A pandémia hogyan érintette a szolgáltatott irodák piacát?
Két hasonló, rugalmasan bérelhető irodaterületünk elérhető most, az egyik a HubHub, ahol a bérlőink számát tekintve csupán minimális változás történt a pandémia alatt. A második hullámban nem jártak be sokan, de elfogadták, hogy pár hónapig kevésbé hasznosítják az irodaterületeket és az állandó bejárást egy hibrid koncepcióval helyettesítették. A másik, jóval a járvány előtt elindított termékünk a Qubes, ami a HB Reavis hagyományosan bérelhető irodái mellett, a HubHub-hoz hasonlóan rugalmas megoldást nyújt. Jó válasz lehet egy olyan bizonytalan helyzetben, amilyen a jelenlegi is. Most senki nem tudhatja pontosan, hogy mit várhat el a munkavállalóitól, a munkáltatójától, a Qubes lényege éppen az, hogy akár több, mint 200 munkavállalót is le tud ültetni egy cég úgy, hogy bármikor dönthetnek arról, hogy a következő 6 hónapban mégsem kérik ezt a területet, és nem kell több ezer négyzetmétert 5 évre fixálniuk.
Olyan irodahasználóik vannak, akinek van másik fix területe, és itt esetleg kisebb egységet bérelnek, vagy inkább olyan cégek jellemzőek, akik kizárólag ide szerződtek?
Éppen az a jó a Qubes-ban, hogy a piac minden részét lefedi. Tárgyalunk olyan céggel, amelynek a közelben van központja, de a 100 fős projektmenedzsment csapatának szüksége van irodára a következő 1-2 évben. Ugyanakkor vannak bérlők, akiknek év elején volt lehetőségük megfontolni a flexibilis irodabérlet koncepciót és rájöttek, hogy nem tudják megjósolni, pontosan milyen ütemben fog növekedik a cégük, ezért szívesen jönnek hozzánk a Qubes-ba, ahol ezt kitalálhatják a szerződés egész időtartama alatt.
A rugalmasságnak ára van. Milyen extra költséget jelent az ügyfélnek, ha nem 5-10 éves szerződést vállal?
A szolgáltatott irodát nehéz összehasonlítani a hagyományos irodabérlettel. Fontos azt is leszögezni, hogy a HB Reavis-on belül a Qubes egy önálló termék, egy külön üzleti modell, és egyben egy önálló bérlője az Agorának. A Qubes bérlőként továbbadja a területet, így egy új, terméket kínál, ahol a területkialakítás különleges, illetve a bérleti díjak már tartalmaznak minden költséget. A szerződött fél nem fizet az üzemeltetésért, mégis szabadon használhatja a magas színvonalon kialakított közösségi tereket, tárgyalókat, konyhákat, fókusz szobákat vagy akár zuhanyzókat. Mivel nem ugyanazt a terméket hasonlítjuk össze, ezért az összköltséget kellene nézni, amire nekünk nem mindig van rálátásunk.
A cégek mennyire tekintik ezt átmeneti megoldásnak?
Az a koncepciónk, hogy plusz szolgáltatást nyújtsunk. Számos olyan cég van Budapesten, amelyik több lokációban van jelen, mert a kezdeti irodájukban már nem volt elérhető terület. Ha például egy Agorában lévő bérlő bővülni szeretne, akkor a Qubes erre is megoldást nyújt, lehet úgy tekinteni rá, mint egy területnövelési lehetőségre, szolgáltatásra. A budapesti Qubes még túl fiatal ahhoz, hogy egy valódi kutatást végezhessünk a bérlési időtartamról, a prágai fejlesztésnél viszont látjuk, hogy 2-3 éve ott lévő bérlők sem hagyják el a területet. Természetesen a rövid idejű szerződésekre is nyitottak vagyunk.
A Qubes koncepciója, hogy plusz szolgáltatást nyújtson, és reagáljon a bérlők változó igényeire, és az eddig tapasztalok alapján ezt szeretik az ügyfeleink.
Van átjárás a Qubes irodák között nemzetközi szinten? Az is a szolgáltatás része, hogy ha Budapesten bérel valaki egy irodát, akkor például Varsóban is tud tárgyalót foglalni?
A HubHub-ban ez már létezik. Szeretnénk, ha hosszú távon az összes saját fejlesztésű ingatlanunkban lennének szolgáltatott irodák, ahogy ezek egyre több helyen megvalósulnak, úgy az átjárhatóságot is biztosíthatjuk, ha van rá igény.
Látnak olyan mértékű potenciált a szolgáltatott irodákban, hogy a mostanihoz képest sokkal nagyobb területeket is kialakítsanak erre a funkcióra?
Látunk benne potenciált, egyrészt mint önálló termék másrészt mint a konvencionális irodabérlet kiegészítése, ami a rugalmasságot biztosítja a bérlőknek, de nem gondoljuk, hogy fejlesztőként 100 százalékig csak ebbe az irányba érdemes elköteleződni. Most jó helyzet állt elő arra, hogy tudjuk elemezni, értelmezni az igényeket, mind a Qubes, mind a klasszikus irodabérlést illetően. A járvány másfél éve alatt több mint 95 százalékos bérbeadottságot ért el az Agora, több mint 15 ezer négyzetmétert adtunk bérbe. A Qubes bruttó alapterülete körülbelül 5000 négyzetméter három szinten, vagyis mintegy 7 százalékát teszi ki az irodaház teljes területének. Ennek az első szintjét év elején adtuk át, a következő kettőt nyár végén, és már egy teljes szintet kiadtunk, és a másodikat is töltjük fel bérlőkkel. Ennek kapcsán azt tapasztaljuk, hogy más bérbeadási gondolkodással kell hozzáállni, amikor nem egy-egy szobát, hanem egységeket adunk ki, akár 100 főre. Illetve az is érdekes és nem várt tapasztalat, hogy a bérlőink már most bővítették a területeiket, pedig még egy év sem telt el.
Előfordulhat, hogy egy versenytárs irodaházában nyílik egy Qubes?
Alapvetően abban gondolkodunk, hogy a saját irodáinkban valósítsuk meg ezeket, ennek az az oka, hogy a Qubes megléte egy adott irodaházban a hagyományos irodaterületekre is pozitív hatást gyakorol, amit szeretnénk a cégen belül realizálni. A HB Reavis célja az, hogy a saját fejlesztésein belül egy plusz szolgáltatást nyújtsunk a már meglévő bérlők részére is.
A Qubes finanszírozását az anyacég biztosítja?
A Qubes ugyanúgy működik, mint bármelyik másik bérlője a HB Reavis-nak. Az Agora irodaház fejlesztése banki finanszírozással valósul meg, aminek része a bérleménykiépítés is. Természetesen lehetnek olyan extra megoldások, amik többletköltséget jelentenek, ezeket az adott bérlő finanszírozza.
Mennyire jelent pozitívumot a működésüknél, hogy egyre nagyobb az igény a fenntarthatóságra, a zöld megoldásokra?
Őszintén hiszünk abban, hogy az ESG (környezeti, társadalmi, kormányzási szempontok) egy komolyan vehető, fenntartható gondolkodásnak a jövője. Az ESG mozaikszó környezeti lábát az irodapiac már alapvetésként kezeli, egyfajta követelménynek, aminek eleget kell tennie egy irodaháznak. Az ESG alapvetően a céget minősíti, nem arról szól, hogy milyen irodaházat fejlesztünk, hanem, hogy a saját működésünk mennyire felel meg ennek a követelményrendszernek, ami pedig igaz a bérlőinkre is. Hogy ebben támogassuk a bérlőinket, az ESG szempontoknak megfelelően tervezzük és valósítjuk meg az épületeinket, a belsőépítészeti kialakításukat, ezáltal a működésüket egy környezetbarát és társadalmilag is felelős épületben végezhetik. A társadalmi felelősség kérdéskörével a HB Reavis már jóval a Covid előtt foglalkozott, és azt látjuk, hogy ez a gondolkodás a piacon most érik be igazán. Ebben a felelősségvállalásban mi úgy veszünk részt, hogy olyan munkakörnyezetet hozunk létre, ahol jó dolgozni, ahová a munkavállalók szeretnek bejárni, ahol vannak olyan kényelmi szolgáltatások, amik teljesen más és újszerű élményt adnak a dolgozóknak. Gondolhatunk akár az Agorában található változatos üzletekre, a közösségi kerékpár, vagy e-roller szolgáltatásra, vagy a More applikációra, amin keresztül számtalan dolgot intézhetnek a munkavállalók. A vállalatvezetés, gondolkodásmód az a terület amire külsősként nem igazán van ráhatásunk, hiszen ez minden bérlő saját döntésén alapszik.
Az Agora többféle épületminősítéssel is rendelkezik. Miért van szükség ennyi fajtára?
A HB Reavis három minősítésben gondolkozik, ha a fenntarthatósági bizonyítványokról van szó. Az egyik a BREEAM alapminősítése, amely a környezettudatos megoldásokra fókuszál. Ennél az Agora Hub volt az első hazai kereskedelmi ingatlan, amely a legmagasabb, „Outstanding” minősítést megkapta. A második a BREEAM „Communities”, amit szintén megkaptunk már, és a társadalmi, közösségi szempontokat helyezi előtérbe. A harmadik a WELL, ami az irodaházak belső tereinek a közösségépítő funkcióira, valamint az egyéni jóllétre koncentrál, ebből „Gold” fokozatú előminősítést szereztük meg. Ezek mögött nagyon sok munka van, számtalan környezettudatos megoldást alkalmazunk az irodaházakban, például napkollektorral melegítjük a közös területekhez használt vizet, gyűjtjük az esővizet a locsoláshoz, minden (irodai és közös területi) zónát távolról tudunk felügyelni és vezérelni a hűtés-fűtés szempontjából, ezen túl nyitásérzékelőket helyeztünk a homlokzati nyílászárókra, amikre reagálnak a hűtő és fűtő berendezések, valamint adiabatikus párásítást is alkalmazunk.
Jellemzően milyen cégek bérelnek területet a Qubes-ban? Minden típusú cégnek alkalmas?
Egyelőre nem tapasztaltuk, hogy bizonyos profillal rendelkező cégek nagyobb érdeklődéssel kerestek volna minket. Jellemző viszont, hogy a tanácsadók már gondolnak ránk, amikor olyan ügyfelük van, aki hamarosan egy hagyományos bérletet fog megkezdeni valahol, de a csúszások miatt még nem tud beköltözni, így átmenetileg irodaterületre van szüksége. Valamint az is tapasztaljuk, hogy a gyorsan növekvő cégeknek is megfelelő lehetőséget tudunk nyújtani. A HubHub inkább a startup, vagy pár fős cégeknek lett teremtve. Igény szerint, akár egy asztalt is ki tudunk adni egy hónapos felmondási idővel. Ha ezt egy cég már kezdi kinőni, és szeretne akár 100 főre bővülni, illetve megvan elégedve a flexibilis termékeinkkel, akkor nyitva áll a lehetőség előtte, hogy a Qubes-ba költözzön.
Ha valaki hosszabb időre bérelné a Qubes-t, akkor van mozgástere a bérleti díjban?
Minden ajánlat, amelyet megalkotunk, személyre szabott. Az árazásunk független attól, hogy az adott cég hány fővel, milyen időtartamra marad nálunk.
A cikk megjelenését a HB Reavis támogatta.
Címlapkép forrása: HB Reavis
