Mi lesz a Telekommal? - Közeledik a hatalmas váltás

Bizonyára sok szempontból hatékonyabb a működés, ha egy cég különböző részlegei egy helyen vannak. Mikor született meg az ötlet, hogy hol és milyen legyen a székház?

A különböző helyszíneken lévő részlegek miatt jelenleg sok időt töltünk az épületek közti ingázással, illetve a praktikusság mellett a vállalaton belüli kultúrák közelítésére is régóta keressük a megoldást. A közös székház létrehozására már 2007-ben volt egy vízió, 2008-ban pedig a piacelemzést is elkezdtük, de az ingatlanválság közbeszólt. Miután az ingatlanpiac újra erőre kapott, az első fontos kérdés a helyszín kiválasztása volt.

Ebben kiemelten fontos szempont volt a jó közösségi közlekedés, de az is, hogy aki autóval érkezik, annak is legyen lehetősége a környéken a parkolásra. A szűkebben vett belváros így kiesett, de a metrótól sem mehettünk túl messze. Ahol a metró elmetszi a Könyves Kálmán körutat, ott vannak a jó lokációk, illetve akkor már tervben volt a 4-es metró, így potenciális helyszínként annak a vonala is szóba jött.

Az új székházban mindenki összeköltözik, aki a Magyar Telekomhoz tartozik?

Nem, elég csak a Telekom boltokra gondolni, de a cég budapesti, irodai környezetben dolgozó munkatársainak jelentős része ide költözik.

Hogyan állnak a költözéshez a kollégák? Gondolom nem mindenkinek egyszerű feladni a jelenlegi életét.

Egy ilyen váltás mindenki számára sok kihívást rejt magában. Sokan ragaszkodnak a megszokotthoz, és tartanak például a shared desk rendszertől vagy attól, hogy nincsenek falak, ahova a gyerekek fényképét kitehetnék. De igyekszünk minél jobban megkönnyíteni az átállást. Erre jó példa, hogy tavaly kialakítottunk egy FutureLab nevű, az új székház koncepcióját szimuláló próbaterületet leányvállalatunk, a T-Systems Magyarország épületében, a Budafoki úton, ahol 1000 négyzetméteren egyidejűleg kb. 150 kolléga tesztelhette 6 hetes váltásokban, hogy milyen lesz az új munkahelyünk. Közel 800-an ültek be. Emellett nagyon erős belső kommunikációs és változásmenedzsment kampányt folytatunk már 3 éve, amelynek célja, hogy informáljuk, bevonjuk és elkötelezzük a projekt mellett a munkatársakat.



Okozhat ez a fajta munkakörnyezet-váltás, vagy nevezhetjük akár munkakultúra-váltásnak fluktuációt?

A flexibilis munkavégzés biztosítása globális trend. Ez egyrészt jó a munkaadónak, hiszen a tapasztalatok szerint ha 100 munkaállomásra 100 dolgozóval kalkulálunk, abból átlagosan 15 hely mindig üres a beteg- illetve sima szabadságok, és külsős helyszínen történő munkavégzés miatt, de azt, mint foglalkoztató, és a terület bérlője ugyanúgy fizetem. Ha meg tudom azt oldani, hogy 100 emberre csak 85 vagy legfeljebb 90 hely legyen, akkor mindenkinek lesz helye, viszont 10 százalékot spóroltam. Másrészt a távmunka, ami szintén a flexibilis munkavégzést támogatja, az arra alkalmas munkakörökben dolgozó kollégáknak nagyon hasznos lehet, hiszen jelentősen javítja a munka-magánélet egyensúlyát.

Az új székház szerződése mire szól pontosan?

Ez egy elképesztően komplex build to suit szerződéscsomag, tudomásom szerint az országban ilyen volumenű projektnél még nem alkalmazták ezt a konstrukciót. Ez 3 kisebb részből áll: a jelenlegi épületeinkre vonatkozó adásvételi, az építésfelügyeleti és az új székházra vonatkozó bérleti szerződésekből - az utóbbi, ami 15 évre szól, akkor lép életbe, ha elkészül az új székház, és mi azt átvettük. Alapvetően a Krisztina körúti székházunkból, az Infopark G és a Szerémi-Kaposvári úti épületekből, illetve a T-Systems székházából, ami bérlemény, költözünk ki és megyünk az újba. Az Infopark G-t egyébként már tovább is adta a Wing a Diófa Alapkezelőnek.

Ezek szerint aktívan kísérik az építési folyamatot. A tapasztalataik alapján érzékelhetőek az önök projektjénél is a sokat emlegetett munkaerőpiaci problémák?

Ez nálunk nem jelenik meg, a partner és az építő nevében nem szeretnék nyilatkozni.

Miért is tekinthető a Telekom új szákháza a jövő munkahelyének és meg tudják becsülni, hogy a cég mennyit nyer ezzel?

2018 az új székház éve a Telekomban, szóval szerencsére már nem a jövőről, hanem a jelenről beszélünk. A jelenlegi központi épületünk nagyon nem hatékony (a Krisztina körúti jelenlegi Telekom székház meglehetősen nagyvonalúan bánik a terekkel, a szerk.). Az 1999-es felújításkor ez még kevésbé volt fókuszban, de mostanra már sokkal tudatosabbak vagyunk. Az új épület standard paraméterekkel rendelkező irodaépület lesz, sokkal gazdaságosabb és hatékonyabb üzemeltetési költségekkel. Nagyjából 20 százalékot spórolunk, ami több faktorból jön össze. Egyrészt olcsóbb lesz az üzemeltetés, másrészt a rugalmas munkavégzésnek köszönhetően kisebb területre van szükségünk. Fontos, hogy nincs fan coil az épületben, helyette modern, sugárzó, hűtő-fűtő álmennyezet és klímagerendák vannak. A minősítések területén BREEAM-ben gondolkodunk, de mindenek előtt kiváló munkakörnyezetben, hogy pl. a munkavállalók haját ne fújja a klíma, és ne fázzanak meg. A kinti levegő szűrés után jut a belső térbe, az ablakoknak egy része lesz csak nyitható (de ezek használatát sem javasoljuk, mert korlátozza a belső klímaszabályozást, ráadásul a pollenek is bekerülnek az épületbe, ami az allergiás kollégákat kifejezetten zavarhatja). Emellett minden szintre tervezünk több közösségi teret, amelyek tervezése most zajlik.

Van olyan terület az új székházban, amit esetleg nem önök fognak használni, és nem a Telekom számára kerül bérbeadásra? Gondolom sok olyan cég van, akik szívesen dolgoznának közel a Telekomhoz.

Három szinten összesen 4000 négyzetméternyi terület adható bérbe, amire nekünk van opciónk, de egyelőre nem tudjuk, hogy élünk-e vele. Lehet, furán hangzik, de most van folyamatban az, hogy felmérjük, hogy naponta hányan fogjuk használni az irodát. Nagyon sok olyan emberrel működünk együtt, akik projekt alapon, egy hét, egy hónap, vagy egy év erejéig dolgoznak velünk, illetve számos külsőst, félig külsőst, diákot, gyakornokot, tanácsadót, partnert is foglalkoztatunk - az ő számukat a jövőre vonatkozóan nehéz megbecsülni. Emellett a távmunkát kifejezetten támogatjuk, de ki kell alakítani a rendszerét, hogyan tudjuk a hét minden napjára egyenletesen elosztani. Hiszen, ha mindenki pénteken maradna otthon, akkor néha üres lenne az iroda, néha pedig a tárgyalók is megtelnének nem megbeszélésen résztvevő kollégákkal.

Várhatóan mennyire lesz hosszadalmas és bonyolult a költözés folyamata?

Az épület átvételét követően még lesznek feladataink. A műszaki átadás után van egy hónapja a fejlesztőnek, hogy a kisebb, üzemeltetést nem gátló hibákat kijavítsa, és közben mi már elkezdjük szerelni az eszközöket, bútorokat. A shared desk rendszer miatt rengeteg tárgyalót alakítunk ki (az ide tervezett székekkel és asztalokkal is kalkulálva így garantáltan mindenkinek lesz helye abban az esetben is, ha az összes kolléga bejönne ugyanaznap), bizonyos bútorok kiválasztásába pedig a munkatársakat is bevonjuk. A különböző típusú székeket, munkaállomásokat, tárgyalókialakításokat már a FutureLabban teszteltük, de tavasszal lesz próbainstalláció is: be fogunk rendezni irodákat különböző bútorokkal, és a kollégák kipróbálhatják, szavazhatnak, hogy melyiket használnák szívesen. A FutureLabra visszakanyaordva már most látszik, hogy megérte a lean megközelítés: az asztallal kapcsolatban például a legelső terv az volt, hogy 80x160-as legyen, de aztán kipróbáltunk 70x140-es asztalokat is. Ez azonban a nagyobb méretű monitorokhoz képest kicsinek bizonyult, így végül 80x140-es mellett döntöttünk. A különböző munkakörökben dolgozó kollégáknak az igényei is különböznek, de generációnként is eltérőek az igények. A fiatalok általában szeretik a nagy teret, a zsongást, hogy bárhová le lehet ülni, az idősebbek közül többeket ez zavar.

Ez fölsőbb stratégiai döntés? Mármint a fiatalítás.

Mi abban hiszünk, hogy az attitűd, a nyitottság és a tanulni vágyás a fontos, nem az a lényeg tehát, hogy ki mikor született, hanem, hogy hogyan használja az internetet, a technológiát, hogyan viszonyul ahhoz, hogy változó környezetben új készségeket érdemes elsajátítania. Az új székházzal az a célunk, hogy a fiatalabb munkavállalóinknak és a tapasztaltabb, idősebb kollégáink számára is otthonos legyen.

Az üzemeltetésre már van szerződés? Lesznek pl. takarítórobotok a folyosókon?

A szerződésben annyi van kikötve, hogy közös tendereztetés van a tulajdonossal, a Telekom beszerzési folyamatai mentén az ő bevonásukkal zajlik a kiválasztás. A takarítórobot már elhangzott mint ötlet, egyelőre vizsgáljuk.

Mostanában a megállíthatatlanul fejlődő PropTech részeként kezd terjedni, hogy a nagyobb épületekben úgynevezett "building app" segíti a tájékozódást a különböző programok, szolgáltatások között. Az új Telekom székházban is lesz ilyen?

A tervek szerint lesz, a specifikáció elkészítése most zajlik - mivel egy kisvárosnyi ember (kb. 4500 fő) fog itt dolgozni, minél könnyebbé szeretnénk tenni a környezet megszokását.

A Magyar Telekom az ország egész területén sokféle típusú és minőségű ingatlant hirdetett meg a közelmúltban egy saját platformon. Miért most jött ki a cég ezzel a projekttel?

Magyarország legelső outsource szerződése a Matáv ingatlan-outsource-a volt 1995-ben. Akkor - bár a tulajdon nálunk maradt - a kezelését kivittük a mostani Strabagba. Ezzel az a tevékenység, hogy ingatlant értékesítünk, bérbe adunk, szintén a Strabaghoz került. Ez így volt egészen két évvel ezelőttig, amikor azt láttuk, hogy új utakat kell keresnünk. Visszahoztuk a teljes projektet belülre, felépítettük a csapatot, így most van jó pár új kolléga, akik azzal foglalkoznak, hogy eladják, hasznosítsák az ingatlanjainkat. A befektetői konferencia, a honlapfejlesztés és az, hogy vidéken sok helyen kitettük az eladó vagy bérbe adó táblát mind ennek a folyamatnak a része. Ez egy felépített koncepció, hogy jó-e, az két év múlva kiderül. Nekünk nem az az alaptevékenységünk, hogy felújítsunk egy irodaházat és utána bérbe adjuk, ezt csinálja a piac, ezért mi első sorban partnereket keresünk.

A vidéki ingatlanpiacban mekkora a potenciál önök szerint?

Óriási. Budapest nagyjából kifutotta magát, itt már optimalizáltunk. Most például Szegeden a hat helyszínünket egyre vagy kettőre csökkentjük, de más megyeszékhelyeken is hasonló terveink vannak. A technológia iszonyatosan zsugorodik, amihez az ingatlanokkal is alkalmazkodni kell, a további hasznosítás viszont már nem a mi dolgunk, mi csak ötleteket adunk. Egerben például a belváros közepén van egy "gyönyörű", nagy alapterületű irodaház, de az összezsugorodott technológia miatt csak a szobák sarkában van egy-két berendezés. Ezeket szeretnénk egy helyre összehozni.

Ebből a logikából kiindulva vajon tíz év múlva szüksége lesz a Telekomnak az ország legnagyobb székházára?

Nem titok, hogy van break opciónk, tudunk visszaadni területet, tudunk albérletbe adni, de ez kevéssé valószínű, hiszen egyrészt számos részlegünk növekedési pályán van, illetve nem vittünk be mindenkit a központba - több olyan funkció van, amik nincsenek az új székházba költöztetve. A mellettünk lévő terület is beépíthető, úgyhogy, ha esetleg bővülne a Telekom, akkor ott lesz/lehet még hely.

Az a terület is a Wing tulajdona?

Igen, ez egyetlen telek. Bár még üresen áll a terület, én nem lennék meglepődve, ha a mostani piaci lendületet kihasználva záros határidőn belül ide is épülne egy épület.

-

Mindenesetre az új székház és az abba való költözés nem lesz gyerekjáték a Telekom részéről. A cég rengeteg energiát, időt, és pénzt is beleölt abba, hogy előzetesen feltérképezze a legjobb megoldást a következő 15 évre. Hogy mennyire sikerült kitalálni, kialakítani, berendezni, működésbe hozni az új központot, azt majd az idő eldönti, hiszen manapság az új generációk igényei és a technológia olyan ütemben változik, hogy 2-3 évre is nehéz előre látni, nemhogy 15-re. 1 év múlva újra elkészítjük az interjút, és akkor már az első fél év tapasztalatáról.

• Címkék:
• ingatlan iroda,
• telekom,
• ingatlan,
• diófa alapkezelő,
• wing,
• Ingatlan irodapiac,
• székház,
• z generáció