Home office. A koronavírus mellett akár az év szava is lehetne, az irodai munkavállalók körében mindenképp. Bár ez a fajta munkavégzés már évek óta létezik, a munkavállalók legnagyobb része az idei évben tapasztalta meg először személyesen is, hogy mit jelent ez a gyakorlatban. Az otthoni munkavégzés ugyanakkor csak egy szelete annak a folyamatnak, ami mind térben, mind időben, már a járvány előtt is a rugalmasabb munkavégzés irányába haladt. A technológiai cégekről híres kaliforniai Szilícium-völgyben sokan már húsz évvel ezelőtt rájöttek arra, hogy ha odafigyelnek a munkavállalóikra és a lehető legjobb munkakörnyezetet teremtik meg számukra, az nemcsak a munkavállalói teljesítményt növeli, hanem HR szempontból is jó a vállalatnak.
TOP10 sztori
Ahogy minden évben, a Portfolio szerkesztősége idén is összeállította az év legmeghatározóbb eseményeit, híreit. Ez a cikk is egy a 10 közül.
Magyarországon hasonló szellemben indult el a Graphisoft Park fejlesztése, de mindez az utóbbi években erősödő székházépítési hullámban is tetten érhető. A tavaly előtt átadott Telekom székház hot-desking rendszere a heti egy-két napos home office-szal együtt, a most épülő Mol Campus esetében előtérbe kerülő közösségi terek, vagy általánosságban a most épülő irodaházakban egyre nagyobb hangsúlyt kapó sportolási és rekreációs elemek is ezt a célt szolgálják. Az irány nem véletlen,
a fiatalok rugalmas munkavégzés iránti igénye erősödik, a coworking, a remote working már a járvány előtt is ismert fogalmak voltak.
A fő hívószó tehát a rugalmasság, annak elérése, hogy mindenki megtalálja a számára megfelelő arányt, amiben ő is és a csapata is a lehető leghatékonyabban tud dolgozni.
Mi történt 2020-ban?
Jó vagy rossz nekünk a home office?
Tény, hogy a fent említett rugalmas munkavégzés a koronavírus-járvány nélkül is egyre népszerűbb lenne, de az biztos, hogy a tavaszi lezárások hatalmas lökést adtak azáltal, hogy a járvány kirobbanásával egyik napról a másikra emberek milliói álltak át világszerte az otthoni munkavégzésre. 2020 nem is annyira az irodai terek funkcionális átalakulásáról szólt, hiszen azok leginkább akkor valósulnak majd meg, ha visszatértünk a mostani „kényszer home office-ból”, hanem a szoftverek használata, a digitalizáció és maga a cégkultúra az, ami rendkívül gyorsan napok / hetek alatt átalakult.
Az otthoni munkavégzés bevezetése kapcsán a kezdeti lelkesedés nagy volt, hiszen korábban sokan úgy tekintettek erre, mint egy kevesek számára elérhető kiváltság, ami hirtelen tömegek számára lett a mindennapi élet része. Ettől kezdve nem kellett korán kelni, nem álltunk a dugóban, az ágyban fekve is lehetett dolgozni és sok esetben még a kisebb házimunkákra is jutott idő. Ezen kívül az eddig csak kevesek által használt technológiák – videókonferenciák, online események - a mindennapok részei lettek, ami magabiztosságot adott a digitális világban kevésbé otthonosan mozgó kollégák számára is. Sokan tehát összességében pozitívan élik meg a home office bevezetését és a járvány elmúltával is szívesen dolgoznának otthonról.
Ahogy azonban teltek a hónapok, úgy tették fel egyre többen a kérdést, hogy milyen hatással lesz ez a saját, a cég és a munkavállaló közösségek mentális egészségére nézve.
Több kutatás megállapította, hogy az otthoni munkavégzés egészséges aránya maximum heti 2-3 nap,
ha valaki hetente kevesebb mint két napot jár be, az csökkenti a dolgozói elköteleződést, rontja a cégkultúrát és a kollégákkal való kapcsolatokra is negatívan hat. Emellett azt sem szabad elfelejteni, hogy az otthoni munkavégzési körülmények a legtöbb esetben lényegesen elmaradnak az irodák által biztosított környezettől, ami ronthatja a hatékonyságot és a munkavállalók egészségét is.
Eközben a piacon
A cégkultúra villámgyors átalakulása mellett a piaci számokat nézve is új irány indult el idén. A teljes irodapiaci kihasználatlanság három egymást követő negyedévben emelkedett, amire a 2008-as válság óta nem volt példa. Ebben a bérlői bizonytalanság miatti kivárások, a csőben lévő fejlesztések folyamatos átadásai és valamekkora részben a területcsökkentési igények is szerepet játszottak. A tavaly év végi rekordalacsony 5,6 százalékos üresedéshez képest, az idei harmadik negyedévben a teljes budapesti irodaállomány 8,1 százaléka állt üresen, ami még mindig egészséges szintnek mondható.
Többek között idén adták át Dél-Budán a BudaPart Gate és a Budapest One (18 160 és 27 400 négyzetméter) irodaházakat, a Váci úti folyosón az Agora Tower (34 500 négyzetméter), a Váci Greens F (25 050 négyzetméter) az Agora Hub (34 500 négyzetméter) és a Nordic Light Trio (13 285 négyzetméter) irodaházakat, a Nem-Központi Pest alpiacon pedig elkészült az Arena Business Campus első fázisa (20 400 négyzetméter) és befejeződött a Gizella Loft felújítása (8500 négyzetméter).
A bruttó bérbeadás az idei első három negyedév átlagában 82 ezer négyzetmétert tett ki, miközben a 2013 óta az év azonos időszakában mindig 100-150 ezer négyzetméter között volt. A piacra kerülő irodaterületeket nézve viszont – az év első három negyedéveinek átlaga alapján – a válság óta 2020 lett a legerősebb év, átlagosan mindegyik negyedévben 64 ezer négyzetméternyi új területtel gazdagodott a fővárosi piac. A piaci irányváltás tehát egyértelmű, az óvatosságé és a kivárásé lett a főszerep, amit jól mutat, hogy az elmúlt egy év mindegyik negyedévében a szerződéshosszabbítások tették ki a tranzakciók összterületének legnagyobb arányát, az új szerződések, előbérletek és bővülések csak ezután következtek.
A járvány hatására elindult változások tehát sem az irodai munkavégzés, sem a piaci viszonyok tekintetében nem értek még véget. A legnagyobb ügynökségek idén az új szerződések számában 40-50 százalékos csökkenésről számoltak be, és többen említették, hogy a nehéz helyzetbe került cégek elkezdtek területeket visszaadni.
Fontos változások jönnek
Naiv dolog azt gondolni, hogy a járvány után – ami korántsem biztos, hogy egyik napról a másikra hirtelen fog véget érni – minden ugyanott fog folytatódni, ahol márciusban abbamaradt. Az irodahasználati szokások biztosan változnak majd valamennyit. A korábbi és a mostani munkavégzés helyett a legnagyobb valószínűsége egyfajta középútnak van, vagyis, hogy nagyobb teret kap az irodán kívüli munkavégzés, miközben az irodák funkciója, belső terei is átalakulhatnak. A kérdés, hogy mi lesz az új stratégiája a bérlőknek, a bérbeadóknak és a fejlesztőknek.
- Milyen lesz az irodák térelosztása?
- Kevesebb vagy több területre lesz szükség?
- Hogyan fog mindez hatni az irodisták kiszolgálására épülő üzletekre?
- Melyek lesznek a jövő lokációi?
Átalakuló irodaterek
A jövőben az irodákban kiemelt szerepet kaphatnak az együttműködést ösztönző terek és a rugalmas megoldások. A változtatható méretű és funkciójú helyiségek, a felxibilis tervezés, az új technológiák folyamatos integrációjának lehetősége, és a rugalmas bérleti opciók.
Egyesek szerint tíz éven belül a teljes irodaterületek 30 százalékát flexibilisen fogjuk használni,
miközben a kereskedelmi ingatlanok árucikkből egyre inkább fogyasztási termékké alakulhatnak át.
A járvány emellett egy másik fontos szempontra is rávilágított, ez pedig a higiénia. A jövőben a közösségi terekben is fontos lesz a távolságtartás, míg a fokozódó higiéniai elvárások az épületet üzemeltető FM cégek számára teremtenek új lehetőségeket és kihívásokat.
Mi jön most a piacon?
Sok egymással szembenálló erő van most az irodapiacon. A járvány hatására például várhatóan hosszú távon is növekedni fog az otthonról dolgozók aránya, ami elméletben a cégek irodaterületének csökkenését okozza. A munkavállalói biztonság, a távolságtartás miatt azonban az egy főre jutó irodaterületnek növekednie kell, ami ellensúlyozhatja a kisebb létszám miatti területcsökkenést. Az biztos, hogy a helykihasználásban – különböző funkciójú terek aránya és eloszlása - új stratégia kell a bérlőknek, ami újfajta tervezési megoldásokat hív életre a fejlesztők oldaláról is.
Az üresedési ráta idén elindult emelkedése biztos, hogy tovább fog folytatódni. Becslésünk szerint a következő két évben akár 200 ezer négyzetméternyi olyan irodaterület is megjelenhet a piacon, amire nem lesz azonnal kereslet, így
az üresedési ráta 2022-ben a 15 százalékot is elérheti.
Ez feltehetően kevésbé a csőben lévő, most épülő irodaterületeket fogja érinteni, sokkal inkább a B kategóriás, felújításra szoruló házakat, ahonnan az új kínálatot kihasználva elköltöznek a cégek. Hozzá kell tenni, hogy egy esetleges 15 százalékos üresedés sem jelent még nagy gondot, elég csak visszagondolni a 2008 utáni válságra, amikor 20-25 százalékos üresedéseket is láttunk.
Kapcsolódó iparágak
Az, hogy a nagyobb irodaközpontokban sok ember kis helyen napi rendszerességgel megjelenik lehetővé tette a munkavállalók szükségleteinek kiszolgálására épülő iparágak kialakulását. Az irodaközpontok köré szerveződött retail egységek bevétele az irodai létszámtól függ, így azáltal, hogy az emberek nem, vagy sokkal ritkábban járnak be a munkahelyükre nagy veszteségeket okozott. Egy másik ágazat a turizmus, ahol a lezárások miatti üzleti vagy konferenciaturizmus visszaesése az, ami negatívan hatott az iparágra, és aminek a teljes visszaépülése egyesek szerint akár évekig is elhúzódhat. Van azonban egy másik aspektusa is az irodahasználati szokások megváltozásának, ami a jövő lokációin keresztül szintén hatással van a turizmusra.
A jövő lokációi
Az irodai helyszínekkel kapcsolatos rugalmasság növekedése által nagyobb arányban lehetnek majd olyanok, akik teljesen helyfüggetlenül tudnak dolgozni, ami növelheti a „digitális nomádokra” épülő turizmust a világ teljesen különböző pontjain. Ehhez természetesen meg kell szűnnie a világjárványnak és a szabad utazásnak ismét lehetővé kell válnia.
Ha viszont kimondottan Budapestre fókuszálunk, akkor az itteni alpiacokat nézve elmondható, hogy
a Váci út továbbra is a legnépszerűbb a fejlesztések volumenét nézve, de erősödik Dél-Buda és Pest Központ alpiaca is.
Sokan látják úgy, hogy a prémium elhelyezkedésre és prémium minőségre a járvány után is lesz kereslet. Van, aki azt mondja, hogy a nagy központok helyett a vállalatok számára hatékonyabb lenne több kisebb iroda létrehozása a város különböző pontján, ami lehetővé tenné, hogy mindenkinek a lehető legkevesebbet kelljen ingáznia. Ez azonban ellentétben áll a már említett székházépítési hullámmal, a kisebb cégek számára pedig a méretüknél fogva nem megvalósítható.
A legnagyobb ügynökségek elemzései rámutatnak arra, hogy
a Váci úttal határos fejlesztési területek kimerülésével a jelentősebb keresztutak szerepe felértékelődni látszik, például a Dózsa György út vagy a Róbert Károly körút.
Dél-Buda szerepe pedig az egyetemek közelsége és az infrastrukturális fejlesztések miatt is megkérdőjelezhetetlen. Míg 2019-ben a fővárosi kereslet legnagyobb arányban a Váci úton csapódott le, addig idén Dél-Buda lett az első.
A járvány hatására tehát jelentős átalakulások mentek végbe a piacon, de ezek a változások még korántsem értek véget. Az biztos, hogy irodára a jövőben is szükség lesz, hiszen az irodák ösztönzik az együttműködést, a produktivitást, az innovációt, ami egy csapat közös sikeréhez vezethet. A túlzásba vitt home office káros hatásai már most megjelentek, ugyanakkor az is biztos, hogy a járvány végével nem ugyanoda fogunk visszatérni, ahol év elején tartottunk. A rugalmas munkavégzés felértékelődik, a közösségi terek szerepe és aránya az irodaházakban növekedni fog, az üres irodaterületek aránya a következő években szintén emelkedni fog egészen addig, amíg be nem áll az új egyensúly, az új körülményekkel és új szokásokkal.
Címlapkép forrása: MTI / Róka László
