A cikk megjelenését a Property Market támogatta.
A BudaPart egy 10 évre tervezett, 6 lépésben megvalósuló projekt: hol tart most a megvalósítás?
A BudaPart egy komplex fejlesztés, az akvizíciója 2015 zárult, azzal a céllal, hogy közel 300 ezer négyzetméteren 13 irodaépület, 2000-3000 lakás, illetve vegyes funkciójú kiskereskedelmi egységek épüljenek. Ebből jelenleg három irodaépület, és a Mol Campusa, egy szálloda és nyolc lakóépület készült el, és további előkészítési munkák is zajlanak. Több, mint 1100 lakást adtunk ezidáig birtokba új tulajdonosainak és több mint 1300 lakást értékesítettünk.
Idén a most indított BRK lakóépületünk mellett, a piac alakulásától függően további egy vagy két lakóépület fejlesztésének indítását tervezzük még. Mondhatjuk azt, hogy nagyjából
a projekt hatvan százalékát már teljesítettük,
jól megfogható már a városnegyed életérzés a BudaParton. A tavaly ősszel átadott központi parkot kezdik magukénak érezni a helyiek, az éppen a napokban birtokba adott orvosi rendelő, a folyamatosan nyíló új szolgáltatások mind erősítik az otthonosság érzését.
A lakhatási célú ingatlanvásárlásra készülők körében az elmúlt egy-másfél évben érezhető volt a bizonytalanság, ami a tranzakciószámokon is látszott. Az első negyedév alapján milyennek mutatkozik a 2024-es tendencia? Továbbra is óvatosak maradnak a vásárlók, vagy idén már emelkedni kezd a lakásvásárlások száma?
2021-ben volt a legmagasabb a lakáspiaci tranzakciók száma, azt követően bezuhant a piac, még 2023-ban is 30%-kal csökkent év per év alapon a lakáseladások száma. A statisztikák alapján decemberben némi javulás volt érzékelhető, azóta pedig azt tapasztaljuk, hogy az idei évben is ez a tendencia folytatódik. A javulás több különböző tényezőre vezethető vissza, például a kamatok csökkenésére, az elmúlt 1,5 -2 éves időszak viszonylag magas a lakáshitel kamata idén mostanra akár 6% alá mérséklődött.
Úgy látjuk, hogy jelentős erősödés a jövő évben várható: elkezdenek kifutni a korábban magas hozamot produkáló állampapírok, és valószínűsíthető, hogy ennek a forrásnak egy részét egy biztonságos, hosszú távon megtérülő befektetésre is fordítják majd a tulajdonosok. Az ingatlan nem csak értéktartó befektetés, de körülbelül 10-15 évente akár megduplázza az értékét.
A BudaParton a lakások mellett irodák és kiskereskedelmi ingatlanok is helyet kapnak, sőt egy szálloda is felépült. Milyen kihívásokkal néz most szembe az ingatlanpiac az irodaépületek kapcsán?
Azt tapasztaljuk, hogy továbbra is van igény az irodaházakra, csak teljesen megváltoztak az elvárások: erőteljesen érezhető a Covid utóhatása, illetve az energiaválság következményei a szektorban. Ezzel együtt a hangsúly elsősorban a fenntarthatósági kritériumokra tevődött át a finanszírozási, jogszabályi szempontok és nem utolsó sorban a munkaerő megtartás miatt. Az ESG-szabályozás Magyarországon január 1-jén lépett életbe, az EU-taxonómia erőteljes húzóerőnek bizonyult a tavalyi évben. A BudaParton épült irodák teljes mértékben ki tudják elégíteni az ESG-igényeket, és úgy érzékeljük, hogy a bérlők folyamatosan keresik ezeket az irodaházakat, és áttelepülnek olyan ingatlanokba, amelyek ezeknek a kritériumoknak megfelelnek.
Emellett az az általános tapasztalása a szektornak, hogy irodapiaci válság van: jelentős konszolidációt követően most némi visszaesés tapasztalható. 2023-ban így is közel 600.000 négyzetméternyi volt a teljes bérbeadási aktivitás. Más statisztikai adatok jóval kedvezőtlenebb képet festenek. 2017 és 2021 között több mint egymillió négyzetméternyi iroda épült, míg most három év alatt összesen kevesebb mint 200.000 négyzetméter. Az üresedési ráta 13,5% környékén mozog, ami egyes szakértők szerint egészséges arány, viszont ebbe nem számolják bele azokat az irodákat, amelyek bérbe vannak adva, de üresen állnak. Úgy gondolom, ezzel együtt már magasnak számít a 13,5%.
Mennyire van ma létjogosultsága egy szállodaépítésnek, mennyire éri meg a poszt-Covid időszakban ebbe invesztálni? Hosszú távon mire lehet számítani a turizmus, a szállodaipar szempontjából Budapesten?
A szállodaipar 2021 óta folyamatosan emelkedő pályán van, megéri beruházni a szállodaépítésbe. 2019-ben volt a legmagasabb a vendégéjszakák száma Magyarországon, amit a Covid 2020-ban teljesen derékba tört, de a járvány lecsengése óta ismét folyamatosan nő ez a szám. Az öt évvel ezelőtti szintet még nem érte el, de folyamatos fejlődést tapasztalunk, párhuzamosan azzal, hogy a város is fejlődik: Budapest vonzereje is nőtt az elmúlt hat évben, a múzeumoknak, kulturális programoknak, illetve az olyan városfejlesztési beruházásoknak köszönhetően, mint például a Városliget megújulása.
A szobaárak átlaga is ezt tükrözi: az áremelkedés természetesen az infláció következménye is, viszont
néhány évvel ezelőtt még 15-20%-os különbség volt a bécsi árakhoz képest, ez a szám jelenleg 10% alatt van és az árak már meghaladták a 2019-es szintet.
Korábban beszéltünk róla, hogy a BudaPart Radisson szállodája az atlétikai vb ideje alatt kiugró foglaltsággal működött, a várható visszaesés után most szépen építi az ügyfélkörét, rengeteg rendezvényt fogadnak, ráadásul a korai nyár érkeztével éppen most nyitott meg a rooftop bár is, szóval azt gondolom, hogy jó úton haladnak.
Mennyire okozott nehézséget a január 1-jén életbe lépő ESG-törvény, kellett-e módosítani a terveken? Milyen várható következményei lesznek keresleti és kínálati oldalon a szabályozásnak? Hogyan érvényesíti a Property Market a fenntarthatósági törekvéseket a folyamatban lévő projektekben?
A cégcsoport számára már a jogszabály hatálybalépése előtt is kiemelt szempont volt az energiahatékonyság, energiatudatosság, a környezetbarát gondolkodás és a közösségi szempontok figyelembevétele. Azt látjuk, hogy ez a versenytársak esetében is így van, a fejlesztők törekszenek a környezettudatos működésmódra, és ez bérlői igényként is egyre erősebben mutatkozik.
Üdvözlendő tehát az új jogszabály, mert ez az egész piacra ösztönzőleg hat, és egyre inkább azt látjuk, hogy a finanszírozók részéről is erősödik a környezettudatos szemléletmód, keresik a fenntartható, önfenntartó befektetési lehetőségeket. Felismerték, hogy ezek a projektek alacsony kockázattal bírnak, érdemes invesztálni ilyen típusú fejlesztésekbe.
Ugyanakkor az ESG nem csak a környezettudatosságról, energia hatékonyságról, hanem a lokális közösségeket fenntartható módon erősítő megoldásokról is szól.
A Budapart egy nagyon jó példája ennek. A hatalmas területű park, minden igényt kielégítő vendéglátás, játszótér, vízi sport lehetőségek mind ezt a célt szolgálják.
A 15 perces város koncepcióját, ami a kezdetektől célkitűzése volt a projektnek, mennyire sikerült mostanáig megvalósítani? Milyen nehézségek merültek fel az infrastruktúra, a szolgáltatási lánc kiépítése kapcsán? Mi az, ami még fejlesztésre szorul?
A 15 perces város modelljét természetesen nem mi találtuk ki, ez egy régebb óta létező koncepció, de mondhatom, hogy Magyarországon és minden bizonnyal a régióban is úttörők vagyunk benne: a lényege, hogy minden olyan szolgáltatás, ami a hétköznapi élethez, az alapvető működéshez szükséges, elérhető legyen 15 percen belül. Mostanra számos szolgáltatás létesült a BudaParton: már a fejlesztés kezdetén is voltak a Kopaszi-gáton éttermek, játszótér, vagy a Dürer Kert koncert-és rendezvényhelyszín.
Jelenleg már több, mint 40 szolgáltató létesült nálunk, széles kínálatot biztosítva a lakóknak és az itt dolgozóknak.
Élelmiszerbolt, drogéria, éjjel-nappali gyógyszertár, bölcsőde, kávézók, éttermek, szépségipari szolgáltatások mellett például nagyon jó fagyizó, vagy éppen bringa bolt is megtalálható. Ez persze nem a végleges állapot, a kollégák folyamatosan dolgoznak a bővítésen, heteken belül többek között cukrászda és optika is fog nyílni nálunk, a központi parkban pedig a kutyafuttató után folyamatban van egy többgenerációs játszótér kialakítása is.
A 15 perces város koncepciójának másik lényeges eleme, hogy minden elérhető legyen gyalog vagy biciklivel, autós közlekedés nélkül. Annak érdekében, hogy csökkentsük az autós forgalmat, a felszíni parkolás a BudaParton tilos, de rengeteg parkolóhely van a már átadott irodaházakban és persze minden lakóépületben van lehetőség parkoló vásárlásra. A parkolási kultúra ilyen erőteljes átalakítása időt vesz igénybe, de vannak biztató jelek. Segítjük a mikromobilitási eszközök terjesztését is, a napokban lett átadva egy második Mol Bubi állomás és minden épületben van tároló kialakítva a kollégák kerékpáros munkába járását is segítve. A Budafoki út felújításánál új, biztonságos kerékpársávokat alakítottunk ki, biztos vagyok benne, hogy egyre több embernek éri majd meg biciklivel meglátogatni a BudaPartot.
Ezekben a fejlesztésekben jó a partnerségünk, mind a kerületi, mind a fővárosi önkormányzattal jól tudunk együttműködni, gördülékeny a kommunikáció. Abban az esetben, ha észrevételt, visszajelzést kapunk tőlük, megfontoljuk, és törekszünk rá, hogy beépítsük a koncepciónkba. Tervben van a budai fonódó villamosvonal meghosszabbítása a Dombóvári útig, ami egy kormányzati hatáskörbe tartozó feladat, de folyamatos párbeszédet folytatunk róla.
Mennyire érzékelhető ma a lakáspiacon, hogy a vásárló kifejezetten zöldövezeti otthont keres, fontosabbá vált-e ez a szempont az elmúlt időszakban? Kik a tipikus vásárlók: első sorban a családosokat, kisgyerekeseket vonzza ez a lehetőség, vagy más korosztályú, élethelyzetű emberek is érdeklődnek iránta?
Folyamatosan kérünk visszajelzéseket a tulajdonosoktól, és ezekből az derül ki, hogy a koncepció működik: az itt lakók szeretik a zöld övezetet, a rekreációs lehetőségeket. A víz közelsége, a jelentős zöld terület mindenki számára vonzó, nagy értéke a BudaPartnak, melyet igyekszünk nem csak megőrizni, de bővíteni is a belső területek parkokosításával, zöldítésével. Amit ezek mellett érdemes kiemelni az értékeink közül, az a Market Zrt. generálkivitelező munkája. Az építőiparnak kihívást jelent a hatékonyság, a minőség hiánya kivitelezői oldalról, és többen jelezték már a vásárlók közül, hogy az egyik oka annak, hogy a BudaParton vásárolnak lakást az, hogy megbízható és magas minőségű munkát tapasztalnak.
Valóban úgy érzékeljük, hogy sok kisgyerekes, fiatal pár költözik ide, de a lakások alapterületétől függetlenül, az egy szobás garzontól a száz négyzetméter feletti ingatlanokig mindenre mutatkozik igény, ami arra enged következtetni, hogy különböző anyagi- és élethelyzetű vásárlóink vannak. Sokan vásárolnak befektetési céllal is lakást, nagyjából a vevők 30%-a. Vannak visszatérő vevők is, akik annyira megszerették a környéket, miután saját maguknak itt vásároltak lakást, hogy később befektetési célra is itt keresnek ingatlant.
Nyilván egy ekkora projektnél az idő döntő tényező, hinni kell benne, de mostanra már elmondható, hogy a városnegyed az épületeivel, a szolgáltatással, a környezetével olyan funkciót tölt be, amilyet eredetileg szántunk neki.
A cikk megjelenését a Property Market támogatta.
Címlapkép forrása: Stiller Ákos/Portfolio
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
