Ez az interjú is az idén már online megjelenő „TOP 50 ingatlanos” különkiadásunk, vagyis a hazai ingatlanpiac legbefolyásosabb szereplőit összegző kiadványunk része.
Mik voltak az idei év legfontosabb tapasztalati az ingatlanpiacon?
Mindenki várt valamilyen piaci fordulatot, mert a konjunktúra elég régóta tartott, és a 2019-es év kiemelten sikeres volt. Amire senki sem számított, hogy fokozatos visszaesés helyett hirtelen betonfalként magasodik előttünk egy olyan külső körülmény, melynek elhárítása egy vagy akár több évbe is kerülhet, illetve, hogy az az eddigi életvitelünket akár véglegesen is megváltoztathatja. A legfontosabb tapasztalatok között említeném, hogy mekkora hatással vannak a személyes emberi kapcsolatok és a jövőbe vetett hit a teljes piacra, illetve, hogy válság és válság között is alapvető különbségek lehetnek. Míg 2008-ban földcsuszamlás-szerűen csúsztunk bele a krízisbe, és egyik piac romlott a másik után, idén tavasszal 24 óra alatt állt le minden, és ez a legtöbb esetben a vállalati döntéshozatal teljes leállását okozta. Ez utóbbinak sokszor esett áldozatául az ingatlanhasználattal kapcsolatos tervezés, melynek következtében – ahogy az a piaci adatokon is látszik – a bérlethosszabbítási opciók jelentős része nem került lehívásra. Szintén lényeges különbség, hogy míg a 2020-at meghatározó járványhelyzet számos gazdasági szereplőt érint nagyon mélyen, néhány részpiac, mint például az élelmiszer- és tisztítószer kereskedelem, vagy akár a logisztikai és raktározási piac, most tud a legjobban teljesíteni. Ingatlan tanácsadói munkánk során áthelyeződtek a hangsúlyok, és még az eddiginél is fontosabb lett a gyorsaság és a kreatív megoldáskeresés. Most az ügyfelek döntéshozatalának megalapozása és motiválása az egyik legfontosabb feladatunk, hogy csökkenő kereslet mellett is eredményesek tudjunk maradni. Szerencsésnek tartom a helyzetünket, hiszen egy ilyen nehéz időszakban is sikerült egy rekord-értékű irodapiaci tranzakciót lezárni a befektetési üzletágunk segítségével, illetve, több területen is új szolgáltatással, valamint új csapattaggal bővültünk, így megerősödve nézünk az új kihívások elé.
Számomra az év egyik legnagyobb meglepetése, hogy egy olyan viszonylag lassú ütemű szektorban, mint az ingatlanpiac, milyen gyorsan jönnek a változások. Erre korábban nem volt példa, a projektek piacképessége és megítélése még nem változott ennyit néhány hét alatt úgy, hogy a relatíve gyors visszarendeződésre is megvan az esély.
Remélem, mire ez a cikk megjelenik, nem áll be újfent valamilyen jelentős változás, illetve, ha mégis, legalább nem negatív irányú…
És miket tapasztaltak az ESTON-nál?
Természetesen, az ESTON-t is érintik, befolyásolják a piaci körülmények, de azt gondolom, hogy a második hullám idejére megtanultuk, hogy a viszontagságok között is keresni kell a lehetőségeket. Szerencsésnek mondhatom magam, mert egy jól összeszokott, kreatív és magasan képzett csapattal dolgozhatok, akikkel olyan új szolgáltatásokat dolgozunk ki éppen, amik ügyfeleinknek is segítséget nyújthatnak a mostani krízis átvészelésében, illetve megalapozhatják számukra egy hosszú távú, hatékony ingatlanhasználati stratégia kialakítását. A helyzethez való gyors alkalmazkodásra és a kreatív megoldások keresésére jó példa a PM csapatunk által nyújtott ózonos irodafertőtlenítési szolgáltatás elindítása. Ez, bár várhatóan nem lesz önálló profit center, segít tudatosítani ügyfeleinkben, hogy ebben a helyzetben is számíthatnak ránk.
Mindemellett, az ózonos fertőtlenítés iránti igény alakulása egyfajta lakmuszpapír a bérlők irodahasználatára vonatkozóan, hiszen, ha a megrendelések száma magas, az azt is jelenti, hogy az irodai jelenlét folyamatos, a távmunka kevésbé jellemző.
Hogyan tervezték az évet üzletileg, illetve a bevételek tekintetében a tavalyi rekord év után? A várthoz képest mekkora a visszaesés?
Rendkívül eredményes volt a tavalyi év, ami után óvatos optimizmussal vártuk 2020-at, azaz mérsékelt bővüléssel számoltunk. Már látjuk, hogy az idei évben nem sikerül a tavalyi zárást produkálni, de drámai visszaesésről nálunk nincs szó. A számok alapján idén a 2019-es eredmény kétharmadát sikerül teljesítenünk, amit jónak tartok, tekintve, hogy a bázis milyen erős volt. Ez annak köszönhető, hogy tevékenységünk kellően szegmentált, és amíg egyes részterületeken visszaesett a teljesítmény, más divíziók bevételei meghaladják a tavalyit.
A 2020-as "TOP 50 legbefolyásosabb személy a hazai ingatlanpiacon" lista itt olvasható.
Az ESTON a piaci versenyben erősödött a járvány alatt, estleg nehezebben küzdött meg a helyzettel a versenytársakhoz képest, vagy nem okozott érdemi mozgást a pandémia?
Szemben 2008-al, a mostani válság nem fűnyírószerűen tarolta le a piacot. A hotel szektor eltűnt a radarról, az irodabérbeadásnál látunk komolyabb visszaesést, de a logisztikai és a befektetési piac jól teljesít, a PM pedig annyival több feladatot lát el, hogy ott minden értelemben bővülés történik (megbízások, bevételek, csapat). Azt gondolom, hogy jöhet átrendeződés az ingatlantanácsadói piacon, és nehéz helyzetbe kerülhetnek azok, akik főként egy területre specializálódnak, vagy nem kellően komplex a szolgáltatási körük. Bízom a csapatban, és ahogy az előzőt, a mostani válságot is magunk mögött fogjuk tudni, és sikeresen megbirkózunk az üzleti kihívásokkal.
Ahogy említettem, a mostani helyzet nem csak nehézségeket hoz, de lehetőségeket is teremt.
Melyik területen volt a munkatársaknak a legnehezebb idén az ügyfelek kezelése? Új bérlő, régi bérlő? Retail, office, investment, vagy más terület?
A befektetési üzletágnál különösen nehézzé vált az ügyfelekkel történő kapcsolattartás, ennek ellenére sikeresen zártuk le az idei év legnagyobb nyíltpiaci irodabefektetési tranzakcióját, nemzetközi vevővel:
az Adventum megbízásából értékesítettük a Buda Square és Margit Palace irodaházakat, 85 millió euró körüli áron.
Az irodamegtekintések száma különösen a tavaszi időszakban esett vissza, de a mára általánossá váló egészségügyi szabályok betartása mellett most épp nincs akadálya a személyes megtekintéseknek. Azt látjuk, hogy a legnagyobb kihívást a bérlők motiválása jelenti a jelenlegi bérleti szerződésük utáni időszakra vonatkozóan. A piacon általánosan visszaesett a bérlet-hosszabbítások száma, és sok cégvezető bizonytalan jövőbeli irodaigényével kapcsolatban. Mi már erre az időszakra gondolunk, amikor bérbeadási, üzemeltetési és projekt-menedzseri tapasztalatunkra alapozva rövid- és hosszú távú irodahasználati stratégia kidolgozását kínáljuk ügyfeleinknek. Eddigi visszajelzéseink alapján erre máris komoly igény mutatkozik. A tanácsadói szolgáltatások megerősítése mellett elérkezettnek láttam az időt a céges szervezet hatékonyságnövelésére és fejlesztésére is, melyre az operatív irányításban és az értékesítésben is komoly tapasztalattal bíró Telekesi-Csuhay Borbálát kértem fel. Operatív igazgatóként Bori a legjobbkor érkezett hozzánk, hiszen a válság utáni időszakhoz már felkészülten, megerősödve kell megérkeznünk.
Mit vár 2021-től az egyes szektorokban? Átalakulás, átrendeződés, kivárás, összeomlás?
Szükségszerűen alkalmazkodni fogunk a világjárvány miatt kialakult helyzethez, aki erre képtelen, az ellehetetlenül. Bizonyos, a piac evolúciójából amúgy is következő folyamatok fel fognak gyorsulni;
a távmunka, az internetes vásárlások és az online kapcsolattartás hosszú távon is velünk maradnak, és beintegrálódnak a piaci szolgáltatásokba. A home office térnyerése – és a dolgozók rotálása – a mostani kiugrást követően kiegyensúlyozott ütemben fog zajlani, egy, a mostaninál jóval alacsonyabb bázisról.
Érdekes, hogy a jelenlegi járványhelyzetben nem nőtt meg az igény az irodák átalakítása iránt (plexi falak, cellázott irodák kialakítása), az irodabérlők inkább a térbeli és időbeli távolságtartásra helyezik a hangsúlyt, illetve általánossá vált néhány higiénés termék használata (kézfertőtlenítő, lázmérő állomás). Az alkalmazkodás mellett kiemelten fontos lett a hatékonyságnövelés és a kockázatok minimálása, de a legnagyobb kihívást véleményem szerint a vállalati kultúra megőrzése – vagy új munkatársak esetén annak átadása – jelenti, egy home office-domináns környezetben.
A távmunka miatt a közösségi élmény és a céges identitás elvesztése meg fogja nehezíteni a munkavállalók megtartását, ami, a járványhelyzet előtt az egyik fő fókusza volt minden cégvezetőnek.
Korábban ez számos céget motivált tágas, egyedi belsőépítészeti megoldásokat és nagy közösségi tereket alkalmazó irodák kialakítására. A következőkben a „kevesebb csúszda, több videochat-re alkalmas tárgyaló” lehet a meghatározó. Mindeközben a befektetők likviditásbőség miatti éhsége nemhogy nem múlt el, de az elkölthető pénz tovább nőtt, ami meg fogja találni az útját a piacra. Mivel a gazdasági teljesítményt jelenleg leginkább formáló járványhelyzet egyes szektorokat sokkal jobban érint, ezekben az esetekben az átrendeződés elkerülhetetlen, és csak a legtőkeerősebb szereplők játszhatnak kivárásra.
A befektetői kereslet és érdeklődés hogyan alakul?
Tapasztalataink szerint a tavalyihoz képest mérséklődött a befektetők érdeklődése, és a kialakult helyzet okán már módosított hozamelvárást igyekeznek érvényesíteni. Az eladói oldalon inkább a kivárást látjuk; ugyanakkor, a fejlesztési ütem várható visszaesése miatt jelentős hozamugrásra nem számítunk, emellett az éves befektetési volumen további esése is valószínűsíthető.
Csak a hoteleknél lehet nagy mozgás, vagy iroda,retailés esetleg a logisztikai piacion is számíthatunk erre?
A hotelszektor várhatóan felkelti a befektetők érdeklődését, a retail piacon kisebb mozgásra számítunk. A logisztikai piac rendkívül centralizált, a fejlesztők jellemzően hosszú távon meg is tartják projektjeiket, és kicsi a valószínűsége, hogy jelentősebb portfóliók cserélnek gazdát. Az iroda piacon számítunk néhány nagyobb tranzakcióra, várhatóan ez a szektor marad a leghangsúlyosabb az ingatlanbefektetések között.
Hogyan látja az építőipart és kivitelezéseket?
A kivitelezési árak alakulása nagyban meghatározza az új projektek árazását, így amennyiben az irodapiacon jelentősebb és általános bérleti díj korrekció történne, emelkedő építési költségek mellett a piacon törésvonal jöhet létre az új fejlesztések és a meglévő épületek között. Továbbra is kevés a nagy, egybefüggő üres terület a piacon, így az új irodaházak keresettsége a következő évben is megmaradhat. Az építőipari kapacitás várakozásaim szerint nem lesz annyira lekötve mint eddig, így a költségek stagnálása valószínű.
Hogyan alakulhat az irodapiaci kereslet és az árak a jövőben? A fejlesztőkön van a szemellenző és nem hajlandóak kimondani, hogy brutális zuhanás lesz a keresletben a megváltozott bérlői igénye miatt, vagy teljesen logikus az érvelésük és valóban szüksége lesz a piacnak a meglévő és a fejlesztés alatt álló irodaállományra?
Új irodára mindig szükség lesz, a nagy kérdés a volumen.
2021-re továbbra is visszaeső piaci kereslettel kalkulálunk, de a vírushelyzet megoldódásával ezen a téren is gyors visszarendeződést várunk. Szerencsére, a budapesti irodapiac erős piaci alapokkal, konjunktúrából érkezett 2020 tavaszába, így a mostani visszaesés nem küldi padlóra a szektort. Az élet más területein elfogadjuk az átlagos és a magas minőség közötti árkülönbséget (mind termékek, mind szolgáltatások vonatkozásában), eljön az idő, amikor az irodapiacon is jobban elkülönül a tömegtermék és a kiemelt szolgáltatási szintű, legmagasabb színvonalú ingatlan.
Korábbi Top 50 kiadványaink,itt érhetőek el.
A cikk megjelenését az Eston International támogatta.
