Ez a cikk egy ötrészes cikksorozat harmadik része, amelyben a hazai újlakáspiac aktuális helyzetét, legfontosabb kérdéseit és lehetséges fejlődési irányait járjuk körbe.
Egyre többször fordul elő, hogy valaki az agglomerációban található ingatlanát eladva ismét a főváros határain belül keres kisebb, de olcsóbban fenntartható, energiahatékony lakást. Van, aki az idős kor miatt keresi a 15 perces város előnyeit, van, aki a gyerekek felnőtté válása miatt dönt újra a nagyváros mellett, de olyanra is akad példa, aki egyszerűen a magas energiaárak miatt cserélné el nagyobb családi házát egy fővároson belüli kisebb, korszerűbb ingatlanra.
Agglomeráció vagy Budapest?
Időről időre vannak olyan évek, amikor lakásvásárlási szempontból az agglomeráció válik népszerűbbé a fővárossal szemben, máskor inkább a fővárost preferálják a lakásvásárlók. Míg a járvány alatt az agglomeráció mellett szólt a saját kert lehetősége, a nagyobb saját tér, addig mostanában az energiahatékonyság kerül az előtérbe. Ennek viszont a nagyméretű családi házak nem mindig felelnek meg, különösen az új lakásokkal összevetve, ahol eleve kötelező a magas energiahatékonyság, ami az alacsony fűtési költség záloga. Mivel ezek a lakások többnyire a fővárosban épülnek, így mára
egyre többen döntenek úgy, hogy az agglomerációból egy új építésű, fővárosi lakásba költöznek.
Részben ez is magyarázza azt, hogy a vásárlói igények között a nagyobb budapesti társasházak esetében is jobban megjelenik a közösségi kert és a zöld környezet kérdése, aminek a fejlesztők is próbálnak eleget tenni. Ezt segíti például a parkolóhelyek föld alatti elhelyezése, ami lehetővé teszi, hogy az épülő házakat ne utcák, vagy parkoló autók, hanem kertek kössék össze.
Különösen a rozsdaövezeti fejlesztések példamutatók ebben, ahol a beruházások során egy-egy utca, vagy kerületrész is teljesen megújul. A barnaövezetes, rozsdaövezetes fejlesztések esetén a projekt indulásakor a növények és parkosított területek aránya a területen jellemzően nulla százalék, míg az épület átadásakor eléri a 30-50 százalékot. Ezt az irányt célszerű lenne célzottabb állami intézkedésekkel is támogatni. A barnamezős övezetek lakásfejlesztéseinek központi támogatására hívja fel a figyelmet a Hétfa Kutatóintézet legutóbbi cikke is, amely úgy fogalmaz: "egy harmadik megoldási irány az lehet, ha erős központi – akár állami, akár fővárosi – irányítás mellett nagy számban jelennének meg az átalakuló rozsdaövezeteken változatos igényeket lefedni képes, vonzó környezetben elhelyezkedő lakások; hatékonyan csökkentve az agglomerációs településekre háruló nyomást."
Emellett a fővárosi új projektek előnyei között megjelennek a kisebb távolságra lévő szolgáltatások is, amik gyakran már a társasházon belül is elérhetők. A nagyobb lakásszámú projektek többsége megfelel a 15 perces város elvárásainak, sőt, a projektek jó része esetében inkább 5 perces város koncepciójáról beszélhetünk, miután azok eleve nagyon jó infrastruktúrájú területeken épülnek, megspórolva ezzel az ingázási időt és az azzal járó költségeket.
Ugyancsak az újépítésű lakóprojektek mellett szólnak a modern technológiák - például a mennyezethűtés-fűtés panelek - alkalmazása, ami a radiátorok kiváltása által egyben nagyobb alapterületet is jelent, ugyanakkor nemcsak a négyzetméter számít, hanem a helyiségszám és azok kihasználhatósága is. Egy jól megtervezett, hatékony alaprajzú 85 négyzetméteres új lakás használati értéke megegyezhet egy átlagosan átgondolt 130-150 négyzetméteres házéval, különösen akkor, ha az új lakáshoz külső tároló, garázsbeálló és közös használatú közösségi helyiségek, például kerékpártároló, irodatér vagy fészer is tartozik.
Ezeken túl az új projekteknél a biztonság is előny, ami nemcsak a közbiztonságot jelenti a térfigyelő kamerák, vagy az esetleges portaszolgálat által, hanem egyfajta üzemeltetési biztonságot is, miután egy új háznál 15-20 évig nagyon valószínű, hogy nem lesz szükség nagyobb javításokra.
Az új lakások legnagyobb előnyét azonban kétségtelenül az alacsonyabb rezsiköltségek adják. Az újonnan épülő lakások mindegyike kötelezően minimum BB energetikai besorolású, ami rendkívül kedvező az átlagos magyarországi családi házak energetikai hatékonyságához képest. A fejlesztők tehát legalább BB, de inkább AA energetikai besorolású lakásokat építenek a legújabb projektjeikben, emellett a megfelelő tájolás, és a jól méretezett nyílásszárók is nagyban segíthetik a fűtési költségek csökkentését.
Értékállóság
A koronavírus-járvány alatt az agglomeráció lakásárai nagyon elszaladtak, bőven megelőzve a budapesti áremelkedést, miután a kert és a nagyobb terek különösen értékessé váltak. Az elmúlt fél évben viszont már az energiaárak kérdésére helyeződött a fő hangsúly, ami mérséklődést hozott a rosszabb energiahatékonyságú, nagyméretű ingatlanok esetében. A KSH legutóbbi számai is megerősítették, hogy
a használt lakásoknál elindult enyhe, nominális árcsökkenés az új lakásoknál nem jelent meg, a fővárosi új lakások árai továbbra is stabilan tartják magukat.
Hogy mit hoz a jövő, azt mindig nehéz megmondani, de több tényező is amellett szól, hogy az új lakások ára egy rosszabb gazdasági helyzetben sem fog csökkenni. A fejlesztőknek jelenleg egy új projektnél a piaci kockázatokat is be kell árazniuk, melyekből az utóbbi időben akadt bőven, és a finanszírozás is jelentősen drágult. Ez már önmagában is azt mutatja, hogy a kivitelezési oldalon nem csökkenthetők a költségek.
A dráguló hitelek azonban nemcsak a fejlesztőket érintik, hanem a vásárlói hitelezés is nagyon hiányzik. A zöldhitel például egy eleve aktív időszakban élénkítette tovább az új lakások iránti keresletet, noha arra most lenne igazán nagy szükség. Értékesítői tapasztalatok bizonyítják, hogy a vevők legfeljebb 6 százalék körül szeretnek hitelt felvenni, így egy ehhez hasonló támogatott hitel a keresletet is élénkíteni tudná, akárcsak az egyre jobban elértéktelenedő családtámogatások felülvizsgálata. A csökkenő kereslet ellenére sem várható azonban az új lakások árának csökkenése, miután azt a fejlesztési volumen is leköveti, így aki ma új lakás vásárlása mellett dönt, feltehetően a jövőben is egy értékálló eszköznek lehet a birtokában.
Természetesen mindig lesznek olyanok, akik semmi esetre sem költöznének a fővárosba, míg olyanok is, akik semmi esetre sem hagynák el Budapestet, de a fenti szempontok magyarázatot adnak arra, hogy miért válik ismét egyre népszerűbbé a főváros az agglomerációval szemben és miért döntenek úgy az utóbbi időben sokan, hogy a jelenlegi nagyméretű, kevésbé korszerű családi házukat egy fővárosi kisebb, energiahatékony, új építésű lakásra cserélik.
A cikk megjelenését az IFK támogatta.
Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
