Bár elsőre nem az épület üzemeltetése az, ami az irodaházak kapcsán eszünkbe jut, ezen tevékenység nélkül az épületek zavartalan működése nem valósulhatna meg. Hogy mindez hatékonyan működjön, érdemes már az épületek tervezésekor figyelni az üzemeltetési szempontokra és a szakmát is bevonni a döntésekbe. Hosszú távon ugyanis az épület fenntartási költségeire is hatással van mindez, ami másfél évtized alatt akár az épület kivitelezésénél is nagyobb költséget jelenthet.
A Portfolio konferenciáin is elhangzott korábban, hogy az üzemeltetési szakmát gyakran csak a fejlesztés végén vonják be a folyamatokba, amikor már kisebb a mozgástér a jó megoldások kialakítására, noha megfelelő tervezéssel akár 15-20 százalékkal is csökkenthető az üzemeltetési költség.
"Ingatlanüzemeltetőként igen sokszínű ingatlanpaletta üzemeltetésével volt már, illetve van dolgunk, így ipari, logisztikai, kereskedelmi és egyéb rendeltetésű ingatlanokat is üzemeltettünk. A palettán belül jelenleg is szolgáltatunk több 10 éves, illetve a mai kornak megfelelően modern, új ingatlanokban is. Érdekes megfigyelni, hogy egy ingatlan életcikliusának előrehaladtával, hogyan változik meg a Facility Management szolgáltatás szükséges összetétele és céljának szerkezete, illetve hogyan tolódik el a munkavégzések aránya a különböző tevékenységek között." - emelte ki Karsai Tibor, a Rustler Kft. ügyvezető igazgatója.
Egy ingatlan fejlesztésénél gyakran célkonfliktust lehet megfigyelni: Míg egyes befektetőknek gyakran rövidtávú látásmódjuk/stratégiájuk, azaz - érthető módon - olcsón akarják megépíteni és gyorsan értékesíteni az ingatlant, ezzel szemben a vevő célja a kedvező vételár mellett a kisebb üzemeltetési költség elérése is. Míg nyilván a Corporate Real Estate Management vállalatoknál ez a kettős érdekeltség nincs meg, egyes hazai ingatlanfejlesztő vállalatok is sikeresen találják meg az optimális egyensúlyt és törekednek a hosszútávú fenntarthatóságra - tette hozzáa szakember.
Tudjuk, hogy a létesítési költségeknél egy épület élettartam összköltsége jóval magasabb, ezért ezt a fejlesztésnél figyelembe kell venni.
Az éves üzemeltetési költség 5-7%-át teszi ki a fejlesztési költségnek, azaz 15-20 éves távlatban utoléri azt. Ideális esetben már a stratégiai tervezésnél megtörténik a facility management cég bekapcsolása a kivitelezés folymatába és az FM szakemberek is helyet kapnak a tervezőasztal mellett, ezzel is növelve az optimalizálás eredményességét.
A hozzáadott értékek között lehet költségmegtakarítás (például kedvezőbb energiafelhasználás, karbantartási és embererőköltségek optimalizálása) lehet többletköltség neutralizálás (például nem hozzáférhető a berendezés karbantartáshoz, ne kelljen gyakran takarítani, stb.), valamint felhasználói élménynövelés (használhatóság minősége).
Jelenleg több új ingatlant is üzemeltetünk, melyeknél az átadás előtti hónapokban már csatlakozni tudtunk. Ha belegondolunk,
az épület életciklusának jelentős részét annak üzemeltetése teszi ki, így egyételműen belátható, hogy egy tapasztalt FM szakember/szakcég tervezés és építéstámogató FM szolgáltatása kimutatható eredménnyel bírhat.
Az épületet lehet egyrészt gazdasági szempontból optimalizálni, melynek célja, hogy az értékálló, flexibilisen használható ingatlan legyen, melyet az életciklus tervezés, illetve erőforrás tervezés alkalmazásával segíthetünk elő. Másrészt az ingatlan gazdálkodás tervezés során elkészített műszaki és infrastrukturális üzemeltetési koncepciók segítésével optimalizálható a használhatóság és annak költsége.
Véleményem szerint nem az FM bevonásának ténye a kérdés, hanem annak mértéke.
"Klasszikus modellben működő ingatlanfejlesztőként célunk az, hogy az általunk megépített ingatlanok mielőbb új tulajdonosra találjanak, de irodaházainkat természetesen nem csak a jelen, hanem a jövő számára, sok évtizedes, időtálló használatra tervezzük és fejlesztjük. Épületeink igazi ’élete’ valójában átadásukkor kezdődik, az első bérlők beköltözésével és teljes élettartamukra nézve kulcsfontosságú és meghatározó kérdés az üzemeltetés minősége." - hangsúlyozta Borbély Zoltán, az Atenor Hungary ügyvezető igazgatója.
"A fentiek szellemében létesítmény üzemeltetésben jártas, jól bevált partnereinkkel már az épületek átadását megelőző hónapokban megkezdjük a közös munkát, hiszen a cél az, hogy házaink az átadás után azonnal zökkenőmentesen kezdjék meg működésüket. A legfrissebb, 2020-ban átadott épületeinknél már az átadás előtt fél évvel kiválasztottuk a legmegfelelőbb üzemeltető partnert, akiket két-három hónappal a használatbavételi engedély megszerzése előtt bevontunk a folyamatok kialakításába is, így biztosítva azt, hogy az épületek átadását követően zavartalanul kezdhessék meg új irodájukban a munkát a bérlőink." - tette hozzá.
"Ezt követően, az irodaház mindennapi élete során üzemeltető partnerünk kollégái válnak a bérlők elsődleges kontaktjává, ezért is kiemelkedően fontos, hogy ezen partnereink szakértelemmel végezzék munkájukat, hiszen egy irodaház mindennapi használatával elégedett bérlő az igazán elégedett bérlő. Természetesen ez nem azt jelenti, hogy mi, mint fejlesztő ezek után nem állunk a bérlők rendelkezésére, előfordulhatnak olyan esetek, amikor újra bekapcsolódunk egy-egy kérdés megválaszolásába-megoldásába, hiszen a bérlemény átadásáig mi vagyunk napi kapcsolatban a bérlőkkel és ismerjük a megállapodás minden részletét. A beköltözéstől kezdve viszont, ideális esetben mi már főleg a kialakult jó kapcsolat ápolásának szellemében beszélgetünk a bérlőinkkel."
"Fejlesztőként - a bérlői elégedettség mellett - az egyik lefontosabb szempontunk a fenntartható, környezettudatosan és energiatakarékosan működő épületek létesítése, ezért alapvető elvárásunk, hogy ezen alapelvünk az üzemeltetés során is érvényesüljön. Ennek, valamint projektjeink tervezése és kialakítása során a leghatékonyabb építészeti megoldások és legmodernebb építési technológiák használatának köszönhető, hogy az ATENOR irodaházak bérlői alacsony üzemeltetési költségekkel számolhatnak, amely az egyik olyan nyomós érv, ami miatt számos neves cég tette le voksát valamelyik épületünk mellett."
"Eddigi pozitív tapasztalatainknak köszönhetően folyamatban lévő fejlesztéseinknél, az Aréna Business Campus következő fázisainál, a RoseVille és BakerStreet I. és II. irodaházaknál, valamint jövőbeli projektjeinknél is ugyanezt az utat kívánjuk bejárni." - tette hozzá Borbély Zoltán.
A cikk megjelenését a Rustler Kft. támogatta.
Címlapkép forrása: Getty Images
