A Waberer’s Csoport az elmúlt időszakban több jelentős, stratégiai lépést jelentett be: megvásárolta a PSP Csoport vasúti szállítmányozócéget és a szerb MD International logisztikai vállalat többségi tulajdonrészét, emellett számos fenntarthatósági fejlesztést is elindított. A cégcsoport üzleti tervei hogyan csapódnak le az ingatlanfejlesztési stratégiában?
A logisztikai iparág központi eleme az azt kiszolgáló infrastruktúra, többek között azok az ingatlanok, amelyek lehetővé teszik az áruk hatékony raktározását, komissiózását, elosztását és egyéb fontos ehhez kapcsolódó feladatok elvégzését. Éppen ezért az ingatlangazdálkodás és ingatlanfejlesztés kiemelten fontos a cégcsoport számára. A különböző ingatlanberuházások során egyszerre több, egymást támogató cél is a fókuszba kerül.
Egyrészt piacvezető pozíciónkat – amely a szerződéses logisztikát tekintve igen domináns – tovább kívánjuk erősíteni. Ehhez pedig elengedhetetlen az infrastruktúra folyamatos magas színvonalon tartása. Másrészt az országba újonnan betelepülő nagybefektetők által felépülő gyárak és kapcsolódó létesítményeik igényeit is szeretnénk kiszolgálni, és ehhez kapcsolódóan kapacitást bővíteni szerte az országban.
A most átadott ecseri központunkkal 47000 négyzetméterrel nőtt a raktározási kapacitásunk, azonban jelenlegi 250.000 négyzetméteres raktárkapacitásunkon felül további 300.000 négyzetméteren nyújtunk valamilyen inhouse logisztikai tevékenységet.
Cégcsoportunk nagyon komolyan veszi a fenntarthatósági célok megvalósítását, ezt pedig többek között az ingatlanállomány folyamatos korszerűsítésével, valamint az elérhető legmagasabb technológiai színvonalat képviselő, új ingatlanok felépítésével érhetjük el.
Az új ecseri központunkban is többszáz millió forintot költöttünk a kiemelkedően magas, A++ energiahatékonyság elérésérére,
telepítettünk különböző épületfelügyeleti és energiamenedzsment rendszereket, illetve beszereltünk számos energiahatékony műszaki megoldást, amelyekkel kiemelkedően alacsonyan tudjunk tartani az energiafelhasználásunkat.
A harmadik pillér a nemzetközi terjeszkedés, amelyet az akvizícióink is jeleznek. Első lépésként idén többségi tulajdont szereztünk a szerb MB International disztribúciós vállalatban. Nem csak Magyarország, hanem a közép-kelet-európai régió elsőszámú komplex logisztikai szolgáltatójává kívánunk válni. Ehhez természetesen elengedhetetlenek a különböző ingatlanberuházások a határokon túl is.
Úgy gondolom, hogy a piaci trendek és a cégünkben meglévő tudás, illetve tapasztalat egyértelmű potenciált jelentenek, és képessé tesznek minket a kitűzött cél elérésére.
Említette, hogy a jelenlegi ingatlanportfólió nagyobb része bérelt terület. Stratégiai cél hosszú távon ezek kiváltása saját tulajdonú ingatlanberuházásokkal?
Terveink szerint a 2027-ig tartó időszakban legalább három nagy ingatlanberuházást valósítunk meg. Ennek első, most üzembe álló eleme az ecseri logisztikai központ, de már bejelentettük, hogy Debrecenben és terveink szerint hamarosan egy további megyeszékhelyen is nagyvolumenű fejlesztések várhatók.
Az ingatlanfejlesztési stratégiánkban három fő szempont érvényesül: a magas műszaki tartalom, amely a mindennapi logisztikai operációt támogatja, az energiahatékonyság és a fenntarthatósági tényezők.
Ez utóbbi mind a kivitelezés mind a folyamatos üzemeltetés területén egyaránt érvényesül.
A tapasztalat azt mutatja, hogy nagyon eltérő műszaki tartalommal rendelkeznek a piaci alapú bérbeadásra szánt ingatlanok, és azok, amelyek a saját tulajdonunkban vannak. Míg előbbi esetben a beruházónak természetszerűleg az a célja, hogy minél hamarabb térüljön meg a beruházás, és kezdjen el profitot termelni, addig utóbbiban jóval szofisztikáltabb szempontok is előtérbe kerülnek. A beruházásainknál saját, egyedi igényeinknek, illetve megbízóink igényeinek megfelelően tudjuk kialakítani az ingatlanokat, és a lehető legmagasabb műszaki tartalommal tudjuk felruházni, hogy még hosszú évtizedekig szolgálják a működésünket.
Emellett számunkra nem a legalacsonyabb beruházási költség az elsődleges vezérelv, hanem sokkal inkább a működési hatékonyság növelése és a folyamatos üzemeltetés alacsony költségszinten tartása jelenti a kihívást.
Az energiahatékonyság egyszerre gazdasági és fenntarthatósági kérdés is. Egyrészt az ügyfeleink a pontos, precíz, megbízható logisztikai szolgáltatásokon túl elvárják az alvállalkozóiktól, hogy ők is tegyenek a karbonlábnyom csökkentéséért. Illetve azért, hogy az áru teljes életútjára vonatkozó CO2-kibocsátás mérhető és folyamatosan csökkenthető lehessen. A Waberer’s sokat tesz a fenntarthatósági célok eléréséért, jelentős méretű alternatív hajtásláncú flottát tartunk fent, ráadásul folyamatosan bővítjük is a nagyságát, és a multimodalitás jegyében a fajlagosan alacsonyabb szén-dioxid-kibocsátással járó vasúti szállítmányozásba is jelentős erőforrásokat fektetünk.
Le kell ugyanakkor szögezni, hogy a rugalmas kiszolgáláshoz mindig is szükség volt, és valószínűleg szükségünk is lesz bérelt területekre, mivel a hirtelen felmerülő igények kiszolgálásra és a rövidebb időtartamra vonatkozó megbízásokra is azonnal kívánunk reagálni.
Milyen tényezők játszottak szerepet az ecseri beruházás helyszínének kiválasztásakor, és milyen főbb tulajdonságok jellemzik, milyen műszaki tartalommal épül fel az ingatlan?
A logisztikai iparágban az ingatlanok lokációja az egyik legfontosabb tényező. Amíg egy vállalat döntően közúti fuvarozással foglalkozik, addig az autópálya kapcsolatok az elsődlegesek, de mivel a Waberer’s a multimodalitást és az end-to-end szolgáltatásokat tűzte a zászlójára, a vasúti és légi közlekedési csatornák is fontossá váltak. Ecser a budapesti agglomeráció egyik legdinamikusabban fejlődő régiója, számos logisztikai beruházás valósult meg a környéken az elmúlt években. Az M0-ás körgyűrű és a Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtér is az új központ tőszomszédságában található. Utóbbinak azért is kulcsfontossága van, mert bár a légi áruszállítás volumenében elenyésző a közúton vagy vasúton szállított árumennyiséghez képest, de
a tevékenységünk bővítésével párhuzamosan, komoly fellendülést és egyben lehetőségeket látunk a szegmensben.
Az épület egy 13,5 hektáros területen helyezkedik el, hasznos alapterülete pedig 47 ezer négyzetméter, ami 7 futballpályának felel meg. A beruházás összköltsége 18 milliárd forint, amely a vállalat történetének eddigi legnagyobb összegű és egyben első teljesen zöldmezős ingatlanfejlesztése. Az építkezés 15 hónapig tartott, de természetesen az előkészítés és a koncepcionális tervezés ennél jóval több időt vett igénybe.
A létező legmagasabb műszaki tartalommal láttuk el az épületet, számos ponton jócskán felülteljesítjük az iparági standardokat,
például vastagabb és erősebb a padlólemez, hogy nagyobb megoszló és pontszerű terheléseket is elviseljen, a rámpakiegyenlítők is vastagabb acélból készültek. Említhetném még a nagyon magas színvonalú gyengeáramú hálózatot is, ami az erősen digitalizált és kimagasló hatékonysági mutatókkal (KPI) működő raktári operációnkat támogatja.
Arra terveztük a létesítményt, hogy évtizedeken keresztül támogassa az eredményes működésünket.
Nem csak az üzemeltetés során, hanem az építkezéskor is szem előtt tartottuk a fenntarthatósági szempontokat és a BREEAM Very Good minősítés eléréséhez szükséges kritériumokat. Az építési hulladék 80 százalékát újrahasznosítottuk, mindenhol mozgásérzékelővel vannak ellátva a LED világítótestek, minimalizálva az energiapazarlást, több mint 80 darab okoshőmérő gyűjti folyamatosan az adatokat, és intelligens épületfelügyeleti rendszer vezérli a gépészeti és elektronikus berendezéseket. A tetőre telepítünk egy 0.5 MW teljesítményű napelemparkot, és a csarnok teljes területén hőszivattyús rendszer működik.
A két technológiát kombinálva gyakorlatilag ingyen állítjuk elő a hűtési-fűtési energia jelentős részét.
A csarnok négy tűzszakaszból áll, ezen belül az egyik helyiséget magasabb tűzvédelmi szempontok szerint alakítottunk ki, hogy akár az aerosol, vagyis hajtógázas termékeket is lehessen tárolni. Úgy terveztük meg az épületet, hogy az igények megváltozásával könnyen lehessen a tereket variálni, új irodákat kialakítani. Ügyféligényeknek megfelelően a soros raklapos állványrendszer mellett olyan galériás polcrendszert is telepítettünk, ahol a kisméretű, de annál értékesebb árukat, például telekommunikációs eszközöket lehet tárolni. Ezekhez automata szállító- és szortírpálya is kapcsolódik az egyedi megrendelések gyorsabb kezelése érdekében. Stratégiánk része, hogy a magas hozzáadott értékű szolgáltatások keretében az e-commerce kereskedelem és házhozszállítási szegmensben is erősítsük a jelenlétünket.
Régóta együtt dolgozunk az egyik legnagyobb elektronikai termékeket árusító kiskereskedelmi áruházlánccal, és ők lesznek az elsők, akik júliusban beköltöznek az új raktárunkba.
Ecserről 40 áruházuk központi kiszolgálást fogjuk ellátni.
A vállalat január végén jelentette be, hogy Debrecenben 2025-re felépít egy 20 ezer négyzetméteres logisztikai komplexumot az országos lefedettség növelése és a felfutó ipari termelés kiszolgálásnak érdekében. Mit lehet tudni a beruházásról?
Debrecen és környéke az egyik legdinamikusabban fejlődő régió Magyarországon, elég csak a BMW vagy a CATL nevét említeni, amelyek gyárai a közeljövőben megkezdhetik a termelést. Az ingatlan lokációja remek, hiszen a terület, ahol a logisztikai központunk felépül majd pontosan a készülő BMW-gyárral szemben található, közvetlenül az autópálya mellett és a konténertermináltól nem messze terül el, így a közúti és vasúti kapcsolatok is kiválóak.
Az elektromobilitáshoz kapcsolódó high-tech gyártási tevékenység a legmagasabb színvonalú és kiemelkedően hatékony logisztikai kiszolgálást igényel, ezért az épülő bázisunkat is úgy alakítjuk ki, hogy biztosítani tudjuk az elvárt szolgáltatási színvonalat.
Képessé tesszük az épületet például Li-ion akkumulátorok tárolására is, amely speciális technológiát kíván környezet- és tűzvédelmi szempontból is.
Az épület – az ecserihez hasonlóan – megkap minden elérhető épületfelügyeleti és energiahatékonyságot támogató megoldást, amellyel a fenntarthatósági célok és költséghatékony működés egyaránt megvalósíthatóvá válnak.
Debrecen mellett Szeged a másik vidéki fejlesztési lokáció, intermodális terminál épül, ahol a vasúti és közúti kapcsolatok találkoznak egymással. Utóbb kiderült, hogy az épülő BYD gyár tőszomszédságában valósul meg a projekt. Miben tér el ez a beruházás az ecseri és debreceni létesítménytől?
Stratégiai célkitűzésünk, hogy a közúti áruszállítás mellett a vasúti kapacitásainkat is jelentősen fejlesszük, ennek egyik meghatározó lépése a PSP csoport akvizíciója is. A fenntarthatósági és szén-dioxid csökkentési célok elérése a villamosított vasúti áruszállítással hatékonyan megoldható, ráadásul az EU-s szabályozás is köt bennünket: 2030-ra a 300 kilométernél messzebbre szállított tranzit áruforgalom 30 százalékát fenntartható közlekedési módra kell terelni. Magyarország tengerrel nem határos – igaz már folyamatban van Triesztben a magyar állam kikötőfejlesztési projektje - a Duna hajózhatósága pedig elég hektikus, ezért a kötelezettség teljesítésére a vasút a racionális megoldás.
Fontos megemlítenem, hogy a tengeri szállítmányozással foglalkozó csapatunk is felállt, hogy a globális beszállítói láncokban még nagyobb szerepet kaphassunk.
A PSP akvizícióval egy nagyon jól működő és stabil ügyfélkörrel rendelkező cégben szereztünk többségi tulajdont, amelynek a képességeit remekül ki tudjuk használni. Egyrészt a klasszikus konténerszállítást tudjuk erősíteni, másrészt a pótkocsikat is fel tudjuk rakodni a vasúti kocsikra, amiket aztán egy intermodális csomópontokon – például Szegeden – lerakodjuk, és akár elektromos vagy LNG vontató után kötve a közúton folytathatják az útjukat. Ez a rendszer az end-to-end szolgáltatásokat is erősíti.
A szegedi PSP Terminal már most is működik, az egykori kiskundorozsmai átrakó területén található és már most napi több vonatpárt tud kezelni, kapacitása pedig ütemezetten bővíthető. A PSP Terminal a nyugati és közép-európai vasúti átrakókat köti össze Szegeden keresztül és a Budapest-Belgrád vasútvonalra is könnyen megoldható a rákapcsolódás. A BYD tervei szerint idővel akár napi 1000 jármű is legurulhat a gyártósorról, amely hatalmas gyáron belüli (inhouse) és kiszervezett (outsourced) logisztikai potenciált jelent.
Azt gondolom, hogy ahogy Debrecenben, úgy Szegeden is magas színvonalon leszünk képesek kiszolgálni az elektromobilitáshoz kapcsolódó logisztikai feladatokat.
A regionális terjeszkedés egyik látványos jele a szerb MD International vállalat megvásárlása. Mit kell tudni a cégről, milyen tervei vannak a Nyugat-Balkánon a Waberer’s-nek, és milyen ingatlanberuházás várható a déli szomszédunknál?
A szerb vállalat inkább disztribúciós feladatokra szakosodott, de kiváló kollégákkal és nagy tapasztalattal rendelkezik más logisztikai feladatok ellátásban is. Körülbelül 300 munkatársuk van, és 4 lokációban összesen 10 ezer négyzetméternyi raktárkapacitásuk. Az integráció egy hosszú és nagy körültekintést igénylő folyamat, de ebben van tapasztalatunk, úgy gondolom, hogy remekül illeszkednek a portfóliónkba, de természetesen fejlesztéseket is véghez kell ehhez vinnünk. Ahhoz, hogy az ügyfélkört bővíteni tudjuk, a jelenlegi partnereket pedig még magasabb színvonalon szolgálhassuk ki, az IT rendszereket és egyéb infrastruktúrát modernizálnunk kell. Másrészt
már a birtokunkban van egy belgrádi terület, ahol hamarosan egy teljesen zöldmezős raktárfejlesztést fogunk indítani.
Több szempontból is nagyon vonzó számunkra a nyugat-balkáni régió. Az országban jelentősen fejlődik az infrastruktúra és a működőtőke beáramlással az ipar is fellendülőben van a régióban. A délről, dél-keletről érkező áruk tranzitútvonalába esik, jó lokációval rendelkezik, vasúti és közúti kapcsolatai is fejlettek.
Cégünk szerbiai térnyerése pedig megnyithatja az utat újabb piacok felé is.
Nem csak a Balkán, hanem a régió más országaiban is folyamatosan monitorozzuk a lehetőségeket, Szlovákia vonzó desztináció lehet a számunkra a kulturális kapcsolatokra, fogyasztói szokásokra és a járműipar dominanciájára tekintettel. A lengyel piacon 2017 óta vagyunk jelen LINK leányvállalatunk révén, akik közúti fuvarozást és komplex logisztikai szolgáltatásokat nyújtanak. Lengyelország dinamikusan fejlődik, 40 milliós piaca és nagy területe rengeteg logisztikai potenciált rejt magában. A globális ellátási láncok tudatos rövidítésének és a gyártási kapacitások európai visszaépítésének a V4-országok az egyértelmű nyertesei, köszönhetően a jó földrajzi adottságoknak, képzett munkaerőnek és befektetőbarát gazdaságpolitikának.
A cikk megjelenését a Waberer's Csoport támogatta.
Címlapkép és fotók forrása: Portfolio - Stiller Ákos
