Amikor egy piac minden szempontból szárnyal, kevesen gondolnak arra, hogy egyszer véget ér az aranykor, és ismét óvatosabbnak kell majd lenni a befektetési döntések során. A hosszú ideje tartó felívelés azonban egyre több embert bizonytalanít el azzal kapcsolatban, hogy meddig emelkedhetnek tovább az árak. Nagyjából ezt látjuk most a hazai lakáspiacon is, ahol az elmúlt 5 évben extrém hozamokra lehetett szert tenni lakástulajdonosként függetlenül attól, hogy valaki kiadta, vagy akár csak üresen, mindenfajta hasznosítás nélkül birtokolta a lakást. A piac azonban soha nem lineárisan emelkedik, hanem hullámhegyek és hullámvölgyek váltják egymást, éppen ezért aggódnak egyre többen amiatt, hogy lassan az emelkedés csökkenésbe csaphat át. Nézzük, mi lehet az igazság!
A Portfolio Ingatlan által megkérdezett szakértők között elemzők, értékesítési vezetők, cégtulajdonosok és banki szakemberek egyaránt szerepelnek, akik különböző szemszögből látnak rá a lakáspiaci folyamatok alakulására. A kérdések során a lakóingatlanok típusa – téglalakás, panellakás, családi ház – és a települések jogállása – főváros, megyeszékhelyek, kistelepülések – szerint a következő egy évben várható árváltozásokra voltunk kíváncsiak, de a befektetők, a külföldi vásárlók és a hitellel vásárlók számának várható alakulására is rákérdeztünk.
Tíz szakértő véleménye
Budapesti lakáspiac
A budapesti téglalakások ára a megkérdezettek harmada szerint a következő egy évben stagnálni fog, bő kétharmaduk szerint 10 százalék alatti mértékben fog emelkedni. 10 százalék feletti áremelkedésre és árcsökkenésre azonban senki nem számít. A panellakások ára a megkérdezettek fele szerint fog stagnálni, és szintén fele gondolja úgy, hogy 10 százalék alatti mértékben emelkedhet tovább. A fővárosi családi házaknál az általunk megkérdezett szakértők több mint fele ugyancsak stagnálásra számít, és mintegy 40 százalék gondolja úgy, hogy enyhén tovább emelkedhetnek az árak.
![](https://cdn.portfolio.hu/articles/images-o/a/r/c/arcsokkenesre-szamitok-340893.png)
Az új lakások kapcsán azonban nemcsak a fejlesztők, hanem a megkérdezett szakértők 80 százaléka is további áremelkedést vetít előre, abban azonban már megoszlanak a vélemények, hogy ez egy év alatt 10 százalék alatti vagy 10 százalék feletti lehet. A január elsejétől 27 százalékra emelkedő lakásáfa mindenesetre a többség szerint valamekkora ütemben mindenképpen meg fog jelenni az új lakások bruttó értékesítési áraiban.
A fővárosi lakások iránti kereslettel kapcsolatban viszont már inkább stagnálásra számít a többség, vagyis a mostani tranzakciószámokat nem valószínű, hogy érdemben meghaladná a következő egy év kereslete. A kiadó lakások bérleti díjaiban ugyancsak a mostani szinteken stabilizálódhat a piac, itt feltehetően az inflációt és a jövedelmek változását követhetik a bérleti díjak.
Budai Walzer II. ütem
202 db lakás 44 – 102 m2 alapterület 58 – 136 M Ft | Átadás: 2024 Q1 |
Ajánlatot kérek |
Vidéki várakozások
A megyeszékhelyeken várhatóan szintén kismértékben – 10 százalék alatti ütemben – mehetnek még feljebb az árak mind a tégla, mind a panel, mind a családi házak esetében. Az új lakások esetében azonban a fővároshoz hasonlóan itt is nagyobb áremelkedést vár a többség. A keresletben szintén stagnálásra, a kiadó lakások bérleti díjaiban pedig enyhe emelkedésre számítanak a szakértők.
A korábbi évekkel szemben a községekben és más kistelepüléseken is a fővároshoz és a megyeszékhelyekhez hasonló ütemű árváltozásra számítanak a megkérdezettek, amiben szerepe lehet a nyáron elindított falusi CSOK állami támogatási lehetőségnek is. Ez ahhoz elég lehet, hogy a lakásárak tekintetében ne szakadjanak le még jobban a kistelepülések a nagyobb hazai városoktól, ahhoz azonban kevés, hogy megfordítsa, vagy akár megállítsa a hátrányosabb helyzetű térségekből a fővárosba és a gazdaságilag fejlettebb megyeszékhelyekre történő elvándorlást.
![](https://cdn.portfolio.hu/articles/images-o/l/a/k/lakasarindexek-teljes-q2-2019-341159.png)
Lakáspiaci kérdések
A korábbi évekhez hasonlóan idén is feltettük a három kérdést, ami a befektetők, a külföldi vásárlók és a hitellel vásárlók arányára vonatkozott, kiegészítve azzal a kérdéssel, hogy vajon mennyivel drágulhat azoknak az új építésű lakásoknak a bruttó ára, amelyekre január elsejétől a 27 százalékos áfa vonatkozik.
Tízből nyolcan a befektetők arányának csökkenésére számítanak, amiben az egyre alacsonyabb hozamok és a MÁP+ megjelenése is szerepet játszhat. Ezt a csökkenést feltehetően a külföldi befektetők sem fogják ellensúlyozni, ugyanis a külföldi vásárlók számában is stagnálás várható. A hitelfelvételi hajlandóság azonban tovább emelkedhet, amit részben a továbbra is alacsony kamatok, részben az emelkedő bérek, részben pedig az egyre magasabb árak magyarázhatnak.
Istenhegyi 14
16 db lakás 107 – 149 m2 alapterület 165.3 – 310 M Ft | Átadás: 2020 Q4 |
Ajánlatot kérek |
Végül a 27 százalékra emelkedő lakásáfával kapcsolatban a megkérdezettek közül heten 5-10 százalék közti emelkedésre számítanak, egyvalaki 10-20 százalék közti emelkedést is el tud képzelni, míg ketten gondolják úgy, hogy 20 százalék feletti ütemben száguldhatnak tovább az új lakások árai, vagyis, hogy a lakásáfa egy az egyben beárazódik a mostani új lakások árszintjébe.
![](https://cdn.portfolio.hu/articles/images-o/u/j/e/ujepites-varhato-valtozasa-340895.png)
Az árak drasztikus visszaesésére tehát nem érdemes várni, sokkal valószínűbb, hogy a következő években a mostani árszintek környékén stabilizálódik a piac, amibe természetesen a néhány százalékos emelkedések mellett ugyanekkora csökkenések is beleférnek. A piaci környezet - bővülő gazdaság, továbbra is alacsony kamatkörnyezet, családvédelmi akcióterv lakásvásárlást támogató elemei - egyelőre nem indokolja a visszaesést, de a jövedelmekhez viszonyított egyre magasabb árszintek, a MÁP+ befektetési célú vásárlásokra gyakorolt elszívó hatása és a csökkenő hozamok miatt az árak további jelentős emelkedésére sem kell már számítani.
A felmérésben az alábbi szakemberek vettek részt:
Balla Ákos - Balla Ingatlan, Balogh László - Ingatlan.com, Benedikt Károly - Duna House, Incze Zsombor - Takarék, Pálfi Péter - MRICS, Sápi Zoltán - Eltinga, Soóki-Tóth Gábor - Otthon Centrum, Tancsics Tünde - Budapesti Lakáspiaci Riport, Valkó Dávid - OTP Jelzálogbank és a Portfolio Ingatlan csapata
Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ