A koronavírus-járvány nem okozott számottevő változást az ingatlanárak tekintetében, a piac jelenleg stagnál. Az elmúlt évek áremelkedését figyelembe véve ez nem feltétlenül rossz hír a lakásvásárlás előtt állók számára, hiszen a kiszámíthatóbb árak egyszerűbbé teszik a tervezést. Nem mindegy azonban, hogy milyen pénzügyi eszköz segítségével történik az ingatlanvásárlás – ebben segítenek eligazodni a Bank360.hu pénzügyi szakportál elemzői.
Hitel nélkül egyre nehezebb lakáshoz jutni
A fővárosban a használt lakások átlagos négyzetméterára 700 ezer forint körül van, ami egy 50 négyzetméteres lakással számolva 35 millió forint. Ennél valamivel olcsóbban lehet lakáshoz jutni a vidéki nagyvárosokban, ahol az átlagos négyzetméterár 200-450 ezer forint közé esik, attól függően, hogy melyik régió nagyvárosáról van szó. 350 ezer forintos négyzetméterárral számolva egy 50 négyzetméteres lakás ára 17,5 millió forint, vagyis feleannyiért lehet hozzájutni egy hasonló méretű ingatlanhoz, mint Budapesten.
Hiába azonban a számottevő különbség, településtől függetlenül elmondható, hogy hitel nélkül nem egyszerű feladat egy ingatlanvásárlás. A megfelelő lakáshitel kiválasztásában a Bank360.hu lakáshitel kalkulátora nyújt segítséget, mellyel a piaci és az államilag támogatott konstrukciók is összehasonlíthatók. A számítást 15 millió forintos hitelösszeggel végezték el 20 éves futamidőre, legalább 250 ezer forintos nettó jövedelemmel.
Ezekkel a paraméterekkel az elérhető legkedvezőbb lakáskölcsön 2,91 százalékos THM-mel vehető fel, a havi törlesztőrészlet 82 212 forint, a visszafizetendő összeg pedig 19 737 480 forint. Az ajánlat 12 hónapos kamatperiódussal érhető el, ami azt jelenti, hogy a havi törlesztőrészlet évente változhat, a kamatszámítást meghatározó referenciakamat (BUBOR) alakulásától függően - tehát az időszakos kamatforduló után a havi törlesztőrészlet csökkenhet, de akár emelkedhet is.
Fontos, hogy lakáshitelből legfeljebb a megvásárolt ingatlan 80 százaléka finanszírozható, a konzervatívabb bankoknál pedig ez az arány akár 60-70 százalékra is csökkenhet. Az igényelhető lakáshitel összegét ezenkívül a jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) is befolyásolja, ami a nettó jövedelem túlterhelését előzi meg. A fenti hitelajánlatnál például a rövid kamatperiódus miatt az adós csak a havi nettó jövedelme egynegyedét fordíthatná hiteltörlesztésre, vagyis nettó 330 ezer forintos fizetés alatt nem tudná igénybe venni a kölcsönt ezekkel a feltételekkel - hacsak nem dönt a hosszabb futamidő mellett.
Állami támogatással egyszerűbb a házvásárlás
A családi otthonteremtési kedvezmény (csok) a nevéből adódóan a családok ingatlanhoz jutását segíti, vissza nem térítendő állami támogatás és kamattámogatott hitel formájában. Az igénybe vehető összeg a vállalt gyermekek számától függ. A támogatás akár már egy gyermek után felvehető, ebben az esetben 600 ezer forintot ad az állam, függetlenül attól, hogy újépítésű vagy használt ingatlan megvásárlásáról van szó.
A vissza nem térítendő támogatás felső határa 10 millió forint, ehhez legalább három gyermek és új ingatlan vásárlása – vagy építése – szükséges. A pontos támogatási összegek a csok kalkulátorral megtekinthetők.
A kamattámogatott lakáshitelből két gyermek esetén legfeljebb 10 millió forint, három gyermek esetén legfeljebb 15 millió forint igényelhető. Fontos, hogy önmagában ez a kölcsön nem érhető el, csak a vissza nem térítendő támogatással együtt.
A fenti példánál maradva a Bank360.hu kalkulátora a csok-hitel feltételeit is megmutatja, 15 millió forint lakáskölcsön esetén. 20 éves futamidővel számolva a THM 3,04 százalék, a havi törlesztőrészlet 83 190 forint, a teljes visszafizetendő összeg pedig 19 965 600 forint. Látható, hogy ez valamivel drágább, mint az elérhető legkedvezőbb piaci kamatozású hitel, előnye viszont, hogy a teljes futamidőre fix kamat miatt nem kell attól tartani, hogy a futamidő alatt megemelkedik a törlesztőrészlet – hacsak nem esik el a család a támogatástól, ami például úgy fordulhat elő, hogy nem teljesítik a gyermekvállalással kapcsolatos vállalásokat. A fix törlesztés miatt a JTM feltételei is kedvezőbbek, és akár a jövedelem 50 százalékát is fordíthatják hiteltörlesztésre.
Mi a helyzet a lakástakarékkal?
A lakástakarék sokáig a legnépszerűbb előtakarékossági terméknek számított, egészen a 30 százalékos állami támogatás megszüntetéséig. A pénztárak azóta változtattak a feltételeken, de a magasabb szerződéses összeg és a kamatbónusz sem tette annyira vonzóvá ezt a megtakarítási formát, mint a korábban elérhető állami támogatás. Ha az LTP célja az önerő előteremtése, akkor más megtakarítási termékekkel hamarabb célt érhetünk - a Magyar Állampapír (MÁP) Plusszal például magasabb hozamra tehetünk szert, mint egy lakástakarék számlával.
Babaváró hitel
A babaváró hitelt fiatal házaspárok igényelhetik, legfeljebb 10 millió forintig szabad felhasználással, ami akár lakásvásárlásra is felhasználható, anélkül, hogy az ingatlant fedezetként be kellene vonni a hitelügyletbe. További lehetőség, hogy babavárót önerőként is be lehet vonni a lakáshitel igénylésekor, legfeljebb annak 75 százalékáig.
A babaváró hitel törlesztése az első öt évben minden igénylő házaspárnak kamatmentes, ha pedig gyermeket is vállalnak ez alatt az idő alatt, akkor a teljes futamidő alatt jár a kamatmentesség. Ezen felül ha az igénylés után születik egy második gyermek is, akkor az állam átvállalja a fennálló tartozás 30 százalékát, a harmadik gyermek után pedig a teljes fennálló tartozást elengedik.
A törlesztés alatt is jól jön a segítség
Szintén a népszerű állami támogatások közé tartozik a jelzáloghitel-elengedés, melyet nem az ingatlanvásárlásnál, hanem később, a törlesztés alatt vehetnek igénybe a családok. A második gyermek után egy millió forintot, a harmadik gyermek után pedig további négy millió forintot enged el az állam a fennálló jelzáloghitel-tartozásból. Ha ezután még további gyermekek születnek, akkor az állam gyermekenként további egy millió forint engedményt ad a fennálló tartozásból.
Ahogy a neve is utal rá, ezt a kedvezményt csak jelzáloghitelnél lehet igénybe venni, a babaváró hitelre nem vonatkozik (az a három új gyermek után úgyis nullázódik).
Melyiket válasszam?
A megfelelő pénzügyi eszköz kiválasztása előtt több szempontot érdemes figyelembe venni. A családalapítás előtt álló fiatalok több állami támogatás közül választhatnak, de azok is kedvező kilátásokkal indulnak, akik már túl vannak a gyermekvállaláson, hiszen számukra a csok nyújthatja a legnagyobb segítséget. Később, a futamidő alatt pedig a jelzáloghitel-elengedés igénylése jelenthet segítséget: ezzel a támogatással előbb lehet visszafizetni a felvett lakáshitelt.
Akik egyedül élnek, vagy nem terveznek családot, azok elesnek az állami támogatástól – ők a piaci lakáshitelek között találhatják meg a számításaikat. Ez sem feltétlenül nagy hátrány, hiszen a piaci kölcsönöknél folyósítás után egyedül a pontos törlesztésre kell odafigyelni. Ezzel szemben a csok és a babaváró hitel esetében több tényező is befolyásolhatja a törlesztés menetét, mintpéldául a családban született gyermekek száma, egy esetleges válás vagy egy költözés.
(x)
