Tágan értelmezett fenntarthatósági gyűjtőfogalomnak indult az ESG, majd fokozatosan alakult át üzleti kategóriává azzal, hogy a kereskedelmi ingatlanok piacán is egyre jobban határozta meg a szereplők hosszútávú érdekeit az ESG szempontoknak történő megfelelés. A fejlett gazdaságokból a mi térségünkbe is begyűrűző trend újabb fordulóponthoz érkezett, és erre komoly hatással van a hol erősödő, hol csillapodó energiakrízis, a földrajzilag eltérő intenzitást mutató, de mindenhol érezhető inflációs nyomás, valamint a recessziós félelmek, amelyek továbbra sem párologtak el teljesen.
A bizonytalanságot tovább fokozza a szomszédunkban több mint egy éve tartó háború, és mindez a kereskedelmi ingatlanok piacára is kihat. Ezen belül az irodapiacon keresletcsökkenésben is tetten érhető lassulás követte a kezdeti megtorpanást: a bérlők sokkal óvatosabbak, lassabb és kritikusabb döntéshozatal mentén szánják rá magukat a költözésre, és ez a tendencia a fejlesztési volumenben is nyomon követhető. Hasonló jelenségnek a 2008 őszén kirobbant pénzügyi világválságot követően is tanúi lehettünk. Jelenleg jellemzően ötéves szerződésekkel működik a irodabérleti piac, bár sokkal ritkábban, de előfordulnak három éves szerződések is ugyanakkor a piaci stabilitás és kiszámíthatóság szempontjából fontos, hogy ezen szerződések futamidejét és egyéb kondícióit a piaci turbulenciák dacára valamennyi szerződő fél tiszteletben tartja.
A volatilissá vált, és a háború előtti szinteket csak most visszaközelítő energiaárak ráadásul olyan szempontokat is felerősítenek, amelyek már pár éve is fontosak voltak – papíron. Az energiahatékonyság jelentősége például csak azoknál a projekteknél volt valóban kiemelt szempont, amelyek kifejezetten a fenntarthatóságról szóltak. A beruházásokat kereső befektetőket sokkal inkább a vegytiszta üzleti szempontok érdekelték, azonban ez mára radikálisan megváltozott: egy irodaépület esetében már nem azzal kezdődik el a beszélgetés ill. az elemzés, hogy milyen kihasználtsággal, mekkora bérleti díjbevétellel, mennyi ráfordítással és milyen megtérüléssel lehet számolni. Az első kérdés most az ingatlan energiahatékonyságára vonatkozik.
Ez pedig kettészakítja a mezőnyt, akár olyan extrém módon a rossz lokációjú, B kategóriás irodaházaknál alacsonyabbra pozicionált irodák nem súlycsoportot lesznek kénytelenek váltani, hanem sportágat. Magyarán értelmesebb és költséghatékonyabb lehet új funkciókra átkalibrálni őket, mint megpróbálni felújítással magasabb minőségi kategóriába pozicionálni. Ahogy ez a Portfolio.hu Property Warm Up 2023 konferenciájának első panelbeszélgetésén is kiderült, Nyugat-Európában erre már számos példát látunk, de a jelenség rövid idő alatt nálunk is teret nyerhet.
Most még ott tartunk, hogy a szigorú ESG-szempontoknak is megfelelő épületnek „zöld prémiuma” van, akár a befektetési, akár a bérbeadhatósági szempontokat vesszük figyelembe. Ez megjelenhet kedvezőbb finanszírozás vagy magasabb bérleti díjak formájában, esetleg alacsonyabb tranzakciós hozamokban. Az idő múlásával azonban várható, hogy ez váljon sztenderddé, aminek következménye, hogy már nem a felsőkategóriás épületekhez tartozik majd zöld prémium, hanem a lemaradókat sújtja majd „barna diszkont”.
Így azok a befektetők és fejlesztők lesznek előnyben, amelyek előregondolkodnak, hosszabb távra terveznek. Ahogy az ESG-szempontok jelentősége Magyarországon is egyre meghatározóbb lesz, ezzel párhuzamosan válik első számú prioritássá a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosainál és üzemeltetőinél.
Furulyás Ferenc ügyvezető igazgató, JLL Hungary
(x)
