Megjött a Moore Magyarországra, ez már talán sokaknak nem új hír. Hogyan indult a cég?
Egy új, globális márkaként jelentünk meg a magyar piacon. A Moore egy angolszász központú hálózat, több, mint 110 országban vagyunk jelen, globálisan teljes lefedettséggel az üzleti és adótanácsadás, a könyvelés, könyvvizsgálat, a bérszámfejtés, illetve a különböző üzleti működéssel kapcsolatos szolgáltatások területén. A cégcsoportban most kiemelt fókuszt kap a közép-kelet-európai régió (CEE), a globális szervezet minőségbiztosításával, infrastruktúrájával és a szakértői csapattal pedig pont ezen a kifejezetten kompetitív piacon tudjuk az ügyfeleket komplexen és határokon átnyúlóan mindenben támogatni. Célunk, és ami megkülönböztet bennünket a versenytársainktól, hogy szakterületeken átívelő komplex, hatékony megoldást nyújtunk, ez unikális a magyar piacon. Ezt támogatja Gábor csatlakozása. Gábor háttere olyan szempontból speciális, hogy korábban, 15 éven keresztül az egyik piacvezető banknál dolgozott vezetőként, érti a belső folyamatokat és érti pontosan a banki elvárásokat, emiatt szakmailag és időben is hatékonyabb tanácsadást tudunk nyújtani.
Mit takar pontosan a komplexitás? Mi mindenre terjedhet ki a tanácsadás mondjuk egy ingatlanpiacon aktív cég szemszögéből?
Képesek vagyunk arra, hogy leültessük egy asztalhoz az adó, a vállalati pénzügyi, a banki, a tranzakciós, és az egyes területek ingatlanspecifikus szakértőjét, így egy ügylet legelejétől a végéig, egészen a pénzügyi zárásig végig tudjuk kísérni az ügyfelet, komplex megoldásokat kínálva akár több országon átnyúlóan is. Jellemzően ebben a tanácsadási szegmensben valamilyen tranzakcióhoz kapcsolódóan dolgozunk segítve ügyfeleinknek például a legjobb finanszírozási struktúra megalkotásában a klasszikus finanszírozástól a kötvényen át akár a legjobb tőke oldali megoldás megtalálásáig. Ezen túlmenően számos M&A ügyletben veszünk részt az átvilágítástól a tranzakciók zárásán át a későbbi monitoringig. Jól mutatja szolgáltatásaink komplexitását például egyik jelenlegi projektünk, ahol ügyfelünknek több országban van ingatlanprojektje, és most az egész „összecsomagolásán” gondolkozunk: a meglévő holding konstrukciót alakítanánk át egy komplex határokon átnyúló tőke és finanszírozási oldalról is attraktívabb portfólió szemléletű korszerű pénzügyi és jogi konstrukcióvá, amely nem mellesleg optimális adózási szempontból is. Büszkén mondhatjuk, hogy idén már számos komplex nemzetközi szállodaprojekt tanácsadásában vettünk részt (megvalósíthatósági tanulmánytól az újra pozicionáláson át a legjobb szállodamenedzsment struktúra kialakításán át számos feladatban).
A jövőre nézve, a zöld finanszírozás és az ESG egy kiemelt fókuszterületünk, amelyet nagyban segít a Moore hálózatában meglévő erős tudásbázis. Itt olyan flagship projektekről beszélhetünk, mint például a világ legnagyobb és az Egyesült Államok első karbonsemleges reptere, a Dallas Airport.
Mennyire egészséges a hazai ingatlanpiac finanszírozási lába? Hogy állunk a zöld, nem zöld aránnyal?
A helyi kötvénypiac legyen szó zöld, vagy hagyományos kötvényekről nemzetközi összehasonlításban még mindig rendkívül alacsony GDP-arányosan, igaz az NKP révén jelentősen növekedett. Így elmondhatjuk, hogy bőven van még ebben tér a hazai vállalatok előtt, amelyet jól ismert fel a Magyar Nemzeti Bank a Növekedési Kötvényprogram elindításával és később a keretösszeg emelésével. A hazai állományhoz képest arányaiban a zöldkötvény-állomány valóban nagyobb az európai átlagnál, de összességében GDP arányában még mindig elenyésző.
Látják már, hogy rövid időn belül kedvezőbb kamatozással jutalmazza a tőkepiac a zöld projekteket?
Abszolút, várakozásaink szerint a kamat mértékében egyre attraktívabbak lesznek ezek a finanszírozási formák, ugyanakkor ennek természetes velejárója, hogy a „zöld” feltételrendszer ezzel párhuzamosan szigorodni fog, annak érdekében, hogy a kedvezményes források minél jobb hatékonysággal materializálódjanak karbon kibocsátás csökkenésben.
Fentieket erősítendő egyértelműen érezhető, hogy az EKB tőkeelőnyökkel fogja motiválni a bankokat hitelportfóliójuk környezeti szempontok szerinti minőségi javítására. Egyfelől az erős szabályozói elvárások, másfelől az „olcsóság” pörgetheti azokat a hiteleket, amiket zöldítésre tudnak fordítani.
Az már más kérdés, hogy mit fed le pontosan a zöldítés pontos és mindenre kiterjedő definiálása még várat magára. A Moore-nál folyamatosan figyeljük és egyeztetjük a szabályozási változások tervezeteit és irányait, így ügyfeleink számára már a várható változásokat is figyelembe vevő előrelátó megoldásokat tudunk biztosítani.
Mennyire visszafogott most a jelenleg tervasztalra kerülő projektek ingatlanfinanszírozása?
Kezdjük a legnagyobb szegmenssel, az irodapiaccal. Ma sem lehetetlen előbérlet nélkül kiemelkedő lokációban lévő irodaházra hitelt kapni, de ehhez természetesen a bank számára is meggyőző kiegyensúlyozott kockázatmegosztásra van szükség a szereplők között. Egyébként egy jó bonitású fejlesztő, jól bérbe adható építési projektje ma is ugyanolyan vonzó, mint a pandémiát megelőzően volt, sőt talán árazásban még jobb feltételek is elérhetőek köszönhetően a likviditás bőségnek. Az irodapiacon a keresleti viszonyokat a home office – előzetes félelmek ellenére - minimálisan mozgatta meg és ezt a bankok is érzékelik, és eszerint nyújtanak finanszírozást.
Átevezve a retail piacra, itt új ingatlan ugye nem nagyon épül (üdítő kivétel pl. az Etele Plaza, vagy most az Eurocenter komoly megújítása). Az előző generációs ingatlanok akvizíciója, illetve refinanszírozása valamelyest óvatosabb, de továbbra is látunk új kihelyezéseket. Azok az ingatlanok, amelyek a járvány súlyosabb hónapjai alatt is megfelelően működőképesnek bizonyultak, továbbra is finanszíroztathatóak megfelelő konzervatív paraméterek mellett. Jóllehet bedőlési hullámra továbbra sem számítunk a korábbi óvatos finanszírozási struktúrák és a moratórium miatt, ugyanakkor komoly bérlői átrendeződés egyértelműen be fog következni. A bérlők tárgyalási pozíciójuk függvényében próbálják kezelni a hektikus forgalom alakulást, az inflációs félelmeket és a deviza kockázatot.
A logisztikaiingatlan-piacon mindenki rátett még egy lapáttal finanszírozói és befektetői oldalon is, viszont sokak fejében már az motoszkál, hogy nehogy túlfejlesztetté váljon a szegmens. A vásárolt telkek beépíthetősége alapján számításaink szerint, ha most mindenki építeni kezd, egy év múlva akár megduplázódhatna a bérbeadható terület. Ilyen mértékű dinamika akár problémát is jelenthetne, de szerencsére a fejlesztők megfontoltan haladnak előre. Ezen a területen még kevésbé jellemző a spekulatív finanszírozás, és ezért azt gondolom, hogy nincs ok az aggodalomra.
A szállodapiacot illetően is alapvetően optimisták vagyunk (szerk.: saját hoteles csapata van a Moore-nak). Sok jól pozícionált - a munkaerejét megtartó - szálloda már most is képes a pandémia előtti eredmények reprodukálására, ugyanakkor nyilván a teljes üzleti turizmus visszaépülése picit időigényesebb folyamat. A szabadidős turizmusra építő vidéki szállodák már most is túlszárnyalják a 2019-s számokat és ez nem csupán hazai jelenség. Érdekességképpen említhetjük, hogy sok befektető vár komoly diszkonttal piacra kényszerülő szálloda megvételére, de egyelőre a „keselyűárazás” nem működik sok már említett oknál fogva (konzervatív bankok, moratórium, támogatások, stb.) Természetesen a járványhelyzetből adódóan a fellendülést illetően vannak kockázati tényezők, amelyről mindenképpen említést kell tennünk. Fontos azonban kiemelni, hogy a bankok megtanulták 2008-ban leckét és tudják az ingatlanok nem náluk vannak a legjobb kezekben, így az esetek nagy részében a meglévő tulajdonos bevonásával keresik a közös kiutat a nehéz helyzetből. Nehéz szituációkban is komoly hozzáadott értéke lehet egy a piacot jól ismerő tanácsadónak, akár az objektumok újra pozicionálását, akár a tulajdonos és bank közötti professzionális mediációt illetően.
Ez megnyugtatóan hangzik, bár ha „keselyű” lennék most el kéne morzsoljak pár könnycseppet a csalódottságtól. Az árazást és a finanszírozást is komolyan befolyásolja a meglévő vagy fejlesztés alatt álló eszközünk jövedelemtermelő képessége. Ez alapvetően az elérhető bevételből adódik. Változtak-e, és ha igen hogyan a bérleti díjak?
Az irodapiacon azt látjuk, hogy felfelé mennek a bérleti díjak, valamilyen szinten lekövetik az építőipari költségek emelkedését. Igaz az új bérleti szerződések gyakran lekövetik a helyzetből fakadó bizonytalanságokat, így rugalmasabbak (terület visszaadási lehetőségek, bővülési opciók, rövidebb futamidő), de ez az előbbiekben részletezett okoknál fogva nem rengeti meg a piacot. Az építési költségek dinamikus emelkedését még inkább le tudja követni a logisztikai szektor, ahol a jelentős kereslet növekedés is hajtja felfelé az árakat. Ugyanakkor el kell mondani, hogy a hazai bérleti díj színvonal ezen ingatlantípusnál már meghaladja a Lengyelországban vagy Csehországban tapasztalt szinteket. Ezek fundamentális megalapozottsága azért ad okot némi aggodalomra. A kiskereskedelmi (retail) ingatlanoknál láthatjuk a legkomolyabb negatív előjelű átrendeződést a bérleti feltételekben, de még ezek is általában tulajdonosi és banki tűréshatáron belüliek.
A díjak növekedése bíztató, de a hozamok hogyan alakulnak egy olyan helyzetben, amikor a bérlők egyre rugalmasabb feltételeket követelnek meg?
Az irodapiacon nincs nagy változás, hiszen továbbra is hatalmas a likviditás bőség. Ugyanakkor most talán még inkább helytálló állítás, hogy kevés a termék, hiszen minimális az új projektek száma, a régebbi termékeket pedig tartják a befektetők.
Ki kell emelni, hogy a logisztikai hozamok már nagyon megközelítik az irodapiacon tapasztaltakat. Ez a tendencia már a pandémia előtt is tapasztalható volt kismértékben, de a tavalyi évtől az olló egyre dinamikusabban záródik össze.
A retail piaci hozamok esetében pont az ellenkezőjét láthatjuk. Azok egyre inkább elválnak a többi szegmensétől, a régióban nagyon kevés – és az is leginkább hazai befektetői akvizíció - a retail tranzakció, a nemzetközi befektetők pedig óvatosak ezzel a szektorral.
Mit lehet tenni, ha mégis lesznek komolyabb problémák a cégek hitelképességével?
Csapatunk jelentős referenciákkal és komplex tanácsadási tapasztalattal rendelkezik a restrukturálási piacon, egyedi nagyprojektekben és portfóliók esetében egyaránt, illetve az azt követő feladatokban is. A moratórium lejáratával egyes projekteknél gond lehet, és a tulajdonos nem feltétlenül szeretné majd eladni olcsón az adott ingatlant, ezekben az esetekben is tudunk segíteni akár banki, akár adósi oldalon. Várható olyan tranzakció, ahol a fenntarthatatlan finanszírozási struktúra miatt lesz szükség restrukturálásra, vagy befektető bevonására, esetleg refinanszírozásra, értékesítésre. Szeretnénk hangsúlyozni, hogy nem javasoljuk megvárni a konfliktusos helyzetet, az időben történő fellépés kulcsfontosságú, ezekben az esetekben tudunk leghatékonyabban fenntartható hosszútávú finanszírozási struktúrát kialakítani. Szerencsére a piacok számos megoldási lehetőséget tartogatnak, legyen szó akár átmeneti alárendelt kölcsönről, akár klasszikus restruktúrálásról, amelyekben egy külső piacot jól ismerő neutrális fél komoly hozzáadott értéket jelenthet.
Most van pénz, illetve befektetői, hitelezői nyomás is. Mennek alternatív termékek felé a konzervatív nagybankok?
Nagyon erős a bankokon a nyomás, hogy ne csökkenjen a mérlegfőösszeg, a piaci részesedés, ugyanakkor óriási nyomás van a nyereségességen és a hosszú távú kiszámíthatóságon is. Ezek valamilyen szinten egyensúlyban vannak.
A fókusz azokon a termékeken van, amelyek hosszú távon kockázatilag megfelelő megtérülést biztosítanak, de a magyar bankok nem mennek el egzotikus irányba csak azért, mert kihelyezési kényszer van.
Az ingatlanpiacon milyen fő tanácsadói feladatokra számítanak a következő években?
Sok szempontbók nézve is nagyon komoly változás előtt áll az üzleti világ, akár ingatlan, akár beszerzési láncokról, akár pénzügyi piacok szemszögéből nézve. Az irodaszegmensben a home office jelentős elterjedésének hatására lehetnek átalakulások, amely nem feltétlenül az iroda kihasználtságokban érhetőek tetten, hanem azok az új kor kihívásainak megfelelő kialakításában. Ebben a témában nagyon sok cikk elérhető, hogy hogyan alakítsuk úgy a dolgozói teret, hogy az alkalmas legyen a konstruktív munkavégzésre. Az e-kereskedelem berobbanása, illetve a beszerzési láncok töredezettsége által indukált fogyasztóhoz közelebbi készletezési igény az ipari ingatlanok piacán hatalmas változásokat generált. Rákanyarodva a kötvénypiacra, a FED bejelentette, hogy szép lassan kivezetik az eszközvásárlási programokat, ami fokozatosan a kötvényoldalról ismételten bankok felé tereli a finanszírozást. Az előbbiekből jól érezhető, hogy akad bőséggel kihívás, vagy optimistán szemlélve lehetőség, amelyeket egy felkészült tanácsadói csapat segíthet maximálisan kiaknázni.
A cikk megjelenését a Moore Hungary támogatta.
Címlapkép forrása: Mónus Márton/Portfolio
