Tájékoztatás a 2012. évi termőföldértékesítés adózásának megállapításához (x)

Portfolio

2012. május 21. 16:07

2012. január 1-től változás történt az ingatlan értékesítésére vonatkozó adójogszabályokban, ennek okán készítettük el jelen tájékoztatónkat, melyben a termőföld értékesítés adózásának 2012. évre vonatkozó főbb szabályait ismertetjük.

Termőföld értékesítés esetén alapvetően négy módon adózhatunk a kapcsolódó tevékenység és az egyéb feltételek szerint:

elkülönülten adózó jövedelemként, nem gazdasági tevékenység keretében történő ingatlanértékesítés esetén ("klasszikus" termőföld értékesítés);
önálló tevékenységből származó jövedelemként, gazdasági tevékenység keretében történő ingatlanértékesítés esetén ("új szabály");
egyéni vállalkozói tevékenység keretében történő ingatlanértékesítésként ("termőföld kereskedelem");
mezőgazdasági tevékenységű egyéni vállalkozói tevékenység keretében történő ingatlanértékesítésként ("mezőgazdasági vállalkozó").

Bármely fenti tevékenység keretében értékesíti termőföld területét, fontosnak tartjuk, hogy ismerje az ahhoz kapcsolódó adózási szabályokat. Tájékoztatónk célja az általános informálás, nem helyettesíti a kapcsolódó jogszabályok ismeretét, valamint a könyvelővel, adótanácsadóval való konzultációt.

1. ELKÜLÖNÜLTEN ADÓZÓ JÖVEDELEM, NEM GAZDASÁGI TEVÉKENYSÉG KERETÉBEN TÖRTÉNŐ INGATLANÉRTÉKESÍTÉS ESETÉN

Ingatlanértékesítés adózása

A Szja tv. 62.§ szabályozza az ingatlanértékesítésből származó jövedelem adózását. Ezt a jövedelmet, amennyiben az ingatlan átruházása nem gazdasági tevékenység (üzletszerű, tartós, vagy rendszeres jelleggel történik, ellenérték elérésére irányul) keretében történik, az elkülönülten adózó jövedelmek között kell szerepeltetni. Ebben az esetben az ingatlanértékesítésből származó jövedelmét összesen 16%-os adó terheli.
Az ingatlan átruházásból származó bevételből le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő igazolt költségeket. Az ingatlan átruházásból származó jövedelem megállapításakor, ha az átruházás - a megszerzés évét követő évet első évnek tekintve - a hatodik évben vagy az azt követő évek valamelyikében történt, évenként 10%-os jövedelemcsökkentés vehető figyelembe! (Ez a szabály lakóingatlannak nem minősülő ingatlanok vonatkozásában alkalmazható.)

Vagyonszerzési illeték

Ingatlannak az öröklési vagy ajándékozási illeték alá nem eső, más módon történő megszerzése visszterhes vagyonátruházási illeték alá esik. (1990. évi XCIII. Tv 18. § (1)). A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke - ha a törvény másként nem rendelkezik - a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4%. (1990. évi XCIII. törvény19. § (1)). Ingatlanértékesítés esetén a már megfizetett vagyonszerzési illeték összege költségként figyelembe vehető, tehát ez az összeg csökkenti az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet.

Példa

A) A tulajdonos az ingatlant a megszerzéstől számított 3. évben értékesítette: Bevétel - Kiadás = Jövedelem1 Jövedelem1 x 16% = SZJA Példa: Bevétel: 9.000.000 Ft Kiadás: 5.000.000 Ft Jövedelem1: 9.000.000 Ft - 5.000.000 Ft = 4.000.000 Ft SZJA: 4.000.000 Ft x 16% = 640.000 Ft A fizetendő személyi jövedelemadó 640.000 Ft lesz. Megfizetésének határideje megegyezik a magánszemély SZJA bevallásának beadási határidejével (Adózás rendje 2. számú melléklet).

B) A tulajdonos az ingatlant a megszerzés évét követő 9. évben értékesítette: Bevétel - Kiadás = Jövedelem1 Jövedelem1 x 40% = Jövedelemcsökkentő Jövedelem1 - Jövedelemcsökkentő = Jövedelem2 Jövedelem2 x 16% = SZJA Példa: Bevétel: 9.000.000 Ft Kiadás: 5.000.000 Ft Jövedelem1: 9.000.000 Ft - 5.000.000 Ft = 4.000.000 Ft Jövedelemcsökkentő: 4.000.000 Ft x 40% = 1.600.000 Ft Jövedelem2: 4.000.000 Ft - 1.600.000 Ft = 2.400.000 Ft SZJA: 2.400.000 Ft x 16% = 384.000 Ft A fizetendő személyi jövedelemadó 384.000 Ft lesz. Megfizetésének határideje megegyezik a magánszemély SZJA bevallásának beadási határidejével (Adózás rendje 2. számú melléklet).

Ha az összevont adóalapba tartozó jövedelmei együttes összege a 2 millió 424 ezer forintot nem éri el, akkor az adóalap-kiegészítést nem kell alkalmazni. (Szja tv. 29.§ (3) bekezdés a) pont).
Ha az összevont adóalapba tartozó jövedelmei együttes összege a 2 millió 424 ezer forintot meghaladja, akkor az adóalap-kiegészítést (félszuperbruttósítás) alkalmazni kell (Szja tv. 29.§ (3) bekezdés b) pont).

A személyi jövedelemadó előleget negyedévente kell megállapítani, és az azt követő hónap 12-éig kell megfizetni (Art. 2. számú melléklet 1.A)c)). Az SZJA kötelezettséget a magánszemély a személyi jövedelemadó bevallásában vallja be.

Önálló tevékenységből származó jövedelem adózása esetén a személyi jövedelemadón kívül 27 %-os egészségügyi hozzájárulás (Eho tv. 3.§ (1) bekezdés a) pont) is terheli az ingatlanértékesítés jövedelmét.
Ebben az esetben a magánszemély kötelezett az egészségügyi hozzájárulás megfizetésére (az ingatlan átruházásából származó jövedelem adózására vonatkozó rendelkezések az eho költségként történő elszámolását nem teszi lehetővé) a megállapított jövedelem 78 százalékát kell jövedelemként figyelembe venni.

A fentiek alapján az adó és az eho alapja az ingatlanértékesítésből származó jövedelem 78%-a (Szja tv. 29.§ (1) bekezdés, EHO tv. 3.§ (1) bekezdés), adóalap- kiegészítés alkalmazása esetén pedig a 16 százalékos adó alapja a jövedelem 78 százalékának 1,27 szerese (félszuperbruttó).
Az EHO-t negyedévente kell megállapítani, és az azt követő hónap 12-éig kell megfizetni (EHO tv. 11. § (8) bekezdés). Az EHO kötelezettséget a magánszemély a személyi jövedelemadó bevallásának erre vonatkozó lapján vallja be.

Vagyonszerzési illeték

Ingatlannak az öröklési vagy ajándékozási illeték alá nem eső, más módon történő megszerzése visszterhes vagyonátruházási illeték alá esik. (1990. évi XCIII. Tv 18. § (1)). A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke - ha a törvény másként nem rendelkezik - a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4%. (1990. évi XCIII. törvény19. § (1)). Ingatlanértékesítés esetén a már megfizetett vagyonszerzési illeték összege költségként figyelembe vehető, tehát ez az összeg csökkenti az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet.

Példa

A) Az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet, ha az összevont adóalapba tartozó jövedelme meghaladja a 2 millió 424 ezer forintot, összesen 36,9%-os adó és járulék terheli. Adózás (a jövedelem meghaladja a 2.424.000 Ft-ot): Bevétel - Kiadás = Jövedelem1 Jövedelem1 x 78% x 27% = Eho (Nincs felső határ) Jövedelem1 x 78% x 1,27 = Jövedelem2 (Összevont adóalap kiegészítéssel) Jövedelem2 x 16% = SZJA Példa: Bevétel: 9.000.000 Ft Kiadás: 5.000.000 Ft Jövedelem1: 9.000.000 Ft - 5.000.000 Ft = 4.000.000 Ft Eho: 4.000.000 Ft x 78% x 27% = 842.400 Ft Jövedelem2: 4.000.000 Ft x 78% x 1,27 = 3.962.400 Ft SZJA: 3.962.400 x 16% = 633.984 Ft A 4.000.000 Ft számított jövedelmet 842.400 Ft EHO, és 633.984 Ft SZJA terheli. Adó és járulékfizetés után 2.523.616 Ft adózott jövedelem marad az adózónál, tehát az adó- és járulékfizetés előtti jövedelem 36,9096 %- kal csökken.

B) Az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet, ha az összevont adóalapba tartozó jövedelme nem haladja meg a 2 millió 424 ezer forintot, összesen 33,54%-os adó és járulék terheli. A B) példa annyiban különbözik az A) példától, hogy a SZJA számítás előtt a félszuperbruttósítást nem kell elvégezni. Adózás (a jövedelem nem haladja meg a 2.424.000 Ft-ot): Bevétel - Kiadás = Jövedelem1 Jövedelem1 x 78% x 27% = Eho (Nincs felső határ) Jövedelem1 x 78% = Jövedelem2 Jövedelem2 x 16% = SZJA Példa: Bevétel: 6.000.000 Ft Kiadás: 5.000.000 Ft Jövedelem1: 6.000.000 Ft - 5.000.000 Ft = 1.000.000 Ft Eho: 1.000.000 Ft x 78% x 27% = 210.600 Ft Jövedelem2: 1.000.000 Ft x 78% = 780.000 Ft SZJA: 780.000 x 16% = 124.800 Ft Az 1.000.000 Ft számított jövedelmet 210.600 Ft EHO, és 124.800 Ft SZJA terheli. Adó és járulékfizetés után 664.600 Ft adózott jövedelem marad az adózónál, tehát az adó- és járulékfizetés előtti jövedelem 33,54 %-kal csökken.

Haszonbérlet adózása

Az ingatlan haszonbérbe adható. Amennyiben a haszonbérleti szerződés időtartama eléri az öt éves időtartamot, akkor a kapott haszonbérleti díj adómentes. Abban az esetben, ha a haszonbérleti szerződés időtartama nem éri el az öt éves időtartamot, akkor a kapott haszonbérleti díjat 16%-os személyi jövedelemadó terheli.

3. EGYÉNI VÁLLALKOZÓI TEVÉKENYSÉG KERETÉBEN TÖRTÉNŐ INGATLAN ÉRTÉKESÍTÉS

Ingatlanértékesítés adózása

Ha az ingatlan értékesítése egyéni vállalkozói tevékenység keretén belül történik, és az egyéni vállalkozónak van főállású munkaviszonya, de vállalkozói kivétet nem realizál, akkor az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet 24,4%-os adó (Szja tv. 49/A §), és 14%-os EHO járulék (Eho tv. 3.§ (2)) terheli. A 14%-os mértékű egészségügyi hozzájárulást mindaddig meg kell fizetni, amíg a biztosítási jogviszonyában megfizetett természetbeni és pénzbeli egészségbiztosítási járulék, az EKHO tv. alapján megfizetett egészségbiztosítási járulék, a Tbj. 36-37.§-a és 39.§ (2) bekezdése alapján megfizetett egészségbiztosítási járulék, valamint a Eho tv. 3.§ (3) a)-e) pontban meghatározott jövedelmek után megfizetett százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás együttes összege a tárgyévben el nem éri a négyszázötvenezer forintot.

TEÁOR: Saját tulajdonú ingatlanok adásvétele
Az ingatlant áruként kezeli.
A tevékenység megkezdését megelőzően legfeljebb 3 évvel korábban beszerzett és utóbb e tevékenység végzése során felhasznált ingatlan beszerzésére fordított, korábban a költségként még el nem számolt kiadások, valamint a tevékenység megkezdéséhez szükséges egyéb kiadások, a kezdés évében a költségek között elszámolhatók (Szja tv. 11. számú melléklet).
Ennek feltétele, hogy az ingatlant, mint magánszemély vagy nem adta haszonbérbe, vagy haszonbérbe adta, de a haszonbérleti szerződés maximum 1 éves időtartamra szól!
Az ingatlanvásárlásra fordított összeg költség, amely, ha nincs bevétele a vállalkozónak, akkor év végén a veszteségét növeli.

Vagyonszerzési illeték

Vagyonszerzési illetéke a jelenlegi 4% helyett csak 2%. A tevékenység megkezdése előtt vásárolt ingatlanokra a 2%-os vagyonszerzési illeték nem vonatkozik. A 2%-os vagyonszerzési illeték megfizetésének feltétele, hogy a vállalkozó a bevételének az 50%-át az előző adóévben az ingatlanforgalmazásból szerezze meg, és a vállalkozó legkésőbb a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozatban vállalja, hogy az ingatlant az illetékkiszabásra történő bejelentéstől számított két éven belül eladja. A nettó árbevétel megoszlásáról a vagyonszerző a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozik. Amennyiben a nyilatkozatban vállaltak nem teljesültek, úgy a vállalkozó az illetékkötelezettség keletkezése szerinti adóév hatodik hónapjának 15. napjáig jelezheti ezt a körülményt az állami adóhatóság felé, amely a 19. § (1) bekezdés, illetve 21. § (1) bekezdés alapján egyébként fizetendő és az (1) bekezdés szerint megállapított illeték különbözetének 50%-kal növelt összegét a vagyonszerző terhére pótlólag előírja. Ha az állami adóhatóság adóellenőrzés keretében megállapítja, hogy a vagyonszerző valótlan nyilatkozatot tett, a vagyonszerzésre a 19. § (1) bekezdése, illetve a 21. § (1) bekezdése alapján egyébként fizetendő és az (1) bekezdés szerint megállapított illeték különbözetének kétszeresét az állami adóhatóság a vállalkozó terhére pótlólag előírja.) (1990. évi XCIII. tv az illetékekről 23/A. § (1)´bekezdés). Kezdő vállalkozó 2%-os vagyonszerzési illetékfizetésének a feltétele, hogy a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozzon arról, hogy az árbevételének legalább 50%-a ingatlan-forgalmazásból fog származni (1990. évi XCIII.tv az illetékekről 23/A. § (4) bekezdés).

Példa

Az egyéni vállalkozásból származó jövedelmet 24,4%-os adó, és 14%-os EHO járulék (maximum évi 450.000 Ft-ig) terheli. Bevétel - Kiadás = Jövedelem1 Jövedelem1 x 10% = SZJA1 (Vállalkozói jövedelemadó) Jövedelem1 - SZJA1 = Jövedelem2 (Vállalkozói osztalékalap) Jövedelem2 x 16% = SZJA2 (Vállalkozói osztalékadó) Jövedelem2 x 14% = Eho (maximum évi 450.000 Ft-ig) Példa: Bevétel: 9.000.000 Ft Kiadás: 5.000.000 Ft Jövedelem1: 9.000.000 Ft - 5.000.000 Ft = 4.000.000 Ft SZJA1: 4.000.000 Ft x 10% = 400.000 Ft Jövedelem2: 4.000.000 Ft - 400.000 Ft = 3.600.000 Ft SZJA2: 3.600.000 Ft x 16% = 576.000 Ft Eho: 3.600.000 Ft x 14% = 504.000 Ft, de maximum évi 450.000 Ft A 4.000.000 Ft számított jövedelmet 450.000 Ft EHO, és összesen 976.000 Ft SZJA terheli.

Haszonbérlet adózása

Az ingatlan haszonbérbe adható. Ha, mint egyéni vállalkozó adja bérbe (maximum 1 éves időtartamra!) az ingatlanokat, a bérleti díjról számlát kell kiállítani, és ezen jövedelem után is egyéni vállalkozóként adózik az ingatlanforgalmazásból származó jövedelemmel együtt (Szja tv. 49/A §).

4. MEZŐGAZDASÁGI TEVÉKENYSÉGŰ EGYÉNI VÁLLALKOZÓI TEVÉKENYSÉG KERETÉBEN TÖRTÉNŐ INGATLAN ÉRTÉKESÍTÉS

Ingatlanértékesítés adózása

Ha az ingatlan értékesítése mezőgazdasági tevékenységű egyéni vállalkozói tevékenység keretén belül történik és az egyéni vállalkozónak van főállású munkaviszonya, de vállalkozói kivétet nem realizál, akkor az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet 24,4%-os adó (Szja tv. 49/A §), és 14%-os EHO járulék (Eho tv. 3.§ (2)) terheli. A 14%-os mértékű egészségügyi hozzájárulást mindaddig meg kell fizetni, amíg a biztosítási jogviszonyában megfizetett természetbeni és pénzbeli egészségbiztosítási járulék, az EKHO tv. alapján megfizetett egészségbiztosítási járulék, a Tbj. 36-37.§-a és 39.§ (2) bekezdése alapján megfizetett egészségbiztosítási járulék, valamint a Eho tv. 3.§ (3) a)-e) pontban meghatározott jövedelmek után megfizetett százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás együttes összege a tárgyévben el nem éri a négyszázötvenezer forintot.

TEÁOR: Mezőgazdasági termékek termelése Az ingatlant tárgyi eszközként kezeli. A tevékenység megkezdését megelőzően legfeljebb 3 évvel korábban beszerzett és utóbb e tevékenység végzése során beszerzett ingatlan értékcsökkenési leírása megkezdhető (Szja tv. 18.§ (1). A földterület után nem lehet értékcsökkenést elszámolni, így a teljes vételár (értékcsökkenés) csak értékesítéskor vehető figyelembe költségként. Az ingatlanvásárlásra fordított összeg nem költség.

Vagyonszerzési illeték

Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól az a magánszemély, aki regisztrációs igazolással rendelkezik, mezőgazdasági tevékenységet végez és visszteher ellenében szerzi meg a termőföldet azzal a feltétellel, hogy az így vásárolt termőföldet a vásárlástól számítva legalább 5 évig nem idegeníti el, azon vagyoni értékű jogot nem alapít, és egyéni vállalkozóként vagy mezőgazdasági őstermelőként a termőföldet mezőgazdasági célra hasznosítja. Ezen feltételek vállalásáról a vagyonszerzőnek legkésőbb a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig kell nyilatkoznia az állami adóhatósánál. Ha a vagyonszerző a termőföldet az 5 év letelte előtt elidegeníti, vagy azon vagyoni értékű jogot alapít, igazolhatóan nem mezőgazdasági célra hasznosítja, az egyébként járó illeték kétszeresét kell megfizetnie (1990. évi XCIII. tv. 26 § (19)).
Ha nem nyilatkozik ezen feltételek vállalásáról, akkor a fizetendő vagyonátruházási illeték mértéke 4%.

Példa

Az egyéni vállalkozásból származó jövedelmet 24,4%-os adó, és 14%-os EHO járulék (maximum évi 450.000 Ft-ig) terheli. Bevétel - Kiadás (Értékcsökkenés) = Jövedelem1 Jövedelem1 x 10% = SZJA1 (Vállalkozói jövedelemadó) Jövedelem1 - SZJA1 = Jövedelem2 (Vállalkozói osztalékalap) Jövedelem2 x 16% = SZJA2 (Vállalkozói osztalékadó) Jövedelem2 x 14% = Eho (maximum évi 450.000 Ft-ig) Példa: Bevétel: 9.000.000 Ft Kiadás: 5.000.000 Ft Jövedelem1: 9.000.000 Ft - 5.000.000 Ft = 4.000.000 Ft SZJA1: 4.000.000 Ft x 10% = 400.000 Ft Jövedelem2: 4.000.000 Ft - 400.000 Ft = 3.600.000 Ft SZJA2: 3.600.000 Ft x 16% = 576.000 Ft Eho: 3.600.000 Ft x 14% = 504.000 Ft, de maximum évi 450.000 Ft A 4.000.000 Ft számított jövedelmet 450.000 Ft EHO, és összesen 976.000 Ft SZJA terheli.

Haszonbérlet adózása

A tevékenységi köre megakadályozza abban, hogy ő bérbe adjon termőföldet, saját használatban kell lennie, neki kell azt megművelnie, illetve más vállalkozóval műveltetnie!

Ezen ismertető kizárólag tájékoztató jelleggel készült, áttanulmányozása nem helyettesíti a vonatkozó mindenkor hatályos jogszabályok ismeretét. Az Ön termőföld értékesítéséből és haszonbérbe adásából származó adójának, járulékának mértékét, bevallásának és befizetésének idejét kérjük, hogy egyeztesse könyvelőjével, adótanácsadójával, ügyvédjével. Mivel a termőföld értékesítésének és haszonbérbe adásának adója és járulékai csak az adott konkrét eset valamennyi lényeges körülményének együttes figyelembe vétele mellett határozható meg, a tájékoztató készítője nem vállal felelősséget az adózási mód nem megfelelő megválasztásából eredő károkért annak ellenére, hogy igyekezett a tőle elvárható legnagyobb gondosság mellett elkészíteni a tájékoztatót.

(x)