Az építményi jog (ismételt) bevezetése illeszkedik a magyar jogi hagyományba, valós gazdasági igény hívta életre, és a szomszédos országokban is sikeresen alkalmazzák. A bevezetésére pedig ideális időpont az ingatlan-nyilvántartási rendszer megreformálása. Ugyanakkor az új jogintézmény ingatlan-nyilvántartási részletszabályait még nem dolgozták ki, és tisztázatlan az építményi jog és a földhasználati jog jövőbeli viszonya is - mondta el dr. Krüpl László.
A gazdaságfejlesztési miniszter által 2023. május 16-án az Országgyűlés elnökének benyújtott, T/4025. számon iktatott törvényjavaslat leglényegesebb újítása az építményi jog (ismételt) bevezetése a magyar gazdasági jogba. E szabályok hatálybalépése a kihirdetést követő harmadik nap lenne azzal, hogy azokat a hatálybalépést követően kötött szerződésekre vonatkozóan kell alkalmazni. Negatívum, hogy a javaslat nem biztosítana a jogszabály címzettjei számára szükséges kellő felkészülési időt, és kétséges, hogy volt-e megfelelő mélységű és időtartamú szakmai egyeztetés a kamarákkal, finanszírozókkal, befektetői szervezetekkel a törvénytervezet benyújtása előtt - tette hozzá a szakértő.
Schönherr Hetényi Ügyvédi IrodaIngatlan pénzügyek, Ingatlan bérlet, Ingatlan tranzakciók, Projekt fejlesztés, Ingatlan- és építkezési jog
"Véleményem szerint a javaslat mégis üdvözlendő: a gazdasági élet szereplői részéről több éve megjelent az igény, hogy legyen olyan jogi konstrukció, amely más tulajdonában álló ingatlanon a tulajdonostól eltérő személy javára (befektető vagy finanszírozó) egy szerződésnél erősebb, forgalomképes jogot biztosít, de nem korlátozza aránytalanul a tulajdonos tulajdonjogát." - hangsúlyozta.
E jogintézmény nem újkeletű, Németországban és Ausztriában több mint száz éve a jogrendszer része. Hazánkban először írott jogként az 1931:XVI. törvénycikk vezette be a más ingatlanán létesítendő villamos átalakító- vagy kapcsolóberendezések tekintetében. Az 1959-ben elfogadott első kodifikált polgári törvénykönyvünk nem tartalmazta azt, mert a szocialista jogfejlődés szempontjából meghaladott jogintézménynek minősítette.
A magyar magánjogban a főszabály az, hogy az épület osztja az általa elfoglalt földrészlet jogi sorsát (azaz azonos a tulajdonosa). Ennek mögöttes indoka, hogy ami a valóságban összetartozik az tartozzon össze jogi szempontból is és a jog ne segítsen elő ezzel ellentétes helyzetet, mert az jogvitához vezethet. Emiatt vertikálisan osztott tulajdonjog csak kivételesen engedélyezett. 1960 óta és jelenleg is ilyen kivétel az építményi joghoz hasonló földhasználati jog. A földhasználati jog alapján az építkező a földtulajdonossal kötött megállapodás szerint jogosult építkezés céljából idegen földet használni és ott épületet emelni, amelyen tulajdonjogot szerez úgy, hogy a föld tulajdonosa más marad. Ebben az esetben az építkezőt az épület fennállásáig az épület által elfoglalt földre használati jog illeti meg.
Mit jelent a földhasználati jog?
A földhasználati jog létrejötte időben kétlépcsős: először a tulajdoni lapra név szerint meghatározott építkező javára fennálló földhasználati jog kerül (e jog nem ruházható át és nem terhelhető meg). Ezt követően, az építkezés befejezésekor e jog törlésre kerül és az épület a földtől eltérő önálló helyrajzi számon kerül nyilvántartásra. Ettől a pillanattól az épület forgalomképes és átruházható, a földhasználati jog az épület mindenkori tulajdonosát illeti meg. Erre tipikus példa a szélerőmű, amely sajátos építményfajtának minősül, tulajdonjoga elválik az alatta fekvő föld tulajdonjogától.
A földhasználati jog hátránya, hogy a földtulajdonossal kötött megállapodás időpontjában (azaz a projekt kezdetekor) nem forgalomképes, ezért finanszírozási biztosítékul sem szolgálhat. Ezzel ellentétben az építményi jog már a megalapításakor is önállóan forgalomképes, a jogosultja már kezdettől fogva úgy építkezhet más személy ingatlanán, hogy nemcsak elválik az építmény és a telek tulajdonjoga, hanem bármikor dönthet úgy, hogy az építményi jogot eladja (pl. egy intézményi befektető részére), vagy jelzálogjoggal terheli meg (pl. a finanszírozó bank javára) - emelte ki dr. Krüpl László.
Mit hoz a beruházóknak az építményjog?
A szakértő szerint az építményi jog várhatóan az alábbi típusú üzleti projektekben fogja erősíteni a beruházók pozícióját:
A legfontosabb esetkör a naperőművi beruházások kapcsán merül fel: Az ilyen beruházásokban a befektetés üzleti értékét az erőművi engedély, a növekvő energiaárak és adott esetben a hosszútávú állami átvételi garancia (pl. METÁR, KÁT jogosultság), míg a befektetés biztosítéki értékét elsősorban nem a földterület, hanem inkább a telepítésre kerülő naperőmű (a beépített műszaki eszközök), valamint a beruházást megvalósító projektcég várható bevételei adják.
Ezen projektek tipikusan két üzleti modell szerint létesülnek, elsősorban termőföldön: az első (költségesebb) modell szerint a beruházó ingatlan adásvételi előszerződést köt a termőföldre, majd az engedélyek megszerzését követően felépít rajta egy napelemparkot és a használatbavételi engedély megszerzését követően a termőföldet átminősíti és végleges ingatlan adásvételi szerződéssel megszerzi annak tulajdonjogát. A második (kevésbé költséges) modell szerint az adásvételi előszerződés és végleges adásvételi szerződés helyett a projekt teljes időtartama alatt hosszútávú (pl. 25+5+5 éves) bérleti szerződés alapján hasznosítja a beruházó a földet, építi fel a naperőművet, majd a bérleti szerződés lejáratakor visszaminősíti termőfölddé és visszaadja a földtulajdonosnak.
Bár a naperőműves projektek biztosítéki értékéből kis részt képvisel a föld értéke, mégis, a föld meg nem vásárlása finanszírozási akadály volt eddig, mert ha a beruházó csak bérelte a földet, akkor a projekt kivitelezési szakaszában nem tudta elzálogosítani a földön létesítendő naperőművet és így nem tudott hitelhez jutni. Ennek oka az volt, hogy a tulajdonjogon kívül (amit nem szerzett meg), nem lehetett a beruházónak olyan joga a földre, és amely forgalomképes és zálogjog tárgya lehetne. Emellett többször előfordult, hogy a bérleti konstrukció esetén a naperőmű üzembe helyezésekor a beruházó azzal is szembesült, hogy az illetékes földhivatal a szélerőművektől eltérően a naperőművet (a beépített műszaki eszközöket) nem volt hajlandó önálló helyrajzi szám alatt nyilvántartani, ez pedig ellehetetlenítette az utófinanszírozást.
További esetkör az építmények, tipikusan erőművek vagy más műtárgyak létesítése forgalomképtelen, azaz kizárólag állami vagy önkormányzati tulajdonban álló, nem eladható ingaltanokon (pl. autópályákon és azok védősávján belül, folyókban, természetes tavakban). Az építményi jog bevezetése előtt bármely, ilyen ingatlanon létesített műtárgy vagy egyéb építmény létesítése esetén az építkező nem szerzett tulajdonjogot az általa felépített építményen, hanem szerződéses jogalapon használta, hasznosította azt (példa a közelmúltból a médiában is elhíresült Fertő-tavi cölöpházak ügye). Az építményi jognak köszönhetően az ilyen építkezés eredménye önállóan átruházható és megterhelhető lesz és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés miatt mindenkit kötelez.
Végül kiemelendő a magántulajdonú távközlési tornyok esete, ahol egy kisebb értékű, de komoly üzleti érdeke van a szolgáltatónak arra, hogy egy más tulajdonában lévő épületre ráépítsen és egy bérleti szerződéses jogalaphoz képest erősebb pozícióval, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosultként biztosítsa a torony használatát. Ennek hiányában a bérleti szerződés újratárgyalásakor könnyen kiszolgáltatott helyzetbe kerülhetnek a bérbeadóval szemben.
Sok még a nyitott kérdés
Egyelőre kérdéses, hogy az építményi jog milyen hatásfokkal váltja be a jogalkotói célt, elsősorban az alábbiak miatt:
- A javaslat szerint az építményi jog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető. Ezen túl azonban a javaslat szűkszavú és így nem ismertek az ingatlan-nyilvántartási részletszabályok, elsősorban az, hogy az építményi jog alapján létesített épület külön helyrajzi számon (és így külön tulajdoni lapon) kerül-e majd nyilvántartásra. Ha nem, akkor további kérdésként merül fel, hogy az épület megterhelése esetén a jelzálogjogot melyik tulajdoni lapra kell majd bejegyezni? Ez a kérdés elsősorban a finanszírozó bankok számára lesz fontos.
- További kérdés a földhasználati jog sorsa. A jogalkotói indokolás szerint az építményi jog egy újabb alternatívát jelent majd a földhasználati jog mellett, ugyanakkor a javaslat megtiltja az építményi jog és földhasználati jog fennállását egyazon ingatlanon.
Véleményem szerint az építményi jog bevezetése esetén a földhasználati jog jelenlegi formában történő fenntartása felesleges és zavart okoz, kérdéses, hogy milyen szerepe lesz ezután a gyakorlatban.
- A javaslat az építményi jog alapításának lehetőségét csak jogi személyek részére teszi lehetővé, törvényi indokolás szerint a jogintézmény újdonsága, a tapasztalatok és a szerződéses gyakorlat hiánya miatt nem kívánatos, hogy a gyengébb érdekérvényesítő képességgel rendelkező jogalanyok (természetes személyek) számára ez fennálljon. Ennek kapcsán kérdésként merül fel meg, hogy a jövőben egy társasházközösség tulajdonában álló lakóépület tetején bevételszerzés érdekében lehetséges lesz-e az építményi jog alapítása (pl. naperőmű elhelyezésének céljára)? Amennyiben igen, úgy további bonyodalmakat okozhat az alábbi "többszintes jogviszony": egy társasházi lakóépület tetejére építményi jog alapján telepített naperőmű üzemeltetése esetén ki kivel szemben érvényesíthet igényt, ha például a tető karbantartásának elmulasztása miatt tönkremegy a naperőmű? - világított rá a szakértő.
Címlapkép forrása: Getty Images
