Az ingatlanfejlesztői tevékenység mely részébe tudnak beépülni az ESG szempontok, illetve a fenntarthatósági célok?
Az ESG szempontok rendkívül komplex rendszert határoznak meg, ahol a három fő pillér között szoros összefüggések rejlenek és egymással kölcsönhatásban vannak. Az „E” (mint Environment) arra utal, hogy egy adott cég hogyan kezeli a tevékenysége során a környezettel, környezetvédelemmel kapcsolatos kihívásokat, feladatokat. Az „S” (mint Society) a társadalmi részre fókuszál, azaz, hogy miként foglalkozik a cég a munkavállalókkal, a partnerekkel, a bérlőkkel, a helyi közösséggel, a beszállítói lánccal. Utóbbi kifejezetten fontos elem, a beszállítói lánc együttműködése nélkül ugyanis nem megvalósíthatók a fenntarthatósági célok. A „G” (mint Governance) a vállalatirányítást fedi le, olyan elemekre koncentrálva, mint a menedzsment transzparenciája, vagy a kockázatkezelés és a kihívásokra való felkészülés a fejlesztések során.
A környezetvédelmi szempontok nálunk számos tényezőben megnyilvánulnak, így például a Párizsi Egyezménnyel összhangban határoztuk meg a kibocsátásunk közép- és hosszú távú csökkentési céljait, ennek megfelelően 2030-ra 70%-kal csökkentjük a saját emissziót a 2015-ös bázishoz képest, míg 2045-re 100%-kal. Eddig 46%-os csökkentést értünk el. Haladásunkat a Financial Times és a Statista adatelemző cég is elismerte azzal, hogy a vállalatot Európa egyik klímavezetőjének nevezte. Előremutató kezdeményezéseink révén a Fortune magazin “Change the World” listáján szerepeltünk többször olyan vállalatokkal együtt, melyek tevékenysége pozitív hatással van a társadalomra. Az eddig fejlesztett irodaépületeink 84%-a valamilyen nagy nemzetközi tanúsítással rendelkezik. A LEED épületminősítést 2009 óta, a WELL tanúsítást 2017 óta használjuk fejlesztéseink során. A WELL Health & Safety minősítés újonnal bevezett rendszerét pedig 2020 óta alkalmazzuk a kelet-közép-európai régióban.
Az EU által kidolgozott Taxonómia is fontos iránymutatást ad számunka. Ez egy olyan keretrendszer, mely fenntarthatósági szempontból osztályozza az összes tevékenységet, ezzel tulajdonképpen egy adatbázist teremtve a hasonló gondolkodású befektetőknek, partnereknek, bérlőknek. Tulajdonképpen egy tanúsítási rendszernek is nevezhető, melynek segítségével jobban keretbe tudjuk foglalni az építkezéseink hatását az épített környezetre. Ez a megfeleltetés a jövőben az éves fenntarthatósági riportunk részét fogja képezni. Nagyon röviden összefoglalva az ESG-vel kapcsolatos legfontosabb elveinket: ambiciózus klímacélokat tűztünk ki és ezek elérését számos eszközzel hatékonyan támogatjuk, folyamatosan új innovációkat bevezetve; figyelünk az épületeinkben dolgozókra, a helyi közösségekre és a partnereinkre kifejtett hatásokra és azok kezelésére; valamint még intenzívebben fókuszálunk a transzparens, felelős működésre.
Reális elképzelés, hogy egy-két évtized múlva teljesen klímasemleges legyen egy fejlesztő cég működése?
Ahogyan említettem, a Skanska 2045-re tűzte ki a klímasemleges működés céldátumát. Az épített környezet, különösen az épületek, 40%-kal járulnak hozzá a CO2-kibocsátáshoz, és ezt mindenképpen kezelni kell. Jelenleg az a célunk, hogy olyan megoldásokat találjunk, melyekkel csökkenteni tudjuk az építkezések negatív hatását, de már „holnaptól” meg kell valósítani az úgynevezett klímasemleges tervezés és építkezés alapjait, ami csak úgy képzelhető el, hogy a teljes életciklus alapján vizsgáljuk az épületek kibocsátását.
Ha a beépített anyagok karbon lábnyomát alacsony szinten tartjuk, átfogóan foglalkozunk a szállítással, az üzemeltetéssel, a legvégén pedig figyelembe vesszük az életciklus utolsó elemét, az újrahasznosítást a bontás során, vagyis egy 60 éves intervallumot vizsgálunk, akkor elérhető, hogy a kibocsátás közel zéró legyen úgy, hogy az általunk tervezett épület használata során több energiát állítunk elő, mint amennyit fogyasztunk.
Erre jó példát adnak a Powerhouse márkajelzéssel ellátott épületek Norvégiában, melyeknek kivitelezője a Skanska volt. Másrészt az anyagok minősége és a technológia is gyorsan fejlődik, a digitalizáció rohamosan terjed, a gépészeti berendezések hatékonysága is javul és a különböző építészeti megoldások innovációja is sokat segíthet abban, hogy nettó zéró kibocsátású épületek jöjjenek létre és ezáltal a fejlesztő cégek működése is klímasemlegessé váljon.
Építőipari oldalról van most olyan innováció, ami jó példa egy hagyományos építőanyag, eszköz, vagy technológia kiváltására?
A zöldbeton erre jó példa lehet. Ez olyan titánium-oxid réteget képez, ami semlegesíti a nitrogén-oxidokat. Ha nagy mennyiségben be van építve egy épületbe, esetleg a járda ebből készül, akkor az autók által kibocsátott nitrogén-oxidok semlegesíthetők. Szintén innovációnak nevezhetjük a környezetvédelmi terméknyilatkozattal (Environmental Product Declaration, röviden EPD) ellátott anyagok használatát, melyeknél a nevezett anyag karbonlábnyoma pontosan meg van határozva. A gyártás során egy anyagot a kitermeléstől kezdve az újrahasznosításig vizsgálnak meg. EPD tanúsított alacsony karbon kibocsátású betont is használnak a régiónkban, nálunk jelenleg csak az egyik cementgyárban állítanak elő alacsony karbon kibocsátású cementet, komplett betongyárról nincsen tudomásom. Skandináv államokban már nagyobb volumenű projektek is vannak, állami támogatással jött létre például egy acélgyár, ahol hidrolízissel felbontják a vizet hidrogénre és oxigénre, és a hidrogén energiájával olvasztják a nyersvasat. A megújuló energiát pedig a szélerőművekből nyerik.
A legtöbb vállalat a közvetett, különösen a Scope 3-as kibocsátásával küzd a leginkább, a beszállítói láncban résztvevők karbonlábnyomának a számítása a legnehezebb. Hogyan tudják ezt kezelni?
A Scope 1 és 2 a cég saját kibocsátása, a Scope 3-ba a partnereink által szállított anyagok tartoznak, illetve az általunk fejlesztett irodaépület elektromos és fűtési fogyasztása is ide sorolandó, melyeket már értékesítettünk. Már 10 éve is készítettünk életciklus analízist az építkezéseket meghatározó anyagok kibocsátásáról, például az acélszerkezet, a betonszerkezet, a szárazépítések, a homlokzat, valamint az épület energiafogyasztásáról és a hulladékelszállításról. Ezek közel 95 %-ban lefedik a Scope 3-as kibocsátásunkat.
Nem könnyű pontosan mérni, de nálunk bevett gyakorlat, hogy már a kezdetekben, a tervezés során sorra vesszük az építkezéshez szükséges és a karbonlábnyom tekintetében legrelevánsabb építőanyagokat, majd előzetesen készítünk egy életciklus elemzést és kiszámoljuk, mekkora lesz az épület egy négyzetméterre vetített szén-dioxid-lábnyoma.
Bár a tervezési fázisban is látjuk ezeket a számokat, a későbbiekben is törekszünk arra, hogy akár menet közben lecseréljünk egy terméket egy EPD tanúsítvánnyal ellátottra. Amikor egy gyártónak van ilyen minősítése, akkor biztosak lehetünk abban, hogy nem az európai átlag, hanem az alatti a kibocsátása. Jó példa erre a Skanska által fejlesztett H2Offices irodakomplexum első fázisának homlokzata, ahol körülbelül 200 tonna szén-dioxidot tudtunk megspórolni azáltal, hogy olyan alumíniumprofilt használtunk, amit hulladékból, megújuló energia felhasználásával állítanak elő. De mondhatnám a cementfelhasználást is: az egyik gyártónál a kibocsátás szintén az átlag alatt van, ami nagy szerepet játszik a teljes betonszerkezet lábnyomában is. Arra törekszünk, hogy a partnerségekben, a beszállítói láncban meg tudjuk találni ezeket az építőanyagokat és olyan cégekkel dolgozzunk együtt, akiknek hasonló törekvéseik vannak.
A magyar alvállalkozók mennyire vannak erre felkészülve?
Jelenleg még néhány esettől eltekintve nincsenek eléggé felkészülve. A partnereinknek ismertetjük a fenntarthatósági előírásainkat elvárásainkat, amelyeket be kell tartani. Aki valaha velünk dolgozott, az már ismeri egy fejlesztés, kivitelezés fenntarthatósági aspektusait.
Kivitelezési szempontból mivel küzdenek most a leginkább?
A szállítási költség 23%-kal, az anyagköltség átlagban 40%-kal súlyozottan növekedett az elmúlt hónapokban, azonban a jelenlegi trendek azt mutatják, hogy az acél és a faanyag ára már csökkenő tendenciát mutat.
Ha az anyaghiányt is nem is érzékeljük feltétlenül, az igen hosszú szállítási időt azonban igen. Ez sajnos egyrészt a jelenlegi geopolitikai helyzet következménye, másrészt már a pandémia alatt is nehézkes volt bizonyos anyagok szállítása. Ilyenek például a gyengeáramú termékek vagy az erősáramú berendezések alkatrészei, illetve a szigetelő anyagok. Emellett nehezebb alvállalkozókat találni, mert jelenleg nagy a piac, sok helyen dolgoznak. Főként olyanokat nehéz találni, akik hasonlóan gondolkoznak, mint mi. Valamint ahogy látom, partnereinknél a szakképzett munkaerő utánpótlása ütközik a legnagyobb nehézségekbe. Szerencsére a H2Offices első épületének esetében időben lezártuk a beszerzési csomagokat és ezek a nehézségek nem érintettek minket nagy mértékben.
Idővel a zöld technológia, innováció talán az áremelkedésen vagy a hiányon is segíthet, bár eleinte ezeknek is magasabb a költsége.
Az innováció mindenképp jó út, és ezen belül a zöld technológiák kifejlesztése is elsődleges. Meg kell keresni és előnyben kell részesíteni azokat a beszállítókat, akik alacsony karbonkibocsátású alapanyagokat gyártanak. A hatékonyság és a nagyobb volumen miatt hosszú távon a kevesebb energiaráfordítással előállított anyagok költsége csökkenni fog. Az előregyártás és a gyorsaság is nagyban hozzá fog járulni ahhoz, hogy az árakat konszolidáljuk, mivel a munkaerő ára folyamatosan növekszik.
Az irodaházak üzemeltetésén is sok múlik. Milyen energiaigénnyel működnek ezek, és mennyire lényeges szempont, hogy milyen minősítése van a háznak?
Az üzemeltetésnél az a célunk, hogy a lehető legkevesebb energiát fogyasszák az épületeink, de a bérlői igényeknek is megfeleljünk. A H2Offices esetében is felmértük, hogy melyek azok a berendezések, amelyek a legnagyobb CO2-kibocsátással járnak. A legnagyobb fogyasztó, a legtöbb energiát igénylő berendezés mindig a légtechnika. A légellátás optimális működésére egy szén-dioxid-alapú és jelenlét érzékelő szabályozást használunk, ami azt jelenti, hogy az előírásoknak megfelelő 750-800 ppm szén-dioxid koncentráció alatti értéken tartjuk ezt a mutatót, és ennek függvényében a befújt légmennyiség változó. Amikor kevesebben vannak az irodában, kevesebb levegőt kell befújni és ennek következtében csökken az energiafogyasztás. Egy ilyen szén-dioxid és jelenléten alapuló szabályozással 30-40%-kal csökkenthető a berendezés energiafelhasználása. Ezen túl az általunk használt levegő-víz hőszivattyú szintén jóval kisebb mértékben járul hozzá a CO2-kibocsátáshoz.
A minősítésekkel kapcsolatban törekszünk arra, hogy minden irodaházunk, a legmagasabb tanúsítási szintet érje el. Még 2009-ben vezettük be elsőként a LEED tanúsítványt Magyarországon és ezt azóta minden fejlesztő használja.. A WELL a másik fontos minősítés, melynek megszerzését már minden új épületünk esetében megcélozzuk. A LEED elsősorban a környezetvédelmi szempontokat priorizálja, míg a WELL az emberek jóllétét, tehát az ESG tágabb vonatkozásait elégíti ki. A WELL Health & Safety minősítés a járvány felbukkanásával került előtérbe igazán, de ebben is elsők közt voltunk. Mostanra 9 épületünk rendelkezik már ezzel a típusú tanúsítvánnyal. Ugyancsak fontosnak tartjuk a munkavédelmi és egészségvédelmi intézkedéseket: a beszállítóink, az építkezésen dolgozók is tudják már, hogy nálunk ennek kiemelt szerepe van. Ezek mellett a speciális igényű emberekre is gondolunk, az akadálymentesség, valamint az olyan belsőépítészeti megoldások, amelyekkel a hallás-, vagy látássérültek könnyebben eligazodnak, része az épületeinknek.
A funkciók megtervezése a leendő bérlőkkel – ha már vannak – együttműködve történik?
Szerencsés esetben igen, de nemcsak velük, hanem az önkormányzattal és a helyi közösséggel is egyeztetünk például az épület környezetével kapcsolatos beruházásokról. Az irodaházainkat eleve úgy tervezzük, hogy flexibilisek legyenek és a későbbi igényeket is ki tudják elégíteni. Erre remek példa volt a Nordic Light Trio, ahol olyan bérlőnk volt, aki ha nem is írta le szó szerint, hogy ESG szempontokat venne figyelembe, de ugyanazokat a kategóriákat tették fontossági sorrendbe, melyek számunkra is központi kérdések.
Általában a bérlők mennyire igénylik, hogy a házuk ESG kompatibilis legyen?
Nemcsak a bérlők, hanem a befektetők érdekeit is képviselnünk kell valamilyen szinten, és egyre jobban előtérbe kerül az ESG, ezáltal a környezetvédelemmel, a karbonkibocsátással kapcsolatos tényezők. Általában a nagy nemzetközi cégeknek megvan a saját ESG-politikája, ebben is benne van a karbonkibocsátás csökkentésére irányuló figyelem, így szinte mindannyian igénylik, hogy bemutassuk az épületeink jövőbeli elvárásoknak való megfeleltethetőségét az ESG szempontok tekintetében. A technológia folyamatosan fejlődik, vannak már olyan cégek, akik tudják, hogy ez a jövő, és valószínűleg nem fogják a roppant energiaigényes megoldásokat elfogadni. Ráadásul, ha idővel egyes technológiák alkalmazása a szabályozás miatt kötelező érvényű lesz, akkor már nem fog számítani a most még sokszor emlegetett hosszabb megtérülési idő.
Elsősorban abban tudunk a bérlőknek segíteni, hogy alacsony karbonkibocsátású kialakítást biztosítunk számukra, de az érintésmentes technológiák, illetve az egészségbiztonságot célzó tanácsadásunk, a Care for Life Office Concept is abban támogatja őket, hogy a munkatársaik jóllétét hatékonyan és etikusan tudják megteremteni. Ahogyan számunkra, úgy a bérlőink, és a befektetők számára is egyre fontosabb, hogy ESG-minősített cégekkel dolgozzanak együtt. Ebben a tekintetben meg tudunk felelni az igényeknek, hiszen komoly erőfeszítéseket teszünk a fenntarthatóság irányába és erről éves jelentéseinkben is beszámolunk. Fontos visszajelzés, hogy a Science Based Target szervezet szerint reálisak a célkitűzéseink a klímasemleges működést illetően. Természetesen nemcsak a környezettel való törődés fontos, hanem a társadalmi és a vállalatirányitási szempontok érvényesülése is, hiszen nem hagyható figyelmen kívül, hogy egy vállalat működése milyen hatással van a munkavállalókra, alvállalkozókra, jellemző-e a rájuk a diverzitás és az átláthatóság.
A projektjeiket saját finanszírozásból szokták megvalósítani. A H2Offices esetében is így történt?
Igen, saját forrásból finanszírozzuk a projektjeinket, nem használunk külső forrásokat. Mielőtt hozzákezdünk egy projekthez - akár tervezési szinten -, megnézzük a fejlesztési lehetőségeket, a telek adottságait, az alkalmazható fenntarthatósági eszközöket, és hogy milyen pénzügyi elvárások vannak velünk szemben. A cégcsoport generált profitját használjuk fel a fejlesztési projektekre, és ez a struktúra stabil helyzetet és hosszú távon is fenntartható működést biztosít számunkra.
A H2Offices irodakomplexum a Fővárosi Vízművek egykori székházának helyén épül. Fenntarthatósági szempontból lehet érvelni amellett, hogy egy régi épület felújítása kevésbé környezetterhelő, mint egy teljesen új épület fejlesztése. Lehetett volna a bontás helyett felújítani?
Nem minden esetben célszerű egy régi épület megtartása. Amikor a fenntarthatóságról beszélünk, például sokat nyom a latban az anyaghasználat, és egyértelmű, hogy a régi épületek még nem a ma már ismert és alacsony karbonlábnyommal rendelkező anyagokból készültek. A Fővárosi Vízművek egykori székháza jelentős és nem feltétlenül megtérülő beruházással lett volna nemcsak a mai, hanem a hosszú távú igényeknek megfeleltethető és ennek egyik oka az épület szerkezete volt. Mivel 65 méter magas volt a torony és volt mellette egy alacsonyabb épület is, szerettünk volna ezen a területen hasonló négyzetméternyi irodaterületet kialakítani. Számításaink alapján a három alacsonyabb, de különálló épület volt a legjobb megoldás. Befektetői szempontból is ideálisabb ez az elrendezés: azáltal, hogy fázisokra bontottuk a projektet, a piacnak és a befektetőknek megfelelő területet tudunk kínálni.
Új építésnél arra nagyon figyelünk, hogy az előző épület bontásakor 100%-os legyen az újrafelhasználás, a bontott anyagokat lehetőleg már a helyszínen használjuk fel akár más célra. Az anyagok ismételt felhasználása, valamint a hulladékgazdálkodás is fontos része a körforgásos gazdaságnak. A hulladékok kezelése terén Magyarországon is vannak szigorítások, a szelektíven gyűjtés mellett persze fő célunk, hogy minél kevesebb legyen ezekből. Nálunk jelenleg a hulladékok 95%-a elkerüli a lerakókat. A természeti erőforrások becsatornázása szintén olyan lehetőség egy új épületnél, ami az üzemeltetés karbonlábnyomát segít csökkenteni. Egy épület vízfogyasztásának a felét a mosdók öblítése teszi ki, amit a csapadékvíz gyűjtésével meg lehet spórolni. A H2Offices irodaház esetében a csapadékvizet locsolásra használjuk, illetve kisebb tavakat telepítünk a nagy multifunkcionális kertbe, ami esőzés esetén a csatornát tehermentesíti azáltal, hogy először itt gyűlik fel a víz, majd időt kap a párolgásra, ahelyett, hogy közvetlenül a csatornába kerülne. Nagyon fontos a már említett szén-dioxid-alapú légcsere, az energiatakarékos világítás, a lehető legtöbb napfényt hasznosító kialakítás is. Nagy zöld teraszok, a tetőn körbevonuló futópálya, elektromos autók számára töltőállomások, a kerékpárosok számára kialakított tárolók és öltözők is jövőbe mutató elemei az irodakomplexumnak. Mindez jövőbiztos, fenntarthatóan működtethető és az épületeket használó emberek jóllétét megteremtő épületet eredményez.
A cikk megjelenését a Skanska támogatta.
Címlapkép forrása: Mudra László/Portfolio
