A szerkesztők jelentkeztek mielőtt összeállították a listát, és mondták, hogy szerepeltetni fognak benne. Ők készítettek egy számítást, hogy szerintük mennyit ér a cégem.
Egyetért ezzel a számítással?
Nagyságrendet azt hiszem nem tévedtek. Nem volt könnyű összerakni, mert 150 projekttársaságról beszélünk és rengeteg ingatlanról, amelyeknek az értékét meg kell határozni, azokból le kell vonni a hiteleket, és ennek lesz egy eredője, ami nagyságrendileg helyes.
De ezt gondolom nem 1 év alatt sikerült összerakni, és bár pörög az ingatlanpiac, nőnek az árak, de azért nem ennyire. Az előző években is szerepelnie kellett volna a listán.
Könnyen lehet, hogy így van, hiszen 24 éve építem ezt a cégcsoportot, amit a nulláról kezdtem. Az első 6000 forintomat középiskolásként, hétvégente a postán dolgozva kerestem, abból vettem papucsokat, amiket eladtam a Balaton mellett a butikosoknak, ebből lett egy kicsit több pénzem. Abból vettem pólókat, aztán kazettákat, és így tovább. Ugyanúgy nőttem fel, mint nagyon sokan mások. Az egy érdekesebb probléma, hogy az én gyerekeim már beleszületnek ebbe a jómódba, és emiatt mennyire nagy feladat nekik megtanítani azt az alázatot, tenni akarást, szorgalmat, ami szükséges ahhoz, hogy az ember sikeres legyen.
Azért a gyerekei nem a milliárdosok fényűző világát látják, ha bejönnek oda, ahol az édesapjuk dolgozik. (Az Indotek főhadiszállása egy Kerepesi úti, kimondottan puritán ingatlanban van.)
Ebben van egy nagyon komoly tudatosság. Egyrészt van egy értékrend, amit képviselek, továbbá különösen fontos számomra, hogy a mi bérlőink olyanok kkv-k, mint amilyenek mi is voltunk, ahonnan építkeztünk, a valóságot képviselik. Hozzánk bejár a lakatos, a nyomdász, a boltos, és fontos az, hogy a bérlő, akiből mi élünk, komfortosan érezze magát.
Vagyis nem Ferrarival járnak beszedni a bérleti díjat.
Nem. Aki ismer, az tudja, hogy a Ferrarit nem én veszem meg, nem áll jól nekem. A kollégáim is mind tisztában vannak vele, hogy mit jelent sokat dolgozni, hosszú távon építkezni, így a megjelenésünk is ezt sugallja. Az értékesítőinknek például tilos nyakkendőt hordaniuk. Személyes erőfeszítéseket teszek, hogy a menedzsment és én magam is legalább néha BKV-val is járjak. Kéthetente egyszer biztosan kimegyek megnézni valamelyik ingatlant, minden hónapban legalább egy bérlőtárgyalást magam viszek, mert igazából abból élünk, hogy érezzük a piacot. Az az igazi erőfeszítés, hogy az ember lába a földön maradjon és ne szálljon el a sikertől, mert ott a vég. Egy ekkora rendszer és vagyon felépítése könnyen eltolja az embert a hétköznapok valóságától, akarata ellenére is. Azért kell metróval utazni és azért kell beszélgetni a bérlőkkel, mert az a valóság és a valóságban pedig ott vannak a válaszok a helyes döntésekhez, akár a legfelsőbb szinten.
Akkor ez az újfajta hírnév most nem jött igazán jól az eddig képviselt imidzs építésére.
Meg kell szokni.
Hogyan épült ki ez a mostani portfólió? Miért ragadt meg a cég a B, C kategóriánál?
Az már az elejétől tudatos lépés volt, hogy nem akarunk a luxus felé menni, hanem a funkcionális, a tömegek számára elérhető ingatlanokban gondolkodtam.
De mi volt ennek az oka?
Nekem az a filozófiám, hogy nagyon szép dolog a belvárosban egy csillogó-villogó épületet vásárolni, de Magyarország nem erről szól. A miénk egy kevésbé látható, de hatalmas piac, és sokkal kisebb a konkurencia ezen a piacon, akik professzionálisan, nagy volumenben, méretgazdaságosan dolgoznak. Ez nem egy elegáns üzletág, ezzel nem lehet kiállni a top 100-ba és büszkélkedni azzal, hogy van egy olajas, saras padlózatú raktáram Kőbányán. Nagyon sok kisbefektetőnek van B vagy C kategóriás ingatlana, egy átlagvállalkozó vagy privát befektető, akinek pénze van és ingatlanba akar fektetni, és nem lakást vásárol, az tipikusan vásárolhat egy B kategóriás irodát vagy raktárt, de ebben az üzletágban a kulcs az, hogy legyen egy kritikus tömeged, mert ezek az ingatlanok nagyon kezelés intenzívek. Nekünk komoly karbantartó részlegünk van villanyszerelőkkel, fűtésszerelőkkel, gipszkartonosokkal, festőkkel, és nekik állandó feladatot ad a portfólió kezelése.
Kicsit a számokra rátérve: jelenleg hány négyzetméter ingatlant kezelnek, hány dolgozójuk, bérlőjük van, mennyi az átlagos bérleti díj a különböző típusú eszközöknél?
Több mint 1 millió négyzetméter az összes felépítményünk, ami bérbe adható épület. Nagyjából 230 kollégával dolgozunk, saját FM és PM (műszaki üzemeltető és ingatlankezelő) cégünk is van, illetve saját karbantartó részlegünk. A bérlők száma 2000 körüli. Az átlagos bérleti díjat nehéz megmondani, mert sok ingatlanunk van vidéken is. Az irodára körülbelül 8 euró, a raktáraknál 3-3,5 euró négyzetmétereként.
A válság közepén ez már majdnem budapesti A kategóriás bérleti díj szint volt.
A válságban mi is lejjebb voltunk 20 százalékkal.
Önök hogyan vészelték át a válságot? A hazai kkv szektort, akik az önök elsődleges bérlői, eléggé sokkolta a válság.
A válság nyilván nagyon megütötte a kkv-kat. Minket részben az segített át, hogy a válság előtt is csak addig vásároltunk ameddig olcsó ingatlanokat találtunk, és nem volt agresszív a tőkeáttételünk, nem volt sok hitelünk, ezért nem volt rajtunk akkora nyomás a bankok részéről. Az A kategóriában sokkal nagyobb tőkeáttéttel dolgoznak a szereplők.
Inkább a bankok nem akarták önöket alacsony önerővel finanszírozni, kockázatosnak látják ezt a világot és az eszközöket kevésbé likvidnek, vagy önök nem akarták a magasabb banki finanszírozást?
Mi elég konzervatív finanszírozási politikát folytattunk a válság előtt is, és soha nem vettünk fel pl. svájci frank alapú hitelt. Az is tudatos döntés volt, hogy nem futunk devizakockázatot. Eurókockázatot futottunk, de voltak eurós bérleti díjaink, és ehhez párosultak az euróhiteleink. Az is tény, hogy a kkv-k üzlete inkább forintban folyik, így amikor nagyon elszállt a forint árfolyama az euróhoz képest, voltak olyan bérlők, akiknél be kellett fixálnunk a bérleti díjat legalább időlegesen, amíg az üzleti modelljük hozzá nem szokott ahhoz, hogy más euróárfolyam van. De ami ennél is fontosabb, hogy akkor sem volt, és most sincs olyan bérlőnk, aki a teljes árbevételünk több mint 1 százalékát adná. Nagyon erősen szét van porlasztva a bérlői kockázatunk. Ez sokat segített, mert ha tönkre is ment egy bérlő, az egész cash-flow-ra nem volt fájdalmas hatással. De persze megéreztük a válságot, csökkentek a bérleti díjak, magasabb volt az üresedés.
2013 vége óta az ingatlanárak és lakásárak szárnyalnak, mekkora értéknövekedés következett be az önök portfóliójában azóta?
Nem értékeljük az ingatlanokat rendszeresen, mert nem vagyunk nyilvános társaság. Vannak ingatlanalapjaink, ahol ez kötelező, de a privát portfólióban nem értékeljük külön az ingatlanokat. Ha finanszírozást keresünk, vagy esetleg értékesíteni akarunk, akkor árazhatunk értékbecsléssel, de mivel mindennap vásárolunk, pontosan tudjuk, hogy mi mennyit ér. A válság óta nagyjából 30 százalékkal nőttek az árak. A válságban a prime (iroda) hozamok 8 százalék körül voltak, most ez 5,5.
Önök hány százalékos hozamon hajlandóak vásárolni?
Mi opportunista vevők vagyunk, agresszívan vásárolunk, ez az üzletpolitikánk is, ezért nem is mentünk tönkre a válságban. Mi csak olcsón vásárolunk. Ma a B kategória hozama 7,5-8 százalék körül van.
Az is tudatos, hogy a portfólióban milyen súllyal szerepelnek az egyes eszközök, vagy ami olcsó az jöhet? Eladások is vannak már?
Adunk is el szelektíven. Figyeljük a kockázatokat, nemcsak a bérlői kockázatot, hanem a földrajziakat is. Ha Pápán vagy Nyíregyházán túl sok ingatlanunk kezd lenni, akkor meg fogunk állni. Figyelünk arra is, hogy a portfólión belül melyik termék az, ami esetleg túlsúlyban van, és megpróbálunk korrigálni. Tavaly például kifejezetten koncentráltan vásároltunk irodákat, mert abban egy kicsit alul voltunk súlyozva. Több bevásárlóközpontot is vásároltunk. Eddig inkább csak alacsonyabb kategóriájú szállodáink voltak, most vettünk szállodaportfóliót is.
Mi az a termék most a piacon, ami kevésbé van rivaldafényben, sokan nem mernek belevágni, de ön lát benne fantáziát? Pl. munkásszálló?
A munkásszálló jó üzlet, nekünk van több, és ha alkalom adódik, vásárolunk is ilyet. A raktár is megint jó üzlet lesz. Az e-kereskedelem miatt a citylogisztika egy érdekes terület lehet, ami talán egy picit alul van árazva. Az erősödő kkv-szektornak köszönhetően pedig a városközponttól nem túl messze lévő, megfizethető árú raktárakra van kereslet, és szerintem ott még picit alacsonyabban vannak az árak, mint ami indokolt lenne.
Igen, vannak magyar és külföldi privát befektetők, akik megjelentek ezen a piacon, és vannak nagyobb magyar intézményi befektetők is. Ez a válság után kialakult sajátossága a magyar piacnak és sokkal válságállóbbá is teszi, hiszen ők itt maradnak, és nem akarják feltétlenül azonnal eladni az eszközeiket egy-egy piaci megingásnál.
Ez hosszú távon a kulcs a stabil hazai ingatlanszektor számára?
Szerintem az.
Lehet ennek valami egészséges aránya külföldi és hazai befektetők között?
Az sem jó, ha 100 százalékban magyar befektetők vannak, mert az nyilván egy rossz üzenet egy olyan nyitott gazdaságú országnak, mint a miénk. Másrészt nyilván minden külföldi szereplőnek van valamilyen know-how-transzferje is, és az jó, ha érik a szakmát impulzusok. De hogy legyen egy meghatározó része, ami magyar kézben van, szerintem alapvetően segít. Ebben most határozottan eltérünk a többi kelet-európai piactól. Ott még egyértelműen a külföldiek dominálnak. Lengyelországig bezárólag sehol nincs arányaiban annyi hazai ingatlanpiaci szereplő, mint nálunk.
Visszatérve az Indotekre, van esetleg a cégben nagyobb tulajdonostárs, finanszírozó partner?
Hogyne. A cég 33 százaléka 2009 óta egy amerikai family office (családi tulajdonú befektetési csoport) tulajdona. A Stryker családdal több mint 20 éves személyes barátság köt össze. Mellettük egy-egy projektbe gyakran bevonunk professzionális nemzetközi intézményi befektetőket.
És milyen a banki kitettsége az Indoteknek?
Minden nagyobb hazai bankkal van üzletünk projekttársaságok szintjén. Ezzel is diverzifikálunk. Ez válságállóbb, mert ha valahol probléma van, azt helyben kell megoldani, és nem hat ki az egész cégre. Ez elég jól működött a válság alatt is, amikor a bankok nem viselkedtek valami okosan.
Az Indoteket szeretik a bankok?
Azt hiszem, hogy igen. Mi mindig pontosan fizettünk a válság alatt is, akkor is, ha esetleg támogatni kellett egy-egy projektet saját forrással megtettük. Szerintem ezt értékelik. Az ingatlanbizniszünk mellett a meghatározó üzletünk vállalati fedezet követelésvásárlás, amiből persze a végén ingatlan lesz. Így mint vevők is nagy ügyfélnek számítunk a bankoknál.
És miért is "nem viselkedtek valami okosan" a bankok?
Ezeknek a workout ingatlanoknak a tartási költsége olyan jelentős volt, hogy nagy valószínűséggel nem érte meg a bankoknak eddig várni. Persze senki nem számított arra, hogy a válság ennyire elhúzódik. Ma már látszik, hogy az volt a helyes stratégia, amikor a bank megpróbált megegyezni az adósaival. Ha az adósnál nem látta, hogy képes restrukturálni, akkor keresnie kellett volna egy másik szponzort, és megpróbálni bevonni az adott szituáció megoldásába, valamilyen konszenzust keresni és gyorsan túl lenni a problémán. Egy bank nem arra van kitalálva, hogy nagy volumenben ingatlantulajdonos legyen. Egy bank alapvetően máshogy funkcionál, másfajta döntéseket tud meghozni, más tempóban és más minőségű információkból dolgozik, mint egy ingatlanpiaci szereplő. Egy kis könyvelőiroda tulajdonosának a problémáját például egy bérleti szerződés módosítása kapcsán mi rugalmasan tudjuk kezelni, a bank épületében ülő ingatlanszakembernek nincsen mozgástere a tényleges megoldás eléréséhez. Az egyéni igényeket nehezen tudják kiszolgálni amibe akár tönkre is mehet a bérlő, és a szállítókat sem tudják megfelelően kezelni. Csak egy példa, ha kiírok egy angol nyelvű tendert arra, hogy tartsák karban a füstjelzőimet, akkor biztosan jelentkeznek rá a profi vállalkozások, de ezek teljesen más költségszintű cégek, mint az a 6-8 cég akiket ismerek és akikről tudom, hogy olcsón és jól dolgoznak. Tőlük bekérem az ajánlatot majd kiválasztom a legmegfelelőbbet. Ez a valóság.
Az egyik legfontosabb téma és probléma az ingatlanpiacon a munkaerőhiány és a költségek emelkedése. Hogyan látja ezt?
Ez egy nagy probléma, és valami megoldást kell rá találni. Próbálunk itt is egy kicsit kilépni a megszokott keretből, és olyan megoldásokat keresni, amelyekkel kicsit máshogy közelítjük meg ezt a kérdést. Például vannak munkásszállóink, ami egy komoly hozzáadott érték egy kivitelezőnek, hiszen így könnyebben tud hozni vidékről vagy külföldről dolgozókat. Ma ez egy nagyon komoly kérdés minden döntés előtt, hogy lesz-e ember, aki megcsinálja.
Lakóprojektek esetében hallani legtöbbször, hogy többen a tervasztalról történő értékesítéskori árakon már nem képesek (nem akarják) megvalósítani a kivitelezést. Önöknek is van éppen új lakóprojektjük. Hogy látja ezt?
Szerencsére a mi lakóprojektjeinknél tartjuk az árakat. A kivitelezési költségeket is kordában tudjuk tartani. Nyilván a hasznunk egy részét megette az olló kinyílása, de tartjuk magunkat a szerződésekhez, és még így is haszonnal és időre tudjuk befejezni a projektjeinket. Óvatosak voltunk, olyan határidőket vállaltunk, hogy be tudjuk fejezni. A kivitelezők olyanok, akikkel a válság alatt is dolgoztunk, adtunk nekik munkát, és ez ma visszajön. Miután ismerjük őket, hajlandók vagyunk nekik előleget is adni.
Ezt egy magyar cég tudja megcsinálni, magyar vezetővel, ismerve, érezve a piacot, az embereket.
Igen. Én a szemébe nézek a fővállalkozónak és tudom, hogy nem fog elszaladni az előleggel. A döntések sebessége is lényegesen gyorsabb, mert itt vagyok, ismerem a piacot. Ha itt a szemébe nézel valakinek az utcán, nagyjából tudod, hogy melyik polcra teszed őt. De ha kimész Londonba, akkor nem tudod, hogy ki ő és mit akar. Kell egy megfelelő helyismeret, és ebben mi a legjobbak vagyunk.
