Turai Kastély, Andrássy úti fejlesztések, Dorottya projekt (230 szoba) és Adria-palota, ezek azok a befektetések, amik a BDPST Zrt. honlapján a folyamatban lévő projektek közé tartoznak. A jelenlegi pandémia mennyiben érinti ezeket a befektetéseket? Hogyan élték meg az elmúlt 3-4 hónapot? Mik a legfontosabb tapasztalatok? Megbánta-e, hogy a turizmusba fektetett?
Egyáltalán nem bántam meg, sőt. A járvány természetesen igazi dráma, bár az első mindig az emberi, vagyis az egészségügyi szempont. Én eredetileg sem egy-két évre, hanem inkább tíz-húsz évre terveztem, vagyis tényleg hosszú távú befektetői szemlélettel közelítettem a szektorhoz. Rövid távon a turisztika és vendéglátás hatalmas veszteségeket szenvedett el, de én hiszek abban, hogy két-hároméves időtávon megerősödve fogunk kijönni a krízisből.
Ami pedig a konkrét fejlesztéseket illeti, a Turai Kastély kész, terveink szerint július 15-én nyitjuk a foglalási rendszert. Az Andrássy úti beruházás is jól halad, befejeződik szeptemberig. A Vörösmarty téri hotel, illetve a Szabadság téri Adria Palota fejlesztése már kicsit hosszabb távú projekt, de ezzel eleve így kalkuláltunk.
Milyen visszarendeződésre számít a turizmusban? Mikre kell készülnie a szektorban tevékenykedő fejlesztőknek, szolgáltatóknak, tulajdonosoknak? Miről diskurálnak azok, akik közel vannak az információkhoz, vagy akár maguk is alakítják a folyamatokat? Visszaáll minden, csak idő kérdése, vagy új világ jön?
Erről világszerte folynak a találgatások. Magyarország, mint turisztikai desztináció továbbra is nagyon vonzó, és akár nyertese is lehet a piac átrendeződésének, ami minden szereplő számára lehetőség. Most érthetően mindenki óvatos, de azt azért nem felejti el a világ, hogy utazni, élményeket gyűjteni különleges, és erről az örömforrásról az emberek nem fognak lemondani. Mi kell ahhoz, hogy a piac visszarendeződésekor mi majd még jobbak legyünk? A válasz szerintem egyszerű: élményt kell adnunk. Ez így persze elsőre lehet, hogy furcsán hangzik, de ha emögött tudatos koncepció is van, ha tényleg átgondoljuk, hogy milyen megoldásokkal lehet idecsábítani a minőségi turistákat, akkor ez nem csak egy szlogen lesz, hanem valós tartalom.
A szállodapiac erre kifejezetten jó példa: azok a szállodák működnek egyre jobban és persze egyre nyereségesebben, amelyek képesek jellegzetes, helyi élményt nyújtani, képesek a vendégeket „önmaguk miatt” is bevonzani. Ehhez pedig a kulcs a megfelelő szolgáltatásmix. Másrészt fontos, hogy a vendég ne csupán megszállni tudjon, hanem jól érezni magát. A feladat tulajdonképpen, hogy „egyedi terméket” hozzunk létre, valamit, ami nincs máshol. Ehhez minden adottságunk megvan és mi is ezen megfontolások mentén építjük a saját szállodáinkat. A Vörösmarty téri Marriott például egy 230 szobás, de építészeti szempontból is különleges szálloda lesz, ám kialakítunk benne 36 olyan lakást is, amelyet – ha például valaki Budapestre jön dolgozni, de nem szállodában akar lakni – akár több hónapra is kivehet majd.
Visszatérve az alapkérdésre, bizonyos változásokat már most látunk, amelyeket a járvány kikényszerít, ilyen például a szállodák gépészete, ahol a biztonság irányába kell erőteljesen elmozdulnunk. De várható az is, hogy újabb lökést kap a kisebb, 10-20-30 szobás, butik jellegű, hotelek hosszú évek óta tartó térnyerése, főleg vidéken, ami szintén a biztonságot sugallja a vendégeknek.
Mikor lehet majd újra olyan RevPAR-ral és kihasználtsággal kalkulálni Budapesten, mint a járvány előtti időszakban?
Pontos prognózist nem tudok adni, de meggyőződésem, hogy másfél-két éven belül helyreáll a krízis előtti állapot. Mindig, amikor megbolydul valami, akkor lehetőség van arra, hogy az új rend szimpatikusabb legyen. Mondok egy példát: tényleg öröm, hogy Budapesten vannak fiatalok, hogy itt tartja fél Anglia a legény-és lánybúcsúját, de nem szabad elfeledkeznünk a nyugalomra vágyókról. Lehet, hogy ezek a visszafogottabb turisták kevésbé látványosak, többet vannak inkább fürdőkben, múzeumokban, csendesebb éttermekben, de jó eséllyel azért mégis többet költenek nálunk. Márpedig azt hiszem Magyarországon most elsősorban nem több turistára, hanem ugyanannyi, de többet költő vendégre van szükség. Eközben fontos az is, hogy a piaci szereplők képesek legyenek összefogni és megtartani a minőségi szolgáltatások megfelelő árszintjét.
Kanyarodjunk vissza a saját üzletekhez. Tehát július közepén nyit a Turai Kastély, az egyik első nagy projektje, aminek a története már 2015-ben, a válság mélyén kezdődött. Ki lesz az első vendég? Számít-e állami megrendelésekre, rendezvényekre, befogadja-e ezeket? Végülis az Appeninn-ből is az állami és önkormányzati (vissza nem térítendő) támogatások megjelenése miatt szállt ki. Látványosan igyekszik most elhatárolni magát ezektől a forrásoktól, pedig a piaci szereplők jelentős részének igen nagy szüksége van a dirket vagy indirekt állami megrendelésekre is.
Igen-igen, a BOTANIQ Turai Kastély végre nyit, soft opening időszakkal, azaz egy szűkebb szolgáltatáspalettával. A BOTANIQ 19 szobás szálloda és exkluzív rendezvényhelyszín, amely kiválóan alkalmas esküvők, konferenciák, tréningek megtartására. Természetesen, ha rólam van szó, akkor fokozottan érdekes, hogy lesznek-e nálunk egyéb rendezvények, de őszintén mondom, hogy nem erre alapozzuk a modellt. Úgy fogalmaznék, hogy mindenképpen piaci szereplőként értelmezzük magunkat.
Jó érzékkel szállt be és aztán ki a visegrádi hotelprojektből, jelentős pluszban. Az Appeninn-ből való kiszállása azonban nem volt ilyen jól ütemezett. A járvány közepén, április végén jelentette be. Eltelt 2 hónap, azóta mintegy 40%-ot emelkedett az árfolyam (a március közepi mélyponthoz képest pedig közel duplázott). Jókor hozta meg a döntést, vagy ez nem üzleti kérdés?
A portfóliónkban kétféle elem van, vannak olyan kiemelt ingatlanok, amelyeket nagyon hosszú távon szeretnék megtartani, és vannak olyanok, amelyekkel üzleti célunk van, a fejlesztés egy adott szakaszában belépünk, de nem szeretnénk örökre benne maradni. Az Andrássy úti ingatlanunk vagy az Adria Palota az előbbi kategóriába tartozik, Visegrád inkább az utóbbi. Vagyis határozottan nem hosszú távú fejlesztési céllal vásároltuk. Ahogy más esetekben is, ilyenkor abban látunk fantáziát, hogy ami ellehetetlenült, megfeneklett, azt hogyan lehet újra piacképes termékké tenni. Ha ez sikerül, akkor azzal valóban arányaiban elég jól lehet keresni, bár sok a költség is és persze a kockázat.
Az Appeninn eladása mögött egyértelmű szándék állt, és nem a legjobb piaci időpontot kerestem. A cég menedzsmentje állami forrásra pályázott és nyert is. Megítélésem szerint ezt nagyon helyesen tette, hiszen ha nem így tesz, nem szolgálja a cég érdekeit, hátrányba kerül a többi piaci versenytársával szemben, illetve megfosztja kisbefektetőit is az e források segítségével megvalósított fejlesztések hosszú távú üzleti hasznától. Én azonban úgy ítéltem meg, hogy nem szeretnék egy olyan cégben tulajdonos lenni, amely közpénzeket nyer. De hangsúlyozom, nem a jó kiszállási időpontot kerestem, ezért az, hogy az árfolyam mit csinál, irreleváns kérdés a számomra. Ez a történet nem a pénztárcámról szól.
Az ingatlanfejlesztés ezen része, a lehetőség felismerése és kihasználása (vagyis egy rossz kilátásokkal rendelkező projekt alacsony árú megvásárlása, átstrukturálása, és nagy haszonnal való értékesítése) az egyik legvonzóbb üzleti lehetőség. Mások mit nem láttak meg időben a visegrádi projektben?
A reorganizációs projektek sikeréhez három, egyaránt fontos tényező szükséges: megfelelő információ, likvid forrás és szervezeti tudás, amely kezeli a bonyolult, sokszor hatósági engedélyeztetésekkel kapcsolatos feladatokat.
Vicces módon az elsőben leginkább a kritikusaim segítettek, hiszen annyiszor írnak rólam a sajtóban, hogy sokan keresnek meg engem a legkülönbözőbb projektekkel kapcsolatban.
De az említett tőke is fontos, ahogyan az is, hogy legyen nálunk olyan szakmai csapat, amely egy adott helyzetre pillanatok alatt életképes stratégiát alkot.
Az Appeninn részesedés eladásából származó bevételt elsősorban mire fordította? A folyamatban lévő projektek finanszírozására vagy esetleg új akvizíciókra?
Ennyire azért nem kapkodtam, még nem született annyi döntés, hogy azonnal elköltöttem volna a befolyt vételárat, de az igaz, hogy most dinamikus a piac, vannak lehetőségek, mi is folyamatosan figyeljük a kollégáimmal a piacot.
Akkor még sok eladó reménykedhet, hogy az ő ingatlanában látja meg a következő nagy befektetési lehetőséget, gyors pénztermelő potenciált. Egy nagyon aktuális kérdésre fordulva. Éppen tart az „airbnb” megregulázása. Hotelek tulajdonosaként és fejlesztőjeként mit gondol a rövid távú, turistákat célzó szálláshely-szolgáltatásról? Mi lenne egy egészséges egyensúly, együttélés hotelek, kereskedelmi szálláshelyek, illetve magánszolgáltatók között?
Az én esetemben különösen pikáns, ha „erőset” gondolok vagy mondok egy piaci szegmensről, de persze elmondom a véleményemet.
Egyik oldalról ez a piac kétségtelenül szabályozatlan; bizony nem ritka az adóelkerülés, a szabályok be nem tartása, a nem megfelelő körülmények, ami egyszerre árt az államnak és a piacnak.
A másik oldalról viszont ténylegesen létezik egy olyan turisztikai igény, amelyet ez a szegmens tud elsősorban kielégíteni, ez pedig egy pozitív szerep. A megfelelő arányokat, az egyensúlyt kell tehát megtalálni, megtalálnunk, államnak, piacnak közösen.
A következő időszakban egyébként jelentős mozgásokat várok az ilyen lakáspiacon, sok ingatlan kerülhet majd a piacra, ami jó lehetőség lesz a befektetők számára. Nem titok, hogy mi is gondolkodunk a beszálláson, belvárosi lakásoknak – akár egy professzionális lakásalapon keresztül történő – megvásárlásán. Az V., a VI., a VII., a VIII. kerületben továbbra is óriási a fantázia; gondoljunk csak Pozsonyra, Prágára vagy akár Bécsre, ahol a Ringen belül 20 ezer euró a négyzetméterár, míg nálunk ennek az ötöde-hatoda, pedig Budapest semmivel sem marad el építészeti, urbanisztikai adottságait illetően pl. az osztrák főváros mögött. A műemlék jellegű, az építészeti örökség részét képező belvárosi ingatlanok felértékelődése a következő 10-20 évben evidencia.
Ez a bécsi példa mindig hízelgő, de azért nem érdemes elfelejteni, hogy a budapesti ingatlanok minősége (a házak és lakások műszaki, esztétikai állapota), a hazai lakosság jövedelemszintje és vásárlóereje nem feltétlen van egy lapon a bécsiekével, még. Reméljük lesz majd. Mielőbb. Mekkora alapra gondoljunk itt? Hány lakás, mekkora értékben?
A kérdésben megfogalmazott állítás egyfelől persze igaz, de én mindenképpen szeretném megvédeni Budapestet. A fővárosunk ugyanis egy olyan egyedi adottságokkal rendelkező, pezsgő, izgalmas, sokszínű hely, ahol nagyon sok lehetőség van. Nemrég egy dunaparti ingatlan tetejéről néztem körbe, és azt tapasztaltam, hogy Béccsel ellentétben a város legértékesebb területein is vannak kihasználatlan és romos tetőterek. Ebben rengeteg lehetőség is van, hiszen ezek beépítésével, nagy értékű fejlesztéseket lehetne megvalósítani, és ennek következtében az épületek homlokzata is megújíthatóvá válna. A bécsi árak, ma még valóban a sokszorosát képviselik a budapesti áraknák, de ez annak is köszönhető, hogy az elmúlt években sok külföldi is vásárolt Bécsben ingatlant, és az ő keresletük is emelte az árszintet.
Az egyáltalán nem titok, hogy mekkora lesz végül az alap, csak azért nem tudok mégsem konkrét számokat mondani, mert ez még rugalmas, folyamatosan monitorozzuk a piacot, és vizsgáljuk, hogy mikor érdemes elindulni.
Tehát a jelenleg hotel fejnehéz üzleti struktúrát át fogja alakítani, és igyekszik a jövőben a kockázatok minimalizálása érdekében diverzifikálni a portfólión. A lakás mellett esetleg iroda, retail, logisztika, egyéb szóba jöhet? Vagy marad a kis- és nagyléptékű szálláshely-szolgáltatás és vendéglátás?
A beszélgetésből az már kiderülhetett, hogy én valóban hosszú távon hiszek a turizmusban, és ebben nem lesz változás. Ugyanakkor kétségtelen tény, hogy elsősorban ingatlanok fejlesztésével foglalkozó vállalkozásként egyéb szegmensekben is gondolkozunk, ilyen például a rozsdaövezetek rehabilitációja.
Nézzünk körül, mennyi leharcolt gyár- és irodaépület található a városban; ezekben nagyon komoly fantázia van. Üzletileg is, ám még ennél is fontosabbnak tartom az urbanisztikai szempontot. Ha a befektetők, természetesen a maguk hasznát keresve, segítenek abban, hogy ezek a területek a város vérkeringésébe visszakapcsolódjanak, azzal több komplex problémát is megoldanak.
Persze itt is szükséges a jól átgondolt koncepció. Én például mélyen hiszek az olyan komplex fejlesztésekben, amelyek fenntartható módon, amolyan mini városrészeket hoznak létre. Iroda, lakás, hotel, étterem, szolgáltatások – minden egy helyen, az emberek sétálnak, vagy akár biciklivel is járhatnak dolgozni, és ezáltal sokkal kevésbé terhelik a várost, a saját környezetüket. Ez egy sikeres, működő koncepció mindenütt a világon.
Akár Ön is szívesen beköltözne egy ilyen új városközpontba, ahol csak fel kell pattanni a biciklire és percek alatt, dugó és parkolóhely vadászat nélkül, bent lehet a munkahelyén vagy a belvárosban?
Én valóban hiszek ezekben a komplex fejlesztésekben, és hiszem, hogy a vevők valóban nagyon vonzó élettereket találnak, ami fejlesztői oldalról azt jelenti, hogy piacképes kínálatot és terméket teremtünk.
Mi lesz a következő nagy dobás? Egy új fejlesztés, egy vásárlás, vagy az említett lakásalap? A régóta emlegetett külföldből lesz valami? Mely országokban nézelődik?
Igen, vannak külföldi terveink. Több országban – például Horvátország, Románia, vagy akár Spanyolország, Olaszország – is folyamatosan nézelődünk, és időről időre látunk jó lehetőségeket. Konkrétumok akár már az őszre várhatóak, igaz, a járvány azért lassított a folyamatokon.
A 100 leggazdagabb kiadványban legfiatalabbként idén is a 32. helyet szerezte meg. Reális a kiadvány vagyonbecslése?
Mint sokan mások én sem hiszek a rangsorokban! Nem ebben a szemléletben gondolkozom. Nem láthatok bele mások motivációjába, de azt gondolom, hogy a listán a legtöbbeknek nem az számít, hogy kit, mekkora összeggel előzött meg. Évente egyszer ezeket a listákat át lehet böngészni, de az év többi részén más hajtja az embereket. Rövid távon minden jó üzlet elégedettséggel tölthet el, de hosszabb távon csak az, ha azt érezhetem, hogy maradandó és meghatározó értéket teremtünk. Olyat, amivel hozzá tudunk járulni az épített környezetünk minőségéhez és jól működő, hatékony struktúrákat, üzleti infrastruktúrákat üzemeltetünk. Ebben hiszek leginkább.
