Az elmúlt hónapokban nagy változások indultak el az irodapiacon. Az irodabérleti tranzakciók lelassultak, a berobbanó energiaárak pedig a bérlők és bérbeadók teljes figyelmét lekötötték. Nem túlzás kijelenteni, hogy jelenleg az elszálló költségek elleni védekezés a legfontosabb téma az egész piacon, azonban ebben a bizonytalan gazdasági helyzetben is vannak olyan tényezők és lehetőségek amelyek életképessé tehetnek egy nagy fejlesztést.
Megjelent a 2022-es Ingatlan Top50 - Kattints a részletekért!
A szakértők szerint itthon is találunk olyan irodapiaci projekteket, amelyek képesek kitörni a jelen borús kilátásai közül, és megvetik lábukat a hosszútávú értékálló fejlesztések között. Ilyen például a Buda Business District, az új, nagyszabású hazai üzleti negyed. A gyakran csak BBD-ként emlegetett alpiac az InfoParkot, Mol Campust, BudaPart irodaházait és az IP West-et foglalja magába. Most piaci szereplőket kérdeztünk arról, hogy melyek lehetnek azok a tényezők amelyek meghatározzák egy a BBD-hez hasonló irodapiaci fejlesztés sikerét, vagy bukását.
Salamon Adorján, az Eston tulajdonosa és vezérigazgatója szerint a részletes elemzések előtt érdemes összevetni pár fontosabb közép-európai város irodapiacát:
- Prága: 3,8 millió négyzetméteres állomány, 8 százalékos üresedés
- Varsó: 6,3 millió négyzetméteres állomány, 12 százalékos üresedés
- Budapest: 4,2 millió négyzetméteres állomány, 11 százalékos üresedés
A szakember szerint ezekből az adatokból jól látszik, hogy a főváros regionálisan versenyképes, de egyes hasonló méretű nyugati fővárosokhoz hasonlítva még bőven van hely a fejlődésnek, hiszen Bécsben például évek óta 10 millió négyzetméter feletti irodaállomány található.
A piac alakulását jellemzően mindig meghatározta egy aktuálisan közkedvelt lokáció, azonban valódi átgondolt városfejlesztési koncepció nem minden esetben társult az adott alpiacok kialakulásához. Salamon Adorján elmondta, hogy a rendszerváltás után azok az egységek, amelyek kiváló tömegközlekedéssel rendelkeztek, többek között irodai fejlesztési célponttá váltak. "Ilyen volt a Váci úti irodafolyosó is, ahol mára a fővárosi irodaállomány negyede koncentrálódik, de az alpiac mérete, fejlettsége és sikere ellenére inkább egy kihagyott lehetőség mintsem egy sikeres és tudatos városfejlesztés eredménye" - mondta a szakember.
A jövő lehetőségeiről optimistán beszélt a vezérigazgató: "az utóbbi években Dél-Buda volt az új fejlesztések alpiaca, ahol már megjelent egy előremutató és tudatos gondolkodásmód. A mixed-use ingatlanok vagy a 15 perces város koncepciók, mint például a BudaPart projekt tehetnek egy adott területet irodasor helyett ténylegesen önálló városrésszé, ilyen kezdeményezés volt például a Corvin negyed is" - mondta Salamon Adorján. A szakember szerint a befektetői piacon látjuk, hogy a kiteljesedett alpiacokon általában megjelenik egy tömegvonzás, sokkal magasabb áron kínálják az ilyen elhelyezkedésű telkeket.
Nagyszabású üzleti központok sikeres létrehozása esetében tehát valódi piacformáló eredményeket érhetnek el a fejlesztők
- mondta a vezérigazgató.
Deák Tamás, az Erste Bank ingatlanfinanszírozási vezetője szerint szintén fontosak az infrastrukturális adottságok. "Az Infopark egyetemi háttere és sportlétesítményei jól kiegészülnek a BudaPart szolgáltatásaival és gasztro-kínálatával, illetve az ott megvalósuló szálloda- és lakófunkcióval. Az alpiac elismerésének jót fog tenni a tervezett vasútállomás és a fonódó villamos érkezése is." - mondta a szakember.
Az ingatlanfinanszírozási vezető szerint a következő években elsősorban műszaki alapon lesz szembetűnő az irodapiac osztályozódása.
Finanszírozóként már minden hiteldöntésnél vizsgáljuk, hogy az EU fenntarthatósági taxonómiájának megfelel-e egy beruházás
- mondta Deák Tamás.
A vezérigazgató szerint sok intézményi befektetőnél a taxonómia-megfelelés belépő lesz bármilyen üzleti kapcsolathoz. "Az új építésű ingatlanoknak közel 100%-a, de a meglévő épületeknek csak 15%-a felel meg a taxonómiának; ez utóbbiak energiahatékony felújítását viszont a taxonómia fenntartható tevékenységként ismeri el. Ezért hatalmas lehetőség rejlik a meglévő épületállomány felújításában" - mutatott rá a jövőben várható tendenciákra Deák Tamás.
"A szomszédunkban dúló háború miatt új nyersanyagforrásokra és takarékosságra szorulunk, és ezzel sajátos helyzet áll elő: a szabályozói elvárás, a gazdasági észszerűség és a befektetői preferenciák egyszerre mutatnak a fenntarthatóság irányába úgy, hogy ez szinte a teljes ingatlanállományt felkészületlenül találja. Véleményem szerint az erre a helyzetre adott reakciók fognak a következő időszakban egy-egy fejlesztést és iroda-alpiacot a többitől megkülönböztetni" - foglalta össze az irodapiac előtt álló lehetőségeket a szakember.
Bogár Roland, a Diófa Alapkezelő ingatlanbefektetési igazgatója szintén úgy látja, van létjogosultsága a BBD projektnek, de kihívások is állnak a fejlesztők előtt. "Ha az alpiacok méretét nézzük, általánosan kijelenthető, hogy kisebb területen koncentrálódó irodaprojektek váltak az elmúlt évtizedekben sikeressé, egymást is erősítve. A dél-budai alpiac ebben a tekintetben hátránnyal indul mert jelenlegi állapotát tekintve elszórtan nagy területen helyezkednek el az irodaprojektek és infrastruktúrában se közelíti meg a központibb, nagyobb figyelmet kapott úgymond első generációs alpiacokat" - fejtette ki a szakember. Bogár Roland szerint ez a hátrány gyorsan leküzdhető, hiszen a dél-budai régióban nagyobb szerepet kapnak azok a gigaberuházások, melyek magukba foglalják a szükséges, egy kisebb város kiszolgálásához is elégséges infrastruktúra kiépítését is."
A szakértők szerint tehát a jelenlegi gazdasági helyzet ellenére is van potenciál a nagyszabású városfejlesztési projektekben. Fontos azonban, hogy a fejlesztés egy gondosan kiválasztott, infrastrukturálisan megfelelő helyszínen történjen, alaposan lefektetett várostervezési vízió mentén. A BBD projektről korábban ebben a cikkben írtunk részletesen.
A cikk megjelenését a Property Market Ingatlanfejlesztő Kft. támogatta.
Címlapkép: Getty Images
