Tisztul a kép - Ez vár a befektetői piacra idén

Különböző okai vannak annak, hogy 2010-ben alacsonyabb volt a tranzakciós volumen a vártnál. Egyrészről, bár a befektetői érdeklődés - mind a külföldi, mind a hazai - nőtt a korábbi időszakhoz képest, s a potenciális vevők újbóli piaci belépésen gondolkodnak, még nem születtek nagy számban lezárt üzletek. Az új minőségi irodaterületek kínálatában várhatóan 2012-ben komoly hiány léphet fel, ami szintén vonzó lehet a befektetők számára, akik emelkedést várnak a bérleti díjakban.

Másrészről, továbbra is gyenge az általános bizalom az ország és a gazdaság iránt a 2009-es nagyméretű GDP csökkenés óta, amely most az új kormány válságintézkedéseivel és az európai államok adósságproblémáival párosult.

Belföldi szinten, a befektetők aggodalmaiknak adtak hangot bizonyos piacellenesnek tekintett lépésekkel szemben, mint pl. a bankokra, valamint az energia-, távközlési és kiskereskedelmi cégekre kivetett válságadók. A legfőbb tényezők, amik akadályozzák a tranzakciók létrejöttét, pénzügyi jellegűek. Ilyenek például a korlátozott hitellehetőségek és a devizahitelek által okozott értékcsökkenés - főleg az EUR jelenlegi gyenge szintje CHF-hez képest -, valamint a finanszírozási (swap) ügyletek felmondásának a költségei. Középtávon a Colliers International nem vár semmilyen javulást a pénzügyi szektorban, ami továbbra is visszafogja majd a befektetési piacot Magyarországon.

A kilátásokkal kapcsolatban Hamish White elmondta, hogy 2011-re magasabb befektetési volument vár, mint 2010-ben. A tranzakciók volumene akár az 500 millió eurót is elérheti, mivel jelenleg is sok ügylet van folyamatban. Ezt alátámasztja, hogy a tulajdonosok és a vevők árelvárásai most már sokkal jobban összhangban vannak a piaci értékekkel. Számos ingatlanalapot is készülnek felszámolni, ami friss ingatlanokat fog a piacra hozni.

Az ingatlanfejlesztők is lehetőséget látnak arra, hogy pozitív mérleggel szálljanak ki fejlesztéseikből, részben a részvényesek és finanszírozók felől érkező "ösztönzés" hatására. A hozamokban nem történt jelentős változás, és nem várható gyors javulás 2011-ben sem. A befektetői érdeklődés az iroda- és kiskereskedelmi ingatlanokért 7,5-8% körüli hozamszinten van, és ez alatt nem várható semmilyen tranzakció idén sem. Ehhez képest az elsődleges ipari ingatlan hozama 9% felett áll. Azonban egyre több potenciális vevő akad, akik magyar befektetést fontolgatnak, de ez nem fog többletnyomást gyakorolni az árakra, mivel sok eladó ingatlan van a piacon.

Továbbra is a minőségi ingatlanokat keresik, mint pl. az "A" kategóriás modern irodákat, vagy színvonalas kiskereskedelmi központokat, viszont az ipari ingatlanok iránt mérsékelt a kereslet. A "B" kategóriás ingatlanok csak abban az esetben kerülnek eladásra, ha nagyon jutányos áron kínálják őket. A fenntarthatóság és a zöld tanúsítványok megléte egyre inkább elengedhetetlenné válik. A befektetők várhatóan rendkívül óvatosak maradnak az elkövetkező időszakban is, ami azt jelzi, hogy a kilábalás a piac aljáról egy lassú és fokozatos folyamat lesz.

"Ez azt is jelenti, hogy az eladóknak teljesen rendben kell tartaniuk a saját házuk táját, ha azt akarják, hogy legyen esélyük tranzakciók lezárására. Végül, a befektetők egyértelműen az ingatlanok közvetlen megvételét preferálják, nem pedig a projektcégek vásárlását. Nem szeretnének kötelezettségeket örökölni, különösen nem adóval kapcsolatosakat. Úgy tűnik, az értékek optimalizálásra létrehozott bonyolult befektetési struktúrák szükségtelenné válhatnak a mai óvatos piacokon." - mondta Hamish White.

• Címkék:
• Ingatlan irodapiac