Több ezer családnak most a legaktuálisabb kérdés - Venni, vagy bérelni olcsóbb lakást az egyetemi városokban?
Ingatlan

Több ezer családnak most a legaktuálisabb kérdés - Venni, vagy bérelni olcsóbb lakást az egyetemi városokban?

Portfolio
Jövő héten kihirdetik a felvételi ponthatárokat és megkezdődik a roham a bérelhető, vagy megvásárolható ingatlanokért. A járvány hatására Budapesten könnyebb helyzetbe kerülhetnek a bérleményt kereső egyetemisták, ugyanakkor a fertőzésveszély elkerülése érdekében csökken a kollégiumi férőhelyek száma. A fedezeti időtávok, amelyeken túl már érdemes vásárolni bérlés helyett, jelentősen növekedtek. Budapesten, 3 éves alapképzéssel számolva, már csak kivételes esetekben éri meg vásárolni. A Takarék Index elemzői szerint a legtöbb vidéki egyetemi város sem sokkal meggyőzőbb, de Pécsen vagy Miskolcon továbbra is kedvező a helyzet a vásárlásra, akár még 3 éves időtávra is.

A járványhelyzet a korábbi évek gyakorlatait is megbolygatta, az új egyetemi hallgatóknak el kell dönteni, hogy biztos megoldás-e a kollégium, ahonnan az egyik-napról a másikra ki kellett költözniük a diákoknak a járvány kezdetekor, valamint, hogy megéri-e bérelni, vagy lakást vásárolni, látva, hogy az előző félévben, mindenki a saját otthonában töltötte a tandidő legnagyobb részét. Lássuk, mi a helyzet Budapesten az egyetemekhez közeli helyeken, illetve a nagyobb egyetemvárosokban!

Újabb részletek derülnek ki a kormány fiatalokat célzó megfizethető lakásprogramjáról szeptember 10-én a Lakás Konferencián.

Milyen árak vannak az egyetemekhez közeli városrészekben Budapesten?

Az egyetemisták számára érdekesebb, vizsgált belvárosi városrészek közül a legnagyobb áremelkedés a VIII. kerületi Palotanegyedet jellemezte, itt 2008 és 2019 között közel 180 százalékkal növekedtek az árak, de szintén jelentős drágulás volt megfigyelhető Belső-Erzsébetvárosban. A szintén egyetemi helyszínnek számító Szentimrevárosban, Lágymányoson és a Corvin-negyedben is jelentős volt az árak növekedése, 140 és 160 százalék közötti drágulás volt megfigyelhető.

Portfolio Ingatlan Újlakás-kereső
Práter Park 2.

Práter Park 2.

1083 Budapest, Tömő utca 58.
56 db lakás
41 – 46 m2 alapterület
36.5 – 40 M Ft
Átadás:
2020. márc

Ajánlatot kérek

A jelentős áremelkedésnek köszönhetően sokan kiszorulhattak a saját lakást vásárlók köréből, különösen a budapesti belső részeken. Az V. kerületben például 2019-ben már bőven meghaladta a 900 ezer forintot az átlagosan a lakásokért fizetendő négyzetméterár, míg Belső-Terézvárosban, a Corvin-negyedben és Belső-Erzsébetvárosban 800 ezer forint körül mozgott a fizetendő összeg.

Ez azt is jelenti, hogy egy kisebb, 50 négyzetméteres lakás átlagos árakon nagyjából 40 millió forintba került.

Az egyetemi helyszínek közül szerencsésebb helyzetben volt, aki Óbudán, vagy a zuglói részeken szeretett volna lakáshoz jutni, de itt is 600-700 ezer forintot kellett fizetni átlagosan fajlagosan az otthonokért.

takarek1
1. ábra. Az adott évben gazdát cserélt lakások fajlagos átlag árának változása 2008 és 2019 között valamint a 2019-es árak közötti kapcsolat Budapest legnépszerűbb egyetemi helyszínein és azokhoz közel (Forrás: Takarék Index)

Milyen árak vannak a vidéki egyetemvárosokban?

Vidéken még legdrágábbnak számító Gödöllő és Debrecen esetében is csak kevéssel haladta meg a 400 ezer forintot az átlagos négyzetméterár, míg a legolcsóbbnak számító Miskolcon már átlagosan valamivel több, mint 200 ezer forint feletti fajlagos árakon otthonhoz lehetett jutni. Az előbbi számok még inkább mutatják, hogy milyen nehéz lehet egy vidéki diák családjának lakást vásárolni a fővárosban, adott esetben a családi ingatlan értékének többszörösét kell kifizetni még egy kisebb lakás megvásárlása esetén is, de ez vonatkozhat a például Miskolcról Debrecenben, vagy Veszprémben tanulókra is, ahol szinte dupla olyan magas árak jellemzőek.

takarek2
A lakásárak alakulása a vidéki egyetemi helyszíneken, a 2008-as szint, a válság alatti minimumár a 2018-as és 2019-es árak egymáshoz képesti viszonyának bemutatása (Forrás: Takarék Index)

Mennyire érte meg 5 évre lakást vásárolni?

A lakásvásárlásnál nem csak az az érdekes, hogy mennyibe kerül az adott ingatlan, de az is fontos kérdés, hogy hogyan változik az értéke a jövőben. Az elmúlt 10 évet megnézve Budapesten pozitív hozamokkal zárhatott az, aki 5 évre ingatlant vásárolt bármelyik kerületben, leszámítva a 2008-as és 2009-es évet. Minél inkább a válság mélypontjához közelebb esett a vétel időpontja, a hozamok annál magasabbak lettek. 

takarek3
Az ingatlanvásárlással elérhető a lakásárak változásából eredő 5 éves (teljes, nem évesített) hozamok Budapesten az elmúlt 10 év során (Forrás: Takarék Index)

Vidéken akadtak különbségek az egyes egyetemi helyszínek között, míg Győrben a 2008-as évet leszámítva pozitív hozammal zárult egy 5 évre történő lakásvásárlás a lakásárak változásából adódóan, addig Miskolcon még a 2011-ben vásárolt ingatlant sem érte meg feltétlenül eladni 5 év után.

takarek4
Az ingatlanvásárlással elérhető a lakásárak változásából eredő 5 éves teljes (nem évesített) hozamok az egyes vidéki városokban az elmúlt 10 év során (Forrás: Takarék Index)

2008 különleges évnek számít, mivel a válság előtti maximumot jelentette, ami után az árak meredek zuhanásnak indultak, így az 5. év pont a válság mélypontjára, 2013-ra esett, ami természetesen így negatív lakásvásárlásból eredő hozamokat hozott, ugyanakkor néhány évvel tovább tartva az ingatlanokat már megtérülhetett a várakozás. Budapest sok kerületében például elég volt plusz 2 évet várni a pozitív hozam eléréséhez, amit akár kiadással lehetett megoldani, amennyiben a gyermek már befejezte a tanulmányait, és elköltözött a fővárosból, de kicsit többet várva egészen magas hozamszintek is üthették a lakásvásárlók markát.

Portfolio Ingatlan Újlakás-kereső
Golden Corner Center Lakópark

Golden Corner Center Lakópark

7624 Pécs, Bálicsi út
56 db lakás
28 – 78 m2 alapterület
23 – 80 M Ft
Átadás:
2021. dec

Ajánlatot kérek

A vidéki egyetemi helyszínek esetében Győr és Debrecen kivételével ennél azért hosszabb időre volt szükség ahhoz, hogy ne kelljen a vásárláskori értéknél alacsonyabbért értékesíteni az egyetemistáknak vásárolt lakást. Miskolc és Pécs esetében például 10, illetve 11 évet kellett várni.

Budapesten jelentősen kitolódott az az időtáv, amikortól megéri a vétel a bérléssel szemben

A kollégiumi férőhelyet nem kapó, vagy oda költözni nem akaró diákok lakhatását mindenképpen meg kell oldani, ha nem vásárlással, akkor bérléssel. Ha a család számára a vásárlás is opciónak számít, akkor alapvetően egy pénzügyi döntésről beszélhetünk, ahol a bérlés és vásárlás közötti választást több paraméter alapján lehet mérlegelni, melyek közül a lakásárakon és bérleti díj szinteken kívül, az egyik legfontosabb, hogy milyen hosszan tervez az adott városban élni a diák, vagyis meddig használja majd a lakást.

A fedezeti időtávokat: az a pont, ahol a bérlés és vásárlás költsége még éppen megegyezik.

A fedezeti időtávok kiszámításához a Takarék Index kerületeket jellemző átlag lakásáradatait, a Duna House bérleti díj adatait, a vidéki városoknál pedig az ingatlan.com-on hirdetett ingatlanok medián fajlagos bérleti díjait vette alapul.

Az előző évekhez képest jelentősen változott a kép a fedezeti időtávokat illetően, amiben a legnagyobb szerepet a lakásárak változására vonatkozó várakozások alakulása okozta. Míg tavaly 1,8 és 7,6 év között volt az az időtartam, amely felett a saját lakás vásárlása tűnhetett az olcsóbb megoldásnak Budapesten,

a mostani adatok alapján ez jelentősen kitolódott, és 3,9-10 év között alakult.

Ha a vásárolt lakás egyik szobáját sikerül kiadni egy iskolatársnak természetesen pozitívabb a kép, a fedezeti időtáv 2,4 és 5 év között ingadozik kerülettől függően.

takarek5
A fedezeti időtáv Budapest egyes kerületeiben és egyes vidéki városokban (Forrás: Takarék Index számítás)

Vidéken sem meggyőző a helyzet

A vidéki városokban a korábbi évekhez hasonlóan a fővárosihoz képest rövidebb időtartam esetén is meghaladhatják a bérlés költségei a vásárlásét, a fedezeti időtávok 2 és 4 év között ingadoztak, míg szobakiadással 1,4 és 2,5 év között alakultak. Ezek alapján Miskolc és Pécs tűnt olyan helyszínnek, ahol akár 3 évre is biztosabban azt lehet mondani, hogy olcsóbb megoldás lehet a vásárlás, mint a bérlés.

Fontos azonban megjegyezni, hogy nem csak az egyetemi tanulmányok ideje alatt lehet használni a lakást, vagyis akár 5-10 évre is szükség lehet az ingatlanra, így magasabb fedezeti időtávok esetén is a vásárlás felé billenhet a mérleg nyelve. 

Látogatóként várjuk a Portfolio Lakás Klubon azokat, akik új, vagy használt lakás vásárlásán, vagy eladásán gondolkoznak, akik szeretnék tudni, hogy mire kell különösen odafigyelni a lakás, vagy a lakáshitel kiválasztásakor

Az airbnb-s szabályozás és a külföldi turisták elmaradása még tovább növelheti a fedezeti időtávot

A koronavírus-járvány miatt Budapesten könnyebb helyzetben lehetnek a bérleményt kereső egyetemisták, az elmaradó turisták miatt ugyanis sokan a korábbi rövid távú bérbeadás helyett a hosszabb időtávra történő kiadást választhatják. Ráadásul komoly változást hozhat a piacon az Airbnb szigorítás is, ami év közben szintén sokakat terelhet a hosszabb távú lakáskiadás irányába. A kínálati bővülés, illetve a kereslet visszaesése pedig a bérleti díjak mérséklődésének irányába is hathat, ami akár a korábbi fedezeti időtávokat tovább növelhet.

Portfolio Ingatlan Újlakás-kereső
BudaPart

BudaPart

1117 Budapest, Buda-part tér
1142 db lakás
29 – 124 m2 alapterület
Átadás:
2023 Q1

Ajánlatot kérek
HitelesAndrás

Mennyire is vagyunk eladósodva?

HitelesAndrás - Keress, kövess, költözz! Mennyire is vagyunk eladósodva? Én maximálisan a felelős hitelezés mellett köteleztem el magam, mégis sok helyről azt hallom, hogy nagy felelőtlenség

RSM Blog

Elfogadták a VIDA csomagot

A ViDA (VAT in the Digital Age, azaz Áfa a Digitális Korban) csomagot 2024. november 5-én fogadta el az ECOFIN. A javaslatot még szentesítenie kell az Európai Parlamentnek is, de ez már formalitásn

Tematikus PR cikk
FRISS HÍREK
NÉPSZERŰ
Összes friss hír
Költségvetés 2025: hatalmas ígéretet tett a kormány
Digital Transformation 2024
2024. november 14.
Agrárszektor Konferencia 2024
2024. december 4.
HR (R)Evolution 2024 - Powered by Prohuman & Pénzcentrum
2024. november 13.
Graphisoft - Portfolio Construction Technology & Innovation 2024
2024. november 27.
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
Portfolio hírlevél

Ne maradjon le a friss hírekről!

Iratkozzon fel mobilbarát hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Eladó új építésű lakások

Válogass több ezer új lakóparki lakás közül Budán, Pesten, az agglomerációban, vagy vidéken.

Díjmentes előadás

Tőzsdei megbízások helyes használata

Kérdések és válaszok azzal kapcsolatban, hogy mire figyelj, ha kezdő befektető vagy!

Díjmentes előadás

Hogyan vágj bele a tőzsdei befektetésbe?

Mire kell figyelned? Melyek az első lépések? Mely tőzsdei termékeket célszerű mindenképpen ismerned?

Ez is érdekelhet
kémény, tető, falu, fűtés, füst