Ez a cikk egy ötrészes cikksorozat utolsó része, amelyben a hazai újlakáspiac aktuális helyzetét, legfontosabb kérdéseit és lehetséges fejlődési irányait járjuk körbe. A témában korábban az alábbi cikkek jelentek meg:
A gazdasági környezet és a jövőbe vetett bizalom mindig is erős hatással volt a lakáspiacra, azon belül is a kereslet, valamint az árak alakulására. Míg a korábbi években a lakásárak rendre magasabb ütemben emelkedtek, mint a bérleti díjak, az utóbbi időben ez a trend változni látszik és a jövőben is a lakbérek növekedése lehet magasabb. Ezt erősítik meg a Portfolio által megkérdezett szakértők várakozásai, akik az előttünk álló évre a lakásárak esetében nominálisan inkább stagnálást (használtaknál enyhe csökkenést, újaknál enyhe növekedést), míg a bérleti díjak esetében további emelkedést várnak.
Nem véletlenül, ugyanis a tranzakciószámok csökkenésével együtt a lakásvásárlás helyett többen döntöttek a bérlés mellett, ami a kiadó lakások iránti érdeklődést erősítette, magával húzva a bérleti díjakat.
Használt vagy új?
Ha viszont a vásárlás mellett dönt valaki, ugyancsak fontos kérdés, hogy egy olcsóbb használt, vagy egy drágább új lakás mellett teszi le a voksát. Itt már további szempontok is bejönnek a képbe. A használt lakások általában olcsóbbak, mint az újak, de hosszabb távon nézve korántsem biztos, hogy az olcsóbb a jobb döntés. Az biztos, hogy egy új lakásra – állapotánál fogva – egy ideig jelentősen kevesebbet kell költeni, mint egy rosszabb állapotú használt lakás hibáinak felújítására, de az új lakások fenntartási költségei is alacsonyabbak, amivel hosszú távon a rezsiben havonta megspórolt tízezrek évtizedes távon milliós tételekké adódnak össze.
A fentiek mellett ráadásul az értéktartás is kedvezőbb lehet egy új lakás esetében. Szakértői várakozások szerint a budapesti, régebben épült használt lakásoknál az előttünk álló évben nem várható érdemi áremelkedés, az új lakásoknál viszont – beleértve a nemrégiben átadott, az újakkal szinte azonos minőségű lakásokat is - lehet még tere az emelkedésnek, miután a magasabb minőségű alapanyagok és technológiai megoldások a jövőben sem lesznek olcsóbbak és a piacra kerülő kínálat is folyamatosan szűkül. Igaz ugyan, hogy a kereslet is visszaesett, de az elemzők így is arra számítanak, hogy a használt és az új lakások közti árolló tovább fog nyílni az előttünk álló évben.
Ha visszagondolunk a 2008 utáni válságra, akkor is azt láttuk, hogy az új építésű lakások jobban tartották az értéküket, mint a használtak.
Állami támogatások
A hazai lakásállomány megújulása lassú ütemben halad, az energetikai szempontok és a kibocsátáscsökkentési elvárások ugyanakkor állami szinten is megjelennek, ami már többféle támogatási formában is megmutatkozott és feltehetően a jövőben is lesznek még hasonlók. Ha a családi otthonteremtési kedvezményt (CSOK) vesszük alapul, akkor már két gyermeknél is magasabb az új lakásokra elérhető támogatási összeg, három gyermek esetén pedig már 7,8 millió forint a két lakástípus közti támogatási különbség az új építésű javára. A támogatás mellett viszont más előnyökkel is jár, ha valaki családosként vásárol új építésű lakást.
CSOK illetékmentesség: 2021. január 1-jétől illetékmentes az új lakások építéséhez, vásárlásához kapcsolódó vagy a használt lakás vásárlásához, bővítéséhez igényelhető CSOK-kal vásárolt lakás tulajdonjogának, tulajdoni hányadának megszerzése, ami például egy 80 millió forintos lakás megvásárlásakor 3,2 millió forint megtakarítást jelent.
CSOK áfa-visszatérítés 1: 2021. január 1-je óta a legfeljebb 150 négyzetméter hasznos alapterületű új építésű lakás vagy a legfeljebb 300 négyzetméter hasznos alapterületű új építésű ház vásárlása vagy építése esetén CSOK igénylése mellett áfa-visszaigénylést is lehet tenni a lakás 5 százalékos áfájára vonatkozóan. Összege vásárlás esetén a telekárat is tartalmazó vételár áfatartalma, építés esetén a bank által elfogadott költségvetésben szereplő bekerülési költség áfatartalma. Ehhez 2021. január 1. és 2024. december 31. között kiállított számla szükséges.
CSOK áfa-visszatérítés 2: sajáterős építkezés esetén a bekerülési költségek 27 százalékos áfája igényelhető vissza 5 millió forint erejéig, ehhez 2018. január 1. és 2024. december 31. között kiállított számla szükséges. A kétfajta áfa-visszatérítés támogatás azonban egyszerre nem vehető igénybe.
Kedvezményes hitel
A lakossági finanszírozás mindig is nagyon nagy hatással volt a lakáspiaci hangulatra, így bármely ingatlan finanszírozásról szóló változás és azok bejelentése is viszonylag gyors átfutással befolyásolja a vevői döntéseket. A jelenlegi kamatkörnyezetben a CSOK mellé felvehető kedvezményes hitelnek különösen nagy a jelentősége.
Ez a két gyermekkel rendelkezők számára 10 millió, a legalább három gyermekkel rendelkezők számára 15 millió forint erejéig kedvezményes kamatot biztosít, amennyiben a CSOK-ot is felveszik hozzá. A gyermeket előre vállaló párokra ugyanez vonatkozik, de ebben az esetben házaspárnak kell lenniük. A lakáscélú jelzáloghitelként felvehető CSOK-hitel a futamidő első 25 évében fix kamatozás mellett legfeljebb 3 százalékkal kamatozik, ami jóval alacsonyabb törlesztőrészletet biztosít a piaci kamatozású lakáshiteleknél. Már van olyan kereskedelmi bank is ugyanakkor, amely biztosítja a lehetőséget a végig fix piaci kamatozású hitelek esetében arra, hogy amennyiben a kamatok csökkennek, egy alkalommal, díjmentesen csökkentsék a felvett hitel kamatát.
A mostani kamatokkal számolva egy 15 millió forintos, 20 éves futamidejű hitel piaci és kedvezményes kamatokkal való felvételének teljes visszafizetendő összege között 16,8 millió forint is lehet a különbség, míg 10 millió forintnyi hitel esetén ugyanez 11,4 millió forint. A havi törlesztőrészletre a Pénzcentrum Lakáshitel Kalkulátora szerint 15 millió forintos hitelnél, piaci kamatozás mellett a legkedvezőbb esetben is legalább 134 ezer forintot kell fizetni, a kedvezményes kamat mellett viszont csak 83 ezer forintot, míg a 10 milliós hitelnél piaci kamatok mellett minimum 89 ezer, kedvezményes kamattal viszont csak 53 ezer forint a havi törlesztőrészlet.
Egy 60 négyzetméteres új építésű lakás, ami a belvárostól közepes távolságra található, nagyjából 80 millió forintba kerül Budapesten. Ezzel szemben egy használt, de felújított azonos méretű lakás ára 60 millió forint körül alakul. A kettő közti 20 millió forintos árkülönbség azonban a fentiek mellett a több gyermekkel rendelkezők számára jelentősen csökkenthető. Három gyermeknél egy 80 milliós lakásnál a CSOK miatt 7,8, az áfakedvezmény miatt további 3,8 millió forint kedvezmény érhető el, a lakás illetékmentessége pedig további 3,2 millió forint kedvezményt jelent.
Összes kedvezmény
Az alábbiakban megmutatjuk, hogy mindent összesítve mekkora kedvezmény érhető el 2 és 3 gyermek esetén egy 80 millió forintos új építésű lakás megvásárlásakor.
| Elérhető támogatások összege egy 80 millió forintos új lakás vásárlásakor (Ft) | ||
| 2 gyermek esetén | 3 gyermek esetén | |
| CSOK | 2 600 000 | 10 000 000 |
| Babaváró támogatás része | 3 000 000 | 10 000 000 |
| Áfa visszatérítés | 3 800 000 | 3 800 000 |
| Illetékmentesség | 3 200 000 | 3 200 000 |
| Összesen | 12 600 000 | 27 000 000 |
| Kamattámogatott CSOK-hitel | 10 000 000 | 15 000 000 |
| Forrás: Portfolio számítás | ||
A fentieket figyelembe véve elmondható, hogy sok szempontból megéri ma az új lakás mellett dönteni, ami, ha valaki igénybe tudja venni a fenti családtámogatásokat, jelentős kedvezményeket jelent, miközben maguk a fejlesztők is sok esetben kínálnak jelenleg kedvezményeket. Ha pedig valaki nem a családtámogatásokkal, hanem a vállalkozásán keresztül szeretne új ingatlant vásárolni, akkor számára a KAVOSZ Széchenyi Kártya Program MAX+ 5 százalékos hitelkamata nyújthat segítséget.
A cikk megjelenését az IFK támogatta.
Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
