Pattanásig feszült a helyzet a világ lakáspiacian - Budapesten viszont nincs mitől félni
Ingatlan

Pattanásig feszült a helyzet a világ lakáspiacian - Budapesten viszont nincs mitől félni

Portfolio
A pandémia beálltakor félő volt, hogy a recesszióba forduló gazdaságokban a világ lakáspiacain is véget ér a korábbi éveket jellemző erős felfutás. A valóság azonban erősen rácáfolt a kezdeti kétkedésre és a legnagyobb nagyvárosok lakáspiacai úgy robogtak tovább, mintha mi sem történt volna a világban. A lakásárak további emelkedése azonban sok helyen a piaci lufi kialakulásának a veszélyét is növelte, ahogy azt a UBS legfrissebb "buborék-index" tanulmányában is olvashatjuk. A globális trendekkel ellentétben Budapest kilóg a sorból, itt ugyanis hiába emelkednek drasztikus ütemben a lakásárak, lufi kialakulásától a legkevésbé sem kell tartani - állítják megkeresésünkre a Property Market szakemberei.
A hazai ingatlanpiac ünnepe! - Az elmúlt egy év legkülöngesebb piaci teljesítményei és az elmaradhatatlan üzleti networking! Részletekért kattints!

Hol tartunk most?

A UBS buborék-index tanulmányában vizsgált városokban a lakások reálárának növekedése 6%-ra gyorsult 2021 közepére az előző év azonos időszakához képest – ez a legnagyobb növekedés 2014 óta, Moszkvában, Stockholmban és a Csendes-óceán körüli városokban (Sydney, Tokió, Vancouver) pedig már két számjegyű növekedést tapasztalhatunk. Összességében a lakásárak négy város kivételével (Milánó, Párizs, New York, San Francisco) mindenhol emelkedtek a vizsgált időszakban, ez pedig a lufik kialakulásának a veszélyét is növelte.

UBS buborék-index a vilég nagyvárosaiban. Pirossal a veszély-zónában lévő városok, sárgával a "túlértékeltnek" ítélt piacok, zölddel a jó helyen értékelt, szürkével pedig az alulértékelt városok szerepelnek. Forrás: UBS

Az európai lakáspiacok még mindig nagyon forrók, de óriásiak a különbségek a különböző városok piacai között – a tanulmányban vizsgált városok körében a 9 „buborék-veszély-zónában” lévő városból 6 Európában van. Összehasonlításképp, a vizsgált amerikai városok közül egy sincs a veszélyzónában.

Az eurozóna vizsgált városaiban (Amszterdam, München, Frankfurt, Párizs, Milánó és Madrid) továbbra is nagyon magasak az egyensúlytalanságok – München kivételével a buborék-index az összes városban emelkedett a tanulmány tavalyi kiadásához képest. Fontos megjegyezni viszont, hogy az elmúlt másfél évben a régióban lelassult az áremelkedés üteme. Ahogy a belvárosi lakások egyre megfizethetetlenebbek lettek, úgy a kereslet is inkább a külvárosok felé mozdult el (nem kis részben a pandémiának köszönhetően is, erről még később lesz szó). Komolyabb korrekciótól azonban nem kell tartani, amíg a városok továbbra is egyre több munkalehetőséget kínálnak.

Az eurozóna városainak buborék-veszélyének alakulása az elmúlt 36 évben. Forrás: UBS

A lufi-index az eurozónán kívüli európai városok nagyrészében szintén emelkedett az elmúlt egy évben, a piaci viszonyok viszont meglehetősen heterogén képet mutatnak. Stockholm például a korábbi évek csökkenő trendjéhez képest újra belépett a „veszélyzónába”, ahogy a lakásárak 20 éve nem látott tempóban emelkednek. Egyik másik európai városban sem nőttek ilyen mértékben az egyensúlytalanságok.

Moszkvában a legnagyobb éves emelkedést könyvelhetjük el 2020 és 2021 közepe között, míg Londonban épp véget ért egy hároméves korrekciós időszak – a drágulás mértéke viszont még mindig elmarad az országos átlagtól. A vizsgált városok közül Varsó tűnik az egyik legegészségesebbnek, mivel az index is fair árazást mutat a városban.

Mitől nő a buborék-veszély?

A buborék-veszély növekedését egyértelműen a töretlenül emelkedő lakásárak okozzák (a drágulás önmagában persze nem is lenne baj, de tekintve, hogy a legtöbb piacon az árak egyre csak elválnak a keresetektől vagy a bérleti díjaktól, sok helyen megnőtt a buborékok kialakulásának veszélye). A lakásárak emelkedésének okát a lakosság körében kell keresnünk.

A koronavírus okozta lezárások a négy fal közé szorították az embereket, ennek következtében pedig felértékelődött az otthonok fontossága - az emberek hajlandóbbak lettek többet fizetni a lakásokért. A növekvő kereslet magasabb árakat hoz magával a háztartások pedig így egyre inkább a hitelek felé fordulnak, hogy lépést tartsanak a drágulással - ezt a kint lévő jelzáloghitelek számának további növekedése is bizonyítja. A felpörgő hitelezést a már korábban is laza hitelezési folyamatok további lazítása és a rekord-alacsony kamatszintek teszik lehetővé, amik így jelentős instabilitást hozhatnak.

Nagy probléma, hogy a lakosság szempontjából a lakástulajdonlás egyre vonzóbbá válik a jelenlegi piaci környezetben, tekintve, hogy egy lakás fenntartása sokkal olcsóbb annak bérlésénél, valamint a lakásárak látszólag megállíthatatlan emelkedése befektetés szempontjából is vonzóvá teszi a vásárlást. A tanulmány szerint olyan tényezők ezek, amik rövid távon ugyan segítik a lakáspiac bővülését, hosszú távon viszont fenntarthatatlanok.

A UBS tanulmánya szerint tehát a lakásárak emelkedését és ezzel a buborék-veszély növekedését a legtöbb helyen a megnövekedett hitelezés hajtja, ami az alacsony kamatszintek alapján nyugszik

– az Európai Központi Bank például negatív kamatpolitikával operált az elmúlt években.

A tanulmány viszont felhívja a figyelmet, hogy a világ kormányaira és központi bankjaira egyaránt egyre nagyobb nyomás helyeződik, hogy féken tartsák a folyamatokat. Valóban, a globális szinten fenyegető inflációs rém a legtöbb országot lassan fokozatos kamatemelésre kényszeríti a döntéshozókat, ami így hirtelen megálljt parancsolhat a lakásáraknak – jelentős felfordulást okozva a világ lakáspiacain.

Magyarországon nincs buborék

"Szemben a tanulmányban elemzett országokkal, városokkal, a budapesti újépítésű lakáspiac nem túlfűtött - válaszolta megkeresésünkre Kiss Ákos, a Property Market Kft. értékesítési igazgatója. "Az alaphelyzet az, hogy az átmeneti rendelkezéseknek megfelelően, az 5%-os lakásáfa és az otthonteremtési támogatások hatására,

van egy masszív kereslet a piacon, amit a szűkülő kínálat és az építőipari árak emelkedése mellett, a magas inflációs várakozások hajtanak, növelve az árakat.

Mindezek mellett a telekárak is jelentős áremelkedéseket indukálnak. Ezzel szemben viszont az elmúlt időszak erős bérkiáramlása és a kedvező hitellehetőségek vannak" - vélelmezi Kiss Ákos.

Schrancz Mihály, a Property Market Kft. ügyvezető igazgatója szerint a bérleti piaci is dinamikusan bővül a jelentős befektetési célú vásárlásnak köszönhetően, de koránt sem olyan hozamdinamikával, mint amilyen a felértékelődésből származhat. E kettő kumulált értéke viszont kifejezetten előnyös képet mutat ebben az inflációs környezetben.

"Az intézményesített bérház eszközosztály megjelenésére számítunk a kedvezményes lakásáfa kivezetését követően, amennyiben erre egy jól definiált jogszabályi környezet lehetőséget biztosít."

Megkérdőjeleződő urbanizáció

A UBS tanulmánya kitér még egy érdekes folyamatra, mely veszélyt jelenthet a városi lakáspiacokra – ez pedig az agglomerációk egyre népszerűbb mivolta. Az elmúlt évtizedben globális szinten a növekvő lakásrakat az alacsony kamatok mellett a városiasodás folyamata is hajtotta. A városi élet vonzereje azonban komolyan megkérdőjeleződött a pandémia hatására, ahogy a szórakozási és vásárlási lehetőségek visszaestek és az irodák is kiürültek. A városi élet költség-haszon aránya jelentősen romlott az elmúlt másfél évben.

A gazdasági aktivitás szintén kezd kiköltözni a belvárosokból a külvárosok felé, ezt pedig a lakásárak is lekövetik.

A jelentés szerint a lakásárak 2020 és 2021 közepe között magasabb ütemben emelkedtek a nem-városi területeken, mint a városokban

– erre utoljára a 90-es évek elején volt példa. Ugyan a jelenség részben átmeneti, a fordulat kérdőbe vonja a korábban kvázi garantáltnak vélt lakásár-emelkedést a belvárosokban.

Schrancz Mihály szerint a nagyvárosoknak azonban lehet még ütőkártya a kezükben a lakók visszacsábításához. Véleménye szerint középtávon a BudaParthoz hasonló koncepcionális fejlesztések felértékelődésére kell számítani, hosszútávon pedig a jó adottságú rozsdaövezeti projektek lehetnek népszerűek.

A cikk megjelenését a BudaPart támogatta.

Címlapkép: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ

HitelesAndrás

Mennyire is vagyunk eladósodva?

HitelesAndrás - Keress, kövess, költözz! Mennyire is vagyunk eladósodva? Én maximálisan a felelős hitelezés mellett köteleztem el magam, mégis sok helyről azt hallom, hogy nagy felelőtlenség

Holdblog

Úszik a pénzben Warren Buffett cége

Warren Buffett cége megvehetné az összes NFL-csapatot - így indul a Visual Capitalist cikke, amely a Berkshire Hathaway készpénzállományáról szól. Ugyanis azzal, hogy az idei... The post Úszik

Kiszámoló

Időgép: A befektetések alapszabályai

Az előző cikkben a pénzügyek alapjait igyekeztem összefoglalni egy-egy rövid pontban. Időgép: Pénzügyi alapok 22 pontban Most megpróbálom összefoglalni a befektetés alapjait egy-egy mondatban

Tematikus PR cikk
FRISS HÍREK
NÉPSZERŰ
Összes friss hír
Jön az új bónusz állampapír! Mutatjuk a kamatot
Díjmentes előadás

Kereskedés a magyar piacon kezdőknek

Minden, amit a hazai parkettre lépés előtt tudni érdemes.

Díjmentes előadás

Tőzsdei megbízások helyes használata

Kérdések és válaszok azzal kapcsolatban, hogy mire figyelj, ha kezdő befektető vagy!

Portfolio hírlevél

Ne maradjon le a friss hírekről!

Iratkozzon fel mobilbarát hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Eladó új építésű lakások

Válogass több ezer új lakóparki lakás közül Budán, Pesten, az agglomerációban, vagy vidéken.

Digital Transformation 2024
2024. november 14.
Agrárszektor Konferencia 2024
2024. december 4.
HR (R)Evolution 2024 - Powered by Prohuman & Pénzcentrum
2024. november 13.
Graphisoft - Portfolio Construction Technology & Innovation 2024
2024. november 27.
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
Ez is érdekelhet
Kép1