Új verseny a régióban - Egyre zöldebb mindenki

Portfolio

2011. április 22. 10:10

Azt, hogy a jövő épületei, irodaházak, üzletközpontok, ipari létesítmények, egyéb ingatlanok és nem utolsó sorban a lakások is, egyre energiahatékonyabbak lesznek, és egyre energiahatékonyabbnak kell lenniük, az mára már csak nagyon kevesek számára nem világos az ingatlanpiacon. A bérlők és a befektetők közül egyesek már most is, de a jövőben egyre többen helyezik előtérbe a minősített épületeket. A fejlődési folyamat és a verseny pedig megindult a regió országai között is, ahol Magyarország, ellentétben az ingatlanpiac más szegmenseivel, előkelő helyen áll a versenytársai, a lengyel és a cseh piac mellett. A rajtnál most jó pozícióban vagyunk, ugyanis amellett, hogy már eddig is több minősített épülettel rendelkezünk, jelenleg szinte minden fejlesztés alatt lévő budapesti kereskedelmi ingatlan céljai közt szerepel BREEAM vagy LEED minősítés megszerzése. Érdemes lenne ezt a jó pozíciót végre megőrizni.

Manapság a világban, jellemzően a legfejlettebb gazdaságokban kialakult már több értékelési rendszer is, melyek ugyan különböző kritériumokkal, de végeredményben ugyanazt az energiahatékonyság növelést célozzák meg. Ilyen minősítési rendszerek például, a jellemzően az Egyesült Királyságban alkalmazott BREEAM (BRE Environmental Assessment Method), az USA-ban elterjedt LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), a német DGNB, az ausztrál Green Star, vagy a Japánban használt CASBEE, derül ki a KPMG kutatásából. Hazánkban, és úgy általában a régiónkban, egyelőre csak a BREEAM és a LEED terjedt el, és nagy valószínűséggel a transzparencia és a könnyebb kommunikáció érdekében várhatóan nem is érkezik újabb a piacra. Ami pedig mindezek tudatában jogosan merülhet fel kérdésként, de válasz egyelőre még nincs rá, hogy vajon mikor egyesítik egy rendszerbe az összes szabványt, hogy így átláthatóbb legyen a piac minden szereplője szempontjából az ingatlanok energiahatékonysága.

Egy zöld minősítéssel rendelkező fejlesztést több szempontból és érdemes végigjárni. Egyfelől meghatározó a fejlesztő szemszöge, akinek amellett, hogy magasabb kivitelezési és adminisztrációs költségekkel kell számolnia a projekt kapcsán, ugyanakkor kiadhatóság, a vállalat felelősség vállalása (Corporate Social Responsibility - CSR) szempontjából, és marketing eszközként, valamint az esetlegesen üresen álló területek költséghatékonyabb fenntartása érdekében hatékony megoldásnak tűnik a környezettudatos fejlesztés. A bérlők oldaláról az alacsonyabb üzemeltetési költség, az alkalmazottak hatékonyságának várható növekedése, és a CSR szintén azok a szempontok amik ösztönzőek, de a jelenlegi vizsgálatok szerint ma még nem szívesen fizetik meg a magasabb bérleti díjakat, erre a jövőben látunk esélyt.

LEED minősítés céljai

Legfontosabb célok
- Alacsonyabb üzemeltetési költségek elérése
- A hulladékok szelektálása és csökkentése
- A víz- és energiafelhasználás visszaszorítása
- Egészségesebb és biztonságosabb környezet megteremtése
- Az üvegházhatást okozó káros gázok kibocsátásának mérséklése
- A tulajdonos elkötelezettségének bizonyítása a környezetgazdálkodás és társadalmi felelősségvállalás területén

Minősítési osztályzatok
"Certified", "Silver", "Gold" vagy "Platinum"

A fejlesztők és a bérlők mellett azonban a befektetők üzleti szempontjai is lényegesek. Az ő oldalukról nézve a zöld fejlesztések vonzóbbak, de ha ma még nem is, a jövőben mindenképp azok lesznek. Az ő esetükben is érdekes a CSR, amely minden szereplő szempontjából elmondható, valamint a zöld alapok mellett a várhatóan az átlagosnál alacsonyabb jövőbeni fejlesztési költségek. Mindezek mellett egy dolog azonban bizonyos, hogy a tanúsítványok nem írják felül a legfontosabb ingatlanpiaci tulajdonságokat a lokációt és az infrastruktúrát. A hatékonyság fontos lesz, egyre fontosabb, de egy mindentől távol eső, rossz megközelíthetőségű épület bármennyire is energiatudatos, nem versenyezhet a megfelelő helyen fejlesztett versenytársaival.

BREEAM minősítés céljai

Legfontosabb célok
- Energiatakarékos üzemeltetés
- Gépészeti rendszerek összhangja a BREEAM szerint
- Speciális homlokzati rétegrend, anyagok, üvegszerkezetek, illetve berendezések
- Tetőszinteken napkollektorok a használati melegvíz-ellátás biztosítására
- Esővíz felhasználása öntözéshez, a WC-k, piszoárok öblítéséhez
- Maximális természetesfény-ellátás
- Biciklitároló és ehhez kapcsolódó zuhanyzó, öltöző
- Fényérzékelő villanykapcsoló

Minősítési osztályzatok
A tanúsítvány 2.2-es változatában 69 pontot lehet maximálisan elérni, és az elért eredménytől függően, Megfelelt, Bronz, Ezüst, Arany vagy Platina kategóriákat lehet elérni (26 pont alatt nem jár minősítés).

A hazai és a régiós versenytársak zöld minősítéssel rendelkező projektjeinek teljes listájának elkészítésére a KPMG tanácsadója Thomas Kimber tett kísérletet, hangsúlyozva, hogy mivel hivatalos összegzések jelenleg még nem léteznek, ezért csak azok az épületek kerülhetnek be, amelyek ezt megfelelően hirdetik is. Ugyanakkor hozzátette, hogy léteznek olyan energiahatékonyan üzemelő ingatlanok is, amelyek nem rendelkeznek minősítéssel, mint például hazánkban a Telenor székháza, vagy az egyre népszerűbb passzívházak.

Új verseny a régióban - Egyre zöldebb mindenki

A budapesti irodaállomány teljes mérete jelenleg valamivel meghaladja a 3 millió négyzetmétert, és a KPMG számításai szerint a minősítéssel rendelkező állomány ebből mintegy 2,6%-ot tesz ki. Ebben a mutatóban azonban kimondottan jól állunk a két legjelentősebb régiós versenytársunkhoz képest, hiszen Lengyelországban ez a mutató 3,6%, míg Csehországban 2,7% ami szinte azonos a magyar adatokkal, de legalább is nagyságrendileg hasonló.

A többi környező országban ha lassan is, de szintén beindulni látszanak a zöld minősítéssel rendelkező fejlesztések. Szlovákiában ugyan csak egy ilyen épületet regisztráltak, Romániában azonban már most van kettő, és fejlesztés alatt van jelenleg négy további irodaház is. Ezek mellett a tanulmány beszámol két bolgár irodaházról, és egy észt bevásárlóközpontról.

Végeredményben megállapítható, hogy hazánk is élen jár a környezettudatos ingatlanfejlesztések piacán, ami már rövid távon is kedvező hatással lehet a rohamosan változó bérleti piacon. A legtöbb minősített négyzetmétert irodaházként fejlesztik, és egyelőre, a KKE régióban egyenként 10-10 projekttel rendelkező BREEAM és LEED között pedig még nem dőlt el a "verseny". Ami viszont mindenképp jövőbe mutató jelenség, hogy a fejlesztés alatt álló épületek között jelentős fölényben vannak a valamelyik minősítési rendszert megszerezni kívánó projektek, és az is egyértelműen látható, hogy egyre magasabb szintet tűznek ki célul.