Az elmúlt néhány év egy kifejezetten aktív időszak volt az Infogroup életében, számos fejlesztés megvalósult. Pontosan mik voltak ezek és mennyiben hatott a tervekre a járvány tavalyi megjelenése?
2015-től egy komoly növekedési fázisban van a cégcsoport. Portfóliószinten, méretet tekintve, sok szempontból megnégyszereztük a céget, emellett párhuzamosan több irányba nyitottunk. Mi hagyományosan logisztikai és irodafejlesztésekkel foglalkoztunk, akvizíciók korábban egyáltalán nem voltak jellemzők az életünkben, de mostanra részben ez is megváltozott. 2016 óta elkezdtünk B kategóriás irodaházakat akvirálni és a korábbi spekulatív ipari fejlesztésekkel szemben, a „build to suit” fejlesztések egyre nagyobb hangsúlyt kaptak. Ennek keretében például építettünk egy-egy 20 ezer négyzetméteres csarnokot a Bosch-nak Miskolcon és a Jabilnak Tiszaújvárosban, illetve megcsináltuk az első exitünket is. Noha alapvetően „develop and hold” típusú fejlesztő cég vagyunk, azaz a fejlesztéseinket megtartjuk portfólióban és olyan finanszírozási konstrukcióval megyünk előre, hogy ne kelljen azokat értékesíteni, a gyors növekedés finanszírozásához 2018-ban mégis értékesítettünk egy irodaházat.
Eközben Kelet-Magyarországon a Miskolc, Debrecen, Nyíregyháza háromszögből kikacsintottunk, és a Kecskeméti Déli Ipari Park legértékesebb területeit megvásároltuk.
Ugyanezeknek az ügyleteknek a kapcsán megcsináltuk az első komoly akvizíciónkat: 2019-ben a Kecskeméti Nyugati Ipari Park megvásárlását, ami egy 33 hektáros terület volt, 40 ezer négyzetméter meglévő csarnokkal. Szintén 2019-ben átadtuk Dél-Budán a Bartók Udvar második épületének első ütemét. Emellett a Szerémi úton, a híd lábánál vásároltunk egy C kategóriás irodaházat, aminek átalakításával a hotelszegmenst is behúzzuk a portfóliónkba. Bár a covid miatt itt egy időre megállítottuk a fejlesztést, ennek az újraindítása most van folyamatban. Így értük el a jelenlegi 100 ezer négyzetmétert meghaladó kereskedelmiingatlan-portfóliót.
Ebben a növekedésben nagy szerepet játszott privát, alapvetően pénzügyi befektetőtársak bevonása. Így érkeztünk meg 2020 elejére, amikor meglehetősen stabilan, az egész portfólióra nézve 98-100 százalékos bérbeadottsággal ért bennünket a pandémia. Természetesen azért a covid nem hagyta teljesen érintetlenül a céget: volt nagy ügyfelünk, aki csődbe ment külföldön anyavállalati szinten, és a magyarországi tevékenységét is bezárta. Szerencsére a felszabadult területeket gyorsan újra bérbe tudtuk adni.
Összességében milyen megoldásokkal lehetett, kellett segíteni a bérlőket a járvány megjelenése után? Milyen változásokat okozott a covid a bérlői igényekben?
2020-ban sok mindent újra kellett gondolni, nagyon nagyfokú rugalmasságot kellett biztosítanunk a bérlőknek: voltak bérletidíj-átütemezések, terület-visszaadások. Utólag visszatekintve viszont ezt a válságot az előzőhöz képest sokkal pozitívabb lefolyásúnak látom, nagyon komoly monetáris könnyítés jött, volt egy törlesztési moratórium és nem volt likviditási probléma, vagy csődhullám. Nagyjából minden szektor át tudta menedzselni magát ezen a válságon, ugyanakkor mi is rengeteg kérést kaptunk, rengeteg igény volt, mindenki elvárta, hogy partnerség legyen, ne az elefántcsonttoronyból mosolyogva, az ötéves szerződéseknek örülve mondjuk azt, hogy ez van, így jártál. Szerencsére nem jöttek hozzánk olyan drasztikus kérések, amiket ne tudtunk volna megfelelően kezelni, így tavaly pénzügyi szempontból rekordévet zártunk.
Részben a járvány, részben már az azt megelőző folyamatok is sok nehézséget hoztak az építőiparban és azon keresztül az ingatlanfejlesztésekben: ellátásbeli problémák, emelkedő alapanyagárak, munkaerőhiány. Mi jelenti a legnagyobb kihívást most és hogyan lehet ezt hatékonyan kezelni?
Az ingatlanpiacon van egy nagyon erős kereslet: bizonyos szegmensekben a bérlői kereslet is nagyon erős, de ami még jobban fűti ezeket a folyamatokat, az a befektetői kereslet.
A fejlesztéseknek nem az a gátja, hogy nincs kinek fejleszteni, a bevételi oldal a kockázatok megfelelő súlyozása mellett teljesen rendben van.
A nagy nehézséget a kivitelezési költségek folyamatos emelkedése és leginkább a kiszámíthatatlansága, valamint a kapacitások szűkössége okozza.
Az ipari szegmensben azt tapasztaltuk, hogy csúszások nélkül meg tudjuk valósítani a projekteket, de eleve hosszabb idővel tervezünk, nem 4-5 hónappal, mint korábban. Ilyen feltételek mellett az ipari ingatlanoknál a kivitelezői vállalások tarthatók, de például az irodapiacon az utolsó projektünknél mi is szenvedtünk mind az árakkal, hogy a kivitelezők hogyan tudják tartani a vállalásaikat, mind az időbeli csúszásokkal, amikor fizikailag nem tudták idevezényelni azokat az embereket, mert máshol jobb munkát találtak. A kérdéskörrel az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesületben is foglalkozunk, vannak ugyan szabályozások, de ezen az adottságon csak hosszú távon lehet változtatni. A kormányzat teszi a dolgát, hogy bizonyos anomáliákat kiszűrjenek, de a világpiaci tendenciákkal nagyon nehéz szembe menni.
A válságnak viszont volt egy pozitívuma is: az egész ingatlanfejlesztői szakmát összerántotta.
2020 március-áprilisban olyan intenzív és aktív, szolidaritáson alapuló együttműködés jött létre, ahol mindenki rengeteg energiát fektetett ezeknek az anomáliáknak a feltárásába. Ebből következett az, hogy a logisztikában energetika terén konkrét javaslattal mentünk a kormányzat felé, amit el is fogadtak, és törvénymódosítás lett belőle. Most a tűzvédelem terén van egy komoly módosítási csomag, aminek kapcsán azt várjuk, hogy törvény legyen belőle. A kivitelezési költségek éves szinten mért kétszámjegyű növekedését ezen szabályozások, anomáliák kiszűrésével lehet tompítani, ami a bérleti konstrukciókat is segíti.
A technológiai fejlődés, az innovatív megoldások mennyiben jelenthetnek megoldást ezekre a kapacitásbeli problémákra?
A tervezésnél a BIM, a digitális 3D-s tervezési rendszerek kiszűrik a hibákat, amik a kivitelezésben segítenek elkerülni a csúszásokat vagy a többletköltséggel járó visszabontásokat. Azt látom viszont, hogy a tervezői, kivitelezői, de még az ingatlanfejlesztői társadalom is viszonylag lassabban reagál ebben. Ez nem olyan, mint az informatikai szektor ahol napról napra új megoldások születnek. Bár a szakembereknek, a mérnököknek nagyon sok elképzelésük van arról, hogy hogyan lehet hatékonyabbá tenni az ingatlanfejlesztéseket, ez egy nagyon lassú folyamat. Pozitív tendencia viszont, hogy van egy nagyon aktív együttműködés az ITM-mel és a Miniszterelnökséggel a szabályozói kérdésekben.
Korábban elhangzott, hogy nagyon erős a befektetői kereslet a piacon. Mit jelent ez az egyes termékek szintjén és mit láthatunk Budapest-vidék összefüggésében?
Mi alapvetően „develop and hold” stratégiát követve viszonylag ritkán megyünk ki eladóként a piacra, gyakrabban vagyunk jelen vevőként, de azt
egyértelműen látjuk, hogy logisztikára nagyon nagy kereslet lenne és ami a piacra kerül, arra nagyon sok jelentkező van.
A logisztikában van egy olyan speciális anomália, hogy nincsenek tranzakciók, ezért nem elég transzparens a piac, így nem lehet tudni, hogy hol van a hozamszint. Ez azonban valószínűleg változni fog, mert olyan szereplők is a piacra léptek, akik ezt elő fogják segíteni. Egyértelműen látunk tehát egy intenzív keresletet, a probléma az, hogy eladók kevésbé vannak ezen a fronton. Ha valaki ma ipari logisztikát fejleszt, arra biztosan lesz befektető.
Az irodapiacot most kevésbé figyeljük aktívan, de előkészítettük és jövőre el fogjuk indítani a Bartók Udvar II. épületének B és C ütemét 20 ezer négyzetméternyi területen.
Mivel még senki nem látja, hogy hogyan alakul a hibrid munkavégzés, a home office aránya, ezért ebben a szegmensben a befektetők is óvatosabbak,
ugyanakkor minden szegmensről elmondható, hogy a kockázatkezelésnek kiemelt szerepe lett. Azt gondolom viszont, hogy az irodapiacnak is nagyon jó kereslete lesz: ezekre a termékekre van egy megváltozott keresleti struktúra. Nem feltétlenül arról van szó, hogy kevesebb irodaterületre van igény, hanem másfajtára. Nemcsak munkaállomásokra, hanem közösségi terekre, rugalmasságra. Arra kell felkészülni, hogy lesznek olyan időszakok, amikor nagyon sokan bent lesznek az irodában, máskor meg nem. Az a kérdés, hogy ezt hogyan lehet rugalmas struktúrákkal lekezelni, hogy a bérlőknek is komfortos legyen, a munkavállalóknak is, a fejlesztő is tudja kezelni a kockázatait és a befektető is.
Országon belül nagy különbségek vannak az ipari, logisztikai szegmensben a fővárosi és a vidéki piac között. Budapest egy viszonylag nagy és likvid piac, ahol csak azért nincs nagy likviditás, mert senki sem akar eladni. Ha valaki el akarna adni, szinte azonnal megtehetné. Itt a fogyasztási logisztikának erősebb a hangsúlya, mint a termelésinek, vidéken egyértelműen ez utóbbi dominál. Befektetői szempontból a vidék korábban egy abszolút illikvid piac volt, a covid előtt egy vidéki logisztikai terméknek nagyon korlátozott volt a kereslete. Mi ezt használtuk ki, amikor a kecskeméti ipari parkot akviráltuk: volt egy eladó és nem jelentkezett rá túl sok vevő. Egyfajta nehézséget is jelent a vidéki piacnál, hogy kicsit szűkebb és specializáltabb felhasználói kör jöhet szóba, és a befektetőket is kicsit nehezebb megszólítani ezzel a termékkel, ami összességében azt eredményezi, hogy a nagy nyugati fejlesztők abszolút Budapestre koncentrálnak.
Ha valaki kivonul egy vidéki logisztikai ingatlanból, akkor egyértelműen nehezebb oda új bérlőt találni, mint egy budapesti termékbe, mert kisebb a piac mélysége. Ez egy egyértelműen nehezebb terep, viszont azt gondolom, hogy mindig ott lehet nagyobb hozzáadott értéket teremteni, ahol nehezebb terep van, mert ott több problémát kell megoldani.
Hogy változtak a finanszírozási feltételek a járvány előtti időszakhoz képest? Milyen különbségek vannak ma egy iroda, egy logisztikai ingatlan vagy egy hotel megítélésében banki oldalról?
Mivel mi logisztikai fókuszú cég vagyunk - a portfóliónk legnagyobb részét ez adja - számunkra alapvetően könnyebb lett a finanszírozás. 2020-ban még sok kérdőjel volt, de amikor már egyértelműen látszott, hogy a logisztika nyertesként jön ki a megváltozott piaci helyzetből, onnantól kezdve volt egy érdeklődés eltolódás és egy nagyobb kockázatvállalási hajlandóság a finanszírozók részéről, akik alatt a bankokat értem elsősorban.
Egyébként a covid előtt egy-két évvel kezdtük azt érezni, hogy egyre könnyebb társakat szerezni a finanszírozáshoz. Kinyitottuk a finanszírozási portfóliónkat:
míg korábban 1-2 bankkal dolgoztunk együtt, most már 5-6 bankkal.
Új irodaprojektet a covid alatt nem adtunk át, egy 2016-ban akvirált B kategóriás épületről viszont kiderült, hogy rendkívül jó termék. A 2016-os megvásárlásakor még nem sok bank jelentkezett rá, de az azóta eltelt évek 100 százalékos bérbeadottságának köszönhetően ma már a bankok proaktívan ajánlanak rá finanszírozást. Spekulatív irodafejlesztéseket viszont a korábbi években is csak hellyel-közzel finanszíroztak: 2015 környékén a bankok legalább 50 százalékos előbérletet vártak el, ez csökkent le a covid előtti évre 20-30 százalékra, de most egyértelműen látom ennek a megfordulását. Nem feltétlenül a finanszírozási költségek emelkednek, hanem az előbérletek arányának növekedésén keresztül várja el a bank, hogy a kockázatok mérsékelve legyenek.
A hotelfinanszírozásnál egyértelműbb volt a helyzet, érthető egyfajta idegenkedés a bankok részéről. Amikor elértünk oda, hogy a hotelfejlesztésünkre a hitelt felvettük volna, bejött a covid, látta mindenki, hogy a szállodák üresek, így mi sem mentünk előre a finanszírozással. Kizárólag saját tőkéből pedig nem akartuk végigvinni a projektet, így inkább kicsit kivártunk vele, hogy ne egy olyan időszakban kelljen megnyitni, amikor nem lehet vendéget fogadni.
Azt gondolom, hogy az üzleti turizmus egy része végleg eltűnt, de a szabadidős turizmus visszatérésében 100 százalékosan hiszek,
sőt szerintem az elhalasztott utazások miatt nagyobb erővel fog feléledni. Az üzleti turizmusban a hibrid megoldások a jövőben is velünk maradnak, de ott is látni kell, hogy hibrid módon nem lehet meginni egy sört egy üzleti partnerrel.
Mivel a bankok egyértelműen kockázatkerülőbbek, mi pedig a portfólió egy bizonyos arányáig kockázatvállalóbbak vagyunk, próbálunk alternatív finanszírozási konstrukciókat is keresni.
Nagyon örülök a kötvényprogramnak, amit a jegybank elindított.
Erősen hiszek a banki finanszírozásban, sokszor ugyan megvannak a nehézségei, de nagyon jó reflexió is, amikor egy bankár ránéz a projektünkre, és egy nagyon jó intellektuális játék, hogy hogyan tudjuk őket meggyőzni. De azzal, hogy a finanszírozási lehetőségek palettáját növeljük, maximálisan egyetértek.
A mostani kötvénykibocsátásoknak - amik egy támogatott kötvényprogram keretében történnek - is alapvetően az a célja, hogy beindítson egy piacot, ami aztán önfenntartó lesz.
Ebben a kötvényprogramban mi is részt vettünk, bocsátottunk ki kötvényeket az ingatlanfejlesztők között nagyon alacsony átlaghozammal.
Bízom abban, hogy ezt majd tovább tudjuk forgatni piaci struktúrákba. Az, hogy finanszírozás terén most többfelé lehet nyúlni, nagyobb rugalmasságot ad. Noha bizonyos szektorokban – jogosan – nehezebb most pénzt szerezni, kicsit több energiát kell beletenni, kicsit jobban végig kell gondolni a terveket, de összességében a finanszírozási környezet most nem gátja az ingatlanfejlesztésnek.
Napjaink egyik legfontosabb témája a fenntarthatóság. Hogyan jelenik ez meg a fejlesztői, a bérlői, a befektetői vagy a finanszírozói oldal igényein keresztül? Kinek, mi az elvárása?
Az IFK alelnökeként is nagyon aktívan figyelem az ESG vonalat. Itt van egy olyan szabályozási rendszer, amiben Európa élen jár, határozottan, explicit módon éllovas szeretne lenni. Ez meg fog érkezni hozzánk, ha akarjuk, ha nem. Nemcsak belső késztetések, hanem regulációs kényszerek miatt is nagyon aktívan követjük ezt a trendet.
Az irodapiacon már hosszú évek óta fontosak a különféle zöldminősítések, amikkel könnyebb bérbe adni a termékeket, de ezt mostanában a raktárpiacon, a saját ügyfeleinknél is egyre jobban érzékelem.
A szabályozásban eddig volt egy lassú fejlődés, ami az elmúlt pár évben, a klímaproblémák felerősödésével erősebbé vált, az EU gyakorlatilag ki akarja préselni a környezettudatosságot a rendszerből. Ezzel párhuzamosan nagyon pozitív tendenciaként a befektetőknek is fontossá vált a profit mellett a fenntarthatóság. Megjelent egy piaci driver, hogy szívesebben finanszíroznak olyan nagyvállalatot, ezen keresztül olyan ingatlanfejlesztéseket, ahol látszik, hogy van valamilyen fenntartható, környezeti hatás. A szabályozás és a természetes befektetői preferenciák miatt teljesen egyértelmű motiváció van most arra az ingatlanfejlesztéseknél, hogy a zöld megoldások irányába haladjunk.
Mindezt mi is teljes mellszélességgel támogatjuk, nekünk is szépen összeáll az ESG stratégiánk. Ha lesz következő kötvénykibocsátásunk, már most azzal foglalkoznak a kollégák, hogy ez inkább zöldkötvény legyen és az egyéb finanszírozási formáknál is minél jobban megjelenjen. A termékeinknél pedig ez már teljesen egyértelmű, hogy az irodák után a raktáraknál is legyenek meg a zöldminősítések. Az ESG stratégián belül az Infogroupnál ténylegesen foglalkozunk a szociális érzékenység résszel, igyekszünk támogatni bizonyos célokat, mivel hiszünk benne, hogy a környezettudatosság és a szociális érzékenység kéz a kézben járnak, az utóbbi nélkül az első sem lehet globálisan sikeres.
Mik a tervek a következő évekre? Jelenleg milyen projektek vannak a csőben?
Látjuk, hogy egyes piacokon, például a hotelpiacon és az irodapiacon hosszabb lesz az átmenet, amíg a kereslet visszatér, de nagyon aktív fejlesztési és akvizíciós tervekkel megyünk neki a következő éveknek. El fogunk indítani egy irodafejlesztést Budapesten, míg Kecskeméten egy több ütemű, 50 ezer négyzetméteres, Miskolcon pedig egy ugyancsak több ütemű, 30 ezer négyzetméteres ipari, logisztikai projektet. Emellett Polgáron és Tiszaújvárosban is haladunk előre.
Összességében nagyon jól érezzük magunkat a bőrünkben, felállt egy jó csapat, vannak jó projektek. Egy nagyon erős humán infrastruktúrával, vezetőséggel, strukturált folyamatok mentén, megfelelő stratégiával, végiggondolva tudjuk, hogy mit keresünk, milyen irányba megyünk és el tudunk engedni olyan dolgokat, amik nem jó ár/érték arányúak, mert van helyettük más. Folyamatosan meg tudjuk tölteni tartalommal azokat a pénzügyi lehetőségeket, amik a rendelkezésünkre állnak. Van egy jó track, de azt is fontos kitenni az asztalra, hogy a növekedésünkben igyekszünk megfontoltan, értelmes módon menni előre. Volt befektetési bankárként pontosan tudom, hogy ahhoz, hogy a tulajdonosaink, a befektetőink, és a finanszírozóink is biztonságban legyenek, egyrészt megfelelő diverzifikáció kell, másrészt fenntartható növekedési ütemben kell haladni, ahol nem feszítjük túl magunkat.
A cikk megjelenését az Infogroup támogatta.
Képek és címlapkép forrása: Berecz Valter
