Mi most a legforróbb kérdés vagy téma, amivel napi szinten találkozol, amikor értékesítési vezetőként új vagy meglévő bérlőkkel le kell ülni tárgyalni?
Kettő ilyen is van. Az egyik, hogy nekünk - mint irodaház-tulajdonosnak - az a legfontosabb, hogy hogyan tudjuk megtartani a meglévő bérlőket. A bérlőknek pedig az, hogy hogyan tudnak sokkal biztonságosabb és rugalmasabb körülményeket kialkudni a szerződésekben. A jelenlegi bérlőink között sokszor merül fel az, hogy hogyan tudnak esetleg területeket visszaadni, vagy beleépíteni a szerződésbe a visszaadás lehetőségét, amikor újratárgyaljuk a szerződéseket, az újaknál pedig lényegében ugyanez, hogy a „break option”-t, vagyis a szerződéses terület egy részének időközbeni felmondását lehessen rögzíteni. Ez a tendencia. Ez egy kihívás nekünk és minden piaci szereplőnek.
A tulajdonosok persze igyekeznek rugalmasak lenni, de azt tudni kell, hogy a rugalmasságnak mindig ára van.
A múltban kevésbé volt jellemző a magas (közel két számjegyű) euró infláció, ezért a szerződésekben rögzített indexálás nem okozott különösebb fennakadást. Ma azonban ez is egy fontos pont. 10% körüli bérleti díj növekedés már meglátszik a költségoldalon. Hogyan működik ez most? Mennyire nehéz érvényesíteni ezt?
A kérdés nehéznek tűnik, a válasz azonban szerencsére elég egyszerű. Jeleztük a bérlőinknek, hogy mennyivel nő az infláció miatt a bérleti díj, ők pedig ezt kivétel nélkül elfogadták. Nem volt rá panasz senkitől. Ez valóban közel 10 százalék.
Ez azt jelenti, hogy a ti bérlői mixetek erős, vagy ez szerinted az általános tapasztalat az egész irodapiacon?
Azt gondolom, hogy a bérlői mixünk erős, pénzügyileg tudatos és képzett, ezért az infláció mértékét helyesen tényként, nem kérdésként kezelték. A service charge-okkal (üzemeltetési és közüzemi díjak) kapcsolatban voltak kérdések tavaly, de igazából ezzel sem volt probléma. Energetikailag megvizsgáltuk az épületeket, és hogy hogyan tudjuk mi csökkenteni ezt a kiadási oldalt, vagyis hogyan tudjuk optimalizálni. Szerencsések vagyunk, mert a legnehezebb helyzetben végül úgy döntöttünk, hogy az aktuális tőzsdei áron (spot) vesszük inkább az energiát, és nem egy magas áron fixálunk 1-2 évre. Azt is megvizsgáltuk, hogy a bérlőket hogyan tudjuk edukálni energiafelhasználás és spórolás területén. Segítünk, hogy Ő is tenni tudjon érte, mert együtt vagyunk ebben a helyzetben.
A terület-visszaadásra visszatérve, ez a kérés jellemzően akkor merül fel, amikor lejáró bérleti szerződés van, de előfordulhat meglévő bérleti szerződés időtartama alatt is, amikor csak ez a megoldás működhet?
Szerencsére ez utóbbi kevesebb van, ezzel nehéz mit kezdeni. Nyilván próbálunk segíteni, attól függ, melyik épületről van szó. Jelenleg 200 ezer négyzetméter a teljes bérbe adható területünk, aminek kb. 90 százaléka ki van adva.
Világos, élő szerződésekben kicsi a mozgástér. De ha eljátszunk azzal a gondolattal, hogy holnaptól mindenki tényleg csak annyi területet bérelne, amire szerinte szüksége van (összeadnánk az összes visszaadási igényt), akkor mennyivel nőhetne meg az üresedési arány?
Minimálisan. 100-nál is több bérlőből eddig mindössze hárman kerestek meg minket ilyen igénnyel.
Ennek mi az oka? Nincs még a cégeken költségnyomás? Vagy átalakult a térhasználat, így a meglévő területre szükség van, de máshogy?
Sokaknál lehet az a magyarázat, hogy hiába vannak most már évek óta többé-kevésbé home office-ban, még nem lett átstrukturálva az irodai működésük. Ugyanannyi asztal van, teljesen mindegy, hogy valaki hány napot ül bent, ott van a helye. Ezért is jó az, ha a saját területükön mérni tudják a kihasználtságot, mert ha nem használnak egy területet, ott lekapcsolják a hűtés-fűtést, amivel az üzemeltetési költségen tudnak megtakarítani.
De világszinten látszik már az a trend, hogy cégek nagy területeket mondanak le?
Igen.
Magyarországon ez miért nincs így?
Lassabb átalakulás, átstrukturálás jellemzi a cégeket és az itteni irodaköltség töredéke a legfelkapottabb nyugati nagyvárosokénak. Vagyis sokkal olcsóbb Budapesten egy négyzetméter, mint Londonban vagy New York-ban és sorolhatnánk. Rendszeres a visszaadás persze itthon is, nekünk is van most két olyan bérlőnk, akik kisebb területen újítanak az irodaházunkban.
A másik oldalról a felszabaduló terület akár jól is jöhet nektek, mert szabadul fel terület, amit ki lehet adni akár magasabb áron.
Akár igen. Nyilván mi sem szeretjük, ha visszaadnak, mert most a legfontosabb megtartani a bérlőket. De nálunk ez még nem tendencia.
Pénzügyi és finanszírozási oldalról nézve hogyan tudnak ezek az újfajta rugalmas bérlői igények biztonságosak lenni a tulajdonos számára?
A rugalmasságnak ára van. Hogy bérleti díjban vagy kötbérben árazzuk be, ez változó, és cégre szabott. Van olyan házunk azonban, ahol nem tudunk adni. Egyes megoldások pedig a finanszírozó banktól függenek.
Most ugyan bérlői piac van, de az egészséges win-win szituációt fenn kell tartani.
Mekkora valós árverseny tud kialakulni a bérleti díjakban (hallani hajmeresztő történeteket egyes irodaházak effektív bérleti díját illetően), miközben kivitelezési, finanszírozási és üzemeltetési oldalon elképesztő költségnövekedés van?
Mindig a lokáció az első, aztán az, hogy a bérlőnek mennyire tetszik a ház. Az árverseny jelen van, sokan szeretnének új építésű irodaházba költözni. Nagyon jó új épületek vannak, de ha valaki befektet egy épület felújításába, akkor ugyanazt a minőséget tudja adni a bérlőnek. Ennek tudatosításában nagy szerepe lenne az ügynökségeknek. Van a bérleti díj, vannak a kivitelezési költségek, de az üzemeltetési költségek és energia díjak is nagyon fontosak. Odafigyelünk arra, hogy ezeket hogyan tudjuk optimalizálni. Milyen zöld energiákat használunk, ami számlán is látható díj csökkenést mutat. Célunk, hogy 2025-re a teljes portfóliónk energiahatékonysága 20 százalékkal növekedjen.
Ehhez azonban beruházás kell, be kell fektetni a felújításba. Az pedig nem olcsó.
Ha csak önmagában a beruházás költségét nézem, így van, nem olcsó. Amennyiben azt is nézem, hogy versenyképessé teszünk például egy 16 éves irodaházat egy új építésű irodaházzal, már nem is annyira drága.
Azért csináljátok, hogy a bérlőnek a sor végén kevesebb legyen a villanyszámlája? Hol jön ez vissza, ha a bérleti díjakban jó, ha az inflációt tudjátok érvényesíteni? Minden a bérlők megtartásáról szól?
Három dologban is kamatozik. Egyrészt, mint vezető ingatlanfejlesztő felelősséggel tartozunk a környezet, a város, és az emberek iránt, ezért fontos, hogy az épületeink karbonlábnyoma folyamatosan csökkenjen. Másrészt fontos, hogy az üzemeltetéshez szükséges energiaigény csökkenthető az épület fejlesztésével, így a költségek is hosszú távon alacsonyabbak lesznek. Valamint fontos, hogy a Bérlőink olyan partnert lássanak bennünk, akivel hosszú távon tudnak és akarnak együttműködni és aki partner az ESG célok kapcsán is.
Tudják már a bérlők, hogy mi az az ESG?
Először jött a zöldépület, a zöld minősítések (BREEAM, LEED), aztán jött a WELL és társaik, most az ESG szemlélet az alapvető. Itthon nagyon sokan még nem pontosan tudják, értik, hogy mi ez, vagy mire való, de a nemzetközi bérlők igen.
Amikor egy nemzetközi cég azt mondja a tárgyaláson, hogy ESG, akkor mi az a konkrét lista, amit elővesztek kipipálni, amit valójában elvár ilyenkor tőletek, mint ház?
A GTC volt az első ingatlanfejlesztő, aki publikálta az ESG adatait 2021-ben. Az ESG nem egy audit rendszer, mint a WELL, vagy a BREEAM, ahol elvégzel egy pár beruházást és már készen is vagy. Az ESG egy transzparens mérőrendszer, ami jól tükrözi egy cég folyamatos elhivatottságát és annak eredményeit.
Sokszor lehetett hallani, hogy a zöld, vagy ESG szempontokat figyelembe vevő fejlesztő, tulajdonos majd cserébe valamivel olcsóbb finanszírozáshoz juthat majd, hiszen ez prioritás. Létezik-e már az, hogy olcsóbban kapsz finanszírozást, ha zöld irodaházzá alakítod az épületet?
Igen, léteznek ilyen finanszírozási csomagok és mi is rendelkezünk ilyennel. Ennek többek között egyik kritériuma, hogy a finanszírozott ingatlan legalább kiváló zöld minősítéssel kell rendelkezzen.
A szolgáltatott iroda, coworking, és hasonló rugalmas irodafelhasználási módozatok (amikben neked évtizedes tapasztalatod van) bár régóta léteznek, a Covid azonban talán nagyot lendített rajtuk (majd a WeWork sztori talán kicsit negatív előjellel). Az elmúlt 2-3 évben azonban mintha integrálódott a nagyobb irodaház-tulajdonosoknak a platformjába. Ez folytatódhat? Mi az irány?
Így van. Egyre többen próbálkoznak vele. Mi is vizsgáljuk annak lehetőségét, hogyan tudnánk integrálni ezt a meglévő profilunkba. Nyitottak vagyunk rá.
A bérlői elvárás ebbe az irányba megy?
Igen, ebbe az irányba is. De nem biztos, hogy meg tudják fizetni. Mert ennek a rugalmasságnak sokkal magasabb az ára. Erre nem mindenki van felkészülve.
Másik mostanában nehéz kérdés, elsősorban a hektikus irodahasználat miatt, a házakban meglévő szolgáltatások (étterem, kávézó, fodrász,…), hiszen ők egy fix létszámra, egy hétfőtől péntekig egyenletes eloszlásra voltak berendezkedve. Ezeknek a helyzetét hogyan látjátok?
Az étterem a bérlők kényelmét szolgálja, ezért nagyon fontos, hogy legyen étterem szolgáltatás az épületben. Az ő esetükben pl. a service charge jelentős tétel, hiszen az ételek elkészítéséhez használniuk kell áramot és gázt. Itt kompromisszumra van szükség a részünkről, és nekik valamilyen egyedi kedvezményt kell adnunk ahhoz, hogy legyen éttermi szolgáltatás az épületben. Az éttermek forgalma csökkent a Covid alatt, de most már emelkednek a bevételeik. Bármelyik épületünket vizsgálva a látogatószámuk 70 százaléka visszatért. Hétfő és péntek home office, ezt látjuk, de jönnek vissza a kollégák az irodába, amelynek sok oka van. Továbbra is szükségük van az irodaház szolgáltatásaira.
Mintegy félmillió négyzetméter új iroda átadása van tervasztalon a következő években. De nem olyan egyértelmű, hogy ezek hogyan lesznek feltöltve és megépülnek-e egyáltalán. Nektek is van több projektetek. Mi látsz itt?
Az előző válságban is ugyanezek a kérdések merültek fel, hogy mi lesz a válság alatt, de jön újabb 500 ezer négyzetméter. Akkor még 3 millió négyzetméter sem volt a budapesti állomány, és elkelt. Lehet egyeseknek meglepő, de jelenleg is vannak olyan cégek, akik épp növekednek, továbbá jönnek újak és vannak további megkeresések. Nyilván nem lehet stratégiát építeni arra, hogy mi volt eddig, de a tendencia azt igazolja, hogy a jó lokációjú épület megtelik. Bár vannak ettől kivételek, amelyik több mint 10 éve üresen áll: ugyan a lokáció jó, de az épület nem. Az is fontos, hogy jó szolgáltatások legyenek az épületben, illetve az üzemeltetés magas színvonalú legyen. Nagyon sok 15 évesnél idősebb épület van; ha ezekre nem költenek a tulajdonosok, onnan nagy valószínűséggel el fognak menni a bérlők.
Van olyan vélemény, hogy igazából van elég meglévő iroda a piacon a keresletre, csak a minőségük (gépészet, esztétika, minőség) nem elég jó.
Arra kiemelten oda kell figyelni, hogy ezeket az épületeket megújítsák. A felújítás nemcsak abból áll, mint régen, hogy kicserélem a bútort a lobbiban, hanem sokkal átfogóbb felújítást kell végezni egy-egy épületben. Szakzsargonnal szólva „kibelezni”.
Addig pedig ki kell költözni a bérlőknek?
Nem feltétlenül, meg lehet oldani úgy is a felújítást, hogy a bérlők benne maradnak az épületben. De ennek költségei vannak, szervezés, a bérlőkkel tartani a kapcsolatot, ez egy elég nagy munka, viszont megéri hosszú távon, mert a bérlőket meg lehet tartani, új bérlők be tudnak jönni, és szinte egy új épület lesz. Ennek ellenére még mindig van szükség valamennyi új irodára, mert erre mindig lesz igény. A mennyiség a kérdés. Egy időben az volt a sláger, hogy kell biciklitároló meg öltöző, amit meg is adunk, ennek ellenére nem csökkent az igény a parkolók iránt. Az autók száma is növekszik. Az, hogy mi mit gondolunk, és merre szeretnénk vinni a piacot, és hogy merre megy a bérlők és munkavállalók valós igénye, nem biztos, hogy ugyanaz.
Az mennyire ESG kompatibilis, ha sok a parkoló?
Fontos, hogy ne azt lássuk az ESG-ben, hogy innentől mindenki gyalog jár és csak napelemmel működteti a laptopot. Lehet úgy ESG kompatibilis egy épület, hogy megmaradnak a parkolók. A fontos, hogy realizáljuk az igényeket. Nem egy bérlői megkeresés van, ahol akár 200 elektromos autótöltővel ellátott parkolóhely az igény, de ha jobban megvizsgálná a tényleges igényét és működési struktúráját a bérlő, akkor lehet, hogy 20 autótöltő is elegendő lenne. Fontos az edukáció, a racionális igények megfogalmazása és ebben döntő szerepe van az ügynökségeknek is.
Látszik az elektromos töltőkre a növekedő igény - hogy kell átalakítani a parkolókat?
Ez egy olyan probléma, aminek megoldásához idő kell, mivel az elektromos autókra történő átállás jócskán meghaladja az elektromos közműhálózat fejlesztésének ütemét.
Ez ma Budapesten egy jelentős probléma?
Egyértelműen. Gondoljunk bele, hogy ma a Váci úti folyosón gyakorlatilag nincsen kiadható elektromos teljesítmény. Ez olyan probléma, aminek megoldása komoly pénzügyi beruházást igényel a hálózati oldalról, és komplex műszaki feladat a lebonyolítás oldalról. Nem fog egyik napról a másikra megoldódni.
A zöld minősítéseket már külön kezelik az ESG-től?
Igen.
A home office miatt átalakultak-e a belső kialakítások?
Nem. Ez meglepő, de azonkívül, hogy voltak, akik adtak vissza területet, nem nagyon kértek változtatást.
A hazai irodapiac egyik legfontosabb mutatója az üresedési ráta, ami 8-ról 11 százalékra emelkedett az elmúlt 1,5 évben. A 10%-ot sokan egészségesnek mondják. De ez egy átlag, van, ahol 3, máshol meg 20 százalék. Innen nézve a versenynek nem kéne még annyira erőltetettnek lennie.
Van most verseny. Mégpedig azért, mert kevés a bérlő, mindenki próbálja őket megtartani, a megtartásoknál is agresszívek a tulajdonosok, a megszerzésben pedig egyesek még agresszívebbek. Azzal nem versenyzünk. Egy idő után meg fog telni, és akkor megkapjuk a rendes bérleti díjat. Igen, sajnos lesznek üres területek.
Lehet-e egy jó válasz ezeknek az épületeknek az, ha ezeket a kiadatlan területeket saját hasznosításba veszi a bérbeadó, kialakít mondjuk tárgyalókat, kisebb-nagyobb tereket, bérelhető közösségi teret, stb., és az összes cég oda foglal?
Sokan azt gondolják, hogy a szolgáltatott iroda könnyű szolgáltatás. De nagyon sok munka van vele, és kell egy minimum terület, amitől megéri. Fontos a rugalmasság. Van most olyan fejlesztő, akinek van ilyen szolgáltatása, amivel külön csapat foglalkozik.
Most mindenkinek kell valamit csavarni a korábbi működési modelljén, mert olyan szinten változik meg az igény, és a versenyképesség mércéje, hogy akkor leszel vonzó, ha ilyen megoldásokat tudsz biztosítani, és muszáj, hogy ez a finanszírozási és befektetési gondolkodásba is beépüljön, mint egy folyamatosan változó kockázati tényező. Erre megyünk?
Igen, kimondottan a finanszírozókhoz. Mi tudunk ebben gondolkodni, de amíg a finanszírozók, a bankok nem tudnak ezzel kalkulálni, mert alapnak veszik, hogy van egy ilyen területed, addig azt sajnos le kell húzni egy épületből. De alapvetően erre kell haladni. Ez egy trend. Ebben dolgoztam 8 évig, az utolsó kettőben hallottam mindenkitől, hogy rugalmasság. Előtte is volt rá igény, csak a pandémiától kezdve erősödött fel. Fontos ezen gondolkozni, de nem biztos, hogy minden tulajdonos meg tudja ezt lépni. Kell hozzá terület, emberi erőforrás és technológia, de a proptech itt van.
A proptech megoldások közül ti miket használtok?
Sok olyan megoldásunk van, amit besorolhatunk a proptech közé, ilyenek a kinetikus energiavisszanyeréssel üzemelő liftek, vagy a parkolómenedzsment rendszereink, avagy a digitális vendégkártya kiadó automaták és még sorolhatnánk.
Hogyan végzitek a bérlői edukációt?
Ezt kétfelé bontanám, egyrészt folyamatosan tájékoztatjuk a bérlőinket a fejlesztésekről, újításokról, hogy mindig tisztában legyenek a cégük környezetével, másfelől, ha a költségoptimalizálásról van szó, akkor edukációs anyagokkal, prezentációval, vagy adott esetben személyes egyeztetéssel. Ez van, amikor arról szól, hogy milyen energiabeszerzési stratégiát alkalmazunk és az milyen költségmegtakarítást eredményez nekik, van, amikor arról, hogy ha nincsenek az irodában, akkor kapcsolják le a villanyt.
Ezt akár a technológia is meg tudná tenni, érzékeli, ha nincs bent senki, és lekapcsolja.
Mindenre van technológia és műszaki megoldás, de fontos, hogy az egészséges egyensúlyt és racionalitást mindig megtartsuk, mert ha túlautomatizáljuk az épületeket, akkor annak a fenntartási költsége már meghaladhatja az általa elért megtakarítást. Azt gondolom, a mi erősségünk, hogy ezt a racionalitást jól képviseljük és jól közvetítjük a bérlők felé.
Új fejlesztések készülnek elő.
Elkezdtük a Centerpoint 3 (CP) irodaház fejlesztését, ugyanezen ház 1-2 épületének felújítását, aminek már van elkészült fázisa. A felújítás azonban nem csak kozmetikai. A felújítást megelőző közel egy évig tartó előkészületek alatt egy olyan átfogó felújítási tervet alkottunk, amivel az épület hatékonyabban, a mai igényeknek megfelelően is helyt fog állni az elkövetkező 15 évben.
Van olyan megoldás, ami az elmúlt 1-2 év hozománya?
Abszolút. Egyértelműen ide sorolnám a felvonók cseréjét, amik ma a piacon elérhető legkorszerűbb technológiát képviselik, de ide sorolnám azt az energetikai felújítást is, aminek köszönhetően jelentősen fog javulni az épület energia-hatékonysága. Például a CP 3 épületben beépítésre kerülő, legmodernebb légkezelőket beépítjük az átalakuló CP 1-2 épületekbe is.
Szinte az új építésűekhez hasonló minőséget lehet a felújítással varázsolni?
Igen. Lehet, hogy a parkolóház nem lesz kifestve, mert az kevésbé fontos, mint egy gépészetet kicserélni.
Mi éri meg most jobban? Építeni vagy felújítani?
A meglévőnél előny, ami egyben hátrány is, hogy van egy meglévő szerkezet, ami determinálja a lehetőségeket, ugyanakkor ez már meglévő szerkezet, így alacsonyabb a költsége. Az újnál ugyanakkor nagyobb a szabadságfok, de nagyobbak a költségek is és a már említett energia kérdést is meg kell oldani.
Ez jelentheti azt, hogy a piac tényleg elindul a felújítás irányába?
Nem biztos, hogy mindenki bele fog tenni ennyi tulajdonosi hozzájárulást.
Akkor le fognak amortizálódni?
Véleményem szerint nincs olyan tudatos ingatlanfejlesztő, aki hagyja, hogy a portfóliója folyamatosan veszítse az értékét. Mi kiemelten figyelünk rá, hogy a CAPEX beruházások ténylegesen értéknövelő beruházások legyenek, hogy a portfólió folyamatosan tudja termelni az elvárt hozamot.
Címlapkép forrása: GTC
A cikk megjelenését a GTC Magyarország támogatta.
