnövekedéssel szembesülhetnek az ipari ingatlanprojektek új tulajdonosai. Nem elég, ha a telek megfelelő méretű és jó a fekvése, egy sor további szempontot figyelembe kell venni a vásárlás előtt. Építőipari szakemberrel jártuk végig, miért fontos a telekadatbázisok átnézése, a meglévő épületek szakszerű felmérése vagy éppen a cég hosszú távú üzleti terveinek figyelembe vétele.
Biztosan meglesz minden szükséges engedély?
Az ipari beruházások engedélyeztetése összetett folyamat, amibe építésügyi, műszaki és környezetvédelmi hatóságok is bekapcsolódnak. Elég egy ponton elakadni és a tervezett beruházás máris kútba esett.
Egy dél-dunántúli befektető nagyon komoly veszteséget volt kénytelen lenyelni, miután a telek megvásárlása után visszautasították az engedélyezésre benyújtott építési terveit. Ennek a megelőzésére minden esetben érdemes előzetes szakvéleményt kérni egy beépítésre szánt ipari ingatlannal kapcsolatban”
– mondja Magyari Csaba, az építőipari projektek előkészítését, tervezését és kivitelezését végző MB-BAU cégcsoport tulajdonos-ügyvezetője, aki több mint húsz éve foglalkozik ipari ingatlanok kivitelezésével és több mint tíz éve fejlesztésével is.
A megközelítési utak bírni fogják a forgalmat?
„Az egyik partnerünk számára 5-6 éve fejeztünk be egy telephelyépítést, ami az akkori cégmérethez igazodott. Viszont azóta jelentősen megnövekedett a teherforgalma: a korábban használt 3,5 tonnás kisteherautók helyett 40 tonnás nyergesvontatók szállítják az árut, ezek már igen nehezen mozognak a kisebb terhelésre kalibrált területen” – meséli Magyari egy gyakran figyelmen kívül hagyott szempontra rámutatva.
Probléma lehet például egy túl szűk bekötőút, amelyen nem férnek el egymás mellett a nagyobb teherautók. Vagy a gyenge, nem megfelelő útalap, ami rövid idő alatt járhatatlanná mállik a teherbírását meghaladó járművek alatt. Arról nem is beszélve, ha lakott területet érint a megnövekedő forgalom és a környékbeliek által használt utakon okoz károkat és dugókat. A szakértő ezért azt tanácsolja, legalább két-háromszoros rátartással kell számolni a szükséges közlekedési kapacitásokat és olyan területet választani, ahol ezek rendelkezésre állnak.
Építkezésre alkalmas állapotban van a telek?
Egy ipari területen fennállhatnak például különféle felszín alatti kötöttségek vagy kötelezettségek, amelyekre csak a hatósági adatbázisokban kutakodva derül fény. Szükség lehet régészeti kutatásra, lőszermentesítésére, hagyományos vagy éppen veszélyes hulladékok felszámolására, de akár a talaj vagy a felszín alatti vízrétegek kármentesítésére is. Egy alapos vizsgálat hónapokig is eltarthat, viszont a fellelt információk jelentős hatással lehetnek a tervezett beruházásra.
Magyari Csaba tapasztalata szerint a meglévő, látszólag jó állapotú épületek is okozhatnak fejtörést. „Az egyik ügyfelünk üzemi épületének alapozásában számos statikai hiányosságot fedeztünk fel. A talajban az évek alatt negatív változás következett be, amivel nem számoltak. Összeállítottunk egy mérnökcsapatot, amellyel komoly geotechnikus, talajmechanikus, laboros és helyszíni digitális mérési, valamint vizsgálati munkákat végeztünk, így megtaláltuk a megoldást, az épületkomplexum megmentésére. Milliárdos tétel lett volna, ha nem sikerül.”
Fog-e lakókat zavarni az ipari tevékenység?
A zajjal, porral vagy kellemetlen szagokkal járó ipari tevékenységbe kódolva van a konfliktus a közeli lakossággal. A jogszabályok minden ilyen esetben előírják a szükséges védőtávolságokat, de ezeket kicentizés helyett érdemes jócskán túlhaladni. A lakóövezethez túl közel lévő ipari telkeket pedig inkább elkerülni.
Nem elég, ha a beruházó betartja a szabályokat és jogilag igaza van. Ha például egy víztükör felett messzebbre terjedő hang vagy a mélyebben fekvő területet nedves időben megülő szagok zavarják az ott élőket, akkor állandó viták fogják nehezíteni a termelést. Jobban megéri előzetes méréseket végezni és becsléseket készíttetni, majd ezek alapján kiválasztani a területet”
– tanácsolja Magyari Csaba.
Szükség esetén bővíthető az ingatlan?
Egy saját lakásnak vásárolt ingatlan kiválasztásakor is 10-15 évre kell előre gondolkodni, a lényegesen nagyobb költségvetésű ipari projekteknél pedig ez hatványozottan igaz. A vállalkozások folyamatos változásban vannak, így meg kell teremteni a fejlődés lehetőségét. És ezalatt nemcsak a telek nagyságára és a beépíthetőségi határokra kell gondolni, hanem például a közművekre. A gáz-, a villamosenergia- és a vízhálózatok kapacitása egyaránt véges, ami ma elegendő, négy-öt év múlva már lehet, hogy kevés lesz. De a ma még kényelmes parkoló is könnyen szűkössé válhat az első nagyobb létszámbővítés után. „Ha egy cég alultervezte a növekedését, akkor ilyen helyzetben már csak drága és még drágább megoldás közül választhat: visszafogja a bővülés tempóját, költözik vagy saját költségén építi ki az infrastruktúrát. Gondos tervezéssel, hosszú távra gondolkodva ezeket könnyűszerrel meg lehet előzni .”
(x)
