Mik a legfontosabb trendek? Milyen stratégiája van egy tanácsadónak? Milyen nehézségek, lehetőségek vannak most a piacon? Mi lehet a legnagyobb hatással az irodapiacra, a home office, az ESG, esetleg a mesterséges intelligencia? Mit akarnak a bérlők? - tette fel a kérdést Kalaus Valter MRICS, Managing Partner, Newmark VLK Hungary, a beszélgetés moderátora, aki egyben bevezette a kérdések közé azt a nem régi hírt, miszerint a Meta egy igen jelentős londoni irodaterületet adott vissza és 7 évnyi bérleti díjnak megfelelő büntetéssel szállt ki (170 millió euró volt a büntetés) a bérleti szerződéséből. Mi történik ezzel szemben a magyar piacon? - kérdezte az irodapiaci kerekasztal résztvevőit Kalaus Valter.
"A nyitottság a mostani bérbeadói piac kulcsa, meg kell a bérlőket hallgatni és reagálni a kéréseikre. Vannak bérlők, van munkaerőpiac is, és bár nagy a bizonytalanság, de összességében nem látom borúsnak a helyzetet. Bővülési és csökkenési opciót is kérnek a bérlők a szerződésekbe, amire nem egyszerű, de reagálni kell. A meglévő irodaházak újragondolása időszerű, de emellett az újak fejlesztése sem maradhat el" - mondta el Angel Gábor, irodaprojektekért felelős vezérigazgató-helyettes, Wing Zrt. A bérelt területekről elmondta, hogy nem lát akkora üresedést, mint amekkorára a home office arányából következtetni lehetne.
Amíg a gazdaság működni fog, addig irodára szükség lesz. Kreatívnak kell lenni, ki kell találni újdonságokat.
- emelte ki Angel Gábor.
Több hatás éri most a bérlőket, egyrészt a fenntarthatósági szempontoknak nekik is meg kell felelni, másrészt a Covid utáni belső részek átalakulása is zajlik - ismertette a bérlői helyzetet Ecsődi Miklós, Occupier Services üzletági igazgató, Colliers Magyarország. A mesterséges intelligencia kapcsán elmondta, hogy a tanácsadói tevékenységben kevésbé látja ennek a lehetőségeit, de a tervezésben, az objektív faktorokat igénylő folyamatoknál fontos szerepe lehet: "a keresleti oldalon az SSC-szektorban és az IT-szektorban avatkozhat be az AI, utóbbinál érzem veszélyesebbnek, hogy csökkentheti az irodapiaci keresletet"- mondta el az igazgató, majd hozzátette, hogy a terület-visszaadás hatása sokkal visszafogottabb volt, mint amire számítottak, és ebben a régióban kisebb hatást láttak, mint a nyugati országoknál.
"Optimistán állunk a jelenlegi piachoz, szeretnénk eladni, bérbeadni az irodaházainkat, és ezzel párhuzamosan a további fejlesztések is terítéken vannak. Továbbra is azt látjuk, hogy első szempontként jelenik meg a lokáció. Én abba hiszek, hogy egy jó terméknek mindig lesz bérlője" - mondta el Enzsöl Krisztina, Leasing Manager, Atenor Hungary. A fit-out hozzájárulások kapcsán hozzátette, hogy
nem fog jönni a bérlő, ha nem kap megfelelő fit-outot, kell a bérlőnek, hogy ebben támogassa az irodaház tulajdonos. Alkalmazkodni kell a változásokhoz, akik ezt megugorják, azok fognak a piacon maradni.
"Mixed-use épületeink vannak, amelyeknél érződik, hogy az irodapiacon a bérbeadás kihívásokkal küszködik, ennek ellenére látunk megoldásokat pl. az alternatív hasznosítás lehetőségében, vagy a bérlői struktúrák átalakításában - emelte ki Gyertyánfy Miklós MRICS, működési vezérigazgató-helyettes, Gránit Pólus. A mesterséges intelligencia kapcsán elmondta, hogy szerinte a millió dolláros kérdés, hogy
mennyi munkahelyet fog megszüntetni és létrehozni az AI, és az mekkora helyet jelent az irodapiacon. Olyan felmérést még nem láttam, ahol az lett volna az eredmény, hogy több irodatérre lesz szükség az AI miatt, ez nyilván kockázatokat is tartogat az irodapiac számára.
- mondta el Gyertyánfy Miklós, majd hozzátette, hogy a home office úgy tűnik, hogy egy-két napban stabilizálódik, a rossz hír, hogy 2030-ig a legnagyobb nagyvárosokban ez komoly irodaterület-csökkenést eredményezhet. Sok új bérlő kér teljes fit-outot, amire a Gránit Pólus válasza, hogy inkább a kész irodák, a rövidebb szerződések, a a funkcióváltás felé veszi az irányt, ahol nincs szükség a teljes fit-out költséget vállalni.
"Polarizálódik a piac, de jobbnak látom most a helyzetet. Még van kínálat, ami fokozza a versenyt, de eljön az idő, amikor kifutunk az új átadásokból. A terület-visszadásoknál sok ellentétes hatás is van, például amikor új szolgáltatásokat hoznak be az épületekbe. Ha kevesebb is az irodaterület, minőséginek kell lennie, jó helyen, jó szolgáltatásokkal" - mondta el Simonyi Balázs MRICS, irodabérbeadási divízió vezető, Eston.
A nagyobb bérlők jellemzően nem éltek a visszaadással, inkább a kisebb területet bérlők szerettek volna 100-as nagyságrendet visszaadni.
- ismertette a tapasztalatokat Simonyi Balázs, majd a mesterséges intelligencia kapcsán hozzátette, hogy az egy dolog, hogy 15 perc alatt elkészíti az AI a tervezői munkát, de attól azt a fejlesztést még el kell adni. Ezért nem tud minden munkakört kiváltani. A jövőre vonatkozva végül a vezető elmondta, hogy "Apálynál derül ki, hogy kin van fürdőnadrág, ez most is így lesz."
Címlapkép forrása: Akos Stiller via Portfolio
