Lesznek még nagy meglepetések! - Megszólalt a legnagyobb hazai ingatlanalap vezetője

Jelenleg az 1000 milliárdos magyar ingatlanalap-piac kb. 40 százalékát teszi ki az Erste forint ingatlanalapja, az eurós pedig 10 százalék felett van. Ez együtt több mint 50%. Mi alapján mennek előre, vásárolnak a mai piacon és alakítják a stratégiájukat?

Folyamatosan érkeznek hozzánk a befektetések, így egy éve elértük, hogy az Erste forint ingatlanalap legyen a legnagyobb befektetési alap a magyar piacon. 2004-ben kezdtük el az ingatlanalap-kezelést, amikor a nagyobb versenytársaknak már voltak 40-50 milliárdos ingatlanalapjai, mi azonban egy kicsit más stratégiát folytattunk. Az első 10 évben a portfóliónk jelentős hányadát a kiskereskedelmi ingatlanok tették ki: Tesco, Spar, Penny, OBI, Media Markt és mások. A kisebb hazai KKV bérlőkkel voltak gondjaink - főleg az irodaházainknál - ezért arra törekedtünk, hogy kellően stabil háttérrel rendelkező bérlőink legyenek, akikkel hosszú lejáratú szerződéseket tudunk kötni. Ezeknek a cégeknek a sikeressége megalapozta az ingatlanalap jó teljesítményét is, így a válság idején nekünk akkor is megfelelően jövedelmező, hosszú bérleti szerződéssekkel rendelkező ingatlanjaink voltak, amikor más ingatlanok kiürültek, a bérlők kisebb helyre mentek és új bérlőket nem lehetett találni.

A versenytársaktól eltérő stratégia alatt azt kell érteni, hogy akár a hozam kárára, de tudatosan a biztonságra törekedtek? Mit jelent ez pontosan az alapban lévő tőkeállományra vonatkozóan?

Mindig ügyeltünk rá, hogy olyan ingatlanokat vásároljunk, melyek jó lokációval és hosszú távú bérleti szerződésekkel rendelkeztek. Másrészt arra is figyelünk, hogy az Alap megfelelő likviditással rendelkezzen. A tájékoztatónkban is benne van, hogy nálunk 50 százalékos a megcélzott ingatlanállomány és 50 százalékos a likvid arány. Természetesen célszerű lenne magasabb ingatlanarányt tartani ebben a kamatkörnyezetben, de emlékezhetünk jó néhány olyan ingatlanalapra, amelyeknek likviditási gondjai támadtak 2008-2009-ben. Mi arra törekszünk, hogy biztosítani tudjuk a likviditásunkat.

Mikor jöttek az irodaházak az alapokba?

Amikor beütött a válság segítettünk a bérlőknek, cserébe a bérleti szerződések hosszabbítását kértük. A forint és az euró alapunk annyira megnőtt, hogy a kitettségünket sem méretben, sem darabszámban nem akartuk növelni, és a megfelelő termékek is elfogytak a piacon, ezért elindultunk egy másik irányba, az irodaházak felé. A válság előtt is voltak már irodaházaink, például az RTL székház és az Európa Tower. A tőkeméret növekedésével, 250-300 milliárdos eszközérték feletti alapokkal, a portfolió diverzifikálása érdekében az irodaházakkal is érdemben lehetett foglalkozni, miközben a piac is élénkülni kezdett. A válságot követően kedvező áron lehetett vásárolni minőségi irodaházakat. Megvásároltuk a Vision Towers-t, jelen vagyunk a Promenade Gardens irodaháznál, megvettük a Nordic Lightot a Skanska-tól, a XI. kerületben az Office Garden 2-t, illetve Budán a Krisztina Palace-t.Nyilván az elérhető hozamok miatt is érdemes lehetett még 4-5 éve élénkebben érdeklődni a prémium irodaházak iránt, de azóta gyorsan fejlődött a piac. Mi az, ami most reális a hozamszintekben, illetve mi képzelhető el a következő időszakban?

Budapesten jelenleg rengeteg irodaház-fejlesztés van folyamatban és az új A kategóriás irodaterekre valós az igény. Az építőipari költségek jelentősen emelkedtek, azt gondolom, hogy ennek a bérleti díjakban is meg kell jelennie. Az árak már elkezdtek felfelé kúszni, de nem olyan mértékben, mint ahogy az építési költségek emelkedtek. Vevő is van most a piacon, ezért kétségtelen, hogy a hozamok csökkentek. Ám a külföldi jegybankok kamatemelései, és ennek következtében emelkedő pénzpiaci hozamok hatással lehetnek a hazai befektetési piacra is. A befektetők valószínűleg azt is átgondolják majd, hogy adott esetben egy 6,5 százalék alatti hozamszinten érdemes-e ingatlant venniük, hiszen lehet vidéken alternatív termékeket is vásárolni, vagy olyan nem A kategóriás irodaházat, ahol magasabb hozam érhető el. Egy B kategóriás irodaház megvehető 7,5-8 százalékon, ez még jó ideig egy kiváló befektetés lesz. Hosszú távon azonban nem biztos, hogy ez a termék versenyképes.

A portfóliójukon belül van mozgás az ingatlanállományban? Volt "portfoliótisztítás" az elmúlt időszakban? Most ugye éppen véglegesítés előtt van egy nagyobb Spar-csomag az Appeninn részére.

Annyira megnőtt a befektetési alap mérete - most több mint 400 milliárd van a forintos alapban - hogy a kisebb ingatlanokat elkezdtük értékesíteni. Ezek döntően olyan kisebb üzlethelyiségek, amelyek kezelése számunkra nem méretgazdaságos. A portfólió tisztítása átlátható folyamat, pályázaton hirdetjük meg az ingatlanokat. Nemrég egy 18 áruházat tartalmazó csomagot kínáltunk fel eladásra, a tranzakció még folyamatban van.Ezzel az ügylettel kapcsolatban lehet tudni egyéb részleteket?

Folyamatban lévő ügyről van szó. Annyit mondhatok, hogy a tranzakció illeszkedik a stratégiánkhoz és előnyös számunkra.

A válság alatt sokan próbáltak mindenféle ingatlant értékesíteni a piacon, de a magas hozamok ellenére szinte reménytelen volt. Aztán 2013-ban jött a fordulat és a gyors növekedés. Belülről mikor volt érezhető, hogy eljött felfelé ívelés időszaka és ki generálta az erős keresletet?

2008-2010 között valóban sokan akartak ingatlant eladni, majd 2011-2014 között könnyedén lehetett jó hozammal vásárolni, például A kategóriás irodaházat 7,5-8 százalékon. Később a piac elkezdett hasonlítani a lakáspiacra, szinte pár hónap alatt óriási lett a kereslet, és az árak elkezdtek felfelé menni. Folyamatosan jött a pénz. Ez óriási kihívás, hiszen jól kell befektessük a ránk bízott vagyont, vagyis megfelelő ingatlanokat kell találjunk. Tavaly mintegy 60 milliárd forintot helyeztünk ki ingatlanokba, ami jelentős összeg, főként, hogy éles volt a verseny a piacon. A kereslet élénkülése nemcsak az Erste-nél, hanem az egész piacon, a többi magyar alapban is érezhető volt, miközben - többek között a hitelminősítők által Magyarország felminősítésének köszönhetően - külföldiek is megjelentek a piacon, mert látták a viszonylag komoly hozamprémium lehetőségét.



A forintalapban lévő ingatlanokkal Önök most 7-8 százalékos hozamot tudnak éves szinten elérni, a mutatókban azonban a 2-3 százalék szerepel. Az eszközök aránya miatti elérhető hozam komoly versenyhátrány lehet más befektetésekhez képest?

A hozzánk befektetett pénzek 50 százaléka likvid, vagyis a mai környezetben szinte nincs hozama, van továbbá alapkezelői- és egyéb díj, így jön ki mindent összeszámolva a 2-3 százalék közötti átlagos hozam. Ingatlanalapjaink a jelenlegi nullás kamatkörnyezetben értelmezhető hozamot mutatnak, megfelelő biztonság mellett.

Az alapkamat jövőbeli emelkedése hogyan befolyásolja majd az ingatlanalapok hozamát?

A likvid eszközöknél biztosan egy jelentős emelkedés lehet, az ingatlanok hozama viszont viszonylag kevésbé követi a piaci hozamszint alakulását. Azért sem vonható egyértelmű párhuzam az alapkamat növekedése és az ingatlanhozamok alakulása között, mert más tényezők is jelentős befolyással bírnak. Ha például nagyon sok vevő áll sorba egy irodaház megvásárlásáért, akkor hiába megy fel a jegybanki alapkamat - és érhető el némi hozam a kockázatmentes befektetéseknél is - az ingatlant relatíve drágán fogják eladni.

Mekkora potenciál van még a készülő projektekben? Nem félő, hogy túl sok négyzetméter van fejlesztés alatt?

A magyar ingatlanpiacnak az elmúlt években mindig volt 130-150 ezer négyzetméter új kapacitásigénye az irodapiacon. Egyébként a kivitelezési költségek radikális emelkedésével már vannak olyan projektek is, amiket egyszerűen lehúztak a tervezőasztalról, ahol a fejlesztő úgy döntött, hogy ezeken az árszinteken nem fogja elkezdeni a kivitelezést, mert ilyen bérleti díjak mellett nem éri meg neki.

Készpénznek vehetjük egyáltalán az elkészülésüket azoknak a projekteknek, amiket már bejelentettek és akár már hirdetnek is?

Nem feltétlenül, sem a lakáspiacon, sem az irodapiacon.

Tehát lesznek nagy meglepetések?

Egy pár biztosan lesz. Jó pár olyan bejelentésre emlékszem, amely szerint már rég el kellett volna kezdődnie az építkezésnek, ám még az alapok helyét sem ásták ki.

Mekkorák most az irányadó bérleti díjak az irodapiacon? Igaz, hogy már alig kapnak ösztönzőket a bérlők, hogy az adott irodaházat válasszák?

A Váci úton legutóbb a tipikus bérleti díj egy négyzetméterért 14,5 euró volt havonta. Az ösztönzők pedig folyamatosan csökkennek. Általában minden aláírt évért egyhavi bérleti díj mentességet adtak a piacon, ám mostanában ez egyre ritkább. Ugyanakkor egy-egy nagyobb bérlőért még most is komoly verseny van a fejlesztők között, így előfordulhatnak még nagy kedvezmények.

A Promenade Gardens esetében egy újfajta befektetési konstrukciót láthatunk. Az Erste Befektetési Alap a projekt tulajdonosa, a fejlesztő viszont a Promenade Gardens Ingatlan Alap a Horizon Development Kft. bevonásával. Miért döntöttek úgy, hogy a vásárlás helyett egy irodaház építésben is részt vesznek?

A megváltozott piaci kínálat, a piaci viszonyok arra ösztökéltek minket, hogy ne csak kész termékeket, pl. irodaházat vegyünk meg, hanem próbáljunk új utakon jó minőségű termékekhez jutni. A Promenade Gardens ennek egy jó példája. A telket megvettük építési engedéllyel együtt, és a korábbi telektulajdonossal kötött megállapodás alapján valósul meg az irodaház-fejlesztés. A generálkivitelezés, a bérbeadás a fejlesztő feladata, az Ingatlan Alap a végső, elkészült felépítményt vásárolja meg. Az Erste valóban az első ingatlanalap Magyarországon, amely a fejlesztés egy korai szakaszában szállt be egy projektbe, amikor még csak a telek volt meg. Továbbra is nyitottak vagyunk hasonló, kevésbé klasszikus megoldásokra.

A lakáspiaci árnövekedés és a bérleti díjak emelkedése egyre többször hozza elő a piaci alapú bérlakások kérdését is. Megkeresték Önöket olyan ötlettel, hogy építsenek együttműködésben bérházat? Esetleg más alternatív befektetésekben gondolkodnak, mint például nyugdíjasotthon, vagy diákszálló?

Előfordult ilyen. Az alap indulásakor az Erste is épített társasházat, de tapasztalataink szerint a kiskereskedelmi és az irodapiacon is még jelentős a hozamtöbblet a lakáspiac hozamszintjéhez képest. Alternatív befektetések közül diákszálló és hotel után érdeklődünk most Budapesten. Utóbbi esetében az okoz gondot, hogy sok esetben nem fix bérleti díjakról tudunk beszélni, hanem forgalomarányos számítás van, így ezeknél nehezebb az árazás.

• Címkék:
• ingatlan iroda,
• ingatlanalap,
• ingatlan,
• Ingatlan irodapiac,
• spar