Megszületett Magyarország új otthonteremtési programja. A piac közel egy éve várta a kormány elhatározását, hogy hogyan képes segíteni azoknak, akik lakáshoz szeretnének jutni, de a saját, illetve a piacon elérhető források ezt nem tették lehetővé számukra, vagy egyszerűen csak meg akarták várni az ingyen forintokat. Az új program kisebb (jóval), mint az előző, az új program szigorúbb (jóval), mint az előző, ami egyáltalán nem csoda, de legalább van egy új program, ami ha az egész lakáspiacot tekintve várhatóan nem is jelent kimondott segítséget, sok eddig bizonytalan, és alapvetően a kormány döntésére váró számára adhat majd lökést az otthonuk megteremtéséhez, legyen az építés, felújítás vagy vásárlás.
Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzőjének véleménye
A lakásépítés és lakáspiac minden mérhető mutatója évtizedes mélyponton van 2011 eddigi időszakában, így a támogatott hitel és a szocpol bevezetéséről szóló hírek jókor érkeznek. A szocpol szigorúbb feltételeiben, alacsonyabb támogatási összegeiben a korábbi rendszer hibáit, és a büdzsé túlzott megterhelését próbálja kiküszöbölni a kormány. Az új elemek (bejelentett munka, köztartozás-mentesség) is ezt támasztják alá. A támogatás megvásárolt ingatlan energiatanúsítványához kötése nem okozhat külön fennakadást, hiszen ez 2012-től amúgy is kötelező lesz minden adásvételnél.
A lakáspiacot eddig alapjában megbénító valós kereslethiány enyhülhet. A vevőkön túl a kényszerben lévő eladóknak jelenthetnek majd segítséget a visszahozott támogatási elemek. Az alapjában forgalomképes ingatlannal rendelkezők, akik kisebb, olcsóbb lakásba költöznének, vagy inkább bérlettel oldanák meg lakhatásukat, könnyebben találhatnak majd vevőt. Ezáltal jövőre oldódhat a piaci bénultság.
A lakáspiacot eddig alapjában megbénító valós kereslethiány enyhülhet. A vevőkön túl a kényszerben lévő eladóknak jelenthetnek majd segítséget a visszahozott támogatási elemek. Az alapjában forgalomképes ingatlannal rendelkezők, akik kisebb, olcsóbb lakásba költöznének, vagy inkább bérlettel oldanák meg lakhatásukat, könnyebben találhatnak majd vevőt. Ezáltal jövőre oldódhat a piaci bénultság.
Mi is a gond?
Az igazi gond azonban nem is elsősorban lakáspiaccal vagy az állami szerepvállalás mértékével van, hanem az alapvető gazdasági folyamatokkal, a bizalommal és a tervezhetőséggel. Addig, amíg Magyarországon nincs látható és stabil gazdasági növekedés, amíg hónapról hónapra jönnek a hírek újabb vállalati csődökről, ahol ezrek válnak munkanélkülivé, amíg nincs bizalom és remény még a jelenben sem, nemhogy a jövőben, addig szinte bármilyen (a gazdasági racionalitás keretein belül) segítség kevés a hazai lakáspiac megújítására, vagy érdemi élénkítésére. A teljes lakáspiac megújuláshoz szükséges évi 30-40 ezer új lakás építésének álma pedig jelenleg egy centivel sem került közelebb hozzánk.
A válság közepén, 2009-ben és 2010-ben mért évi 90 ezres tranzakció után az idei év végére lehet, hogy a 80 ezret sem éri el a lakástranzakciók száma, hiszen szeptember végéig alig 57 ezer tranzakciót regisztráltak. Az otthonteremtési program hatására ez a szám 3-4 százalékkal növekedhet, ha azzal számolunk, hogy megközelítőleg 2-3 ezer körül várható azon lakásvásárlási tranzakciók száma, amiket az új szabályozásnak köszönhetően bonyolítanak le.
Az egyik sarkalatos, és valóban előre mutató pontja a programnak az energiahatékonyság kérdésköre. Bár a szabályozás már létezik, és 2012. január elsejétől minden magánépületre kötelező lesz az energiatanúsítvány, feltéve, ha az adásvétel vagy bérleti szerződés tárgyát képezi, a szocpol feltételei között szerepel, hogy legalább B energetikai kategóriájú épületre lehet a támogatást felhasználni, és a magasabb besorolású épületek esetében egy plusz szorzót is beépítettek a rendszerbe. Ez olyan kitétel, ami hosszú távon kiemelten fontos a lakást használók, rövid távon pedig az építőanyag-ipar és az építőipar számára.
Közgazdasági oldalról vizsgálva a támogatási rendszernek alapvetően a kereslet élénkítésének irányába kéne hatnia, és ezzel egy időben pedig az árak növekedésére. A végtörlesztéssel, a bizonytalansággal, a bajba jutott adósok lakásainak piacra kerülésével azonban a kereslet élénkülése várhatóan csak korlátozott mértékben fog megvalósulni, és a tranzakciók számának, ezáltal a piaci likviditásnak a növekedése nem hozza magával az árak növekedését. A kormány intézkedése azonban alapvetően jó irányba mutat, és a programba beépített feltételek, szigorítások valóban a rendszer fenntarthatóságát segítik, és jó eséllyel szűrik ki a támogatási pénzekkel visszaélni szándékozókat. Ez pedig nemcsak az adóforintok hatékonyabb felhasználása miatt fontos szempont, hanem egy esetleges jövőbeli recessziós helyzetben némileg stabilabb lábakon álló piacnak kell majd megküzdenie a visszaeséssel.Az azonban továbbra is kérdéses, hogy vajon mi volt az oka annak, hogy ennyi időt (több mint egy évet) kellett várni a kormány elhatározására és az otthonteremtési program kidolgozására és elfogadására. Persze sok egyéb fontos bizonytalansági okot, világgazdasági tényezőt fel tudunk sorolni, amik kivárásra ösztönözték a kormányt. Mindenesetre a lakáspiac számára ez a bejelentés végre pontot tett egy komoly bizonytalansági tényezőre, így a sok közül az egyik kardinális probléma, ami hátráltatja a lakáspiac fellendülést, ha nem is hatalmas pozitív hozadékokkal, de elgördült az útból.
