Nagy változások zajlottak az elmúlt 30 évben a hazai ingatlanpiacon. Hogy indult a vállalat magyarországi története? Milyen szerepet játszott ebben a cégcsoport globális háttere?
A CBRE Hungary 1994-ben jött létre Alan Vincent vezetésével. Azóta az ingatlanpiac és a vállalat is nagy fejlődésen ment keresztül. A cég első fejlődési szakaszában egy kétfős csapatból 30-35 fősre növekedett. Én először 2003-2005 között vezettem a céget, majd 2014-ben vettem át ismét a vezetést. A 2008-as válság alatt nehéz volt piaci részesedést szerezni, de 2014 óta a növekedés minden versenytársnak segített. Az igazi siker kulcsa azonban a csapat volt, különösen azok, akik azóta is a cégnél vannak és akikkel együtt építettük fel a vállalatot. Ez egy nagyon szép út volt, melynek során átlagos közepes cégtől a piacvezető pozícióig jutottunk.
Míg 2014-ben körülbelül 30-35 fős csapatunk volt, ma már mintegy 130 fő dolgozik nálunk, és 4-5 új üzletág is alakult.
A világ legnagyobb ingatlanszolgáltató cégeként azt akartuk elérni Magyarországon is, amit a cég világszerte képvisel. Ennek jegyében költöztünk ide, az Eiffel Palace irodaházba pontosan 10 évvel ezelőtt. Az új székhely akkor még kicsit nagy volt a 30 fős csapatnak, de úgy gondoltuk, hogy ez az ambiciózus lépés szükséges a további növekedéshez. Végül sikerült megtölteni az új székhelyet.
Az ingatlanpiac tekintetében mik voltak a legnagyobb mérföldkövek az elmúlt 30 évben?
Harminc évvel ezelőtt még gyerekcipőben járt a magyar ingatlanpiac, ami leginkább abban mutatkozott meg, hogy a mi cégünknél sem váltak szét az egyes szegmensekre specializálódott kollégák. Az évek során azonban ahogy bővült az irodapiac, a retail és a többi szegmens, mi is egyre jobban elkezdtünk szakosodni, mert az ügyfelek is ezt várták el. Most már minden eszközosztálynak külön szakembere van, többek között van egy szállodacsapatunk, ráadásul nemrég egy Kínai Desk-et is felállítottunk egy tehetséges kínai kollegával. Utóbbi kapcsán azt látjuk, hogy
Magyarországon a legtöbb külföldi befektető ebben az évben és a múlt évben is kínai volt, akiknek fontos megérteni a kultúráját és megtanulni, hogyan kell üzletelni velük.
Amit mi képviselünk, az a "one stop shop" megoldás. Ha olyan külföldi befektető érdeklődik, akinek nincs Magyarországon csapata, akkor a CBRE-nél marketingkampányt, könyvelést, property menedzsmentet, bérbeadást, projektmenedzsment szolgáltatást is igénybe tud venni. Vagyis, ha az ügyfél bejön az irodába egy napra, ne kelljen máshova mennie, a kollégáink mindenben tudjanak neki segíteni.
Ők milyen termékek iránt érdeklődnek főleg? Mennyire van ez összefüggésben a kínai gyárak magyarországi térnyerésével?
Úgy látjuk, leginkább a logisztika iránt érdeklődnek, ahol, mint befektető vásárlóként, de bérlőként is jelen vannak. Ez összefügg azzal is, hogy az olyan nagy gyárak, mint a BYD vagy a CATL hatására sok kínai beszállítóként jön Magyarországra.
Annak ellenére tehát, hogy a GDP ebben a negyedévben enyhén zsugorodik, látunk növekedési potenciált a magyar piacon.
Mi az oka annak, hogy a külföldi befektetők közül szinte csak kínaiak érdeklődnek, miközben a nyugat-európai befektetők aránya visszaesett?
A német vagy amerikai befektetők most inkább Lengyelországban fektetnek be, mert Magyarországon sok esetben árazási problémák vannak. Több más országban sokkal jobban emelkedtek a hozamok, vagy csökkentek az árak, és emiatt gyorsabban lehet üzletet kötni, mint nálunk. Azt gondolom ugyanakkor, hogy
minden piacon lehetséges az értékesítés, csak ehhez az kell, hogy az eladó ne ragaszkodjon a piacitól elrugaszkodott árhoz.
Tehát a magyar piacon most nincs eladási kényszer.
Nincs, és ez nagyon pozitív hír, ha összehasonlítjuk a 2009-2011 közötti időszakkal, amikor a bankok a finanszírozás helyett inkább ki akarták vonni a pénzüket a piacról. A fejlesztők vagy ingatlantulajdonosok nem tudták teljesíteni a banki követeléseket, így akár 20-30-50 százalékos diszkonttal is el kellett adniuk az ingatlant.
Most a jó hír az, hogy a tulajdonosok nincsenek kényszerhelyzetben, ami nagy különbség a 2008 utáni válsághoz képest.
Ha kimondottan az irodapiacot nézzük, beállt már az egyensúlyi arány a home office és az irodai munkavégzés között? Elmondható, hogy a Covid alatti szerződések nagy része mostanra lejárt?
Igen, most például mi is bővítünk, így körülbelül 1200 négyzetméteres lesz az irodánk. Európában és Amerikában azonban ezen a téren teljesen mások a trendek. Az amerikai nagyvárosokban, ahol egy-két órát tart bejutni a munkahelyre, a home office nagyon népszerű. Ezért van, hogy az amerikai cégek vagy engedik az otthoni munkavégzést, vagy rákényszerítik a dolgozókat, hogy bejöjjenek az irodába. Nálunk nincsenek ilyen kényszerek, inkább irányelvek vannak. Jelenleg az irodánk túl kicsi, így szükség van az egy-két nap home office-ra, hogy elférjünk. Az lesz érdekes, amikor jövő évtől mindenki le tud ülni, akkor hányan jönnek be. Valószínűleg akkor is megengedjük majd az egy-két nap otthoni munkát, de az látszik, hogy sok kolléga minden nap be akar jönni.
Mi olyan üzletág vagyunk, ahol ügyfelekkel tárgyalunk, ötletelünk, relatíve kreatív munkát végzünk. Ezt szerintem közösségben lehet igazán megvalósítani, nem otthon a képernyő előtt. Én is maximum egy-két nap home office-t vállalok havonta. Ez nem generációs kérdés, inkább típus kérdés, de nem is kell rákényszeríteni az embereket, hogy bejöjjenek. Az európai trendek szerint a két nap home office az átlag, mi ennél jobban állunk.
Gyakran a következő példát használom arra a felvetésre, hogy miért dolgozzanak az irodában a fiatalok. A fiam Londonban dolgozik, ahol három-négy nap home office lehetséges. Azt tanácsoltam neki, hogy mivel most kezdi a karrierjét, menjen be minden nap az irodába. Lehet, hogy tehetséges és keményen dolgozik, de kapcsolatrendszert is kell építeni, hogy tudják, ki ő. Minden nap bement, és egy pénteken, amikor egyedül volt, bejött a vezérigazgató. Együtt ebédeltek, megismerkedtek, és azóta jó a kapcsolatuk. Ha nem vagy ott, nem tudják, ki vagy, és nehezebb építeni a kapcsolatrendszert, ami szintén fontos része a munkahatékonyságnak.
Ez a trend hogyan jelenik meg a bérleti tranzakciók terén? Ott is kezd egyensúlyba kerülni a piac?
A területváltoztatások esetében a leggyakoribb most a hatékonyságnövelés,
a bérleti díjakban pedig egyfajta szétválást látunk az új irodák és a B kategória között.
Ma már nagyon sok bérlő igényli, hogy jó, zöld minősítésű irodaházban legyen, ami a régebbi irodaházaknál nem mindig fordul elő. Éppen ezért az árazásban is egyre nagyobb a két kategória közti különbség.
Júliusban az RICS készített egy kereskedelmiingatlan-piaci tanulmányt, amiben a legtöbb ingatlanszakértő úgy vélte, hogy elérte a mélypontot a piac. Ön is így látja?
Alapvetően igen, de hogy pontosan mikor került erre sor, azt nagyon nehéz megmondani. Valószínűleg még pár hónapig tartani fog az az időszak, ami mélypontnak tekinthető, mert az a GDP-adat, amit nemrég láttunk, nem azt sugallja, hogy túl lennénk a mélyponton. Előretekintve viszont szerintem
még a legpesszimistább bank elemzője is úgy gondolja, hogy a jövő évben tényleg növekedés jön.
Nemcsak azért, mert most alacsony a bázis, hanem inkább azért, mert tényleg vannak tényezők, amik miatt jövőre a GDP növekedése várható.
Egyrészt választás előtti év lesz, amikor a kormányok - nemcsak a magyar, de más államoké is - többet költenek, másrészt a magyar állampapírok kamatkifizetései is hatalmas összegeket jelentenek majd. Emellett a BMW-gyár is beindul jövőre, így, ha még az autóipar gyengébben is teljesít most, ennek is érezhető hatása lesz. Éppen ezért még a legpesszimistább elemző is úgy gondolja, hogy a 2,5-3 százalék az a minimum gazdasági növekedés, amit el lehet majd érni.
Menjünk tovább a logisztikaiingatlan-piac felé, ahol most vidéken vannak a legnagyobb fejlesztések, de spekulatív fejlesztést nem nagyon látni. A már szóba került kínai beruházásokon túl, mi hajtja a szektort?
A kínai befektetők mellett természetesen ott vannak a koreai és a német beruházások is, és most jönnek az újabb beszállítók. Éppen ezért vizsgáljuk, hogy érdemes-e vidéki városokban is irodát nyitni, mert úgy látjuk, nem lehet mindent Budapestre koncentrálni. Ha az ember ott van, akkor többet lát, jobb kapcsolatrendszereket épít fel.
Az MNB legutóbbi kereskedelmiingatlan-piaci jelentésében volt egy érdekes ábra, miszerint az irodapiaci, a logisztikai és a retail hozamok összeértek és jelenleg mindhárom szegmensben 7 százalék körül vannak. A jövőben is folytatódhat ez az együttmozgás? Hol, milyen irányok várhatók?
Korábban valóban nem fordult még elő ilyen szintű hozamkonvergálás. A logisztikánál lehet a legbiztosabban megerősíteni ezt a számot, mert ott ebben az évben is voltak tranzakciók. Az iroda vagy bevásárlóközpontoknál tranzakciók híján nem tudjuk ezt megerősíteni, de nem kizárt, hogy a logisztika a jövő évben még kicsit alacsonyabb hozamot is el tud érni, mint mondjuk egy iroda. A bevásárlóközpontoknál a legnagyobb a bizonytalanság, ott a legkisebb az esély, hogy meglesz az ehhez szükséges „ticket size”, miután a teljes országos forgalom 400 millió euró körül van, és egy bevásárlóközpont önmagában is 250-300 milliós értéket képvisel. Ekkora tranzakció viszont 2024-ben még nyugaton is különlegesség, nemhogy Magyarországon.
Szerintem nem ördögtől való, hogy összezárnak ezek a hozamok. Ha megnézzük a fundamentumokat, most erősebb az ipar-logisztika, mint az iroda.
A hozamok irányát illetően érdemes figyelni, hogy Európában mintha elindult volna valami. A német gazdaság is picit jobb, a spanyol nagyon erős, amit a turizmus hajt. Erősödik az inflációs nyomás, ami visszajelzést ad az Európai Központi Banknak arra vonatkozóan, hogy meddig lehet még kamatokat vágni. Az USA-ban pedig hihetetlen, hogy 2,7 százalék a gazdasági növekedés, és nem is kell csökkenteni a kamatot.
Ha a régiónkat nézzük, továbbra is megvan Magyarországon a korábban jellemző 1-1,5 százalékpontos hozamtöbblet például Lengyelországhoz képest?
Igen, de még ilyen különbség mellett, ezen a szinten sincs elég benchmark. Az utóbbi tíz évben mindig volt egy 1 százalékpont körüli különbség a két ország hozamai között. Bizonyos eszközosztályoknál előfordult, hogy ez csak 50 bázispont volt, de most úgy gondoljuk, hogy ez 1-1,5 százalékpont is lehet.
Lengyelország óriásit robbant most,
a tavalyi évben ugyan 2-2,2 milliárd euró volt csak az ottani ingatlanbefektetési forgalom, ami nem jelentős a piac méretéhez képest, de idén akár a 4,5 milliárd euró is meglehet, ami nagyjából tízszerese az idénre várt magyar értéknek.
Mi okozza ezt a jelentős különbséget?
Lengyelországba visszajött az amerikai és az angol tőke. Nagyon sok logisztikai termékük van, ami gazdát cserélt, és a legutolsó negyedben két bevásárlóközpont is új tulajdonoshoz került. A régió legtöbb országában erősebb évet várunk, mint 2023-ban, és ebbe beletartozik Lengyelország mellett Csehország is. Az év utolsó pár hete hozhat néhány meghatározó tranzakciót régiószerte – talán itthon is –, ami segíthet az árazási várakozások alakításában.
A jövő évre egyébként erősebb befektetési forgalmat várunk itthon is, hiszen sok minden van a csőben, amin dolgozunk, és a nemzetközi hangulat is kedvezőbb lehet 2025-ben. Az európai piacok árazása vonzó a tengerentúli befektetőknek is,
talán sokan emlékeznek még 2013/14-re, aki akkor bátrat lépett, nagyon jól járt 5 éves időtávon. Lehet, hogy ez most is egy ilyen pillanat lesz.
Szeptember óta a bérlakáspiac, illetve a lakhatási kérdés kormányzati szinten is egyre erősebben megjelenik. Elindíthatja ez a bérlakáspiac régóta várt fejlődését?
Ha a kormány is úgy gondolja és piaci igény is van rá, igen. A fejlesztők számára viszont most jobb a hozam, ha azonnal el tudják adni még tervasztalról a lakásokat, szemben azzal, ha bérlakásokat üzemeltetnek, ami bonyolultabb finanszírozást igényel. A magyar rendszerben nagyon komoly ösztönzők vannak a lakásvásárlásra, amiben a kamatok emelkedése hozott változást. A támogatások viszont a bejelentést követően azonnal beépülnek az árakba.
Ameddig az ösztönzőrendszer a lakosságot fiskális támogatással vagy olcsóbb hitellel a lakásvásárlás felé mozdítja, addig ez lesz az erősebb irány, de most mintha lenne egy kormányzati fordulat ebben.
Más országokban, például Lengyelországban nagyon dübörög a bérlakáspiac. Ott először a helyi fejlesztők építenek 200-300 lakásos házakat, majd később jönnek be külföldi alapok, akik megveszik a nagyobb portfóliókat. Nyugat-Európában gyakran látni, hogy egy város odaad egy telket egy fejlesztőnek kedvezményes áron, cserébe a lakások egy része támogatott bérlakásként épül meg. Ez jó kombináció, mert a fejlesztő is tud profitot termelni, és bérlakások is létrejönnek.
Beszéljünk az ESG-ről és a fenntarthatóságról. Mit jelent ez a mai piacon a bérlői, a fejlesztői és a finanszírozói oldal számára?
Rengeteget beszélünk erről, és mi is sok helyen ott vagyunk, előadásokat tartanak a kollégák, de az az érzésem, hogy ezt még jobban be kellene indítani. Úgy látom, sokan a fenntarthatóságot egyfajta "nice to have" dolognak tekintik, és ha túl sokba kerül, inkább várnak még vele. Ezt komolyabban kell venni, mert eljön az idő, amikor az EU-s törvények miatt a legtöbb fejlesztőnek már túl késő lesz lépni.
Mi kiszámoljuk, mikor következik be az a pont, amikor az épület már nem felel meg az EU által előre jelzett feltételeknek. Ekkor javaslatot teszünk, hogy milyen lépésekben kell beruházni ahhoz, hogy az épület megfeleljen a jövőbeli elvárásoknak. Ezeket próbáljuk elmagyarázni. Látunk szerencsére olyan fejlesztőket és tulajdonosokat, akik nemcsak kényszerből foglalkoznak ezzel, hanem tényleg fontosnak tartják, de ezen a téren még többet várunk az ingatlanszakmától.
Az ESG terén talán az E-láb az, ami a legkézzelfoghatóbb, de még itt is sok a kérdőjel. Szakmai szervezetek nemrég egy ESG-értékelőrendszer kidolgozásáról döntöttek, amivel segítik a vállalatokat megérteni, mit kell tenniük a fenntarthatóság érdekében.
Igen, mi is szoktunk ilyen értékeléseket végezni. A környezeti szempontokra fókuszálunk a legtöbbet, de nagyon fontos a társadalmi aspektus is, vagyis, hogy egy cég hogyan viselkedik a környezetében. Például egy csapatépítőt úgy is lehet szervezni, hogy közben a helyi közösségnek is segítünk. Mi nemrég például egy budapesti barlangot újítottunk fel száz kollégával. Ezek nem nehéz dolgok, csak szemléletváltás kell hozzá. Nemcsak a pénzbeli támogatás fontos, hanem az is, hogy jobban megértsük a problémákat és folyamatosan jelen legyünk. A harmadik pillér, a vállalatirányítás (Governance) is lényeges. Sokan nem tudják pontosan, mit kell tenni ezen a téren, de a jó szervezeti felépítés, a világos folyamatok és a tesztelt rendszerek mind ide tartoznak. Az olyan cégeknél, ahol odafigyelnek erre, a kollégák jobban szeretnek dolgozni, és nagyobb eséllyel építenek fel jó immunrendszert az esetleges válságok ellen.
Képek és címlapkép forrása: Berecz Valter / Portfolio
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
A cikk elkészítésében a magyar nyelvre optimalizált Alrite online diktáló és videó feliratozó alkalmazás támogatta a munkánkat.
