Pontosan mi is zajlik most a felvásárlás hátterében, és hogyan érinti ez a magyar operációt?
A CPI Property Group történetének a legnagyobb ugrása, ami jelen pillanatban folyik az Immofinanz és az S Immo többségi tulajdonosi részesedések megszerzésével. A portfóliónk értéke eddig 12-14 milliárd euró között volt, ezzel a lépéssel 20 milliárd euró fölé ugrik. Ez bőven 50% feletti növekedés egy éven belül. Ez a tranzakció békeidőben is egy hatalmas kihívás, akár pénzügyi, akár operációs és üzemeltetési oldalról, nemhogy a jelenlegi környezetben. A tranzakció hatása és mérete régiós országokra bontva természetesen eltérő. Magyarországon ilyen szempontból kicsúcsosodik kicsit ennek a triumvirátusnak a találkozása, hiszen ez az egyetlen olyan ország az új portfólióban, ahol mind a CPI, mind az Immofinanz, mind az S Immo jelentős GLA-val (gross leasable area, vagyis bruttó kiadható terület) rendelkezik.
A CPIPG az eddigi magyar operációját megduplázza, mind négyzetméterben, mind értékben.
És ez a növekedés a humán tőkére is igaz?
HR szempontból is óriási ugrást tett a CPI Hungary az elmúlt 12 hónapban. A retail property üzemeltetése is beolvasztásra került, ami egy humánerőforrás-intenzív ágazat, és a meglévő 50 munkavállalóról ugrottunk 25 százalékot. Utána jött az Immofinanz integrációja, mellyel újfent 25 új kollégát köszönthettünk. És ezekben a számokban még nincs benne az FM cégünk növekedése.
Jelenleg úgy áll a helyzet a világgazdaságban és az ingatlanpiacon, hogy ad teret és időt a piaci környezet a hatékonyságnövelésre, a céges folyamatok optimalizálására.
Ez egy rossz felfogás. Sajnos a makrogazdasági folyamatok pont azt fogják eredményezni, hogy nagyon intenzív operatív feladatlistával fogunk megküzdeni, akár a Covid-időszakot is meghaladó mértékben. A mi esetünkben, egy összeolvadás akkor tud végső soron működni, ha a végén eljutunk odáig, hogy az almát az almához hasonlítjuk. Ugyanúgy nézzük a bevételeket és a kiadásokat, ugyanúgy tudjuk konszolidálni ezeket a számokat. Ez akkor tud létrejönni, ha a vállalatirányítási rendszerekben azonos logikával történik az épületek adminisztrációja. Az, hogy milyen eszközmenedzsment felfogásban történik a teljes portfólió irányítása, egy sokkal kontrollálhatóbb vagy integrálhatóbb folyamat. Sok időt és energiát szántunk arra, hogy felépüljön egy proaktív eszközmenedzsment csapat a CPI-nál, ahol reagálunk a bérlőkre, a házak állapotára, mindig próbálunk előre gondolkodni az alvállalkozói struktúrát illetően Ez egy örök tanulási folyamat, az integráció előnyeként éljük meg, hogy egymás tapasztalatára, tudására támaszkodva még hatékonyabban fogunk tudni működni. Ez a lépés számos új lehetőséget biztosít majd bérlőink, munkavállalóink és partnereink számára.
Nem tűnik egyszerű munkának. A kérdés az, hogy aki ki van ennek téve, az mit fog ebből tapasztalni?
Ez egy nagyon izgalmas feladat. Ennek rengeteg olyan aspektusa van, amibe eddig nem biztos, hogy belegondoltunk. Például most az energia és annak a kezelése nagy sláger, de ezzel az összeolvadással az energiaportfóliónk is többszöröződött. Különféle energiastratégiát kaptunk: egy volt, többi jött, ami homlokegyenest más gondolkodásmód szerint kezelte az energiabeszerzést.
Ebből lesz majd egy, ami jó, vagy minden házban más lesz, attól függően, hol melyik a hatékonyabb?
Nyilván a méretgazdaságosság elve alapján egy irányba kell terelni a dolgokat, hogy ebből előnyt tudjunk kovácsolni. Persze lehet még kisebb mértékben kísérletezni, ahol még van erre lehetőség, de középtávon ezt egy energiastratégiává kell összegyúrni. A feladat, hogy egy nehezített pályán, egy teljesen más felfogású energiastratégiát hogyan tudunk úgy összehozni, amiből a végén a bérlők azt mondják, hogy „milyen jó, a CPI által menedzselt házakban tényleg nem olyan drága az energia, mint más piaci szereplőknél”.
Ez eddig a hazai rész, de régiós óriásként a CPI akár az egész portfólióra tud közös beszerzést eszközölni.
Vannak olyan elemei az energiabeszerzésnek, amiket tud régiós szinten kezelni. Akár saját tulajdonban lévő alternatív energiaforrást termelő cégek felvásárlása által, akár olyan szerződések kötésével, amit nem a hálózattal köt, hanem ilyen típusú alternatív energiát gyártó cégekkel a magánszektorban, ezt össze tudja hangolni portfóliószinten. A hálózatról vásárolt energia beszerzése eggyel bonyolultabb, dolgozunk rajta, de az nem annyira fekete-fehér. De egy zöldenergia-tanúsítványt már abszolút határokon átívelően próbálunk meg menedzselni.
A mostani akvizícióval változott a CPI ingatlanjainak az energetikai hatékonysága üzemeltetési oldalról?
Változott, az összkép szempontjából bonyolultabb lett.
Nekünk az energia már jóval a piac esése előtt nem egy szükséges rossz volt, hanem egy lehetőség.
Ezért kezdtünk el belemenni a felhasználó oldali szabályozásba, az energiaközösségekben való részvételbe, ezért jöttünk rá nagyon korán, hogy saját energiakereskedő cégekkel, szakemberekkel kell ebben a témában ügyesen sáfárkodnunk. Most, hogy a piaci körülmények megváltoztak, mi ebből jól jöttünk ki.
A legfontosabb pénzügyi mutatókban (amiket össze lehet most mérni) mit hoz az egyesülés? Melyik területen javulnak és hol romlanak a számok?
Az ember azt gondolná, hogy az ingatlanpiacon nincs nagy varázslat, mindenki ugyanolyan kulcsmutatók, KPI-ok szerint üzemeltet és tekint a házaira.
Amikor az ember belenyúl egy ilyen egyesülésbe, akkor döbben rá, hogy azért mindennek van alternatívája.
Ahhoz, hogy az almát az almával tudjuk összehasonlítani, először is meg kell teremteni azokat az alapvető működési, riportálási, pénzügyi rendszereket, amik az egész portfólióra kiterjednek. Ma még nem tudunk EBITDA-kat és NOI-kat hasonlítgatni, mert teljesen más logikában állnak elő. Vagyis ez a része most még folyamatban van.
A mostani finanszírozási környezetben ez okozhat majd szerinted nehézséget?
Remélem, hogy nem. Biztos vagyok benne, hogy olyan szempontból kell végig gondolnunk a működésünket, hogy az a kombinált portfólió, ami fölött most diszponálunk, nem csak finanszírozási oldalról, hanem menedzsmentintenzitás oldalról is optimális-e a működésünkre nézve. Ez egy átvilágítási folyamat, és
benne van a pakliban, hogy portfólió-optimalizálás történik, vagyis lesznek eladások.
A CPI Property Group már be is jelentette, hogy a mostani 22 milliárd eurós ingatlanértékhez képest mintegy 1 milliárd euró értékű eladási folyamatot fog elindítani, és ezt a forrást az LTV csökkentésére fordítja. Hogy ez hol és mikor fog megtörténni, ezzel kapcsolatban semmiféle kötelezettségvállalás nincs.
Milyen most a pillanat, hangulat a piacon az eszközök értékesítésére?
Egy „szakmai kifejezést” használva: siralmas. Abból a szempontból szerencsés helyzetben vagyunk, hogy egy olyan likviditás mellett fejezzük be ezeket a tranzakciókat, ami nem kényszeríti a Csoportot arra, hogy azonnal és mindenáron értékesíteni kell.
Úgyis rendszeresen újra kell értékelni az eszközöket. De akár az is elképzelhető, hogy ezek az árszintek a következő időszakban folyamatosan csökkenni fognak?
A hozamok folyamatosan változnak, amióta világ a világ, ennek mindig volt egy amplitúdója. Ha konjunktúra volt, akkor nyilván csökkentek, ha pedig nőttek a kockázatok, akkor nőttek. A mi feladatunk ilyen szempontból nem változik. Ezeket az ingatlanokat maximális értéknövekedés mellett úgy kezeljük, hogy az adott piaci környezetben a legmagasabb értéken a legjobb hozamot érjük el. Biztos, hogy lesznek korrekciók a hozamokban, de az elmúlt öt évben nem voltak a másik irányba?
Véleményed szerint az Immofinanz tulajdonosai jó üzletet kötöttek azzal, hogy még most megtörtént ez az akvizíció?
Aki rövid távon gondolkodik, az azt mondja, hogy az Immofinanz kiemelkedően jól járt, mert most a részvények értéke csökken. De egy ilyen akvizíciónál ez általában tapasztalható. Azonban, ha az ember hosszú távon gondolkozik, azt látja, hogy az az eszközállomány - általában a világban -, aminél a hozamok a legstabilabbak, vagy a legnagyobb biztonsággal tudták a befektetéseket garantálni az nem más, mint az ingatlan. Három év alatt teljes üzletágak emelkedtek a semmiből a felhőkig, mások ugyanúgy eltűntek. Az ingatlanban is volt egy kis megingás, retail oldalon egy kis fókuszvesztés, de ha belegondolsz, hogy a CPI a portfóliójában lévő bérlők 3,5 százalékát vesztette el ebben az időszakban, és ez bevételben még ennyit sem jelentett, akkor szerintem mondhatjuk azt, hogy más iparágakhoz képest viszonylag stabilan tudjuk hozni az ilyen típusú gazdasági kilengéseket. És ez ugyanúgy igaz, amikor konjunktúra van. Az ingatlant nehezebb megingatni.
Régiós összehasonlításban, befektetési szempontból Magyarország hogyan áll a szomszédokhoz képest? Kockázatosabbak vagyunk? Maradhat a magas hazai befektetői arány?
El tudom képzelni, hogy Magyarország differenciálva lesz ilyen szempontból. Egy piac arra törekszik, hogy olyan szereplői legyenek túlnyomó részben, akik megfelelő tőkeháttérrel, stabilitással, a piacot többnyire ismerve lépjenek be, és azért jöjjenek ide, mert egy hosszú távon vonzó terméknek tartják. Ne spekulánsok és ne opportunisták legyenek. Ahol máshogyan kezelik a pénzt, mint a nyugat-európai vagy tengeren túli alapoknál, ott előfordulhat, hogy Magyarország még slágerpiac maradhat, bár ezt most annyira nem tapasztalom. Magyar pénz cserél gazdát, illetve sok esetben magyar pénz folyik be olyan ingatlanokba, amiket eddig külföldi alapok tulajdonoltak. Egyfajta tőkekivonás történik. Hosszú távon ez fájdalmas és kontraproduktív is lehet. A hazai tőke itthon maradása persze felfogható jó értelemben is. Azok a szakmai befektetők azonban, akiknek az ingatlanpiac a core tevékenysége, és értek el sikereket az elmúlt években Magyarországon alig vagy egyáltalán nem vásároltak. Olyan piacra koncentrálták a likviditásukat, ahol a piaci adottságok nem mutattak olyan kockázatokat.
Kimenekültek Magyarországról?
Diverzifikáltak. Ezzel nem akarok ítélkezni senki fölött, átalakult a magyar piac összetétele. Nagyon örülnék neki, ha olyan körülményeket tudnánk teremteni Magyarországon, ahol a külföldi tőke egészséges arányban mutatkozna. Ez hozzájárulna az egész hazai ingatlanpiac stabilitásához.
A hazai ingatlanpiacon melyik szektorokban van tér még fejlődésre? Inkább mennyiségi vagy minőségi lehet a fejlődés, vagy is-is?
Nem leszek túl népszerű az ingatlanos kollégák körében, de a világ többnyire megtelt ingatlan szempontból.
Az elmúlt 30 évben mindig az volt a mondás, hogy nem lehet rosszabb évünk, mint ami van. Én azt gondolom, hogy ez a lehetőségolló egyre szűkül, főleg az új építésű ingatlanok tekintetében. Biztos, hogy még pár 100 ezer négyzetméter doboz, amit felhúzunk a logisztikában, azt még ki fogják használni, de érzékelhető, hogy elkezdtünk egy olyan irányba tendálni, hogy sokkal inkább a meglévő portfólióra kell koncentrálni ahhoz, hogy hosszú távon fennmaradjunk, megéljünk az ingatlanpiacon. Olyan nincs, hogy a fejlesztői oldalra koncentráljunk. Ez több szempontból is kihívásokat okoz, nemcsak a mostani árak, amik egészen elképesztően alakultak az elmúlt években, és nagyon lassú a negatív elmozdulás, de ha figyelembe vesszük az ingatlannak a környezetre gyakorolt hatását, előbb-utóbb ez is egy nagyon fontos szempontrendszer lesz.
Zöld szempontból vizsgálva mindig egy komoly kérdés, hogy melyik a jobb, a felújítás vagy egy új ingatlan építése. Hosszasan sorolhatnánk az érveket és ellenérveket, a megoldás nyilván mindig egyedi.
Nagyon nehéz összehasonlítani. Azt gondolom, hogy új fejlesztések szempontjából Magyarországon a következő években a kiskereskedelmi ingatlanok stagnálni fognak, az irodaépítések is nagyon le fognak lassulni, mert az igényszint csökken. Talán a logisztikában van még potenciál, de ennek a mértéke is lassuló tendenciát mutat.
A hotelekre mindig úgy tekintettem, hogy azok az ingatlanpiac „érzékeny virágszálai”. Amikor olyan a hangulat, hogy mindenki utazik, akkor a hotel üzletág soha nem látott magasságokba tör, ha pedig pandémia van, vagy közel vagyunk a háborúhoz, vagy trendi a karbonlábnyomot csökkenteni a nem repüléssel, akkor pillanatok alatt komoly mélyrepülésbe kezd.
Egyetértesz azzal a felvetéssel, hogy a felújítás évtizede állhat előttünk?
Én nagyon hiszek ebben, és ez egy olyan üzletág, amit ma egyáltalán nem kezelünk jól. Nincs rendesen szabályozva. Az elmúlt 40 évben a világnak az volt a felfogása, hogy ha elhasználtuk, akkor eldobjuk, és vegyünk újat. Ez valamennyire az ingatlanra is igaz volt. Nézzük meg, hány B meg C kategóriás irodaház kong az ürességtől, pusztulnak le a város különböző pontjain. Ez nekünk, ingatlanfejlesztőknek és tulajdonosoknak a következő 5-10 év egyik legkomolyabb feladata lesz, hogy egy olyan szerepet vállaljunk urbanisztika szintjén is, hogy erre jó, előremutató, nemcsak fenntartható, hanem élhető megoldások is szülessenek. Nekünk komolyan együtt kell dolgozni egy szabályozóval, egy törvényalkotóval annak érdekében, hogy pl. ezt a padlószőnyeget, amit öt év után felszedünk, ne kelljen kidobni a kukába, hanem beépíthessük máshová. Mert a mostani szabályozás szerint csak ezt tudjuk csinálni, kidobni. A mai szabályozás szerint nem kapja meg azt a tűzvédelmi akkreditációt, ami alapján egy új irodában le tudom tenni. Holott kutya baja. Szemléletváltásra van szükség a felújítások terén.
A skandináv országok ebben is az élen járnak, ahol trendi a használt anyagokat újra beépíteni. Nagyon sok nagynevű cég ottani képviselete kiteszi a zászlójára azt, hogy csak használt anyagokból újították fel az irodájukat. Azt nem szabad elfelejteni, hogy továbbra is a gazdasági mutatók fogják vezérelni a mi vállalkozásainkat, meg úgy általában a világ gazdaságát, a bevételeknek még mindig többnek kell lenni a kiadásoknál. Ahhoz, hogy ezt el tudjuk érni, a most zajló piaci folyamatokat valahogy módosítani kell. Nagyon jó példa erre az irodai fitout kialakítások.
Ma nem tudjuk azt az üzleti modellt megcsinálni - és aki azt mondja, hogy meg tudja csinálni, az szerintem hazudik-, amit öt évvel ezelőtt, hogy kulcsra kész állapotban, teljes mértékig tulajdonosi költségből kialakítjuk az irodát, és az ötéves bérbeadásból kijönnek a várt számok. Ez ma 600-1200 eurós négyzetméteráras fitout költségeknél nem kihozható.
Erre kell találni valami megoldást. Az egyik, hogy a bérlőre áthárítjuk ezeket a költségeket, amitől nyilván nem lesznek boldogok. Ez nem a bérlőmegtartás irányába vezet. Vagy megpróbálunk olyan piaci körülményeket teremteni, ahol élhetővé válik mindenki számára az, hogy nekik legyen irodájuk. Ennek az egyik megoldása lehet pl. az újrahasznosított anyagok felhasználása.
Ha már bérlők, érzékeltek már nehézséget a bérlőkkel való újratárgyalásokban?
Ez jelen van. Ezzel kapcsolatban sem folytathatunk struccpolitikát. Ez egyéni elbírálás eredménye, ezért kiemelten fontos, hogy mindegyik bérlőről pontosan tudjuk, hogy neki mi az üzleti háttere, legyen egy szoros kommunikáció, fogjuk egymás kezét, hogy ilyen helyzetben hogyan tudunk megnyugtató megoldást találni. Nem mindegy pl., hogy a bérlő bevételei euróban vagy forintban keletkeznek. Ez nagyon tudja befolyásolni egy cég működési költségeit. Aktív ingatlan-, és eszközmenedzsment, mikor ilyen szinten kommunikáljuk és kezeljük azt a majdnem ezer bérlőt, aki most már hozzánk tartozik. Megvan a megfelelő emberünk arra, aki leül ezekkel a bérlőkkel, végig hallgatja, hogy ők hogyan működnek, és arra képesek vagyunk egy olyan megoldást adni, ami egy hosszú távú elköteleződést jelenthet mindkettőnk számára. Stratégiai szinten nézzük azokat a piaci trendeket, amik ezeket okozhatják, és megpróbáljuk kitalálni a megoldási javaslatokat. De nagyon fontos, hogy ezekre nem lehet sémákat használni.
Nehezebb lesz 2023, mint 2020 volt?
Igen. 2020 után mindenki egy kicsit rojtosan került ki, abban reménykedett, hogy minden felfelé ível. Az a szint, ahonnan most indulunk, alacsonyabban van, mint ahonnan Covid előtt indultunk. Emiatt is mindenkinek viszonyulnia kell a mostani piaci körülményekhez, a bérlőknek is, és a bérbe adóknak is. Biztos, hogy sok kihívás lesz,
de én továbbra is szuperoptimista vagyok azzal kapcsolatban, hogy a kereskedelmi ingatlanok sokkal többet jelentenek egyszerű falaknál. HR eszköz, közösségi tér, az alkotási folyamat helyszíne stb.
Annyiféle felhasználási módja van egy kereskedelmi ingatlannak, hogy az ember, mint közösségi lénynek a működéséhez ez egy alapmotor. Ezért hiszek abban, hogy a nehézségek ellenére is ezek a típusú ingatlanok kisebb vagy nagyobb mértékben, de ki lesznek használva a tevékenységtől függően. Nekünk azon kell dolgozni, hogy optimálisan működjenek. Értelmet kell adjunk ezeknek az ingatlanoknak, és ahogy az emberek gondolkodásmódja meg a világ változik, ahhoz megfelelően tudjuk adaptálni a saját portfóliónkat, és működtetni most ugyanúgy, mint 30 év múlva.
De ha látványosan csökken az életszínvonal, és a fizetőképesség, miközben hétszeresére nő a villany meg a gáz ára, és az emberek csak melegedni mennek a bevásárlóközpontokba, akkor pénzügyi oldalról ez kevésbé tűnik fenntarthatónak.
Ha mesterségesen magasan fogják tartani nemcsak az energia, hanem az élethez szükséges költségeket, akkor nemcsak az ingatlan nem fog működni, hanem a világ gazdasági körforgása fog összeomlani. Valahol egy egyensúlyi állapotot kell teremteni. Ebbe a kereskedelmi ingatlan is beletartozik, mint egy nagyon fontos szereplő. Ezért is mondtam azt, hogy nagyon szorosan együtt kell dolgoznunk a törvényalkotókkal, hogy ne egymástól függetlenül rugdossuk jobbra-balra a labdát, hanem kezdjünk el egy közös pályán focizni annak érdekében, hogy ez a fajta egyensúlytalanság erre a kis szegmensre levetítve valamilyen szinten helyreálljon.
Eljutnak ezek a gondolatok a megfelelő szabályozói szintekre?
El. Nem olyan nagy sebességgel, de foszlányok eljutnak. Nem könnyű, mert ők is nagyon sok esetben saját érdekeik által vezéreltek, ezért nem mindig lehet abba az irányba terelni, amit az üzleti szféra szeretne. De az IFK-n (Ingatlanfejlesztői Kerekasztal) keresztül találunk néha nyitott ajtókat.
A nagy bevásárlás után lesz esetleg fejlesztésetek is itthon a következő években?
Még nem tudom.
A cikk megjelenését a CPI Hungary Kft. támogatta
Címlapkép forrása: Mónus Márton/Portfolio
