Az OTP tevékenysége rendkívül szerteágazó a hazai ingatlanpiacon. Milyen területeken vannak jelen, és pontosan mi az Ön szerepe?
Az OTP Csoport alapvetően kétféle tevékenységet végez az ingatlanpiacon: bankként finanszíroz, például hitelt nyújt; befektetőként, cégként pedig ingatlanokat tulajdonol, üzemeltet és felújít. Mi a kereskedelmi banki divízión belül, a speciális finanszírozási igazgatóságon elsősorban projekteket, szindikált hiteleket, különböző strukturált ügyleteket finanszírozunk itthon és külföldön egyaránt. Tíz országban van leánybankunk, és mi felelünk az ottani finanszírozásokért is, különös tekintettel az ingatlanfinanszírozásokra: irodaházakat, bevásárlóközpontokat, szállodákat, raktárakat, logisztikai központokat finanszírozunk, de külföldön a lakóingatlan-projektek is hozzánk tartoznak. (Magyarországon a lakás-ökoszisztémával és az egyéni lakásfinanszírozással kapcsolatos feladatokat a lakossági divízió, illetve az OTP Bank régiói látják el.)
Ami a személyes szerepemet illeti: a finanszírozási tevékenység mellett igazgatósági elnökként dolgozom az OTP Bank ingatlanalap-kezelőjénél; ezen felül igazgatósági tag vagyok az OTP Csoport lakásfejlesztő vállalatában, az OTP Ingatlan Zrt.-ben – így rálátásom van az OTP saját ingatlanjaira is. Mindezek mellett idén létrehoztunk egy saját, kifejezetten az ingatlanokra specializálódott kompetenciaközpontot, aminek az a feladata, hogy az OTP Csoport saját ingatlanjait felmérje, kezelje, felügyelje.
Hogyan működik az OTP egyszerre alapkezelőként és a finanszírozóként? Lehetnek a két tevékenység között ellentétek?
Ameddig az ingatlanpiac vágtatott, finanszírozóként sok jó projektet lehetett finanszírozni, befektetőként pedig olyan ingatlanokat tudtunk megvásárolni, amelyek magas kihasználtsággal, kedvező hozammal működtek. Most a válság szelei csapkodnak, így mindkét szerepünkben jól meg kell gondolni, hogy mit lépünk – szeretnénk olyan ingatlanokat finanszírozni, amelyek továbbra is magas kihasználtsággal működnek, befektetőként pedig próbáljuk tartani a pozíciónkat.
A két tevékenység tehát nincs teljesen összekötve: az ingatlanalap is önálló cégként üzemel, önálló menedzsmentje van, önálló döntéseket hoz, de bizonyos fejlesztéseket finanszírozunk az alapban is.
Melyek most a legnagyobb kihívások akár finanszírozói, akár befektetői oldalról?
A jelenlegi helyzet értékelésekor mindenképpen meg kell említenünk a koronavírus-járványt, ami az első pofon volt az ingatlanpiacnak. Az irodaházak kiürültek, megjelent a tömeges home office, az emberek otthon maradtak, így a bevásárlóközpontok is pangtak az ürességtől. Hatalmas visszaesést éltünk meg, ami miatt újra kellett gondolnunk a piacot és az ott elfoglalt pozícióinkat. Ezután jött a háború, majd ezzel összefüggésben az energiaválság, ami óriási problémákat okozott szinte minden területen – ma már arra is látunk példát, hogy az üzemeltetési költség megközelíti, vagy akár meg is haladja a bérleti díjat, ami korábban elképzelhetetlen volt. És akkor még nem is említettük az inflációt és az euróárfolyam elszállását, pedig ezek is jelentősen befolyásolják a piacot, és nagy mértékben megnehezíti a bérlők dolgát. Lassan ott tartunk, hogy a cégek nem tudják kitermelni az egyre növekvő költségeiket.
Érthető, hogy a mostani helyzetben előtérbe kerülnek azok az ingatlanok, amelyek energetikai szempontból a legjobbak, legfenntarthatóbbak, a legjobb minősítésekkel rendelkeznek, így gyorsuló ütemben értékelődnek fel a környezeti fenntarthatóság szempontjai is. Kiemelten fontosnak látjuk emellett, hogy a prémium lokációkat válasszuk a befektetések során, és ezeken a területeken készülő projekteket finanszírozzuk.
Ha tulajdonosként érvényesítik a szerződésekben garantált bérletidíj-emeléseket, azzal tudnak tenni az eszközök értékállóságáért?
Mi azt látjuk, hogy inkább elhalasztódnak a bérletidíj-emelések, mert így van esély arra, hogy a többi, emelkedő díjat megfizetik a bérlők. Sőt: még az is kérdés, hogy minden költségnövekedést át lehet-e hárítani a bérlőre, hiszen aki nem képes megfizetni az emelkedő díjakat, az felmond, és elmegy, ami a lehető legrosszabb a tulajdonosnak. Próbálunk egységes megoldást találni a helyzet kezelésére, de az látszik, hogy sok ingatlannál külön-külön kell mérlegelnünk minden egyes esetet, az egyedi helyzetet és lehetőségeket figyelembe véve. Nem mindegy például, hogy valaki kis vagy nagy bérlő, régi partnerség vagy csak rövid távú együttműködés áll-e fenn, nagy nemzetközi cégről vagy egy kis magyar kkv-ról van-e szó. Ebben a helyzetben nem lehet fűnyíróelvet alkalmazni. Hozamalapon értékelünk, márpedig egyelőre az ingatlanalapnál is emelkednek a hozamok, az általános hozamemelkedésekkel együtt. Az alapban negyedévente, a bankban évente kell minden ingatlant újraértékelni.
Az ingatlanok értékgörbéje most hogyan mozog? Merre tartanak az értékek?
Mi azt tapasztaljuk, hogy bár felfelé most nem mennek az értékek, de visszaesésről összességében még nem beszélhetünk. Egyes ingatlantípusok esetében már lefelé mozog az értékgörbe, de a saját portfóliónkban mi még ezt nem látjuk.
Milyen típusú ingatlanok esetében tapasztalható már most is visszaesés?
Jellemzően a 'B' és 'C' kategóriás, gyengébb energiahatékonyságú épületek esetében, amelyeknél forintban állapították meg a bérleti díjat, és a bérlőknek gondot okozhat a fizetés. Ezeknél az épületeknél visszaesik a kereslet, így az értékük – bár reálértelemben nem rosszabbak – nominálisan nem tud nőni.
Ebből kiindulva azt gondoljuk, hogy az 'A' kategóriás irodaházakban még van növekedési potenciál, ha az általános makrogazdasági helyzet normalizálódik.
Az üzlethelyiségek esetében ugyanakkor látszanak a problémák: a bérleti díjak euróban vannak meghatározva, de a bérlők vásárlói jellemzően forintban fizetnek. Az üzleteknek az árfolyam-emelkedés miatt sokkal több bevételt kellene termelniük, hogy ki tudják fizetni a bérleti díjat, ám a lakosság vásárlóereje ebben a helyzetben csökken. Bár sok üzletben importtermékeket árulnak, és az ebből fakadó áremelkedés miatt több bevételt termelnek, így valamennyire kiegyenlítődik a forint-euró különbség, ám mindenképpen marad egy rés, amit nehéz kitölteni.
Ebben a válságszagú helyzetben most mi a stratégia az Alapkezelőnél az ingatlanvagyonnal?
A piac egyik legfontosabb alapelve, hogy minden helyzetben vannak lehetőségek. A válsághelyzetben például jó vételi lehetőségek adódhatnak az ingatlanpiacon. Mi az OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelőnél mindig is konzervatív befektetési politikát folytattunk, de most még ennél is óvatosabbak vagyunk, mivel az euróárfolyam miatti plusz likviditásból kell gazdálkodnunk. Most semmiképpen nem vágunk bele nagyobb vásárlásba, természetesen kisebb ingatlanokat folyamatosan nézünk, és ha jó lehetőségek adódnak, azokkal élni fogunk. Ahogy az OTP Csoportnál általában, a stabilitás és a likviditás fenntartása fontos szempont az alapkezelőnél is. Ami a finanszírozási oldalt illeti: az új projektek csökkentek, a fejlesztők és a befektetők kivárnak, de itt is érvényesül a bank konzervatív hozzáállása, vagyis finanszírozóként csakis a legmagasabb jövedelmezőségű üzletekben gondolkodunk.
A tekintetben nem tapasztal semmilyen nyomást semmilyen oldalról sem, hogy bizonyos szintig muszáj vásárolni vagy finanszírozni?
Az ingatlan az egyik legstabilabb befektetési forma, de még így is vannak félelmek a piac alakulásával kapcsolatosan. Mindenkinek be kell látnia, hogy most lényegesen kevesebb jó hozamot ígérő lehetőség adódik, de hosszú távon ez majd kiegyenlítődik. Márpedig mi minden esetben hosszú távon gondolkodunk, mert ez a legelőnyösebb a befektetőinknek.
Bár az ingatlan valóban az egyik legstabil befektetési eszköz, ám a koronavírus-járvány és a háború az elmúlt években jelentősen árnyalta a képet. Vannak látványos kérdőjelek az ingatlanbefektetésekkel kapcsolatban.
Mondjon egy olyan iparágat, szegmenst, amely most stabil és megbízható! Sokaknak lehetnek kétségeik az ingatlanokkal kapcsolatban, de a tégla, a kő, a beton, 50 év múlva is megmarad – így még ebből a szempontból is igaz a stabilitás.
Az elmúlt évekből azért sok pozitívumról is beszámolhatunk, amelyek bizakodásra adnak okot. A járvány után például a bevásárlóközpontok forgalma visszapattant, emellett több szállodáról is azt lehet hallani, hogy majdnem ugyanolyan jó évet zártak, mint 2019-ben. Számos országban, amelyekben jelen vagyunk, jobbnak mondják a 2022-es évet, mint a 2019-est. Az irodaházaknál még van egy átmeneti állapot, nem tudjuk, hogy pontosan mi fog történni. De az is látszik, hogy nem lehet mindig home office-ban ülni, mert a kollégák szeretnének találkozni egymással. Persze, a pozitív jelenségekkel együtt is érthető, hogy a piac most – velünk együtt – óvatos, és mindenki kicsit kivár, mind finanszírozási, mind befektetői oldalról.
Ha már említette a külföldi érdekeltségeiket: milyen komolyabb külföldi projektek vannak most folyamatban?
Az alapban jelenleg egy folyamatban lévő külföldi befektetésünk van: Ljubljanában építünk egy nagy komplexumot, amiben bevásárlóközpont, iroda, szálloda és lakások is lesznek. Az építési engedély kérelmet már beadtuk, folyamatosan konzultálunk a várossal, a vasúttal, az állammal – mindenkivel jó hangulatban haladunk előre, és reméljük, hogy 2023 második felében el tudjuk kezdeni az építkezést. Válság idején az ingatlanpiacot kétféle attitűd határozza meg: az egyik, hogy válságban nem csinálunk semmit; a másik, hogy válságban építkezünk. Mi az utóbbiban hiszünk. Mire 3-4 év múlva elkészül az épület, már várhatóan túl leszünk a válságon.
Az építkezés saját finanszírozásban valósul meg?
Részben igen, egyelőre az alap saját forrásaiból finanszírozzuk a kiadásokat, jövőre kezdődik a beruházáshoz szükséges hitelek összegyűjtése. A fő finanszírozó természetesen az OTP Bank lesz, de mindenképpen szindikált hitelezésben gondolkozunk, – már több szlovén és nem szlovén bank is bejelentkezett, hogy hisznek a projektben és az OTP Csoportban, ezért szívesen társulnának hozzánk finanszírozóként.
Vannak még hasonló beruházási terveik?
Magyarországon van még több hasonló fejlesztésünk, ezek elsősorban lakások és raktárépületek. Más országban nincs ilyen típusú fejlesztésünk, a ljubljanai projekt a bank életében egy különlegességnek és óriási volumennek számít (a projekt értéke megközelíti az 400 millió eurót, a szerk.).
Az OTP Csoportnak kiterjedt régiós lefedettsége van, ami az ingatlanfejlesztések terén is óriási lehetőséget rejt magában, mégsem élnek vele, pedig idehaza nagyon is folytatnak ilyen típusú tevékenységet. Ennek mi az oka?
Az OTP Csoport alapvetően egy pénzügyi intézmény. Ennek persze sok leágazása van, mint például a Merkantil Bank, ami autókat finanszíroz; vagy az OTP Travel, ami utazásokat szervez; és ugyanilyen az ingatlanalap, ami befektetésekre koncentrál. A pénzügyi termékekben vagyunk a legjobbak, az ingatlanfejlesztés pusztán egy kiegészítő szolgáltatás, nem tekintjük fő tevékenységnek, és nem akarunk a nagy fejlesztők versenytársai lenni – bár ebben is tudunk nagyokat dobni, mégsem szeretnénk igazán domináns szereplővé válni.
Akkor miért van egyáltalán saját raktár- vagy lakásfejlesztése az alapoknak?
Azért, mert az alapnak van egy bizonyos pénzmennyisége, amit be kell fektetni – ezt várják el tőlünk a befektetőink, ezt várja el tőlünk a piaci logika, a projekteken realizálható fejlesztési profit ugyanis növelheti az ingatlan alap hozamát. És persze van, amikor ebből a pénzből más fejlesztését vásároljuk meg.
Ez azt jelenti, hogy az OTP Csoport nem gondolja magáról, hogy az ingatlanportfólió növelésében régiósan is erős tudna lenni?
Nem zárom ki, hogy hosszú távon bővítjük a régiós ingatlanfejlesztési portfóliónkat. Ugyanakkor mi alapvetően a pénzügyi tevékenységünkre fókuszálunk. Egy ingatlanfejlesztés óriási erőforrásokat és komoly országspecifikus tudást igényel, nem biztos, hogy megérné ennyit ráfordítanunk, ha más cégek projektjeit is finanszírozhatjuk szerte a régióban. A piacon sok olyan eszköz van, amit érdemes finanszírozni, de csak azért kár fejleszteni, hogy magunknak finanszírozzunk.
A külföldi finanszírozást jellemzően helyi szereplőknek vagy a kint terjeszkedő magyaroknak nyújtják?
Is-is. Korábban jellemzően helyiek voltak, de az elmúlt években velünk együtt sok magyar cég is régiós terjeszkedésbe kezdett. Lengyelországban például számos magyar cég van, amelyeket mi finanszírozunk, mert ismerjük őket, és megbízunk bennük.
Az előttünk álló nehéz időszak függvényében lát különbséget a hazai és külföldi lehetőségek között? Rosszabb a magyar pozíció bármiben is?
Jó pár országban más a helyzet, mint nálunk. Nemrég volt egy konferenciánk a leánybankjainkkal, és sokan nem is értették, hogy milyen krízishelyzetről beszélek. Hiszen olyan országokban, ahol euró van (Szlovénia, Montenegró), vagy euróhoz kötik a valutájukat, ilyen Bulgária vagy Horvátország , nem okoz ekkora gondot az árfolyam. Ami az energiaárat illeti: Albánia például egyáltalán nem függ az orosz gáztól, teljesen önellátó, de Horvátország is kevéssé függ tőle; Bulgária pedig bevezetett egy maximum tarifát az áramra és a gázra – őket nem zavarja annyira az energiaár-növekedés.
Mi az Önök várakozása? Megoldódhat ez a helyzet rövid távon?
Nem tudjuk megmondani. A várakozás az, hogy a jövő év nem lesz túl jó, de 2024 már talán igen. Ugyanakkor ez a várakozás folyamatosan tolódik, ahogy haladunk előre az időben. Az idei év közepén például még azt mondtuk, hogy 2023 már jobb lesz.
Fontos ugyanakkor megjegyezni, egy rossz év semmit nem jelent egy évtizedekre gondolkodó cég életében. Nyilván, egy rossz évnek sem örülünk, mert megváltoztatja a rövid távú, éves elvárásokat, de a hosszú távú stratégiában nincs szerepe. Az elmúlt 5-6 évben az OTP Csoportnál nagy hangsúlyt helyeztünk az alkalmazkodóképességünk javítására. Így most nem sötétben tapogatózunk, joggal bízunk abban, hogy a jelenlegi és az előttünk álló helyzetet a bankcsoport éppúgy ki fogja mozogni, mint ahogyan a gazdaság. A háború tart, de még a kiszámíthatatlansággal együtt is az európai folyamatok abba az irányba mutatnak, hogy az egész kontinens képes alkalmazkodni a megváltozott helyzethez. Ahogy mondani szokták, „most a változás az új állandó”. 2008-2009-ben is sokan pesszimisták voltak a jövőt illetően, ehhez képest 2016 és 2019 között az aranykorszakot idéző fellendülést élhettünk meg.
Mi kell ahhoz, hogy a mostani visszafogottabb hangulat pozitívba forduljon?
Minden szempontból jó lenne, ha vége lenne a háborúnak, és elkezdődhetne a normalizálódás. De addig is fontos lenne, hogy az ügyfeleknek megmaradjon a munkájuk, tudják törleszteni a hiteleiket, tudjanak vásárolni, és nem fulladjon le a gazdaság. El kellene tehát kerülni, hogy a munkanélküliség 10 százalék vagy annál magasabb legyen.
Lát olyan általános jelenséget, ami hosszú távon jelenthet kihívást az ingatlanpiacnak? Gondolok itt a digitalizációra, a metaverzumra vagy bármi másra.
A digitalizáció és ennek kapcsán a home office befolyásolhatja az ingatlanpiac működését. Ám fontos látnunk, hogy ami az egyik helyen csökkenést jelent, az a másik helyen növekedést hozhat. Ha például a munkavállalók egy része tartósan az irodától távol fog dolgozni, az csökkenést jelent az irodaházak piacán, de hallottunk olyat, hogy ez fellendítette egy terület kávéházainak forgalmát, mert onnan is dolgoztak kollégák. Összességében tehát: bár a digitalizáció az emberiség fejlődésének az egyik legfontosabb mérföldköve, és rendkívüli hatása van a szolgáltatások minőségére, ám eközben nem szünteti meg az emberi kapcsolatok szükségességét, mindez pedig befolyásolja a piac alakulását. Sok éve mondják azt is, hogy a digitalizáció korszakában fölösleges bankfiókot működtetni. Mi ugyanakkor nem ezt érzékeljük: bár a digitalizációs boom egy létező jelenség, és nálunk is meredeken emelkedik a digitális tranzakciók száma, a fiókok inkább átalakulnak, nem pedig megszűnnek. Az irodapiac is megmarad: ugyanakkora területen kevesebben ülnek. Láthatjuk például, hogy minden kétely és aggodalom ellenére a koronavírus-járvány nem vágta tönkre az irodapiacot Magyarországon. Az emberek hiába nem mehettek sehova, hiába dolgoztak otthonról, az irodapiac mégis talpon maradt, és folyamatosak a fejlesztések. Az OTP Bank új irodaháza például a Covid-járvány alatt készült el, és most lényegesen többet ér, mint amennyibe került.
Forintban vagy euróban?
Így is, úgy is. A minőség – úgy látszik -, még az árfolyamnál is erősebb.
Címlapkép: Stiller Ákos/Portfolio
