Kecskemét legnagyobb volumenű lakóingatlan-fejlesztése jelenleg a Boróka Park. Hogy indult és hol tart most a projekt?
A portfóliónkban ez egy 23 hektáros terület, amiből eredetileg mindössze fél hektár volt lakó szabályozású, a többi gazdasági övezetnek minősült. Ezen az 5000 négyzetméteren egy tesztprojektként valósult meg a Boróka park első üteme, ami több szempontból is bevállalós történet volt. Az egykori homokbánya területe nem volt túl jó megítélésű része Kecskemétnek, és akkor még a mostani infrastruktúra sem létezett. Az első ütemmel párhuzamosan viszont az önkormányzat is elkezdett a környező területtel foglalkozni, így mostanra már van itt óvoda, nem messze innen a Mercedes iskolája, egy bölcsőde és szabadidős tevékenységek, amik mind azóta készültek, hogy mi elkezdtük a projektet. Az önkormányzat nagyon sok energiát fordít a környék megújítására, számos fejlesztés zajlik, melyek között megvan a szinergia. Tavaly nyáron indítottuk el a 2 C, D ütemet, jelenleg ezek kivitelezése zajlik.
Az új építésű lakásoknál a minőség egy jogszabályi kérdés is, ami mostanában gumiszerűnek tűnik. Augusztus végén újabb két évvel kitolták a szigorítást, miszerint csak a BB, vagyis a közel nulla energiaigényű lakások kaphatnak használatbavételi engedélyt. Hogyan érintette ez a projektet? Milyen a lakások iránti kereslet?
Szeretnénk a környezetre és az emberekre is pozitív hatást gyakorolni és fontos, hogy a fejlesztéseink is ezt tükrözzék. A kérdés, hogy a több megújuló energia beépítése mellett is kijön-e a matek. Egyelőre azt látjuk, hogy
a lakások iránt a folyamatos áremelkedés mellett is nagyon nagy az érdeklődés, így a magasabb költségek mellett is teljesül a megtérülés.
Amikor 2016-ban elkezdtük az értékesítést 365 ezer forintról indultak a négyzetméterárak. Ez legutóbb a nagyobb lakásoknál 790 ezer, a kisebb garzonoknál 850 ezer forint volt, de jelenleg szünetel az értékesítés.
A 2 C, D épületnél figyelünk arra, hogy a házközponti gáz mellé hőszivattyú, illetve napelemek is telepíthetők legyenek, a 3. ütemre, amit most engedélyeztetünk, úgy készültek az engedélyezési tervek, hogy megfeleljenek a szigorodó jogszabályoknak. Ettől függetlenül egyébként is szeretnénk elébe menni annak, ami az előírás, és a fenntarthatóság irányába mozdulni, tehát többet fogunk ebbe az irányba lépni, mint amit a jogszabály előír.
Miért volt szükség az értékesítés szüneteltetésére?
Ennél az ütemnél most azért állítottuk le az értékesítést, mert azt gondoljuk, hogy ha közvetlenül az átadás előtt tesszük vissza a piacra a projektet, akkor magasabb árat tudunk elérni, ami lehetővé teszi, hogy a következő ütemnél a bevezető árakat alacsonyabban tartsuk. Ez az újabb ütem indulásakor magasabb eladásokat fog jelenteni. A konkrét számokat nézve a mostani ütemnél 63-ból 47 lakást adtunk el és a lakások negyedét tartjuk vissza. Készítettünk év elején egy felmérést, ami szerint az építési engedélyek száma is csökken, vagyis fejlesztői oldalon is van egy konzervatívabb hozzáállás.
Hogy lehet az, hogy Kecskeméten ennyivel olcsóbban kijön a matek, mint Budapesten?
A megtérülési elvárásaink alacsonyabbak, mint Budapesten. A partnerünk generálkivitelező, de tavaly nyáron, amikor elindítottuk a 2 C, D ütemet, már érezhetően mentek felfelé az árak. A 3. ütemre most adtuk be az építési engedélyt, ott a 2 C, D ütemhez, vagyis a tavalyi árakhoz képest 30 százalékkal lett magasabb az árajánlat, de ez még mindig istenes, ekkora drágulással még tudunk tovább menni. Ez viszont azt jelenti, hogy a mostani 790 és 850 ezer forintos négyzetméterár tovább emelkedhet a kivitelezés alatt.
Kik, miből és miért vásárolnak itt lakást? Milyen a fizetési ütemezés?
Vásárlóink nagyjából kétharmada befektető, akik részben kiadási, részben pedig az emelkedő árak miatt későbbi eladási céllal vásárolnak, jellemzően készpénzes vevőként. Az előző ütemnél 10%/90%, a mostaninál 5X20% a fizetési ütemezés.
Elsősorban kik veszik bérbe ezeket a lakásokat?
Sok a diák, egy 1,5 szobás lakás bérleti díja 120-150 ezer forint körül van. Valószínűleg a belvárosban drágábbak, ott is vannak új építésűek. Vannak versenytársak, akik hasonlóan több ütemben építenek. Az a terv, hogy októberben piacra lépjünk a 3. ütemmel, és akkor szerintem nem nagyon lesz konkurencia.
Látva, hogy itt kétharmad a befektető, és ezt érzékeli a tulajdonos, látja, hogy mennyi lakás van bérbe adva, nem merül fel az, hogy érdemes lenne bérlakásokat építeni?
A cég jelenleg kiskereskedelmi eszközökben kívánja tartani az eszközöket, de ez is felmerült, főleg akkor, amikor 2018-19 környékén az eladás sem ment annyira jól, mint most. A lakásáfa körüli bizonytalanság miatt volt néhány hónap, amikor a 2 A, B értékesítése teljesen befagyott, akkor egy tanulmány keretében megvizsgáltuk, hogy érdemes lenne-e bérbe adni, de végül az jött ki, hogy nem feltétlenül érné meg ebbe az irányba menni.
A covid alatt lementek a bérleti díjak, de most megint jönnek vissza, már a 2019-es szintek fölött vannak, ennek ellenére 4-5 százaléknál magasabb hozamot ma sem lehet elérni. Lakóingatlan-fejlesztésekkel, vagy a most nehéz helyzetben lévő retail fejlesztésekkel még mindig jobb megtérülés érhető el, miközben a még lefelé tartó retail yieldek is magasabbak.
A vásárlói érdeklődéseknél előkerül a rezsi?
Vannak ilyen kérdések, de az ilyen kis fogyasztású lakásoknál ennek nincs akkora hatása. A legtöbb lakás átlag alatti fogyasztással rendelkezik, a termék ezért is vonzó a piacon. Ezért is gondolkodunk azon, hogy ezt a fenntartható irányt a megújuló energia irányába erősítsük az új projektnél.
A Boróka Parkban nem csak lakások épülnek.
Annak a víziónak, amit ezen a 20 hektáron elképzeltünk, még nincs meg a neve. Az a cél, hogy a kevésbé vonzó homokbánya városrészből egy vonzó új városalközpontot hozzunk létre.
Nálunk a 15 perces város koncepciója valóban megvalósítható, vagyis az, hogy gyalogosan 15 percen belül a munkahely és minden szolgáltatás elérhető legyen.
Lakó és retail funkció már van, de vannak tárgyalásaink hotelfunkcióra, sportcsarnokra és irodafunkcióra is. Ennek az egyszerűbb része az, ha vannak területek, és csinálunk barna- vagy zöldmezős beruházásokat. A nehezebb - és ennek a víziónak az is része -, hogy meglévő épületeket alakítsunk át és adjunk nekik új funkciókat.
Összesen hat ütemben 600 lakás a tervünk, most tartunk majdnem 200-nál, de a lakások mellett a retail funkciót is erősítenénk, ami Kecskeméten annak ellenére alulreprezentált, hogy a közeli kertvárosi területeken nagy a vásárlóerő. Emellett nagyon sok zöldterületet szeretnénk és különböző egészségügyi, szociális szolgáltatásokat, együttműködve az önkormányzattal.
A rozsdaövezet szempontjából mit láttok?
Szerintünk ez a terület egyértelműen rozsdaövezet, ezért pályázunk arra, hogy azzá nyilvánítsák.
Mi jelenti most a fejlesztés szempontjából a legnagyobb bizonytalanságot?
A fejlesztőknek most a makrogazdasági bizonytalanság miatt sokkal inkább fáj a fejük, mint amiatt, hogy meg tudják-e csinálni a projektet. Még nem látjuk az árakat, de azt igen, hogy a tenderekre meghívott cégek közül most szinte mindenki ráér.
Kapacitások szabadultak fel, és ez idővel az árakban is érezhető lesz.
Éppen ezért, ahol a határidő engedi, ott most megállunk, és majd visszatérünk rá. A teljes beruházást nem a mostani árakon szeretnénk megrendelni. Ha azt látja a kivitelezési piac, hogy kevesebb a projekt, viszont itt van egy, és azt meg tudom csinálni, lehet, hogy hajlandó csökkenteni az árrésén.
Budaörsön is van egy fejlesztési területe a cégnek.
Budaörsön a Decathlon mögött van egy területünk, ahol eredetileg egy barkácsáruházat terveztünk, de ahhoz sok fát kellett volna kivágni, ami nem fért bele a vízióba, és a lakosság sem örült volna neki. Ehelyett egy kisebb, a fákat nem érintő retail projekt van tervben, ahova egy új bútor- és elektronikai áruház érkezik. Ez tehát egy strip mall, melyben további üzletek, éttermek, játszótér és szabadidő park valósul majd meg.
Az ilyen típusú fejlesztéseket a végén exitáljátok?
Az a szokás, hogy bent tartjuk, bár 2019-ben adtunk már el a retail parkos portfólióból két épületet és most is vannak olyan telkek Győrben, Pécsen, ahol, ha megtaláljuk a megfelelő vevőt, nem feltétlenül fejlesztenénk azokat. A fő irány azonban nem ez, hanem a meglévő helyszínek transzformációja.
A cikk megjelenését a Nhood Services Hungary Kft. támogatta.
Címlapkép forrása: Stiller Ákos
